פסק-דין בתיק ה"פ 686/05

בתובענה שלפני עותרות המבקשות להצהיר כי חבות תשלום היטל ההשבחה החלה על כונס הנכסים המשיב, בגין מימוש הזכויות במקרקעין, לגבי זכויות בניה שהותרו כאמור בסעיף 8.2 להסכם המכר, כוללת בתוכה את חבות התשלום בגין תכניות בנין העיר החלות על המקרקעין לרבות תכנית נת/600א, נת/מק/600/א/5 ותכנית הסבה לשטחי שירות.

1. רקע הדברים

ביום 18.12.03 מונה המשיב ככונס נכסים (להלן: "כונס הנכסים") למימוש זכויות חברת " הומטל נתניה (1972) בע"מ (להלן: "החייבת") במסגרת הליכי הוצאה לפועל בלשכת ההוצל"פ בירושלים. לחייבת היו, בין השאר, זכויות במקרקעין בשטח של 5,000 מ"ר מזרחית לדרך נופית בנתניה הידוע כחלקה 156 בגוש 8252 עליהם חלה תכנית נת/ 600א, איחוד וחלוקה מחדש שלא בהסכמת בעלים (להלן: "המקרקעין").

ביום 11.10.04 נכרת בין כונס הנכסים לבין המבקשות הסכם מכר (להלן: "הסכם המכר") לפיו רכשו המבקשות את הזכויות במקרקעין תמורת 3,200,000$ בתוספת מע"מ כחוק. הסכם זה אושר על ידי ראש ההוצאה לפועל בירושלים.

ביום 31.1.05 פנו המבקשות אל כונס הנכסים ודרשו ממנו לשלם היטל השבחה בסך 1,336,500ש"ח על פי דרישת הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה (להלן: "הוועדה המקומית").

2. טענות הצדדים

א. טענות המבקשות

המבקשות טוענות כי עובר להתקשרות בהסכם המכר ערכו המבקשות בדיקות ביחס למצב התכנוני של המקרקעין ומצאו כי מלבד תכנית נת/600א אישרה הוועדה המקומית ביום 25.10.1995 תוספת בשיעור 50% משטח הבניה העיקרי לשטחי שירות (להלן: "התוספת לתכנית").  במהלך הבדיקות שערכו המבקשות, העביר אליהם כונס הנכסים חוות דעת מטעם השמאי ירון ספקטור (להלן: "חוות דעת ספקטור") אשר נערכה ביום 29.9.03 על פי הזמנת טפחות בנק משכנתאות בע"מ (להלן: "בנק טפחות") שלטובתו שועבדו המקרקעין.

בחוות דעת ספקטור עליה טוענות המבקשות כי הסתמכו בטרם התקשרו בהסכם המכר, ציין ירון ספקטור כי על המקרקעין חלות תכניות נת/600א והתוספת לתכנית ובהתאם העריך את שווי המקרקעין. בחוות הדעת האמורה צוין במפורש כי בעת מימוש הזכויות במקרקעין (מכירה או הוצאת היתר בניה - המוקדם מביניהם), תחול חובת תשלום היטל השבחה, לרבות בגין הקלות.

על כן, טוענות המבקשות, כי עובר לכריתת הסכם המכר ידעו הן המבקשות, הן כונס הנכסים כי על כונס הנכסים או על בנק טפחות חלה חובה לשלם את היטל ההשבחה בגין תכנית נת/600א והתוספת לתכנית.

המבקשות טוענות כי כיוון שתכנית נת/600/א הופקדה ביום 3.7.1988, קודם להתקנת תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים) התשנ"ב - 1992 (להלן " תקנות החישוב"), הרי שחלה עליה ההוראה הקבועה בתקנה 13 ב (3) לפיה השטחים המפורטים בתכנית הם שטחים עיקריים עליהם ניתן יהיה להוסיף שטחי שירות. בתוספת לתכנית הוסיפה הועדה המקומית שטחי שירות בהתאם להוראות תקנות החישוב. לפיכך התוספת לתכנית מהווה השבחה על פי הגדרת הדין.

