רקע רלבנטי
1. ביום 12.11.00 רכשו המשיבות מן המדינה, בעקבות מכרז בו זכו, את הזכויות בנכס המצוי ברח' מבוא המתמיד 4, בירושלים, הידוע כחלקה 105 בגוש שומה 30037 (ספר 1015 דף 5498), הכולל מבנה משרדים ומגרש חניה (להלן - הנכס). עם קבלת החזקה בנכס, נתברר למשיבות, כי במגרש החניה של הנכס חונים בקביעות דיירי הבניינים הסמוכים שברח' המלך ג'ורג' 33-35-37 (להלן - הבניינים). עוד נתברר להן כי המערערת, נציגות הבית המשותף של בניינים אלה (להלן - הנציגות), הציבה מחסום במגרש החניה, ובאמצעות חברת אחזקה הנותנת שירותיה לנציגות, הציבה גם שומר בשכר המונע חניה ממי שלא קיבל את אישורה של הנציגות. משפניותיהן לנציגות ולדיירים החונים לא הועילו, הגישו המשיבות, ביום 3.11.04, לבית משפט השלום בירושלים, תביעה בסדר דין מקוצר לסילוק ידם של הנציגות ועוד 16 דיירים שעשו שימוש קבוע במגרש החניה, מן הנכס.
2. לאחר הגשת התביעה ניתנו פסקי דין בעניינם של רוב הנתבעים, חלקם בהעדר הגנה וחלקם בהסכמה. הנציגות ועוד ששה מדיירי הבניינים (נת' 2, 5, 6, 8, 10, 12) הגישו בקשה לרשות להתגונן. בבקשה נטען כי עיקרו של מגרש החניה מצוי בחלקה 91 בגוש 30037, שבבעלות דיירי הבניינים, וחלקו בחלקה 105 בגוש 30037 שבבעלות המשיבות. יחד עם זאת נטען, כי דיירי הבניינים עושים שימוש במלוא השטח של מגרש החניה ונוהגים בו מנהג בעלים, החל משנת 1960, וכי עד להגשת התביעה איש לא ערער על זכותם לעשות כן. נוכח שנות השימוש הארוכות, נטען, זכותו של הבעלים הרשום בשטח שבמחלוקת התיישנה, ולחלופין, לדיירי הבניינים זיקת הנאה בשטח זה. עוד נטען כי דיירי הבניינים סברו בתום לב כי הם הבעלים של השטח שבמחלוקת, והשקיעו בניקוי, יישור וסלילת מגרש החניה, ובהקמת מחסום, סכומים העולים כדי שווי הזכויות להן טוענות המשיבות, ולפיכך הם זכאים לרכוש את השטח שבמחלוקת מכוחו של ס' 23 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. הנתבעים שהתגוננו הוסיפו וטענו כי השטח שבמחלוקת הופקע ע"י עירית ירושלים, אשר לא התנגדה ל"שימוש מקביל" של הדיירים במגרש החניה.
3. לאחר הגשת הבקשה לרשות להגן, ניהלו הצדדים משא ומתן לפשרה. משהתארך המשא ומתן, ולא הוגשה כל הודעה מטעם המשיבות, ניתנה לנתבעים רשות להגן (החלטת כב' הרשמת ת' נמרודי מיום 22.3.06). בהמשך הדברים, נמחקה התביעה נגד שלושה מן הנתבעים שהתגוננו (נת' 2, 5, 8), ובהסכם פשרה שהוגש לבית המשפט, הצהירו נתבעים אלה כי אין להם כל זכות במגרש החניה, וכי הם החנו את רכביהם במגרש מכוח רשות שניתנה להם ע"י הנציגות. עוד הסכימו כי ככל שייקבע כי אין לנציגות רשות לחנות מכוניות בחניה, הם לא יחנו רכביהם במגרש החניה.
פסק הדין של בית משפט קמא
4. לאחר בירור התביעה, הורה בית משפט השלום (כב' השופטת ר' שלו-גרטל) לנציגות ולנתבעים 6, 10 ו-12, לסלק ידם ממגרש החניה ולפנותו לא יאוחר מיום 31.3.12. כן ניתן למשיבות היתר לפיצול סעדיהן על מנת לאפשר להן להגיש תביעה לפיצוי בגין הנזקים שנגרמו להן בשל הסגת גבולן.
