1. לפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים (כב' השופט א' רון) מיום 13.12.07 בת"א 14401/04 ובת"א 14402/04.
2. עניינו של ההליך בבית משפט קמא בתביעות לתשלום דמי שכירות שהגישה המערערת נגד המשיב, לפי שני הסכמים שנערכו ביום 31.1.02 בין המערערת מן הצד האחד, לבין המשיב מן הצד השני, בתקופה שבין חודש מרץ 2002 וחודש דצמבר 2004. לפי ההסכם האחד, שכר המשיב מהמערערת ואחותה נאווה צ'צ'יק (להלן - צ'ציק) חלק ממבנה הידוע כ"קולנוע סמדר" (להלן - הנכס) למשך 5 שנים לצורך שיכון חוסים, בדמי שכירות של 2500$ לחודש (בתחילה, עם עלייה מסוימת לאורך הזמן). לפי ההסכם השני, שכר המשיב מהמערערת דירה המצויה באותו מבנה (להלן - הדירה) למשך 5 שנים לצורך מגורים, בדמי שכירות של 650$ דולר לחודש (בתחילה, עם עליה מסוימת לאורך הזמן). על פי ההסכמים המערערת זכאית למחצית דמי השכירות עבור השכרת הנכס ולמלוא דמי השכירות עבור השכרת הדירה.
המשיב לא הכחיש כי דמי השכירות לא שולמו על ידו במלואם, אך טען שעם קבלת ההחזקה הוא גילה ריקבון ברצפת העץ של הנכס אשר חייב תיקון. בגין ליקוי זה, טען המשיב, הוסכם בין הצדדים כי לא יהיה עליו לשלם דמי שכירות, הן עבור הנכס והן עבור הדירה, עד שיהיה באפשרותו להשתמש בנכס וכן הוסכם שסכומי כסף שהושקעו על ידו בתיקון יקוזזו מדמי השכירות. לפיכך, טען המשיב, שהוא חב בתשלום דמי השכירות רק החל מיום 7.8.02, אז הועמד הנכס בפועל לשימושו (בתום שיפוץ), והוא גם זכאי לקזז מדמי השכירות את ההוצאות שהוציא בגין שיפוץ הנכס.
3. בית משפט קמא קבע בפסק הדין כי שני ההסכמים נשוא ההליך מהווים חלק מעסקה אחת שנערכה בין המערערת וצ'צ'יק לבין המשיב (אשר כללה דירה נוספת, שלא היוותה חלק מן ההליך שלפניו). כמו כן נקבע בפסק הדין שבנכס נפל ליקוי מבני שדרש תיקון אשר לא היה ידוע למשיב במועד כריתת ההסכם. חובת תיקונו של ליקוי זה, נקבע בפסק הדין, מוטלת מכוח הדין על המשכירים, כאשר בשלב עריכת הסכמי השכירות הצדדים לא הסכימו אחרת ומהתנהגות הצדדים בשלב מאוחר יותר עולה הסכמה של המשכירות לשלם הוצאות תיקון סבירות. עוד נקבע שלדירת המגורים לא היה שימוש כל עוד הנכס שנועד לשיכון החוסים לא הועמד לשימושו (לאחר תום השיפוץ). לפיכך, נקבע בפסק הדין, המשיב זכאי לקזז מחוב השכירות הוצאות סבירות שהוציא לתיקון הליקוי האמור שנפל בנכס והוא לא חייב בתשלום דמי שכירות עבור התקופה בה נמנע ממנו לעשות שימוש בנכס עד לביצוע השיפוץ. עם זאת, נקבע בפסק הדין שהמשיב לא ביסס את טענתו לפיה המושכר הועמד לשימושו בפועל רק בחודש אוגוסט 2002, וגם לא הוכיח כי הוציא בגין השיפוצים סכום של 62,500$, וכי מדובר בהוצאה סבירה. בנסיבות אלו, נקבע בפסק הדין, "אין לבית המשפט מנוס מהפעלת שיקול דעתו הכללי על פי ראייה גלובלית: אומדנא דדייני". בהסתמך על הראיות החלקיות שהובאו בפניו, תוך ציון הסתירות שנפלו ביניהן, קבע בית המשפט קמא שיש להכיר בהוצאות לביצוע השיפוץ בסכום של 20,000$ (מתוכו יש לקזז מחצית ביחס לחוב נשוא התביעה), ובעיכוב תחילת החזקה בנכס ובדירה עד להשלמת ביצוע השיפוץ בנכס משך 3 חודשים, כך