פסק-דין בתיק וע 1409/04

צבי פרידמן, רו"ח- חבר

א.         רקע עובדתי

          1.      העוררים היו דיירים מוגנים בחנות המצויה ברח' גאולה 43 בתל אביב (להלן: " החנות") בגוש 6915 חלקה 68 (להלן: " המקרקעין").

          2.      עקב החלטת בעלי הבית להרוס את הבניין בו שוכנת החנות, החליטו אלו להגיש תביעת פינוי נגד העוררים. לאחר דין ודברים בבית משפט השלום בת"א הגיעו הצדדים להסכמה (ראה חוזה מה- 6/3/03) לפיה- בעבור פינויים של העוררים יקבלו הללו זכות של בעלות בחנות מוסכמת בבית שיבנה על המקרקעין.

          3.      הסכם זה קיבל תוקף של פסק דין.

ב.         סלע המחלוקת

          1.      האם זכאים העוררים לפטור ממס רכישה בהתאם להוראות סעיף 65 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: " החוק") או לחילופין להקלה במס רכישה מכוח סעיף 9 ג' לחוק.

          2.      מהו שוויה של החנות החדשה אותה קיבלו העוררים חלף פינויים מהחנות הישנה.

ג.          טענות העוררים

          1.      בהתאם להוראות סעיף 65 לחוק (ולהוראת סעיף 27 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה)(מס רכישה), התשל"ה-1974 (להלן: " תקנות מס רכישה")) זכאים העוררים לפטור ממס הרכישה, שכן המדובר במקרה דנן בהחלפת מקרקעין בשל צו רשות מוסכמת קרי, בית המשפט. (טענה זו נטענה בכתב הערר אך ננטשה בשלב הסיכומים).

          2.      לחילופין, זכאים העוררים להקלה במס רכישה מכוח סעיף 9ג' לחוק. עיון בדו"ח הועדה הציבורית לרפורמה במערכת מיסוי מקרקעין מלמד את תכלית החקיקה של סעיף 9ג' לפיה מטרתה הייתה לעודד העברת זכויות מבעל בית לדייר ולעודד שיחלוף זכויות במקרקעין, התחדשות בניה וכיוצ"ב. סעיף 9ג' לחוק חל בענין העוררים בצורה המלאה, שכן המדובר בזכות של דיירות מוגנת על עסק שלאחריה קיימת זכות בעלות. הן הפירוש המילולי והן תכלית החקיקה מביאה לתוצאה לפיה חל סעיף 9ג' לחוק בעניינם של העוררים. גם מה שנאמר בו"ע 1053/03 בענין גבע גוליה נ' מס שבח מרכז תומך בעמדת העוררים.

          3.      לחילופין, שומת המשיב הסתמכה על חוו"ד שמאי אשר קבעה שווי הנכס לפי 3,000$ למ"ר בנכס אחר הסמוך לנכס נשוא הערר. לטענת העוררים, בידיהם חוו"ד של אותו שמאי מה- 21/1/99 לפיו שווי הנכס מוערך לפי 2,200$ למ"ר (נספח י' לכתב הערר)

          4.      העוררים חולקים על קביעת המשיב כי גודל החנות הינו 25.6 מ"ר. העוררים מפנים למוצג ע/1 לפיו בהתאם למדידה בפועל של מר אילן קרמר, אינג' מיום 2/2/06 עולה כי גודל החנות הינו 21.66 מ"ר.

ד.         טענות המשיב (בתמצית)

          1.      העוררים לא רכשו את הבעלות המלאה בחנות נשוא הדיירות המוגנת. העוררים פונו מחנות אחת שנהרסה חלף רכישת חנות חדשה בבנין חדש שנבנה על המקרקעין.

          2.      הפטור ממס מכח סעיף 65 לחוק שענינו פטור בהחלפות מסוימות לא רלוונטי לעניננו. בית המשפט רק נתן תוקף של פסק דין להסכמה אליה הגיעו הצדדים ולא ניתן כל צו מאת רשות מוסמכת. כמו כן, העוררים לא היו מעולם בעלי זכויות במקרקעין ועל כן לא חל עליהם סעיף 65 לחוק. בנוסף לכך, העוררים זנחו טענה זו במסגרת הסיכומים מטעמם ועל כן דינה להידחות גם מטעם זה.

          3.      העוררים אינם עומדים בתנאי סעיף 9ג' לחוק המעניק הקלה במס רכישה, שכן הסעיף דורש במפורש כי הנכס שחוק הגנת הדייר חל עליו יימכר לדייר המחזיק באותו נכס בשכירות שחוק הגנת הדייר חל עליה. במקרה דנן, העוררים פונו מהחנות שחוק הגנת הדייר חל עליה וחלף כך רכשו חנות חדשה בבנין שיבנה על אותם מקרקעין. לו היו העוררים רוכשים את זכות הבעלות בנכס שחוק הגנת הדייר חל עליו, קרי החנות עצמה, היו זכאים להקלה במס רכישה. ואולם, אין זה המקרה שלפנינו.

          4.      שאלה דומה נידונה בעמ"ש 221/95 צרפתי נ' מנהל מס שבח מרכז (מיסים יא/2) ושם נפסק כי המדובר בשני עסקאות: פינוי הדייר המוגן ורכישת דירה בבנין שהוקם.

          5.      בפסק דין גבע ג'וליה נ' מס שבח נתניה (וע' 1058/03) עוסק בסוגיית צירוף פטורים והטבות ולא בפרשנות סעיף 9 ג' לחוק ולפיכך אינו רלוונטי לענייננו.