פסק-דין בתיק הפ 1309/07

רקע

המבקשים מחזיקים בזכויות חכירה במשק עזר חקלאי בכפר אז"ר הידוע כגוש 6177 חלקה 275 (להלן: "המקרקעין").

בשנת 2005 פנו המבקשים אל מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") וביקשו לחתום על הסכם חכירה מהוון בהתאם להוראת אגף חקלאי 32 מיום 22.7.02, לפיה זכאים חוכרי משקי עזר שנותרו להם פחות מ - 7 שנות חכירה על פי הסכם החכירה שבינם לבין המינהל, להתקשר עם המינהל בהסכם חכירה מהוון ל - 49 שנים נוספות בכפוף לתשלום 5.5% מערך הקרקע (להלן: "החלטה 32").

בין המינהל לבין המבקשים התקיימה חליפת מכתבים בקשר עם בקשת המבקשים במסגרתה דרש המינהל מהמבקשים להסדיר חריגת בניה על המקרקעין.

ביום 7.12.05 התקבלה במינהל החלטה על ביטול תוקפה של החלטה 32 (להלן: "החלטה 1506"). בהנחיות לביצוע החלטה 1506 קבע האגף החקלאי במינהל כי במקרים בהם הוגשה בקשה לביצוע היוון משק עזר קודם ליום 7.12.05 (להלן: "המועד הקובע") יראו בקשות אלה כעסקות בתהליך והמינהל ימשיך הטיפול בהן לפי החלטה 32 (להלן: "הנחיות המעבר"). 

בשנת 2007 השלימו המבקשים את דרישות המינהל ביחס לחריגת הבניה על המקרקעין, ובסמוך ביקשו מהמינהל להעביר להם שובר לתשלום דמי ההיוון על המקרקעין בהתאם להחלטה 32.

המינהל סירב לבקשת המבקשים ובמכתב מיום 1.7.07 הודיע למבקשים כדלהלן:

"במענה למכתבך שבסימוכין הריני להשיבך, אכן מרשיך השלימו לאחרונה את חריגות הבניה כנדרש לפי נוהלי המינהל וכעת ניתן להתיחס לבקשתם להוון המשק, למצער במשרדנו לא קיימת נכון להיום החלטת מועצה תקפה בנושא הנדון.

לפיכך בשלב זה לא ניתן לטפל בבקשה עד לקבלת החלטה כאמור."  

משנותר המינהל איתן בעמדתו גם לאחר פניות חוזרות של המבקשים, הגישו המבקשים את התובענה שלפני בה עתרו לחייב את המינהל להתקשר עמם בחוזה חכירה מהוון לפיו יעמדו דמי החכירה על שיעור של 5.5% מערך הקרקע בהתאם לשווי הקרקע בינואר 2006.

טענות המבקשים

א.      בקשת המבקשים לביצוע היוון משק עזר הוגשה למינהל ביום 24.7.05, לפני המועד הקובע. לפיכך ובהתאם להנחיות המעבר היה על המינהל לראות בבקשתם "עסקה בתהליך" ולטפל בבקשתם בהתאם להחלטה 32.

ב.      בזמן אמת נהג המינהל בהתאם להוראות סעיף 2 (יא) להחלטה 32, לפיו במקרה שמגיע למינהל דמי היתר בעד שטח בנוי העולה על 160 מ"ר יש לגבות דמי היתר כתנאי לביצוע ההיוון, וממילא לא ראה פגם בבקשת המבקשים להיוון זכויותיהם.

ג.        במכתבים שלאחר הגשת בקשתם הציג המינהל בפני המבקשים מצג לפיו זכאים הם להתקשר עמו בחוזה מהוון בתנאים הקבועים בהחלטה 32. המבקשים הסתמכו על הודעות המינהל ופעלו להגשת המסמכים הנדרשים, ביצוע פעולות תכנוניות שנדרשו להכשרת תוספת בניה במרפסת הבית הבנוי על המקרקעין ושמירת כסף נזיל לתשלום הנדרש להיוון זכויותיהם. בכך למעשה נכרת בין המבקשים לבין המינהל הסכם לפיו התחייב המינהל להתקשר עם המבקשים בחוזה חכירה מהוון בתנאים הקבועים בהחלטה 32.

ד.      יש בדרך התנהלות המינהל משום הבטחה שילטונית שהמבקשים הסתמכו עליה ושינו מצבם לרעה באופן המחייב את המינהל לפעול לקיום הבטחה זו.

ה.      יחד עם המבקשים הגישו בקשה לביצוע היוון בתנאי החלטה 32 משפחות נוספות מכפר אז"ר, אשר גם ביחס אליהן התנגד המינהל לבצע חוזה מהוון בתנאי החלטה 32, משום שלא שילמו את תשלומי ההיוון הנקובים בשוברי התשלום שנשלחו אליהם בתוך התקופה שנקבע לכך בהחלטת המינהל. בשלב מאוחר יותר שינה המינהל את דעתו והתקשר עם מתיישבים אלה. המבקשים כלל לא קיבלו שובר לתשלום וממילא אין לבוא אליהם בטענה בעניין זה ועל כן היה על המינהל להתקשר עמם בחוזה מהוון בתנאי החלטה 32.

ו.        בהתנערותו מהמצג שהציג בפני המבקשים ובסירובו להתקשר עם המבקשים בחוזה חכירה מהוון בתנאי החלטה 32, פועל המינהל בחוסר תום לב, תוך הפרת התחייבות חוזית, הפרת התחייבות שלטונית והפליית המבקשים לרעה ביחס למתיישבים אחרים בכפר אז"ר, באופן המצדיק התערבות בהחלטתו.  

טענות המינהל

א.      על פי מדיניות המינהל חוכרים המפרים את תנאי החכירה אינם זכאים להטבות הגלומות בהחלטות המינהל המתקבלות מעת לעת, בהן החלטה 32. בסמוך לאחר הגשת בקשת המבקשים לעריכת חוזה מהוון בתנאי החלטה 32 התברר למינהל כי המבקשים בנו על המקרקעין תוספת בניה ללא היתר כדין, ללא הסכמת המינהל ומבלי ששולמו למינהל דמי היתר בעד תוספת הבניה. לפיכך דרש המינהל מהמבקשים לפעול לתיקון ההפרה ובהתאם למדיניותו לא טיפל בבקשת המבקשים לביצוע היוון.

ב.      על פי מדיניות המינהל, ללא היו המבקשים זכאים להטבות הגלומות בהחלטה 32 בעת הגשת הבקשה לביצוע היוון ועל כן הנחיות המעבר אינן חלות עליהם ואין לראות בבקשה האמורה "עסקה בתהליך" כמשמעותה בהנחיות המעבר.

ג.         המבקשים השלימו את דרישות המינהל בקשר עם חריגות הבניה רק בשנת 2007 ובסמוך פנו אל המינהל בבקשה להיוון זכויותיהם, אולם באותו המועד לא הייתה בתוקף החלטת מינהל להיוון זכויות במשקי עזר.