פסק-דין בתיק וע 1091/02

צבי פרידמן, רו"ח - חבר

א. פתח דבר

עניינו של הערר שלפנינו הוא בשאלת שווי המכירה של המקרקעין שהועברו מרכוש קבוע למלאי עסקי במועד הפיכת הרכוש הקבוע למלאי עסקי מספר חודשים לפני הפקדת תוכנית מיתאר לשינוי יעוד המקרקעין ממגורים למשרדים בוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב.

כמו כן, עוסק ערר זה בטענות העוררת כנגד אי הכרה במלוא סכומי הניכויים שנתבעו על ידה ובכלל זה: מיסי רכוש, שווי רכישה ועלויות תכנון.

ב. רקע עובדתי (כעולה מהמסמכים שהוצגו בפני הועדה)

1. ביום 29/2/2000 פנתה העוררת מבני דולינגר חברה לבנין והשקעות בע"מ (ח.פ 511594475) (להלן: " העוררת" או " חברת האם") לפקיד השומה גוש דן ודיווחה לו על הפיכת מחצית מזכויות הבעלות על הקרקע שבגוש 6109 חלקות 212 ו- 213, שברחוב אבא הלל ברמת גן, מרכוש קבוע למלאי עסקי (להלן: "שינוי יעוד") (נספח א' לערר).

הקרקע האמורה הינה בבעלות איגוד מקרקעין מבני דולינגר (שער העיר) חברה לבנין והשקעות בע"מ (ח.פ. 510084940) (בשמה הקודם: כנף מפעלי הנדסה בע"מ) (להלן: " חברת הבת") שמניותיה מוחזקות במלואן ע"י העוררת.

במכתבה הנ"ל מציינת העוררת כי הפעולה המתבצעת מהווה הפיכת 50% מהזכויות באיגוד המקרקעין האמור מרכוש קבוע למלאי עסקי (על אף שלאיגוד היה גם נכס מקרקעין נוסף- ראה להלן- ההערה שלי צ.פ).

לדיווח צירפה העוררת טופס 6581 ובו היא מצהירה כי בבעלותה מקרקעין בגוש 6109 חלקות 212 ו- 213 שנרכשו ב- 29/8/91 וב- 21/2/94 שהם מלאי עסקי לצורך מס הכנסה, החל מיום 13.3.97 (להלן: " היום הקובע").

2. ביום 18/4/2000 אישר פקיד השומה את ההודעה שבטופס 6581.

3. המדובר בחלקות מקרקעין הממוקמות בסמוך לצומת הרחובות ז'בוטינסקי בדרום ואבא הלל במערב (שברמת גן) המהווים צירי תנועה מרכזיים המחברים את הערים תל אביב ורמת גן בואכה בני ברק ופתח תקוה.

4. העוררת - מבני דולינגר חברה לבנין בע"מ (חברת האם) רכשה את חברת הבת (איגוד המקרקעין) כנף מפעלי הנדסה וטכסטיל בע"מ שמאוחר יותר שינתה את שמה לחברת מבני דולינגר (שער העיר) חברה לבנין בע"מ ב- 29/8/91 בסכום נטו של 730,000 $ ובתוספת תשלום מס השבח שחל על המוכרים. לצורך מס הרכישה דווח על סכום רכישה של 2,344,544 ש"ח (מוצג ע/2) (ראה גם נספחים לכתב הערר).

5. בבעלות החברה הנרכשת (חברת הבת) היו- במועד הרכישה- זכויות חכירת המקרקעין בחלקות 212 ו- 213 בגוש 6109 (שנרכשו בשנת 1969/ 1970), וכן 23 מ"ר בבית התעשיינים, בת"א (הבנוי על חלקה 10 בגוש 7003).

6. בתאריך 21/2/1994 רכשה חברת הבת -בשמה הקודם: כנף מפעלי הנדסה וטכסטיל בע"מ - מעירית רמת גן את זכויות הבעלות בחלקות 212 ו- 213 שבגוש 6109 תמורת סך של 900,000 $ והכל בכפוף לאישור שר הפנים (ראה נספח ב' לכתב הערר).

7. ביום 27/7/2000 הגישה העוררת דיווח למנהל מס שבח (המשיב) על הפיכת מחצית מהזכויות במקרקעין מרכוש קבוע למלאי עסקי וזאת במסגרת השומה העצמית לפי שווי מכירה של 10,095,000 ש"ח.

לדיווח צורף טופס פחת (טופס יא') של חברת האם מתוך מאזן לשנת 1997 כאילו המקרקעין שייכים ישירות לחברת האם. טופס זה הופק ביום 18.7.2000 (ראה נספח ב' לכתב הערר).

8. בעקבות הדיווח הוציא המשיב ביום 26.12.2000 הודעת שומה זמנית לחברת האם- העוררת. בהודעת השומה קבע המשיב את שווי המכירה לסכום של 26,738,445 ש"ח (שהם 7,946,046 $ לאותה עת) וכן לא התיר את מלוא הניכויים שתבעה העוררת.

9. העוררת הגישה בתאריך 8.2.01 השגה על שומת מס שבח ובין היתר, ביקשה בתאריך 4/4/01 לתקן את שווי המכירה לסכום של 765,000 $ בלבד (שהם 2,285,402 ש"ח באותה עת). יחד עם זאת, מאוחר יותר בכתב הערר הציגה העוררת חוות דעת (שקיבלה ביום 26/3/02) משמאי מקרקעין, מר קונפורטי, לפיו העריך השמאי את שווי המכירה ב- 1,880,000 $ לאותו מועד (נספח ו' לערר).

10. מנהל מס שבח (המשיב) הוציא בתאריך 17/1/02 החלטה בהשגה ובה דחה את השגת העוררת וקבע את שווי המכירה לסך של 5,311,711 $ המהווים סך של כ- 17,873,900 ש"ח נכון ליום המכירה (וזאת לפי 789.2 $ X 13,461 מ"ר) וכן דחה את דרישת העוררת להכיר בניכויים מסוימים.

11. בעת הפיכת הרכוש הקבוע למלאי עסקי (אשר דווח שאירעה ביום 13.3.97) היתה בהכנה תב"ע רג/ 1091 החלה על המקרקעין נשוא הערר. תוכנית זו הופקדה ביום 28/8/97 (מוצג ע/ 1) שבה שונה יעוד המקרקעין ממגורים לשימושים של מגורים, מסחר ומשרדים המאפשרת בניה של 45 קומות. תוכנית זו אושרה בחודש מאי 1998.