פסק-דין בתיק הפ 525/06

בפני תובענה על דרך המרצת פתיחה בה מתבקש ביהמ"ש להצהיר כי מרתף הבנין הנמצא ברח' בני משה 18 בת"א, והידוע כגוש 6107 חלקה 390 תתי חלקות 15 ו- 16, על הצמדותיו, הינו רכוש משותף של כל בעלי הדירות בבנין.

רקע עובדתי :

עסקינן בבנין הנמצא ברח' בני משה 18 פינת רח' זטורי 2 בת"א, והידוע כגוש  6107 חלקה 390 (להלן: " הבנין").  נשוא המחלוקת הינו המרתף המצוי מתחת לבנין, והרשום בלשכת רשם המקרקעין כשני אולמות בקומת מרתף המוגדרים כתתי חלקות 15 ו- 16 (להלן: " המרתף"). למרתף זה מוצמדות 4 רצועות קרקע מתוך חצר הבית המשותף (המסומנות בתשריט באותיות י"ב, י"ג, י"ד, ט"ו) ואשר שטחן הכולל הינו 144 מ"ר.

הבנין נבנה בתחילת שנות ה- 70 ונרשם כבית משותף בשנת 1971.

המרתף לא מופיע בתכניות הבניה, וכפועל יוצא, אף לא בהיתר הבניה והורתו בחלל שנוצר במהלך הבניה בין רצפת הקומה הראשונה של הבנין לבין הקרקע. אף על פי כן, נרשם המרתף בלשכת רישום המקרקעין, בתחילה כיחידת משנה אחת, ולאחר מכן, עם תיקון התקנון, כשתי יחידות להן צמודה הקרקע לעיל.

ביום 25.2.73, מכר קבלן הבנין את המרתף למשפחת טאומן, תוך ששני הצדדים לעסקה מודעים לכך כי המרתף נבנה ללא היתר.

המשיבים 1 ו- 2, שמאים במקצועם (להלן: " המשיבים"), רכשו את המרתף ממשפחת טאומן בחודש יוני 1991 תמורת 15,000$, ומאז הם מנסים להשמישו כמשרד עבורם.

המבקשים הינם בעלי דירות בבנין.

בין הצדדים התנהלו הליכים שונים בכל הנוגע למרתף, הן בבתי המשפט והן במוסדות הרישוי, אשר התמקדו בטענת המבקשים לפיה הוצא המרתף, שלא כחוק, מכלל הרכוש המשותף, לו הוא שייך.

יצויין כי לעת הזאת, הותר למשיבים ע"י בית המשפט להחנות את מכוניותיהם בשטח המקרקעין הצמוד למרתף (להלן: " שטח החניה").

זאת ועוד, ביום 26.4.06 אישרה הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב (להלן: " הועדה המקומית") את בקשת המשיבים למתן היתר בניה על יסוד תכנית ע/1, והתירה למשיבים להשתמש במרתף כמשרד.

ערר שהגישו המבקשים נדחה ע"י הועדה המחוזית (להלן: " הועדה המחוזית") בהחלטתה מיום 18.6.07.

הליכים קודמים :

כאמור לעיל, אין זה המפגש הראשון בין המבקשים לבין המשיבים, וקדמו לתיק שבפני שני הליכים משפטיים קודמים:

האחד - תיק ה"פ 1845/95, בו עתרו המבקשים למתן צו מניעה כנגד המשיבים שימנע מהם מלעשות שימוש בשטח החניה. בהחלטה מיום 9.3.95, דחתה כב' השופטת גרסטל את הבקשה לצו מניעה זמני, תוך שהיא קובעת את זכותם של המשיבים להחנות את מכוניותיהם בתחום החצר הצמודה למרתף, קרי: שטח החניה לעיל.

השני - תיק ה"פ 1440/95 (מחוזי ת"א) שהוגש ע"י המשיבים, ובו נתבקש ביהמ"ש להצהיר על בטלותה של החלטת הועדה המחוזית לתכנון ולבניה בת"א, אשר דחתה את בקשתם  למתן היתר בניה לריצוף וסידור חניה בשטח החניה הצמוד למרתף. בפס"ד שניתן ביום 14.2.99, דחתה אמנם כב' השופטת סירוטה את התובענה מחמת העובדה שהתבוננה על מדיניות הועדה, שלא להידרש למתן היתרים ליחידה שנבנתה ללא היתר, כמדיניות ראויה, אך בד בבד קבעה כי המרתף הינו קניינם של המשיבים.

עוד יש לציין את ההליכים הרבים שהתנהלו בועדות לתכנון ולבניה, מהם רלבנטית החלטת הועדה המקומית לתכנון ולבניה מיום 26.4.06 לפיה ניתן למשיבים היתר בניה למרתף ולשימושו כמשרד וזאת בהסתמך על תכנית ע/1, וכן את החלטת ועדת הערר המחוזית מיום18.6.07, שדחתה את הערר שהוגש ע"י המבקשים, תוך חיוב המשיבים להעתיק את מיקומו של מיכל הסולר המצוי כיום במתחם שטח החניה, אל קצה החצר.

טענות הצדדים :

המבקשים טוענים כי המרתף, על הצמדותיו, הינו חלק בלתי נפרד מן הרכוש המשותף של כלל הבנין, ועליו להישאר ככזה. לדבריהם, לא ידעו כלל על מעללי הקבלן ועל הוצאת המרתף מן הרכוש המשותף, כמו גם על הוצאת שטחי קרקע מן הרכוש המשותף והצמדתם למרתף.