ו"ע
בית המשפט המחוזי תל אביב
|
1261-05
07/08/2007
|
בפני השופט:
1. ועדת ערר מס שבח מקרקעין 1963-התשכ"ג
2. (דימוס) - יו"ר הועדה
3. יחיאל מונד רו"ח - חבר
4. נדב הכהן רו"ח - חבר
|
| - נגד - |
התובע:
1. שחר ש.יזום והשקעות בע"מ
2. סכאי בניהו
עו"ד רוזן יעקב
|
הנתבע:
מנהל מס שבח מקרקעין נתניה
|
| פסק-דין |
נדב הכהן, רו"ח:
1. העוררת הראשונה הייתה הבעלים של 7,507/22,523 חלקים בחלקה 3 בגוש 6407 בהוד השרון (להלן: "החלקה"), ששטחה הכולל 22,523 מ"ר. העורר השני היה הבעלים של 15,016/22,523 חלקים בחלקה.
2. ביום 31.12.2003 מכרה העוררת הראשונה לעורר השני 3000/7507 מבעלותה בחלקה (להלן: "הממכר") כך שבבעלותה נותרו 4,507/22,523 מהחלקה בעוד שהעורר השני הפך להיות הבעלים של 18,016/22,523 מהחלקה.
3. העורר השני התחייב לשלם לעוררת הראשונה, עבור הממכר, סכום של 870,000 ש"ח (בתוספת מע"מ כנגד חשבונית מס כדין).
4. בנוסף, התחייב העורר השני לשלם גם מס שבח, מס מכירה, מס רכישה, היטל השבחה וכל "מסים, היטלים ארנונות ותשלומי חובה אחרים מכל מין וסוג שהוא" בגין הממכר.
5. שני הצדדים לעסקה (העוררת הראשונה והעורר השני) הגישו למשיב, ביום 10.2.2004, הצהרה על מכירת/רכישת זכות במקרקעין.
6. שווי המכירה של הממכר "גולם" ע"י העוררים, ונקבע על ידם בסכום של 893,885 ש"ח.
7. המשיב לא קבל את הצהרת העוררים, וקבע לפי מיטב השפיטה כי שווי המכירה של הממכר הינו 3,540,000 ש"ח.
8. בין היתר, קבע המשיב כי "לקונה ולבעלי מניות המוכרת קשרים עסקיים, והם עונים להגדרת בעלי יחסים מיוחדים".
9. העוררים הגישו השגה שנדחתה ברובה ע"י המשיב ביום 21.4.2005 (אם כי שווי הממכר הוקטן ע"י המשיב והועמד על סכום של 2,890,000 ש"ח ואף הוכרו בניכוי הוצאות מסוימות), וביום 5.7.2005 הגישו העוררים את הערר, לאחר שקבלו מהמשיב אישור לדחייה בהגשת הערר.
תמצית טעוני ב"כ העוררים:
1. אף על פי שהעוררים חולקים ביניהם בעלות משותפת בחלקה, אין לראותם כצדדים שיש ביניהם יחסים מיוחדים.
2. אפילו אם היו מתקיימים בין העוררים יחסים מיוחדים, הובאה על ידם חוות דעת של שמאי מקרקעין, התומכת בתמורה החוזית ובכך יצאו ידי חובתם (להוכחת שווי השוק של הממכר).
3. מדובר במקרקעין מופקעים, שכן קיימת הפקעה מהותית ביותר למסדרון תחבורתי, בשיעור של 20,328/22,523 משטח החלקה, והמשיב לא הביא זאת בחשבון.
4. הממכר מהווה נטו (לאחר ההפקעה) שטח של 292 מ"ר בלבד, בייעוד חקלאי, שהינו כלוא במסדרון תחבורתי בבעלות משותפת (מושע), ושווי השוק שלו איננו עולה על התמורה החוזית, כפי שעולה מחוות דעתו של בועז ברזילי, שמאי מקרקעין, מיום 7.3.2004.
תמצית נימוקי ב"כ המשיב:
1. אכן מתקיימים יחסים מיוחדים בין העוררים.
2. העורר השני, שרכש את הממכר בעסקת "נטו", בחר שלא להופיע בפני ועדת הערר, ויש לראות בכך, בנסיבות המיוחדות, משום אישור (בפועל) לקביעת המשיב.
3. העוררים לא העלו בפני המשיב בהליכי ההשגה את טענת ההפקעה ולא הוכיחו את היקף ההפקעה בחלקה.