השופט משה רביד
הערר
1. ערר על החלטת המשיב מיום 16.8.2011 שקיבל חלקית את ההשגה שהגישו העוררים. העוררים מכרו לאיתי קציר מחצית מהגג, כולל מחצית מזכויות הבניה עליו ואת דירתם ברחוב חזקיהו המלך 40, גוש 30006, חלקה 71 (להלן -
הדירה). הגג נמכר תמורת הסך של 700,000 ש"ח והדירה נמכרה תמורת הסך של 1,950,000ש"ח (פרט זה הועלם בהודעת הערר). המשיב קבע ביום 11.11.2010, כי שווי העסקה של הגג הינו 3,318,400 ש"ח, בהתאם לשווי השוק של הגג (נספח ב לכתב התשובה). ביום 23.2.2011 תיקן המשיב את השומה של הגג והעמידה על סך 2,237,184 ש"ח (נספח ג לכתב התשובה). בהשגה שהגישו העוררים הועמד שווי השוק של הגג על הסך של 2,000,000ש"ח, בהחלטה מיום 16.8.2012 (נספח א לערר; נספח ה לכתב התשובה). את החלטתו זו ביסס המשיב על חוות דעת שמאית של מירב בן דוד ולא על השוואה עם נתוני מכירות ברחוב חזקיהו, כפי שעשה בשתי ההחלטות הקודמות.
2. העוררים הם בעלי מחצית זכויות הבניה במחצית הגג הנמצא בבניין המגורים שלהם. חציו השני של הגג נמצא בבעלותם של מרים משעלי (להלן -
משעלי) ודוד דרעי (להלן -
דרעי), שהעביר את זכויותיו לאמו פורטונה דרעי, ביום 17.12.2007. העוררים טוענים כי דרעי ומשעלי ניסו, מאז שהעוררים רכשו את המחצית השניה של הגג, להשתלט על חצי הגג השייך להם, וזאת באמצעים פסולים שכללו פלישה לחלק מהגג השייך לעוררים באמצעות הצקות ואיומים. בנסיבות אלה התקשו העוררים למצוא קונה שיסכים לרכוש מהם את חלקם על גג. כל קונה פוטנציאלי סולק, לטענתם, בצעקות ובאיומים. בסופו של דבר נמצא רוכש, איתי קציר (להלן -
קציר), שהסכים לקנות את הגג תמורת 700,000 ש"ח (נספח י"ד לערר). ההסכם עם איתי קציר נחתם ביום 9.6.2010.
3. לטענת העוררים המחיר שנקבע בהסכם הוא מחיר שוק, בהתחשב בכך שמדובר בגג שמעל בית כנסת, שקרבתו מטילה הגבלות על מיקום השירותים והאמבטיות, ובשל השכנים שהציקו והתנכלו לכל רוכש בכוח. לפיכך התמורה הנקובה בהסכם המכר שולמה בתום לב ובלי שהתקיימו יחסים מיוחדים בין העוררים לקציר.
בנסיבות אלו היה על המשיב להעדיף את הסכום שנקבע בהסכם המכר, ולא לקבוע את שווי העסקה על פי שווי השוק של הגג, כפי שעשה בהתאם לחוות הדעת השמאית שעמדה לנגד עיניו. בנוסף לכך טוענים העוררים כי שליש מחציו השני של הגג נמכר בשנת 2007 בסכום של 148,340 ש"ח, כך שהשווי הכולל של מחצית מהזכויות בגג, באותה עסקה, הוא 450,000 ש"ח כך שסכום העסקה הנוכחי הינו סביר.
כתב התשובה
4. ביום 9.6.2010 נערך הסכם מכר בין העוררים לבין קציר למכירת מחצית הגג וזכויות הבניה המתייחסות לחלק זה של הגג. ביום 30.6.2010 הגישו העוררים הצהרה על הסכם המכירה לפיו מכרו לקציר ולשני נהנים בנאמנותו: פורטונה דרעי ויצחק ג'וליאן, מחצית מהגג ומחצית מזכויות הבניה של הגג של העוררים בתוספת זכויות בניה כ-168 מ"ר. לא נערכה שומה עצמית. לטופס המש"ח צורפו הצהרות הנאמן קציר מיום 8.6.2010, יום לפני חתימת ההסכם עם העוררים, כי הנהנים הם פורטונה דרעי (26% מזכויות הבניה) ויצחק ג'וליאן (37% מזכויות הבניה) (נספח ו לכתב התשובה). כאמור, הנהנים אינם חלק מהסכם המכר.
5. המשיב ערך את השומה הראשונה (נספח ב לכתב התשובה), לאחר שהעוררים לא נענו לדרישתו מיום 11.10.2010 להמציא מסמכים לשם חישוב השבח והשלמת נתונים שחסרו בטופס ההצהרה שלא מולאו כראוי. אי לכך הוציא העורר ביום 11.11.2010 שומה לפי מיטב השפיטה (סעיף 78 לחוק מיסוי מקרקעין, תשכ"ג-1963 (להלן -
החוק). השווי שקבע הממונה, ארז רפאלי, היה 3,318,400 ש"ח. השווי נקבע, כאמור, על סמך נתוני מכירה ברחוב חזקיהו המלך. העוררים הגישו בקשה לתיקון שומה. ביום 23.2.2011 תיקן הממונה, ארז רפאלי, את השומה והעמידה על הסך 2,237,184 ש"ח. השווי נקבע "בהתאם להשוואות ומקורות נוספים אחרים".
ביום 13.3.2011 הגישו העוררים השגה על החלטת המשיב ובה חזרו על טענתם כי המחיר שנקבע בהסכם היה נכון ואמיתי. בערר התייחסו העוררים גם לשווי חלק הגג שנמכר בשנת 2007, שהוא, כאמור, 445,000 ש"ח. העוררים לא צרפו חוות דעת שמאית לתמיכה בטענותיהם בכל ההליכים שהתקיימו בפני המשיב.