שהמשיב חב בתשלום דמי שכירות רק החל מחודש יוני 2002. לעניין ההתחשבנות הסופית בין הצדדים, בית המשפט קיבל את חישוב חוב דמי השכירות כפי שצוין בתחשיבי המערערת (בנוגע לחודשים אלו) אך דחה את תביעתה בנוגע לחיובי הריבית המוסכמת. זאת, משום ששיעור הריבית המוסכמת, שהועמד בהסכם על "השיעור הגבוה כנהוג בבנק לאומי בנוגע לחשבונות חח"ד" לא הוכח. לפיכך, נקבע שהמערערת זכאית לריבית על פי חוק בלבד, כשהסכום הכולל לו המערערת זכאית הועמד על 283,882 ש"ח בצירוף ריבית והצמדה על פי חוק מיום 1.5.02. מסכום זה, נקבע בפסק הדין, יש להפחית סכומים שהעביר המשיב כדמי שכירות בתקופה שבין אוקטובר 2004 לבין ספטמבר 2006 (שמרביתם שולמו לאחר הגשת התביעה) בסך 293,506 ש"ח, כשהוא נושא ריבית מיום 1.10.05, וכן יש להפחית את הסכום של 10,000$ בגין עלות השיפוץ. תוצאת ההתחשבנות האמורה הייתה שסכומי הכסף שהועברו על ידי המשיב למערערת עולים על סכום החוב הנדרש ממנו בתביעה, מה שהביא לדחיית התביעה.
השגות הצדדים על פסק דינו של בית משפט קמא
4. בערעורה תוקפת המערערת את פסק דינו של בית משפט קמא לכל רוחב היריעה. לטענתה, בית משפט קמא טעה משקבע כי בנסיבות העניין קמה עליה חובה לשפץ את הנכס. זאת, לטענתה, משום שעל פי ההסכם, המשיב הסכים לשכור את המושכר "במצבו הנוכחי AS IS, מבלי שתחול על המשכירה כל חובת עשייה לגביו".
לשיטת המערערת, בית משפט קמא טעה גם בקביעתו כי המשיב אינו חב בתשלום דמי שכירות בתקופה שעד לתום ביצוע השיפוצים, וודאי שלא היה מקום לקביעה זו לגבי הדירה בה המשיב עשה שימוש לצורך הלנת הפועלים שעסקו בביצוע השיפוצים.
המערערת מוסיפה וטוענת כי בית משפט קמא טעה בעת שהורה על קיזוז סכום דמי השכירות ששילם המשיב לאחר הגשת התביעה, וזאת משום שגם לגרסת המשיב כספים אלה לא נועדו לפירעון החוב נשוא התביעה, אלא נועדו לתשלום דמי שכירות עבור תקופה מאוחרת יותר.
לבסוף, טוענת המערערת כי טעה בית משפט קמא בעת שקבע כי לא הוכח החיוב בריבית, שכן מדובר בתביעה בסדר דין מקוצר כשהמשיב לא העלה כל טענה בנוגע לחיובי הריבית שנכללו בטבלאות בכתב יד שצורפו לתביעה.
5. המשיב הגיש גם הוא ערעור על פסק הדין (ע"א 2059/08) בו ביקש לשנות את הנמקתו של פסק הדין, אך במהלך הדיון הודיע על מחיקתו תוך שהוא עומד על טענותיו לגופן במסגרת תשובתו לערעור המערערת.
המשיב משיג על קביעותיו של בית משפט קמא בדבר התקופה בגינה חויב בתשלום דמי שכירות. לטענתו, הסכמת המערערת (באמצעות בעלה) לתשלום מחצית הוצאות השיפוצים (תוך שצ'צ'יק הסכימה לשאת במחצית השנייה) ניתנה רק בחודש מאי 2002, ורק ממועד זה ניתן היה להתחיל בשיפוץ, אשר נמשך כשלושה חודשים, עד לחודש אוגוסט 2002. לפיכך, טוען המשיב, ראוי היה לפטור אותו מתשלום דמי שכירות משך שלושה חודשים נוספים על אלו שפסק בית משפט קמא. לטענת המשיב, גם בהתנהגות בעלה של המערערת, אשר פנה אליו לראשונה בדרישה בכתב כי ישלם את דמי השכירות רק בחודש נובמבר 2002, 3 חודשים לאחר השלמת השיפוצים, יש כדי לתמוך בטענתו כי הוסכם בין הצדדים שהחיוב בדמי השכירות יחול רק מעת תחילת השימוש בנכס בפועל.
