ה"פ
בית המשפט המחוזי תל אביב-יפו
|
873-04
31/07/2006
|
בפני השופט:
ש. ברוך
|
| - נגד - |
התובע:
1. קמחי שלמה
2. קמחי טובה
3. כהן חסידה
4. שיף חנה
5. שוב משה
עו"ד קרן לוי
עו"ד שוב שמואל
|
הנתבע:
מנהל מקרקעי ישראל - תל אביב
עו"ד קניג-ולרשטיין
|
| פסק-דין |
1. בתיק זה הוגשה תובענה על דרך של המרצת פתיחה, בה עתרו המבקשים לסעדים חילופיים:
הראשון - הצהרה לפיה מוטלת על המשיב החובה לפדות את זכויות החכירה של המבקשים בחלקות 18 ו-19 בגוש 8240 (להלן: "החלקות") בהתאם להוראות סעיף 22(ד)(3) סיפא לחוזי החכירה שנחתמו בין המבקשים למשיב;
השני - עתירה חילופית, להורות למשיב לגבות דמי היתר ו/או דמי הסכמה רק על בסיס המחיר הנקוב בנספח כ"ד להמרצת הפתיחה, כשאם תבחר חלופה זו, יש להורות כי שיעור דמי ההיתר או דמי ההסכמה, לא יעלה על 16% מהתקבול למבקשים ו/או לחילופין 36% בניכוי סכום היטלי ההשבחה בהם מחוייבים המבקשים.
2. עוד אעמוד להלן בהרחבה על טענות הצדדים, אך יצויין כי ההליך התנהל על דרך של טיעונים בכתב, בהסתמך על המסמכים הכתובים ובלא חקירות.
יש להוסיף, כי לאחר שהוגשו הטיעונים הכתובים, ובשים לב לטענות שהועלו בתשובת המבקשים לטיעוני המשיב, התבקשה הוספת מסמכים מסויימים, הוספה אותה התרתי, והם אכן הוגשו ועתה יש להכריע בסכסוך בהתאם לטענות השונות.
המבקשים מס' 1-4 הינם בעלי זכויות חכירה לדורות של חלקה 19 בגוש 8240 והמבקש מס' 5 הינו בעל זכויות חכירה לדורות של חלקה 18 בגוש 8240.
על החלקות חלה תוכנית בניין עיר נת/31/800, אשר אושרה בשנת 2002, שכללה הוראה בדבר איחוד החלקות ויצירת מגרש בנייה גדול, שהמבקשים הינם השותפים בו.
בין המבקשים לבין המשיב, נכרתו הסכמי חכירה לא שגרתיים, במובן זה שההסכמים כללו הוראות שונות, הן בדבר גובה דמי החכירה המהוונים והן בדבר ניכויים שונים.
סעיף 22(ד) להסכמי החכירה קובע:
"
1. "ערך הקרקע" בחוזה זה - הוא שווי הקרקע כפי שיקבע ע"י שמאי ממשלתי, לפי יעוד הקרקע והציפוף עפ"י תוכנית בניין עיר שתהיה בתוקף בזמן ההערכה.
2. החוכר רשאי לבקש עיון מחודש בהערכת השמאי הממשלתי ואף להופיע בעניין זה ולהשמיע את טענותיו. החלטת השמאי הממשלתי לאחר עיון זה תהיה סופית.
3. באם ההערכה של השמאי הממשלתי לאחר העיון מחדש הנ"ל תוסיף להיות גבוהה מהמחיר שנקבע בהסכם בין החוכר ובין רוכש הזכויות/הבונה לגובה הנ"ל, יהיה על המחכיר להודיע לחוכר, תוך 60 יום מתאריך קבלת ההודעה הנ"ל של החוכר, על בחירתו באחת משתי ברירות אלו: -
לבצע את ההעברה על בסיס המחיר שנקבע בהסכם בין החוכר ובין רוכש - הזכויות/הבונה,
או
לפדות את זכויות החכירה של החוכר ולקבל בחזרה להחזקתו הבלעדית את הקרקע כשהיא פנויה מכל חפץ ואדם וחפשית מכל תביעה של צד שלישי, תמורת תשלום המחיר שנקבע בהסכם שבין החוכר ובין רוכש-הזכויות/הבונה בהוספת מחצית ההפרש שבין מחיר זה ובין סכום ההערכה שנקבע ע"י השמאי הממשלתי לאחר העיון החדש כנ"ל. עם תשלום תמורה זו ע"י המחכיר, יבוא חוזה החכירה לקצו".
בין הצדדים התנהלה התכתבות לאורך השנים, במעין "התקפות", כשכל פעם יוצאים מתחת ידי פרקליטי המבקשים מספר מכתבים, אלה נענים מהר יותר או פחות (בדרך כלל פחות), לאחר מכן נחו הצדדים לפרק זמן מסויים שבסיומו שבה והתחדשה לה חליפת המכתבים, כאילו לא אירע דבר.
בשלב מסויים, בוצעה הערכת שווי המגרשים על ידי השמאי הממשלתי וזה העריך את השווי ב-24,960,000 ש"ח ללא מע"מ ולא כולל הוצאות פיתוח.
השומה נראתה למבקשים מוגזמת, הם ביקשו הסברים עליה, וביקשו מהמשיב לבדוק את נכונותו לפדות את זכויות החכירה של המבקשים במגרשים, על פי המתקונת שהותוותה בסעיף 22 להסכם.
בידי המבקשים היתה הצעה מסויימת של קבלן, שעמדה על סך של 9,500,000 ש"ח, והם ביקשו לחשב את ערך הפדיון בהתאם לסכום שתי ההצעות האמורות.