פסק-דין בתיק וע 1411/03

עמוס זמיר, שופט (דימוס):-

          זהו ערר על החלטת המשיב מיום 1.10.03, בה קבע המשיב את ערך הנכס שנרכש ע"י העוררת בסכום של -.1,050,000 ש"ח (-.215,000$ של מועד העיסקה), לא קבל את השומה העצמית שלה כפי שנקבע בהסכם המכר (-.150,000$ שערכם דאז היה -.718,050 ש"ח), וקבע את מס הרכישה עפ"י ערך הרכישה שנקבע כנ"ל.

        ואלה העובדות הצריכות לעניננו:-

1.    העוררת הינה בתם של רחל מור ואברהם מור.

2.    בשנת 2000 ערכו וחתמו רחל ואברהם מור על הסכם גירושין שקבל תוקף של פס"ד בביה"ד הרבני באשדוד, שבו בין היתר הוסכם שבני הזוג ימכרו את ביתם הנמצא בגן יבנה ברח' השיטה 7 (להלן - "הבית)".

3.   הבית הנ"ל הוא בן 6 חדרים וחדרי נוחיות על חלק של מגרש בשטח של כ-460 מ"ר.
4.    ביום 26.6.2002 נערך חוזה מכר של הדירה, ובו נאמר שרחל מור ואברהם מור מוכרים את הבית לבתם, מירה מור (היא העוררת) במחיר של -.150,000$ (השווה אז לסכום של -.718,050 ש"ח).
5.    במיוחד תצויין העובדה כי אברהם מור אינו חתום על ההסכם. הוא עצמו התנגד לקיים את הסכם הגירושין, ועו"ד יורם שלמון מונה ע"י ביה"ד הרבני באשדוד ככונס נכסים של אברהם מור, והורשה ע"י ביה"ד הרבני הנ"ל לחתום על ההסכם הנ"ל במקומו ובשמו של אברהם מור. (במאמר מוסגר ייאמר, שאינני נכנס לעובי הקורה של סמכות כב' ביה"ד הרבני באשדוד למנות את עו"ד שלמון לכונס נכסים, שהרי הסכם המכר בין העוררת לבין הוריה - שאחד מהם, האב, לא היה מוכן לחתום עליו - לא היה ענין של גירושין, ובהסכם הנ"ל היה גם צד - היא העוררת - שלא היה לו כל קשר ענייני-משפטי לבני הזוג בגירושיהם, מה גם שההחלטה על מינוי הכונס נחתמה ע"י דיין אחד בלבד).

6.    המשיב לא קבל את השומה העצמית כפי שביטויה בא בהסכם המכר הנ"ל, וקבע את שווי העיסקה בסכום של -.250,000$ (החלטת המשיב מיום 18.6.03), אולם לאחר השגה שהגישה העוררת על הקביעה הנ"ל, ביקר נציג המשיב במקום, ובהחלטה נוספת מיום 1.10.03 הוא קיבל חלקית את ההשגה וקבע את שווי העיסקה ל-.215,000$ (= -.1,050,000 ש"ח). הערר שבפנינו הוא על קביעה זו.

          המחלוקת העומדת בפנינו היא השאלה מהו אכן שווי הרכישה הנכון בעיסקה הנ"ל? האם השווי הוא זה שנקבע בהסכם המכר או זה שקבע המשיב בהחלטתו הנ"ל?

         בסעיף 1, הוא סעיף ההגדרות של חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963,

נאמר ש"שווי הרכישה של זכות פלונית" הוא -

"הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון, ובלבד שבמכירות -

 (1)  שנעשו בכתב ושבהן שוכנע המנהל כי התמורה                             בעד הזכות במקרקעין...נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, בין במישרין ובין בעקיפין - התמורה כאמור".

          עינינו הרואות שצריכים להתקיים שני תנאים כדי ששומה עצמית תתקבל כשומה שעליה יש להשתית את גובה המס. התנאי הראשון הוא ענין תום הלב בקביעת התמורה בין הצדדים לעיסקה, והתנאי השני שהתמורה לא הושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין הקונה למוכר. המנהל-המשיב צריך להיות משוכנע שאכן לא מתקיימים התנאים הנ"ל ולא אפילו אחד מהם, ורק אז יש לקבל את השומה העצמית, זו התמורה שנקבעה בהסכם. ולענין זה ראה: ע"א 717/85, וייס -  מנהל מס שבח, מסים ב/4, עמ' ה-50. 

         המשיב הביא עיסקאות להשוואה (ראה החלטתו מיום 18.6.03) ועפ"י עיסקאות אלו בהחלט ניתן היה להבין גם את קביעתו הראשונה לשווי של -.250,000$. עם קבלת ההשגה הראשונה של העוררת, ובמיוחד על הטענות בקשר לליקויים בבית והצורך בשיפוצים, ביקר נציג המשיב בבית, קיבל חלקית את ההשגה, ולאור המימצאים שמצא במקום הוא הקטין את השווי ב-.35,000$.