פתח דבר
1. מונחת בפניי בקשה לדחייה על הסף של המרצת פתיחה 1630/04 (להלן:
"התובענה"), שטעמה קיומו של מעשה בית דין בסכסוך שבין הצדדים לעניין זה וכן היעדר סמכות עניינית לבית משפט זה.
2. התובענה שבתיק העיקרי היא תובענה לפסק דין הצהרתי, שלפיו המשיבה דכאן היא בעלת זכויות הבעלות בתוספת בנייה הצמודה פיזית לדירתה, כפי שיפורט להלן. את התובענה תומכת המשיבה דכאן בסעיף 5 (א) לתקנון המוסכם של הבניין. לחלופין עותרת המשיבה דכאן להורות כי תוספת הבנייה תירשם במסמכי רישום הבית המשותף כצמודה לדירתה.
העובדות הצריכות לעניין
3. כל הצדדים לתובענה שבפניי הם דיירי בית משותף ברחוב משה סנה 11 בכפר סבא (גוש 6429 חלקה 234 בכפר סבא) (להלן:
"הבניין"). המשיבה דכאן, גב' שולמית הבר (להלן:
"הבר" או
"המשיבה"), היא בעלת דירה מספר 9, הנמצאת בקומות 3 ו-4 בבית המשותף (דירת דופלקס). המבקש 1 דכאן, מר יעקב בירן (להלן:
"בירן") הוא בעל דירה מספר 10 בבניין, שהיא דירת הפנטהאוז. יתר המבקשים הם בעלי שאר הדירות בבניין. (להלן:
"הדיירים").
בבניין מותקנות קורות היקפיות, היוצרות מעין מסתור דקורטיבי, שצורתו צורת מרפסת, אלא שהוא איננו מרוצף ואיננו מקורה. תחתיתה של ה"מרפסת" הזו היא קורות בטון אשר אינן יוצרות רצפה של ממש. הבר הפכה את המסתור הבלתי מרוצף למרפסת שירות, בכך שריצפה את השטח שבין הקיר החיצוני לקורה ההיקפית בקורות עץ, התקינה בו נקודות חשמל ואינסטלציה והתקינה מעליו סוכך ("מרקיזה"). כמו-כן הרחיבה הבר את החלון שהשקיף לאותו מסתור דמוי מרפסת והפכה אותו לדלת בגודל תקני. לאחר מכן הציבה הבר במרפסת שנוצרה מכונת כביסה ומייבש כביסה (להלן:
"התוספת").
4. בירן, שהתוספת משקיפה אל חדר השינה שלו, פנה אל הבר עוד במהלך הבנייה, הבהיר לה כי הבנייה איננה חוקית, וכי התוספת, כאשר תושלם בנייתה, תפגע בפרטיותו ובזכויותיו הקנייניות, וביקש מהבר להפסיק את הבנייה. הבר השיבה לו שאת הנעשה אין להשיב, והמשיכה בבנייה.
בירן פנה למחלקת הפיקוח על הבנייה בעיריית כפר סבא (להלן:
"מחלקת הפיקוח") והתלונן על הבנייה הבלתי חוקית. ממחלקת הפיקוח נשלח מפקח בנייה, אשר הודיע להבר ביום 4.1.04, כי התוספת נבנתה שלא כחוק, והורה לה להרוס את הבנייה הלא חוקית ולהחזיר את המצב לקדמותו (נספח ט"ז (2) לכתב התשובה של המבקשים דכאן לתובענה). ביום 7.1.04, התכנסה אסיפת דיירים מיוחדת לבקשתו של בירן, וזו אישרה את דרישתו של בירן מהבר להשיב את המצב לקדמותו [נספחים י"ז (2) וי"ז (3) לכתב התשובה]. ביום 14.1.04 פנתה גב' לני ווסלי, חברת ועד הבית (המבקשת 4 דכאן), אל הבר וביקשה ממנה להודיע האם יש בכוונתה להחזיר את המצב לקדמותו (נספח י"ח לכתב התשובה). ביום 25.1.04, שב ופנה בירן למנהל מחלקת הפיקוח, וביום 27.1.04 השיב לו הלה כי החומר בעניינה של הבר הועבר למחלקה המשפטית, וכן המליץ לדיירי הבניין לפנות למפקח על רישום המקרקעין (להלן גם:
"המפקח") בהליך אזרחי.
