טענות המבקש
1. ביום 11.4.73 התקשר המבקש בהסכם מכר (להלן: "
ההסכם") עם הגב' ציפורה מזרחי (להלן: "
ציפורה"), מכוחו רכש המבקש מצפורה דירה בקומת קרקע וחלקת קרקע שהוגדרה בהסכם כאדמה ששטחה "250 אמות מרובעות" (להלן: "
הנכס"). המבקש טוען כי השטח של 250 אמה הוא שווה ערך ל-143.65 מ"ר. המבקש שילם לציפורה את מלוא התמורה, אולם הנכס לא הועבר על שמו בלשכת רישום המקרקעין. בס' 2 להסכם, התחייבה ציפורה כלפי המבקש להעביר את הנכס על שמו של המבקש.
הנכס הוא חלק מחלקה 5 בגוש 6979 (להלן: "
החלקה"), והוא כולל דירה המצויה בקומה הקרקע של בניין ברח' יאיר 9 בתל אביב (להלן: "
הבנין"). הדירה בקומה ב' של הבנין נמכרה על ידי ציפורה לגב' חבה שוע ביום 22.8.61. בהסכם בן ציפורה לבין חבה, צוין במפורש כי חבה מודעת לכך כי שטח החצר של הבנין "
יהיה עבור הדירה שבקומת הקרקע".
חבה מכרה את זכויותיה בדירה ביום 6.2.75 למשיבה 2 (להלן: "
חלמיש"). המבקש נוהג, לטענתו, מנהג בעלים בחצר הצמודה לדירה שרכש, מאז ההתקשרות בהסכם ועד היום. גם חלמיש הכירה ומכירה בכך, כי החצר הצמודה לדירה שייכת למבקש, וכך היא אף הודיעה במסגרת תיק זה.
2. בשנת 1997 הציעה המשיבה 1 (להלן: "
שמשון") ששימשה כחברה משכנת של זכויות הבעלים בחלקה, לטפל עבור המבקש ברישום זכויותיו בנכס בלשכת רישום המקרקעין. המבקש התחייב לשלם לשמשון 2,000$ עבור רישום זכויותיו בנכס (ר' ההתחייבות נספח ה' להמרצת הפתיחה). שמשון החתימה את המבקש על שטרות מכוחם הועברו הזכויות בנכס משמשון ישירות למבקש.
המבקש נרשם כבעלים במושע בחלקה, המחזיק 42/32660 חלקים ממנה.
המבקש טוען כי ביום 7.9.97, נרשמה העברת הזכויות על שמו בלשכת רישום המקרקעין. ואולם, רק בשנת 2003, הבחין המבקש באקראי כי חלקו הרשום בחלקה הוא 42 מ"ר בלבד, וזאת במקום שטח של 143.65 מ"ר - שטחו של הנכס שהוא רכש מציפורה. המבקש עותר כי בית המשפט יצהיר כי הרישום בלשכת רישום המקרקעין הוא שגוי, וכי זכויותיו יירשמו כ-144/32660 חלקים מהחלקה.
3. שמשון טוענת כי אין להיעתר לתביעה. לטענתה, עילת התביעה התיישנה. בנוסף, שמשון טוענת כי החלקה לא עברה מעולם הליכי רישום ופרצלציה, וכי לרוכשים ההיסטוריים של מגרשים בחלקה - יש זכויות רבות מאלה הרשומות על שם שמשון. לכן, לאחר ששמשון תסיים להעביר את כל הזכויות על שם בעליהם, ייווצר מצב בו יישארו מחזיקים של נכסים, שלא יוכלו להירשם כבעלי זכויות בה. כדי לצמצם ככל האפשר את הסיטואציה הזו, שמשון נאלצת לרשום על שם הרוכשים שטחים קטנים יותר מאלה שהם רכשו בפועל, כדי שיישארו יתרות לרישום על שמם של כל בעלי המגרשים בחלקה.
4. שמשון טוענת כי ענין זה היה ידוע למבקש ולבא כוחו כאשר נחתם השטר על ידי המבקש. המבקש היה מודע לכך כי בשטר מועברים אליו רק 42 חלקים מהחלקה (המשקפים 42 מ"ר). גם בא כוחו ידע זאת, ובא כוחו אף אישר העברת השיק שהוחזק על ידו בנאמנות כתשלום עבור הרישום לשמשון, ומכאן שבא כוחו של המבקש בדק ואישר כי שמשון ביצעה את הרישום כנדרש. לכן, המבקש מנוע מלהתכחש לכך שהועברו אליו 42/32660 חלקים בחלקה.
5. כפי שיפורט להלן, אני סבורה כי המבקש היה זכאי להירשם כבעלים של חלק גדול יותר מ-42/32669 חלקים בחלקה, אולם הוא ויתר על זכותו זו והסכים להירשם כבעלים של 42/32660 חלקים בלבד. לכן, דין תביעתו להדחות.