ראש אחר של טענות המשיב עוסק באי קבלת גרסתו, לפיה המערערת התחייבה לשאת בהוצאות השיפוצים בסכום שנטען על ידו. בעניין זה, נטען, כי די היה בראיות שהוצגו כדי לבסס את סכום הוצאות השיפוצים הנטען.
דיון
6. באשר לשיפוץ המושכר, בית משפט קמא קבע כי הוסכם בין הצדדים שהמשיב יהא חייב רק בביצוע שיפוצים מוגבלים לצורך התאמת הנכס למטרת השכירות, בעוד שעל המשכירים נותרה מוטלת חובת תיקון המושכר מכוח סעיף 7 לחוק השכירות והשאילה תשל"א 1971 בכל הנוגע לפגמים מבניים (כאשר בנסיבות אלו, בהתאם לסעיף 9(א)(1) לאותו חוק, רשאי השוכר לתקן את הפגם בעצמו ולדרוש הוצאות סבירות שהוציא לצורך זה מן המשכיר). בית משפט קמא מצא שגם מהתנהגות הצדדים לאחר גילוי הפגם נשוא הדיון, עולה קיומה של "הסכמה עקרונית" לאחריותם של המשכירים לשאת בעלויות סבירות של התיקון. לא מצאנו עילה להתערב בממצאים ומסקנות אלה אותם בית המשפט היה רשאי לקבוע על יסוד הראיות שבאו בפניו.
7. שאלה אחרת נוגעת להיקפן הכספי של הוצאות השיפוצים. בנושא זה קבע בית המשפט קמא כי לא שוכנע בטענות המשיב בעניין זה והעמיד את היקף הוצאות השיפוץ, על דרך האומדנה, על סכום של 20,000$. בעניין זה מקובלת עלינו טענת המערערת, כי מקום בו דובר בהוצאות בפועל שהוצאו בעבר, על המשיב היה להוכיח את ההוצאות ולא היה מקום להערכתן של הוצאות אלה על דרך של "אומדנא דדיינא". עם זאת, עיון בחשבוניות שצורפו לתצהירו של המשיב בפני בית משפט קמא מעלה כי מתוך חשבוניות אלה ניתן לייחס לתיקון הליקויים חשבונית מיום 8.8.02 מאת "מסגריית שלום", המתייחסת להוצאה של 7,500 ש"ח (ללא מע"מ) תמורת "קורות תמיכה לרצפת גלריה", וחשבונית מיום 27.6.02 מאת חברת "ע.צ.ה. תעשיות ומסחר (1998) בע"מ המתייחסת להוצאה של 11,525 ש"ח (ללא מע"מ) תמורת "אורן גלריה 40X1.60X4.5" והובלתו למושכר. לפיכך, יש לבטל את סכום הקיזוז מדמי השכירות של 10,000$ בו הכיר בית המשפט קמא, ולהעמידו על סכום של 9,512 ש"ח (ללא מע"מ) בלבד.
8. לא מצאנו מקום להתערב גם בקביעתו של בית משפט קמא לפיה על המשיב לשלם דמי שכירות רק החל מהמועד בו הנכס הועמד לרשותו בפועל ובהערכתו שמדובר בתקופה סבירה של 3 חודשים בה נמנע מהמשיב לעשות שימוש בנכס, בנסיבות בהן לא יכולה הייתה לצמוח לו תועלת גם מהשימוש בדירה. הפחתה זו תואמת גם את הוראת סעיף 9(א)(2) לחוק השכירות והשאילה, אשר מקנה לשוכר, מקום בו נמנע המשכיר לקיים את חובתו לתקן פגם במושכר, "להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי החוזה". הפעלתה של זכות זו אינה תלויה בהסכמת המשכיר ומכאן שבית המשפט קמא היה רשאי להורות על הפחתה זו בדמי השכירות גם בלא שהוכחה הסכמת המערערת לכך.
9. באשר לתשלומי דמי שכירות ששולמו על ידי המשיב, מפסק הדין עולה שהמשיב שילם על חשבון דמי שכירות סך כולל של 293,505 ש"ח, מתוכם שולמו 60,000 ש"ח לפני הגשת התביעה והיתרה לאחריה. העיון בנספח ל"ג לתצהיר עדותו של המשיב מלמד, שהמשיב לא ציין עבור אלו חודשי שכירות שולם על ידו הסך של 60,000 ש"ח ש"ח, אך הדעת נותנת שסכום זה ששולם קודם להגשת התביעה, שולם עבור חוב דמי שכירות שכבר היה קיים במועד הגשת התביעה ולפיכך יש לנכותו מחוב דמי השכירות הנתבע. סכום נוסף של 47,274 ש"ח מתוך הסכומים המפורטים בנספח ל"ג לתצהירו של המשיב, ששולם על ידי המשיב לאחר הגשת התביעה, לא נזקף על ידו לחוב דמי שכירות עבור תקופה מוגדרת. יתרת הסכום (המשלים את הסך של 293,505 ש"ח) שולם על ידי המשיב לאחר הגשת התביעה ונזקף על ידו באופן מפורש לחוב דמי שכירות עבור התקופה שלאחר הגשת התביעה.