את ההחלטה בהשגה קיבלה אירנה וולודרסקי ביום 16.8.2011, שבהסתמכה על חוות דעת שמאית שעמדה לנגד עיניה, קבעה כי שווי הזכויות של הגג שנמכר הוא 2,000,000 ש"ח.
לדעת המשיב, העוררים לא הצליחו לערער את קביעתו המבוססת של המשיב בדבר שווי הנכס לפי שווי השוק, או שבנסיבות המקרה לא התקיימו התנאים לסטייה משווי השוק ואימוץ הקביעה של התמורה בהסכם. חיזוק למסקנתה מצאה אירנה וולודרסקי בעובדה שהשווי שנקבע בהסכם הוא כ-35% משווי השוק של הגג.
6. עוד יש לציין, כי העוררים אינם מזכירים בהודעת הערר כי קציר רכש, כאמור, בנאמנות, עבור השכנים הבעייתיים, חלקים מזכויות הגג. העוררים גם אינם מציינים בהודעת הערר, כי במעמד חתימת ההסכם למכירת הגג ערכו עסקה נפרדת עם קציר למכירת הדירה בסך של 2,000,000 ש"ח. לפי האמור בהסכם המכר של הדירה, קציר קנה דירה בת ארבעה חדרים שהיא במצב רעוע, בשטח כולל של 100 מ"ר. הסתרת עובדה זו מעידה על היעדר ניקיון כפיים. הדירה נמכרה בסכום של 1,950,000 ש"ח (בטעות ננקב בהודעת הערר שהתמורה היא 2,000,000 ש"ח), בעוד שזכויות הבניה של הגג הנמכרות, הגדולות ב-70% מגודל שטח הדירה, נמכרו ב-700,000 ש"ח.
7. העוררים לא סתרו את חוות דעת השמאית, שהיא חוות דעת מקצועית המבוססת על פלח השוק ביחס למחירים של נכסים הדומים לגג ושקלול מלוא הגורמים הרלוונטיים לשם קביעה וחילוץ שווי השוק של הגג.
8. אשר למכירת חלקו השני של הגג, מדובר במכירה מבן לאמו, שהם קרובים מדרגה ראשונה. עסקה זו פטורה ממס שבח ומחויבת בשליש מס רכישה. תאריך המכירה נקבע ליום 17.12.2007, תקופה בה נתוני השוק היו שונים, ומשכך ערכו של הנכס היה שונה. בנוסף, זכויות הבניה טרם הוסדרו אז מבחינה תכנונית.
התצהירים
9. העורר הגיש תצהיר מטעמו ותצהיר של אריק קציר. המשיב הגיש תצהיר של אירנה וולודרסקי , שהיא ממונה - רכזת חוליה וחוות דעת של השמאית מירב בן דוד.
התצהירים של העוררים
10. בתצהירו חוזר העורר על טענותיו ומוסיף כי נודע לו, רק בדיעבד, ששכניו היו שותפים של קציר. לדבריו, גם אם היה יודע זאת בזמן אמת הדבר לא היה משנה לו, כי קיבל תמורה מהקונה ורצה להסתלק מהבית.
11. בתצהיר של אריק קציר, המציג עצמו בתצהיר כקונה, נאמר, כי הוא עוסק שנים במקרקעין ומתעניין בעסקאות שהן "מציאות". מי שהביאו אותו לדירה היה המתווך זאב גולן ואיציק גוליאן. המחיר המוצע של הדירה ומחצית הגג היה 3,100,000 ש"ח. הגג כ-1,000,000 ש"ח והדירה 2,100,000 ש"ח. הדירה נמכרה בסופו של דבר במחיר של 1,950,000 ש"ח ומחצית הגג במחיר של 700,000 ש"ח. במדידה של הגג הסתבר לאריק קציר כי שטח הבניה על הגג הוא 191 מ"ר, השכנים בנו על 6 מ"ר משטח הגג של העורר, 3% משטחו. בעת ביקוריו בדירה ובגג, השכנים צעקו, התנהגו באופן אלים ואיימו עליו שלא יתקרב לנכס. בתצהיר גם מתאר אריק קציר את התנהגותם האלימה של השכנים כלפי העורר.
חרף האיומים של השכנים כלפיו, הצליח אריק קציר בביקורים נוספים להגיע איתם להסכמה לשתף עמו פעולה. אחד מהשכנים, ששמו לא צוין בתצהיר, קיבל מאריק קציר "דמי שתיקה". אריק קציר הסכים לשלם 700,000 ש"ח לעוררים רק לאחר שהגיע "להסכמות עם השכנים".
לנגד עיניו של אריק קציר היו הנתונים של עסקה משנת 2003, ששווי המכירה נקבע לסך 160,000 ש"ח. המס ששולם בשנת 2009 היה 69,340 ש"ח, כולל תשלומי קנסות. כמו כן עמדה לנגד עיניי אריק קציר חוות דעת שמאית מכרעת של אבישי בר אושר, שניתנה לצורך היטל השבחה והתייחסה ליום 11.9.1989 ולשומה נוספת, שערכה גאולה משמור, לבקשת דראי, שהסתבר במהלך הראיות שהוא אחד השכנים שהציקו לעורר ושרכש, כנהנה, חלק מהזכויות בגג.
לפי חוות הדעת של גאולה משמור, שראה אריק קציר, יש להפחית משווי הגג בשל הבניה מעל בית הכנסת המצוי מתחתיו. השמאי המכריע, אבישי בר אושר, לא התייחס לנתון זה.
ראיות המשיב