שני ערעורים שאוחדו המופנים נגד פסק דינו של בימש השלום בתל אביב יפו (כבוד השופטת אחימן). כבוד השופטת אחימן קבעה כי אין ראיות לקיומו של הסכם שיתוף בחלקת המקרקעין 45 בגוש 6928 הנמצאת בנוה צדק וכי על המערער והמשיב הפורמלי לשלם דמי שכירות שסכומם הכולל עולה על 300,000 ש"ח עבור המשך החזקתם בחלק מן המקרקעין הנ"ל.
המערער מרדכי כהן (להלן: "
כהן") והמשיב הפורמאלי מנשה קדישמן (להלן: "
קדישמן") ערערו כל אחד בנפרד על פסק דינו הנ"ל של בית משפט השלום.
הערעור הראשון 1187/06 הוא ערעורו של כהן והערעור השני 1109/06 הוא של קדישמן. בעניינו של קדישמן הגיעו הצדדים להסדר, כפי שדווח לנו על ידי עו"ד גניהר בישיבה מיום ה-2.7.2008. לפיכך, ניתן פסק-דין בהתאמה לפיו ע"א 1109/06 נמחק ללא צו להוצאות ועל כן נותר בפנינו ערעור 1187/06 של כהן בלבד.
כהן טוען, כי החלקה כולה נרכשה בשנת 1945 על ידי שני אחים (יהודה ואברהם כהן) - שהם אביו ודודו של כהן. האחים הקימו שני מבנים. בשלב מאוחר יותר מכר האח יעקב כהן חלק מהמקרקעין לאח שלישי, אהרון כהן ואת יתרת זכויותיו מכר לקדישמן. אהרון כהן מכר את חלקו לרוזה ניסן, והיורשים של רוזה ניסן מכרו את חלקם למשיבה.
על המקרקעין הוקמו שני מבנים האחד בן שתי קומות והשני דירה בת 90 מ"ר. ביתו של כהן, שהוא כיום בן 82, נבנה בהסכמה. לאחר מכן בוצעה חלוקה של השטח לשני חלקים המופרדים זה מזה בגדר לבנים הניצבת במקום עד היום. הבית השני הוא ביתה של רוזה ניסן ז"ל, אשר עבר בירושה לשלושת ילדיה, ששניים מהם אינם בארץ. יורשיה של רוזה ניסן מכרו את חלקם, כ - 20% מהחלקה, ביום 20.7.98 לחברת פורית אחזקות בע"מ (המשיבה מס' 1). לאחר רכישת הקרקע ע"י המשיבה דרשה האחרונה מכהן ומקדישמן תשלום דמי שימוש שמשמעותם למעשה דמי שכירות. כהן התנגד וממשיך להתנגד לדרישה הנ"ל, מכיון שלטענתו הוא פטור מתשלום דמי שימוש כלשהם. לטענתו, המבנים הנ"ל נבנו מלכתחילה בהסכמת האחים כהן במשותף ומאז ומתמיד הוא שוהה בחלקה, משלם את הארנונה העירונית וכל מס אחר, אך פטור מדמי שימוש.
בית משפט קמא דחה את תובענתו של כהן בציינו, כי לא שוכנע בדבר קיומו של הסכם שיתוף בין האחים כהן, מאחר והסכם כאמור לא נרשם בספרי המקרקעין. כהן אמנם טען, כי בין האחים כהן היה הסכם שיתוף במקרקעין שחל גם עליו, אולם בית המשפט סבר כי הסכם שיתוף שלא נרשם אינו קיים, מה גם שלא ניתן לשמוע את עדויות האב והדוד, כי שניהם אינם בחיים. המערער כהן העיד בפני בית משפט קמא אולם בית המשפט לא ראה להסתמך על דבריו כי סבר שכהן הוא בעל דין "
מעונין" ולא נמצאה תמיכה לעדותו בעדויות נוספות. כדברי בית משפט קמא "
חומר ראייתי מסוג זה יכול אולי לשמש בסיס למימצא עובדתי בדבר קיומו של הסכם כלשהו ואולם לא ניתן לבסס על פיו ממצא עובדתי מניח את הדעת אשר לתנאי אותו הסכם, אם בכלל".
כהן טען, כי אין לבסס את קיומה של הזכות בקיומו של רישום, ודי בידיעת המשיבה על קיומו של הסכם שיתוף. המערער הסתמך לענין זה על דבריו של
פרופ וייסמן בספרו "דיני קנין" (חלק שני 212,213) הטוען לקיומה של אפשרות להסתמך על עקרונות "
תום הלב" לשם קביעת תחולת הסכם השיתוף אף אם לא נרשם, אולם בית המשפט לא שוכנע כי ידיעה כאמור היתה בידי המשיבה.
בית המשפט ראה בטענה רק הנחה ספוקליטיבית ולכן סבר, כי גירסת כהן היא בלתי קוהרנטית ובלתי מספקת לקביעת מימצא עובדתי בדבר חוסר תום הלב של המשיבה.