5. בית משפט קמא קבע כי טענת הנתבעים כי "סברו בתום לב" שהם הבעלים של מגרש החניה, אינה יכולה לעמוד להם כנגד זכויות הבעלות הרשומה של המשיבות, מה גם שאיש מן הנתבעים לא נתן כל הסבר לסברתם זו. לא הוצגו חוזי רכישה מהם ניתן היה ללמוד שהדיירים רכשו דירה עם חניה או כיוצא בזה, ומדובר באמירה בעלמא של בעל דין בעל ענין בתוצאות המשפט. בית המשפט הוסיף וקבע כי הנתבעים לא הוכיחו במידת ההוכחה הדרושה במשפט אזרחי כי יש להם זכות חוקית במגרש החניה וכי השימוש שנעשה בו הוא כדין. אף שהנציגות טענה להסדר אליו הגיעה עם עירית ירושלים באשר לשימוש בשטח החניה, על בסיס ההפקעה, לא נמצא לכך בסיס בעדותו של מר יעקב סדן, הממונה על נכסי העיריה, שהובא כעד מטעמה. בית המשפט הוסיף וציין כי סוגיית ההפקעה של חלק ממגרש החניה, אינה מעניינם של הנתבעים, וגם אם מגרש החניה נמצא בתחומי השטח שהופקע אין לנתבעים זכויות בו. יתר על כן, מחילופי מכתבים בין הנתבעים לעירית ירושלים עלה בבירור כי הנתבעים ביקשו לבטל את ההפקעה ולרכוש את השטח. רצונם זה לרכוש את השטח "מכרסם ומאיין את טענת הנתבעים בדבר בעלות וחזקה נוגדת. אם הם הבעלים, מדוע לרכוש את המגרש??" (בע' 74).
6. אשר לטענת הנתבעים לזיקת הנאה במגרש החניה, קבע בית המשפט כי הזכות לחניה אינה זכות הראויה להוות זיקת הנאה, שכן החניה, על פי אופיה, כוללת אלמנט של חזקה קבועה השוללת את זכות החזקה של בעל המקרקעין. עוד נקבע כי השימוש במגרש החניה לא היה בידיעת המשיבות או בהסכמתן ואף לא בידיעתה של מדינת ישראל, הבעלים הקודמים, וכי לא הובאה כל ראיה פוזיטיבית על שימוש בחניה למעלה משלושים שנה ברציפות. נקבע כי אין בתצהירי עדי הנתבעים, שהיו כוללניים, הצהרה פוזיטיבית מפורשת על שימוש בן 30 שנה בחניה או על חזקה הנוגדת את זכויות הבעלים, והנתבעים גם לא הוכיחו בעדות מפורשת שהם מחזיקים בשטח מחלקה 105 שלטענתם הופקע. בית המשפט הוסיף וקבע כי יש צדק רב בטענת המשיבות כי מדובר במקרקעין שנחשבו עד למכירתם מקרקעי ציבור, ולפי ס' 113(ג) לחוק המקרקעין, אין זיקת הנאה מכוח שנים במקרקעי ציבור. זאת בשל הקושי המעשי של המדינה לפקח על מקרקעיה.
7. בית המשפט הוסיף ודחה את טענת הנתבעים לזכותם לרכוש את מגרש החניה בשל ההשקעות שהשקיעו בו. לענין זה קבע, כי הנתבעים לא הוכיחו את שלושת התנאים המצטברים הדרושים להוכחת זכות זו: כי הם סברו בתום לב בשעת הקמת המחוברים כי הם בעלי המקרקעין; כי הסכום שהשקיעו עלה בשעתו על שווים של המקרקעין בלי המחוברים; וכי רכישת המקרקעין על ידם אינה עלולה לגרום למשיבות נזק חמור שאין בתשלום שוויים כדי לפצותן עליו. בית המשפט קבע כי המחסום שהותקן אינו בגדר מחוברים שאינם ניתנים להפרדה, ובודאי גם לא ניקוי השטח. אף לא הוכח כי סכום ההשקעות בשעתו עלה על שוויו של מגרש החניה ושהרכישה לא תגרום למשיבות נזק חמור שלא ניתן לפיצוי. לענין זה נקבע כי עדי הנתבעים לא ידעו לומר מהו שווי המקרקעין, בכמה נרכש ע"י המשיבות ולא הובאו ראיות התומכות בסכומי השקעותיהם. גם השמאי מטעמם ציין כי לא נמסרו לו קבלות וחשבוניות בגין ההוצאות שהוצאו ע"י הנתבעים אף שביקש זאת, ולפיכך הסתמך על הערכותיו ולא על הוצאות שהיו בפועל. עוד נקבע כי הפגיעה בזכות קניינן של המשיבות, שהיא זכות חוקתית, עולה על הפגיעה בנתבעים.
8. הנתבעים 6, 10 ו-12 השלימו עם פסק דין, והערעור שהוגש הוא ערעורה של הנציגות בלבד.
