1.
רקע
בהמרצת הפתיחה שבפני, מבקשת יורם יעקובוביץ' חברה לבניה בע"מ, פסק דין הצהרתי, לפיו הסכם השיתוף והתשריט הנלווה אליו משקפים נאמנה את מצב זכויות המשיבים והמשיבים הפורמלים הזכאים להרשם כבעלים במשותף של המקרקעין הידועים כחלקה 166 בגוש 10013 , והימנעות המשיבים לחתום על הסכם השיתוף והתשריט וכתוצאה מכך מניעת הרישום בלשכת רישום המקרקעין אינם כדין, ועל כן, מבקשת המבקשת למנות את עו"ד גלעד אייזנשטיין לחתום בשמם של המשיבים והמשיבים הפורמליים על כל מסמך שידרש לשם רישומם כבעלים משותפים, ביחד עם חתימה על הסכם השיתוף והתשריט ורישומו, דיווח לרשויות מיסוי מקרקעין, חתימה על שטרי מכר וכל מסמך אחר הדרוש לרישום הזכויות כאמור.
אציין, כי סיווג המשיבים 3-6 כ"משיבים פורמליים" אינו כראוי. ראשית, אין מעמד של משיבים פורמליים, אלא בערעור, שבו מי שהיה צד בהליך קמא ולא מבקשים נגדו דבר עשוי להיות מוגדר "פורמלי". שנית, אף לפי ההשקפה המקובלת שלפיה מגדירים כפורמלי את מי שלא מבקשים נגדו דבר, המבקשת ביקשה סעד גם נגד המשיבים הפורמליים, והסתמכה גם על תצהיר של המשיבה 6, כך שהיה עליה להצטרף כמבקשת ולא כמשיבה. שלישית, גם מבחינה ענינית, היה ברור למבקשת שחלק מהסכסוך הוא בין המשיבים 1 ו- 2 למשיבים 5 ו-6, והיה עליה לצרפם כך שהסכסוך יתברר עד תומו.
המבקשת, חברה לבניה, היתה הבעלים הרשומים של חלק מחלקה 33 בגוש 10013 בשכונת נווה חיים בחדרה. ביום 03.07.94 נחתם חוזה בין המבקשת לבין המשיבים 1 ו- 2, איתמר ושרה ברוך, לפיו מכרה המבקשת למשיבים בית מגורים שנבנה על חלק מהחלקה. לפי חוזה מיום 28.04.94 מכרה המבקשת ליוסף וסמדר מור בית מגורים שנבנה על חלק אחר מהחלקה, ואלה מכרו את זכויותיהם למשיבים הפורמליים 3 ו- 4. ביום 25.06.01 מכרה המבקשת למשיבים הפורמליים 5 ו- 6 בית מגורים אשר נבנה בחלק האחורי של החלקה. המבקשת רוצה להבטיח את זכות המעבר של המשיבים 5-6 לביתם, אשר מעוגנת בתשריט שעליו היא דורשת מהמשיבים לחתום, אך בעוד המשיבים הפורמלים נתנו הסכמתם לחלוקת השטחים ביניהם כמפורט בהסכם השיתוף, המשיבים 1 ו- 2, איתמר ושרה ברוך, מתנגדים לחלוקה המוצעת. לטענת המבקשת, אי רישום זכויות הבעלות בחלקה על שם הרוכשים במסגרת הסכם שיתוף במקרקעין חושף את המבקשת לתביעות של המשיבים והמשיבים הפורמאליים בגין הפרת ההסכמים אתם.
לטענת המשיבים 1 ו- 2, כאשר מכרה להם המבקשת את ביתם, לא הוסכם בין הצדדים כי יעבור בחלקה שביל גישה אשר דרכו יעברו המשיבים 5 ו-6. כמו כן טוענים המשיבים שההסכם המחייב הוא ההסכם שנחתם בין הצדדים ביום 04.03.01, אשר הסדיר את נושא הגבולות והחניה בחלקה. לטענת המשיבים 1 ו- 2 הפרה המבקשת הסכם זה ועניינה של ההמרצה הוא נסיון המבקשת ליטול מהמשיבים זכויות שלא כדין ממגרשם.