כהן הסתמך גם על סעיף 30 לחוק המקרקעין, אשר לפיו רשאים בעלי רוב החלקים במקרקעין משותפים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין והשימוש בו. המשיבה התנגדה לטענה זו מאחר והועלתה בסיכומים בלבד, ובית משפט קמא סבר שהצדק עמה ואף ראה לדחות ולגנות את החריגה האמורה ממסגרת הדיון. בית המשפט גם סבר, כי ההוראה הנ"ל בחוק המקרקעין אינה רלבנטית לעניננו. לא הובאה בפני בית המשפט עדות על ידי גב' ניסן המנוחה, היינו, האם היא שילמה דמי שימוש אם לאו. על כן סבר בית המשפט כי המשיבה הוכיחה את זכאותה לדמי שימוש במקרקעין על פי חלקה היחסי בהם. בית המשפט קבע כי דמי השכירות בשני המבנים עומדים על פי חוות דעת של שמאי שהובאה מטעם המשיבה, ואשר לא נסתרה, על סך של 2,600 דולר לחודש. בהתייחס ל - 20% לערך, מגיעים לתוצאה של דמי שימוש בסך של 523 דולר לחודש לתקופה שמיום 21.7.98, ועד ליום מתן פסק הדין. לכך יש להוסיף ריבית והוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ש"ח בצירוף מע"מ. כן הוטל עיקול על זכויות המערער בחלקה הנ"ל.
בערעור חוזר המערער על הטענות המופנות נגד פסק הדין, שהן זהות למעשה לטענות שנטענו בפני הערכאה הדיונית. יתכן והאמור באשר להיות כהן בעל ענין איננו נימוק שצריך היה לשמש את בית המשפט כנימוק להחלטתו, שכן קשה למצוא התדיינות אשר בה המתדיינים אינם בעלי ענין. אולם עיקרו של דבר, עם כל ההכבדה שבדבר לכהן, קשה למצוא עילה להתערבותה של ערכאת הערעור, כאשר תנאי המגורים ללא תשלום דמי שימוש אינם מעוגנים ברישום כלשהוא, או במסמך כלשהוא ומסתמכים רק על עדותו של כהן. בהעדר ראיה בכתב דחה בית המשפט את העדות ואנו סבורות כי בצדק עשה זאת.
המערער חזר והעלה בפנינו את שלל הטענות והמענות שהובאו בפני בית-משפט השלום ונותחו כדבעי בפסק-דינו, ולא מצאנו בטענות אלה כל עילה להתערב בקביעותיה ובמסקנותיה של הערכאה הראשונה, אשר נימקה את מסקנותיה כיאות.
אין מקום לדחיית הממצאים העובדתיים כפי שנקבעו בפסק-הדין, התומכים במסקנה המשפטית ואין לגלות בפסק כל טעות שבחוק.
מה שהוחלט בדרגה הראשונה עומד במבחן הראיות, מן המשתמע מהן ומהדין (ע"א 323/89
קוהרי נ' מדינת ישראל
, פ"ד מה(2) 142, 168 (1991); ע"א 478/88
בקר נ' שטרן, פ"ד מב(3) 679,680 (1988); אורי גורן,
סוגיות בסדר דין אזרחי 638 מהדורה עשירית תשס"ט) שהרי כלל פסוק נקוט בידינו ולפיו: "
כעיקרון לא בנקל יתערב בית משפט זה בממצאים עובדתיים שנקבעו על ידי בית משפט קמא כאשר אלה מושתתים על חומר ראיות שאומץ על ידי הערכאה הראשונה" (ע"א 2989/95
קורנץ נ' מרכז רפואי ספיר, פ"ד נא(4) 687, 695 (1997)) וכי: "
לא בנקל תבטל ערכאת הערעור קביעות עובדתיות של הערכאה הראשונה, אשר בידיה הופקדה הערכת מהימנותם של העדים וקביעת הממצאים העובדתיים. התערבות במימצאי עובדה תיעשה רק במקרים חריגים וקיצוניים, כגון מקרים שנפל בהכרעתה של הערכאה הראשונה פגם היורד לשורשו של ענין, או כשהדברים אינם מבוססים על פניהם... ביחוד תימנע ערכאת הערעור מהתערבות כזו כאשר בית משפט קמא לא פטר עצמו בדברים כלליים בניתוח העובדות, אלא צלל למעמקי הראיות, בחן ובדק את הדברים ביסודיות, עשה ככל האפשר לבור את האמת המזדקרת ממכלול הדברים ולתת ביטוי לחקירתו - דרישתו ובדיקתו מעל דפי פסק-הדין..." (ע"א 3601/96
בראשי נ' עזבון המנוח זלמן בראשי ז"ל פ"ד נב(2) 582, 594 (1998)).
כוחן של קביעות אלה יפה לענייננו.
אשר על כן החלטנו לדחות את הערעור ולחייב את המערער בהוצאות משפט ושכ"ט בסך של 20,000 ש"ח צמוד מהיום.
המזכירות תעביר העתק מפסק הדין לבאי כוח הצדדים.
ניתן היום, ה' בתשרי תשע"ב, 3 באוקטובר 2011, בהעדר הצדדים.