טענות הנציגות
9. הנציגות מעלה בערעורה שורה של טענות שעיקרן הועלה בפני בית משפט קמא:
ראשית, טוענת הנציגות, היה על בית משפט קמא לדחות את התביעה בהעדר יריבות ועילה, מאחר שאין חולק כי השטח בו מצוי מגרש החניה הופקע ע"י העיריה ואינו בבעלות המשיבות. הנציגות טוענת כי השטח הופקע ע"י עירית ירושלים כבר בשנת 1980 ולפיכך במועד מכירת הזכויות למשיבות, לא היו למדינה זכויות בחלק הרלבנטי במקרקעין.
10
. שנית, נטען כי לא הוכחו גבולות השטח שבמחלוקת, כנדרש בתקנה 82 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, ולכן היה על בית משפט לדחות את התביעה. לטענת הנציגות, ללא מפה מדויקת ערוכה ע"י מודד מוסמך, לא ניתן לזהות את מיקומו וגבולותיו של השטח שבמחלוקת. מטעם זה, פסק הדין שניתן אינו אכיף, באשר לא ניתן לקבוע מהו השטח ממנו נדרשת הנציגות לסלק ידה.
11.
שלישית, נטען כי היה על בית משפט קמא לדחות את התביעה בגין התיישנות מכוח חזקה נוגדת במקרקעין. הנציגות טוענת כי היא עושה שימוש רצוף וגלוי בכל מגרש החניה משנת 1960 ואילך, ומשנת 1965 אף סגרה את המגרש בשרשרת. מדובר בשימוש נוגד וגלוי במגרש החניה במשך עשרות שנים, אשר לגביו היתה קיימת ידיעה בפועל או ידיעה קונסטרוקטיבית של הבעלים הקודמים.
12.
רביעית, נטען כי לנציגות זיקת הנאה מכוח שנים במגרש החניה. חניה יכולה במקרים מסוימים להקים זיקת הנאה מכוח שנים, והנציגות עשתה שימוש רציף וגלוי במגרש החניה בתום לב במשך למעלה מ-30 שנה. עוד נטען כי אף שסעיף 113(ג) לחוק המקרקעין שולל את תחולתו של ס' 94 במקרקעי ציבור, משנמכרו המקרקעין למשיבות, הן חדלו להיות מקרקעי ציבור, ואין המשיבות רשאיות להיבנות מייעודם הקודם של המקרקעין על מנת לשלול את זכויות הנציגות מכוח זיקת ההנאה שרכשה.
13.
חמישית, לנציגות עומדת הזכות לרכישת המקרקעין מכוח הבניה וההשקעה בהם על פי ס' 23 לחוק המקרקעין. הנציגות הוכיחה כי עלות הקמת מגרש החניה ותחזוקו לאורך השנים עלתה על שווי המקרקעין ללא מגרש החניה, זאת על פי ייעודם החוקי כדרך.
דיון והכרעה
14. לאחר שבחנו את חומר הראיות ושקלנו את טענות הצדדים, הגענו למסקנה כי דין הערעור להידחות, מכל הטעמים שלהלן:
15. אשר לסוגיית ההפקעה, וגם אם נניח כי השטח שבמחלוקת הוא אמנם השטח שהופקע, אין בעצם ההפקעה כדי לגרוע מזכותן של המשיבות להגן על חזקתן בנכס. אין חולק כי המשיבות הן הבעלים הרשום של השטח שבמחלוקת. ככאלה, הן בעלות צבר הזכויות הנגזר מבעלותן, לרבות זכות החזקה. לא נטען, ואף לא הוכח, כי בעקבות ההפקעה יצאה זכות החזקה בשטח שבמחלוקת מן המדינה (הבעלים הקודם) או מן המשיבות, והועברה לעירית ירושלים. כידוע, הפקעה, אין בה כשלעצמה כדי להקנות לרשות המפקיעה זכות במקרקעין: "רק תפיסת הקרקע בפועל או פרסום צו הקניית המקרקעין לטובת הרשות המפקיעה יש בהם כדי להקנות זכויות וחובות משפטיות לרשות המפקיעה, אם כמחזיקה של הקרקע ואם כבעליה. לפיכך, בעל זכות חזקה במקרקעין יוכל לתבוע את סילוק ידו של פולש, ויהיה חייב באחריותו של מחזיק במקרקעין כלפי המבקרים בהם, גם לאחר שהוצאה לגבי המקרקעין הודעת הפקעה לפי ס' 5 לפקודת הקרקעות..." (א' נמדר, הפקעת מקרקעין, עקרונות, הליכים ופיצויים, הוצאת חושן למשפט, תשס"ה-2005, בע' 339). לפיכך, דין טענה זו להידחות.