התיישנות
6. בטרם נדון בטענות לגופן, יצוין כי איני סבורה שעילת התביעה של המבקש התיישנה. אני סבורה כי עילת התביעה של המבקש נולדה, כאשר בוצעה ההעברה על שמו בלשכת רישום המקרקעין. העברה זו בוצעה ביום 7.9.97, ומאז מועד זה לא חלפה תקופת ההתיישנות - אף בהנחה שאין מדובר בתביעה במקרקעין (התובענה הוגשה ביום 5.7.04).
איני מקבלת בהקשר זה את גישתה של שמשון, שעילת התביעה נולדה כאשר המבקש התקשר בהסכם עם ציפורה. כאמור, עילת התביעה בתובענה דנן, איננה כנגד ציפורה, אלא כנגד שמשון, על הרישום של הנכס על ידיה על שם המבקש.
זכותו של המבקש להרשם כבעלים של יותר מ-42 חלקים בחלקה
7. שמשון טענה בתשובתה לתובענה, כי היא חברה בע"מ, שהוקמה לפני קום המדינה, ועסקה ברכישת קרקעות מערבים ומכירתם ויהודים. ביחס לחלק מהקרקעות שנרכשו, לא ניתן היה להעבירן על שם רוכשיהן, בשל בריחת המוכרים. מדינת ישראל והאפוטרופוס על נכסי נפקדים נרשמו כבעלים של חלק מהזכויות ש"ננטשו", חלק אחר רשום על שם הבעלים הערבי, שלא אותר. החלקה לא עברה הליכי הסדר רישום ופרצלציה. לאחר קום המדינה, נבנו על חלקה בתים רבים, וכיום רוב שטח החלקה בנוי. עם זאת, חלק ניכר מהמחזיקים אינם רשומים עד היום כבעלים בלשכת רישום המקרקעין. חלק אחר רשום כבעלים של זכויות ב"מושע", אף שבפועל הם מחזיקים בית או דירה מסוימים, כאשר אין קשר בין השטח המוחזק לבין החלקים הרשומים בלשכת רישום המקרקעין. שמשון הוסיפה וטענה כי שמשון ביצעה רישום פנימי של הקונים ושל חליפיהם, וכי רק משנת 1975 ואילך החל רישום של חלק מבעלי הזכויות בלשכת רישום המקרקעין.
שמשון טוענת כי לאור כל האמור לעיל, לקונים ההיסטוריים שזכויותיהם טרם נרשמו, יש זכויות רבות יותר מאלה הרשומות על שם שמשון, כך שבכל מקרה יישארו קונים בעלי זכויות בבתים ללא רישום על שמם. לכן, אם יירשמו של שם המבקש מלוא הזכויות אותן הוא מבקש לרשום - ייגרע חלקם של מחזיקים אחרים.
עוד נטען כי המבקש רכש בית וחצר. הוא לא ידע מהו שטח החצר, ובפועל - שטחה של החצר קטן הרבה יותר מה-"250 אמה" שהוגדרו בהסכם, ושמקבילים לשטח של 140 מ"ר. שטח החצר לגרסת שמשון הוא כ-80 מ"ר בלבד.
האם שמשון היתה זכאית לרשום על שם המבקש שטח קטן יותר מזה שרכש?
8. אני סבורה כי אלמלא היה המבקש מסכים לרישום כפי שבוצע (ועל כך נרחיב בפרק הבא של פסק הדין), לא היה מקום לקבוע כי המבקש צריך להירשם כבעלים של 42 חלקים מהחלקה בלבד. אין חולק כי המבקש רכש בהסכם המכר דירה בת חדר וחצי ו"
אדמה ששטחה 250 אמות מרובעות מושע". המבקש טען כי 250 אמות מרובעות שהן 143.65 מ"ר על פי חוות דעתו של המודד מר שפירא שצורפה כנספח י"ג להמרצת הפתיחה.
שמשון היתה אמורה לרשום את השטח אותו רכש המבקש, והיה עליה לרשום את השטח כולו, על פי הסכם המכר. בהעדר הסכמה של המבקש, לא היתה שמשון יכולה לרשום שטח קטן יותר מזה שהמבקש רכש. תפקידה של שמשום התמצה ברישום זכויות. בהעדר הסכמה - לא היתה לשמשון סמכות לקבוע מהו שיעור הזכויות שמן הראוי לרשום על שמו של המבקש - או על שם רוכש אחר.
אם בסופו של דבר היו חילוקי דעות בין המבקש לבין רוכשים אחרים של מגרשים בתוך החלקה, חילוקי דעות הנובעים ממצב של "תחרות בין זכויות", היה מקום לפתור מחלוקות אלה על פי הדין והנסיבות. אולם, שמשון לא הייתה יכולה (כאמור, בהעדר הסכמה של המבקש), להקטין את השטח שהוא רכש כדין על פי הסכם, רק בשל הציפיה שלה לבעיות אפשריות ברישום הזכויות החלקה כולה. לכן, אלמלא היתה ראייה להסכמה של המבקש בדבר הרישום כפי שהוא בוצע בפועל, היה מקום לקבל את עמדת המבקש.
הסכמת המבקש בעצמו ובאמצעות בא כוחו.