פסק-דין בתיק הפ 217/06

רקע

ביום 30.12.099 התקשרה המבקשת, בעלת הזכות להירשם כבעלים של חלקים ממקרקעין בשטח של 12,000 מ"ר הידועים כחלקות 270 ו - 272 בגוש 3845 בנס ציונה (להלן: "המקרקעין") ובעלת ייפוי כח בלתי חוזר מצד הבעלים האחרים המקרקעין,  עם המשיבה, בהסכם קומבינציה, לפיו התחייבה המשיבה לבנות על המקרקעין דירות מגורים ושטחי מסחר (להלן: "המיזם") בתמורה לחלק מהמיזם (להלן: "ההסכם").

הצדדים פעלו לקידום הליכי תכנון ואישור המיזם והמשיבה מצדה פעלה לקבל התחייבות ו/או אישור של בנק דיסקונט לישראל בע"מ ליתן למיזם ליווי פיננסי (להלן: "האישור הפיננסי").

ביום 28.4.03 התקשרו הצדדים בהסכם נוסף, בו הסדירו את אופן חלוקת ההוצאות הכרוכות בתכנון ופיתוח המקרקעין ובנוסף קבעו מועד חדש להמצאת האישור הפיננסי על ידי המשיבה (להלן: "ההסכם הנוסף").

ביום 25.5.05 קיבלה המבקשת את החוזה שנחתם על ידי העירייה והוועדה המקומית בדבר אישור תכנית חדשה למקרקעין (להלן: "הסכם התכנית החדשה"). בסמוך פנה בא כח המבקשת אל המשיבה, במכתב מיום 31.5.05, הודיע לה על קבלת הסכם התכנית החדשה ותחילת מנין 90 הימים שנקבעו בסעיף 5 להסכם הנוסף להמצאת אישור פיננסי על ידי המשיבה.

משחלפו 90 יום והמשיבה לא המציאה את האישור הפיננסי, הודיעה המבקשת למשיבה, ביום 2.8.05, כי אם לא יומצא האישור הפיננסי עד ליום 2.9.05 יתבטל ההסכם.

ביום 14.9.05 ולאחר חליפת מכתבים בין הצדדים הודיעה המבקשת כי היא עומדת על ביטול ההסכם בשל אי המצאת האישור הפיננסי במועד שנקבע לכך.

בתובענה שלפני עותרת המבקשת להצהיר כי ההסכם בוטל על ידה כדין.

טענות המבקשת

א.      המשיבה לא המציאה את האישור הפיננסי במועד שנקבע לכך, ואף לא לאחר מכן, ובכך הפרה את התחייבותה בסעיף 16 (א) להסכם ו/או סעיף 5 להסכם הנוסף.

ב.      הפרה זו של התחייבות המשיבה מהווה הפרה יסודית המקימה למבקשת זכות לביטול ההסכם לאחר שהמשיבה לא תיקנה את ההפרה תוך 30 יום ממועד ההפרה. לפיכך, זכאית הייתה המבקשת לבטל את ההסכם על פי הודעתה מיום 14.9.05.

טענות המשיבה

א.      המבקשת קשורה עם בעלי המקרקעין האחרים בהסכם מיום 21.9.92. על פי הסכם זה התחייבה המבקשת לבנות את המיזם. לפיכך, מנועה היא מלבטל את ההסכם שנועד לקיים את חיובה האמור.

ב.      המשיבה קיבלה מבנק דיסקונט אישור עקרוני לליווי המיזם כבר בסמוך לשנת 2001, ועל כן יש לראותה כמי שעמדה בהתחייבותה להמציא אישור פיננסי.

ג.        המבקשת בחרה לפעול להגדלת זכויות הבניה במקרקעין ובכך עיכבה את אישור תוכניות הבניה. בנוסף, לאחר מתן האישור העקרוני שינה הבנק את מדיניותו והתנה את האישור הפיננסי בהמצאת היתר בניה. משכך, ככל שאין באישור העקרוני של הבנק כדי לקיים את התחייבותה של המשיבה לפי סעיף 16 (א) להסכם, המבקשת היא שגרמה לסיכול קיומה של התחייבות זו, ועל כן מנועה היא מלהסתמך על הפרת התחייבות זו בביטול ההסכם.

ד.      אי המצאת האישור הפיננסי בשלב בו טרם ניתן היתר בניה, לא גרם למבקשת כל נזק, ועל כן יש לראות בביטול ההסכם שימוש שלא בתום לב בזכות.

ה.      האישור העקרוני שניתן על ידי בנק דיסקונט בסמוך לשנת 2001 מלמד על חוסנה הכלכלי של המשיבה ועל נכונות הבנק ליתן אישור פיננסי  לאחר מתן היתר בניה. לפיכך, אין בסיס לחששה הנטען של המבקשת כאילו חסרה המשיבה את החוסן הכלכלי הדרוש להשלמת המיזם.

דיון

א.      ההסכם הנוסף נערך על ידי המבקשת ונחתם בסמוך ליום 28.4.03 על ידי המשיבה (נספח ב). הסכם זה כולל הסדרים שונים בדבר חלוקת התשלומים וההוצאות הכרוכות בהמשך תכנון ובניית המיזם. בסעיף 5 קבעו הצדדים הסדר חדש המחליף את ההסדר שנקבע בסעיף 16 (א) להסכם. לפיכך, יש לבחון האם עמדה המשיבה בחיובה לפי סעיף 5 להסכם הנוסף, הקובע:

"חתימת הצדדים (היינו - העיריה, הוועדה המקומית וכל הבעלים) על הסכם העיריה בנוסח הטיוטה המצ"ב יהווה "הסכמת העיריה" לצורך סעיף 16 (א) להסכם המקורי, כך שיהיה על אלדי להמציא לסי - בר אישור או התחייבות של בנק בישראל בדבר הסכמתו ללות את הפרויקט בתוך 90 (תשעים) יום מיום חתימת הצדדים על ההסכם החדש עם העיריה, וזאת למרות התחייבויות אלדי על פי ההסכם המקורי. ההתניה הנ"ל בדבר אישור או התחייבות הבנק הינה תנאי יסודי ועיקרי"

ב.      סעיף 5 להסכם הנוסף משנה את הוראות סעיף 16 (א) להסכם ולפיו התחייבה המשיבה להמציא אישור פיננסי בתוך 90 יום לאחר חתימת העיריה והוועדה המקומית על הסכם התכנית החדשה.

אין חולק שביום 25.5.06 נחתם הסכם התכנית החדשה על ידי כל הצדדים לו, בהתאם קמה למשיבה החובה להמציא אישור פיננסי תוך 90 יום ממועד זה.