לטענת המבקשות, כריתת הסכם המכר מהווה אירוע "מימוש זכויות" המקים חובת תשלום היטל השבחה, בגין עליית שווי המקרקעין עקב תכנית משביחה וכך יש לראות גם את התוספת לתכנית המאשרת זכויות בנייה נוספות במקרקעין. לטענתן, בהתאם להוראה הקבועה בסעיף 8.2 להסכם המכר חייב היה בנק טפחות לשלם היטל השבחה בגין זכויות הבניה שאושרו במקרקעין  בהתאם לתכנית נת/600 א והתוספת לתכנית. אמנם במכתב מיום 12.4.05 הודיעה הוועדה המקומית כי תגבה את היטל ההשבחה בגין התוספת לתכנית אחרי אישור הקלה בעת הוצאת היתר בניה, אולם בהודעה זו גלומה טעות משום שהוועדה המקומית דילגה על מועד מימוש הזכויות שאירע קודם לכן בעת כריתת הסכם המכר.

המבקשות טוענות, לסיכום, כי עובר לכריתת הסכם המכר ידעו המבקשות על התוספת לתכנית ואף ידעו כי היטל ההשבחה בגין ההחלטה האמורה ישולם על ידי כונס הנכסים ו/או בנק טפחות ועל כן הסכימו לתמורה שנקבעה בהסכם המכר.

ב. טענות כונס הנכסים

כונס הנכסים פותח ומציין כי בנק טפחות שילם את היטל ההשבחה החל על המקרקעין עקב אישור תכנית נת/600א ותכנית נת/מק/600א/5, ועל כן נותרה במחלוקת שאלת תשלום היטל ההשבחה החל על המקרקעין בגין התוספת לתכנית. לטענתו, בסעיף 8.2 להסכם המכר הוסכם בין הצדדים כי בנק טפחות יחוייב לשלם היטל השבחה ביחס לזכויות בניה שהותרו לפני יום מינוי כונס הנכסים. 

לטענת כונס הנכסים, לאור העובדה שבהחלטת הוועדה המקומית מיום 25.10.1995 נקבע כי ניתן לקבל אישור לזכויות בניה נוספות בדרך של הקלה המהווה הליך תכנוני הכולל מתן זכות להתנגדויות,  ממילא אין בתוספת לתכנית כדי להקים חבות בהיטל השבחה. חבות כזו  תקום, אם בכלל, רק אם וכאשר תאושר הקלה לתוספת שטחי שירות. בקשת הקלה לאישור תוספת לשטחי שירות לא הוגשה וממילא לא התקבלה עד למועד בו מונה כונס הנכסים ועל כן ובהתאם להוראות הקבועות בסעיף 8.2 להסכם המכר אין כונס הנכסים ו/או בנק טפחות חייבים בהיטל השבחה בגין התוספת לתכנית.

עוד טוען כונס הנכסים כי בשומה המכרעת ביחס להיטל ההשבחה החל על המקרקעין אשר נערכה ביום 10.6.1999 על ידי השמאי דוד טיגרמן לא נכלל חיוב היטל השבחה ביחס לתוספת לתכנית. גם הוועדה המקומית הוציאה שומת היטל השבחה ביום 27.12.95 מבלי להתייחס לתוספת לתכנית.

כונס הנכסים מודע לכך כי, ביום 21.11.04 הוציא השמאי מטעם הוועדה המקומית שומת היטל השבחה ביחס לתכנית נת/600/א/5 שעניינה הקטנת קווי בניין קדמיים למרתפים עד גבולות המגרש, אשר פורסמה למתן תוקף ביום 30.10.00 וקבע כי קיימת חובה לתשלום היטל השבחה בגין התוספת לתכנית. אולם, כונס הנכסים מציין כי בעקבות פניית בנק טפחות שונתה השומה וביום 14.2.05 הוצאה שומה מתוקנת ממנה הושמט החיוב בהיטל השבחה בגין התוספת לתכנית.

בנוסף, טוען כונס הנכסים כי במכתב מיום 12.4.05 חזרה הוועדה המקומית על עמדתה לפיה היטל השבחה בגין התוספת לתכנית יוטל רק לאחר אישור הקלה לשטחי השירות בעת הוצאת ההיתר. בנק טפחות שילם את היטל ההשבחה בו חוייב על ידי הוועדה המקומית וכונס הנכסים קיבל אישור מעיריית נתניה לרישום זכויות המבקשות בפנקס המקרקעין וביום 23.6.05 נרשמה בעלות המבקשות במקרקעין בפנקס. מהאמור לעיל, עולה לטענתו, כי גם לשיטת הוועדה המקומית אין בתוספת לתכנית כדי להקים חבות בהיטל השבחה.