הצדדים היו חלוקים בשאלת תוכן התשריט שצורף להסכם המכר, אך איש לא צירף אותו. לפיכך הוריתי ביום 27.01.08 לצדדים להגיש את העתק התשריט שצורף להסכם המכר. המבקשת צירפה את מקור התשריטים והמשיבים לא הגישו את ההעתק מצידם. במקום זה נהגו שלא כדין וצירפו ללא רשות תשריטים אחרים, שאין לי ספק שאינם התשריט שצורף להסכם המכר, שהוא היחיד שהיה עליהם לצרף. לפיכך אני קובע כי התשריט שהוגש לתיק בית המשפט על ידי המבקשת המצורף לטיעוניה הנוספים מיום 10.02.08 הוא התשריט שצורף להסכם המכר.
בהחלטתי מיום 27.1.08 ציויתי על הצדדים גם להוסיף ולטעון בשאלת זיקת הנאה למעבר מכוח הכרח. סברתי אז שיהיה צורך בדיון בנושא זה, אשר הוזכר בצורה לא מספקת בטיעוני המבקשת. בסופו של דבר, איני נזקק לדיון בנושא זה.
2.
מה הוסכם בין הצדדים
?
2.1
הסכם הרכישה.
לטענת המשיבים 1 ו- 2 כיוון שבהסכם הרכישה לא מצוין תנאי לפיו המגרש "כפוף לחלוקה סופית", הרי המשיבים רכשו מגרש ללא כל התנאה או חובה לחלוקה כלשהי.
מתוך התשריט שצורף לחוזה הרכישה עולים הפרטים הבאים:
המגרש הוא בצורת מלבן בשטח של 1005 מ"ר כשהוא מחולק בחלקו המערבי לשני מגרשים שווים וזהים בגודל של 400 מ"ר. לטענת המשיבים אין בין שני המגרשים שנבנו כל שביל גישה לחלק האחורי של המגרש, וכאשר נחתם הסכם המכירה, לא ניתן היה לדעת שייבנה שם בית נוסף שכן מהמגרש נותרו 200 מ"ר בלבד, שאינם מספיקים על פי תוכנית בנין העיר להקמת מבנה נוסף.
לפי עדותו של מנהל המבקשת, מר יורם יעקובוביץ', המשיבים 1 ו- 2 ידעו על הכוונה לבנות בית נוסף על החלקה.
ש. אני קראתי את ההסכם עם ברוך שצורף כנספח ב', לא מצויין בו, תתקן אותי אם אני טועה, כל הליך פרצלציה או רכישה על חשבון המגרש או חלק ממנו ואני אומר לך שברוך בשנת 94 לא יכלו לדעת על הפרצלציה הזאת.
ת.
בודאי שהם ידעו. הם ידעו שאם נקבל את האישור מהעירייה, לאחר מכן התברר שזה מהועדה המחוזית, אז הם ידעו שיבנה שם בית נוסף. ...
על פי התשריט שצורף להסכם המכר נראה כי בכל החלקות, כולל בחלקת המשיבים, ישנו בין הבתים שביל גישה המאפשר לכל בעלי הבתים- הקדמיים והפנימיים לעבור לבתיהם
. בתשריט זה לא מצויין שמדובר בשביל גישה, אבל מהתשריט הדבר ברור שיש נתיב משותף שממנו יוצאות כניסות לבתים.
לפי העתק תרשים המגרש שצירפו המשיבים לסיכומיהם, שאינו התשריט שצורף להסכם אלא תשריט אחר, נרשם במפורש "שביל כניסה" בין הבתים, אלא שלפי תשריט זה, לא ברור היכן מסתיים שביל הכניסה, אף שברור שהוא קיים בין שני הבתים, כך שחלקתם של המשיבים 1 ו- 2 תורמת מ- 400 המ"ר שבה, חלק ממנה, לטובת שביל הכניסה
.
המשיב 1 העיד כי בין שני הבתים אמור היה לעבור שביל שרוחבו, לפני שמשפחת ונונו בנתה את הגדר שלה, היה כ- 8 עד 10 מטרים וכיום הוא ברוחב של 2.5 מטרים לערך
. כמו כן העיד המשיב 1 כי הוא ידע שישנו שביל משותף בין הבית שלו לבין בית משפחת ונונו
:
ש. זאת אומרת שאתה כבר בשנת 94 ידעת שיש שם שביל כניסה, נכון.