10. סעיף 50 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג 1973 קובע כי "סכום שניתן לנושה שעה שהגיעו לו מן החייב חיובים אחדים, רשאי החייב, בעת התשלום, לציין את החיוב שלחשבונו ייזקף הסכום; לא עשה זאת, רשאי הנושה לעשות כן". המשיב אינו חולק על כך שבהתאם למצוין על גבי נספח ל"ג לתצהיר העדות הראשית שהגיש, הכספים ששולמו על ידו לאחר הגשת כתב התביעה (למעט הסך של 47,274 ש"ח) נזקפו על ידו על דמי שכירות בהם הוא חב עבור תקופה מאוחרת מהתקופה עליה נסבה התביעה. לפיכך, אין לזקוף תשלומים אלה על חוב דמי השכירות עליו נסבה התביעה. אשר לדמי השכירות בסך 47,214 ש"ח אשר שולמו על ידי המשיב לאחר הגשת כתב התביעה אך לא נזקפו על ידו לחוב דמי שכירות עבור תקופה מוגדרת, הדין הוא ש"... בדרך כלל, עצם קיומו של חוב שנוי במחלוקת, הוא הנותן
שהחייב [הדגשה במקור] התכוון שלא לזקוף עליו את תשלומיו" (אריאל פורת, "זקיפת תשלומים",
דיני חיובים - חלק כללי, 569, 601 (דניאל פרידמן עורך, 1994)). לפיכך, הואיל במועד הגשת התביעה המשיב חלק על חוב דמי השכירות שנדרש על ידי המערערת עד למועד הגשת התביעה, יש להניח כי לא שילם דמי שכירות עבור חוב עליו הוא חלק. על כן יש לראות גם סכום זה כמשתלם עבור דמי שכירות שהגיעו מן המשיב עבור תקופה שלאחר הגשת כתב התביעה. התוצאה היא שמחוב דמי השכירות נשוא התביעה יש להפחית על חשבון תשלומי שכר דירה ששולמו על ידי המשיב סך של 60,000 ש"ח בלבד, בעוד שיתרת הסכום בסך 233,505 ש"ח ששולמה על ידי המשיב לאחר הגשת התביעה לא תופחת מדמי השכירות בהם המשיב חב למועד הגשת התביעה וקביעת בית המשפט קמא (לפיה הופחת גם סכום זה מחוב דמי השכירות נשוא התביעה) תבוטל.
11. באשר לשיעור ריבית הפיגורים, בית המשפט קמא קבע בפסק דינו כי "אין לבית המשפט כל בהירות הכיצד חושבה הריבית, ומן הנמנע לאשרה. ער, אמנם, בית המשפט לאמור בסעיף 9.11 להסכם העיקרי ובסעיף 7.8 להסכם השני המתייחס לריבית פיגורים בשיעור הגבוה כנהוג בבנק לאומי ביחס לחשבונות חח"ד, ואולם שעה שאין בית המשפט יודע כיצד חושב הסכום ואפילו את שיעור הריבית אין לדעת, לא יהא נכון להכיר בתחשיב שבמסגרת ת/2 .. . נכון בית המשפט לאשר בנסיבות העניין את זכאות התובעת לריבית, אך בשיעור החוקי המקובל בלבד" (סעיף 8ב4 לפסק הדין).
12. בעניין זה מקובלת עלינו טענת ב"כ המערערת, כי משמדובר בתביעה בסדר דין מקוצר, בה ציינה התובעת כי היא תובעת על פי החוזה בריבית פיגורים בשיעור הגבוה ביותר הנהוג בבנק לאומי לישראל לגבי חשבונות חח"ד שקליים ואף ציינה בתחשיב שצורף לתביעה (ת/2) את סכומי הריבית הנתבעים, ומשהמשיב לא ביקש וגם לא קיבל רשות להתגונן לגבי פרט זה שבתביעה, התובעת לא נדרשה להוכיח את שיעור הריבית ודרך חישובה.