5. ביום 15.2.04, הגיש בירן תביעה נגד הבר בפני המפקח על רישום המקרקעין בפתח-תקווה, אשר הבניין נמצא בתחום שיפוטו (מספר תיק 46/04). ביום 13.3.04 הגישה הבר את כתב הגנתה, ודיון במעמד הצדדים התקיים ביום 9.5.04. המפקח על רישום המקרקעין ערך ביקור בבניין ביום 18.5.04, וביום 4.8.04 נתן פסק דין בו נעתר לתביעתו של בירן (נספח א' לכתב התשובה להמרצת הפתיחה, להלן:
"פסק דין המפקח"). בפסק הדין קבע המפקח, כי על הבר להרוס את התוספת ולהשיב את המצב לקדמותו בתוך 15 ימים מיום פסק הדין, וכן חייב אותה בהוצאות משפט.
הבר הגישה, באמצעות בא-כוחה, בקשה לביטול פסק דינו של המפקח על רישום המקרקעין, והמפקח דחה את בקשתה ביום 10.10.04. בהחלטתו כתב המפקח:
"אין מדובר בהחלטה שניתנה על פי צד אחד כמשמעותה בתקנה 201 לתקנות סד"א, אלא בפס"ד שניתן לאחר דיון במעמד שני הצדדים. לא ניתן לשנות ההחלטה אלא בדרך של הגשת ערעור לביהמ"ש המחוזי."(נספח כ"ב לכתב התשובה).
הבר ביקשה, בנוסף, גם עיכוב ביצועו של פסק דין המפקח עד להחלטה בבקשת הביטול או עד להכרעה בערעור שהתכוונה להגיש על פסק הדין כאמור. המפקח דחה את הבקשה לדחיית ביצוע הסעד הכספי, וקבע כי הבר תשלם לבירן את ההוצאות שחויבה בתשלומן. עם זאת, נעתר המפקח לבקשה לעיכוב ביצוע צו ההריסה, אם כי התנה את העיכוב בתשלום הוצאות המשפט והוצאות הבקשה (בש"א 96/04 בפני המפקח על רישום המקרקעין, נספח כ"ג לכתב התשובה לתובענה).
הבר הגישה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב בקשה להארכת מועד להגשת הערעור (בש"א 25697/04, נספח ב' לכתב התשובה), ובקשה זו נדחתה ביום 24.1.05 (כב' השופט שילה), מאחר שהבקשה לא הראתה טעם להארכה. כן חייב כב' השופט שילה את הבר בהוצאות לטובת המשיבים (המבקשים דכאן). בכך מיצתה הבר את זכותה לערער על פסק דינו של המפקח, ופסק הדין הפך חלוט.
ביום 13.12.04, בעוד הבקשה להארכת מועד תלויה ועומדת, הגישה הבר את התובענה שבענייננו.
טענות הצדדים
6. המבקשים טוענים, כי משניתן פסק דין על ידי המפקח על רישום המקרקעין, ומשהפך פסק דין זה חלוט, קם מעשה בית דין, ואין המשיבה יכולה לתקוף את פסק הדין בדרך של בקשה לסעד הצהרתי החותר תחת קביעותיו של פסק דינו של המפקח. עוד טוענים המבקשים, כי לבית משפט זה אין סמכות לדון בתובענה, באשר סכסוכים בין דייריו של בית משותף בכל הנוגע לניהול הרכוש המשותף ולפרשנות התקנון נמצאים בסמכותו הייחודית של המפקח על רישום המקרקעין.
המשיבה, מצידה, טוענת כי שאלת זכויותיה של המשיבה במרפסת לא הועלתה כלל בתביעה בפני המפקח, וממילא לא הוכרעה בה, וכי אין מקרה זה עולה כדי השתק פלוגתא מחמת מעשה בית דין. כן טוענת המשיבה, כי מעשה בית דין חל רק בינה לבין המבקש 1 דכאן (בירן), וביחס לשאר המבקשים אין תחולה להשתק הפלוגתא. בנוסף, היא טוענת כי הסמכות העניינית לדון בתובענה מסורה לבית משפט זה, בהיותה תובענה לסעד הצהרתי על זכות במקרקעין.
היעדר סמכות עניינית
7. המבקשים טוענים, כי משתומכת המשיבה יתדות תובענתה בהוראות תקנון הבית המשותף, אין לבית משפט זה סמכות עניינית לדון בתובענה. המבקשים מסתמכים בטיעונם זה על הוראותיו של סעיף 72 (א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), אשר קובע:
"72.סמכות להכריע בסכסוכים