לפני שני הליכים בין אותם צדדים אשר הדיון בהם אוחד. הראשון, תביעת חברת פיתוח מזרח ירושלים בע"מ (להלן: "
פמ"י") כנגד מרדכי שמחה וחברת המצודה מסעדה וקפיטריה ירושלים בע"מ (להלן: "
שמחה" או "
המבקשים"), הקודמת בזמן, ועניינה עתירה למתן הצהרה על בטלות הסכם הבוררות שנחתם בין הצדדים בקשר עם המסעדה שהיתה בניהול שמחה (להלן: "
התביעה"). השני, המרצת פתיחה שהגיש שמחה כנגד פמ"י בה מבוקש לקבוע כי זכאי הוא לפיצוי כספי בגין השקעותיו במבנה בו נוהלה המסעדה, בעקבות הסכם הבוררות (להלן: "
הבקשה").
רקע כללי
1. ביום 22.8.04 נחתם בין הצדדים הסכם שכירות (להלן: "
ההסכם") לפיו שכרו המבקשים את המבנה הממוקם בחוצות היוצר ברח' חטיבת ירושלים 14 מפמ"י (להלן: "
המושכר" או "
הנכס"). שמחה הינו מסעדן, והמושכר מהווה בית קפה ומסעדה ושטחי שירות ושימש במשך שנים כמסעדה (להלן:
"המסעדה").
2. פמ"י, חברה ממשלתית עירונית, הינה בעלת הזכויות במושכר. בסעיף 9(א) להסכם נקבע שכל שינוי במבנה או תוספת בניה שייעשו ע"י המבקשים, יהפכו עם ביצועם לחלק בלתי נפרד מהמושכר מבלי שפמ"י מחוייבת לשלם עבור כך.
בשנת 1995 החלו המבקשים בשיפוץ ניכר במושכר, זאת ללא שקיבלו אישור בכתב מפמ"י לעשות כן. במשך חודשים רבים היה המושכר סגור והצטבר חוב בגין אי תשלום דמי השכירות.
בשנת 1997 הגישה פמ"י כנגד המבקשים תביעת פינוי בבית משפט השלום בירושלים, וכן תביעה כספית על סך 213,861 ש"ח בגין אי תשלום דמי שכירות (ת.א. 2531/97). בשנת 1998 הגישו המבקשים תביעה נפרדת בבית משפט השלום (ת.א. 19738/98), בה עתרו לחייב את פמ"י בסכומים שלטענתם השקיעו במושכר. לכתב התביעה צורף אוגדן שהכיל את הקבלות בגין השיפוץ (להלן: "
התביעה הנגדית").
בחודש מאי 2000 מונה מר קובי ליאור ליו"ר הדירקטוריון של פמ"י, או אז ניהלו הצדדים משא ומתן. ביום 13.2.01 הגיעו הצדדים להסדר פשרה שנחתם על ידם וקיבל תוקף של פסק דין (כב' השופט י' מילנוב) (להלן: "
הסדר הפשרה"), הן בתביעת פמ"י והן בתביעה הנגדית. במסגרת פסק הדין חוייבו המבקשים לשלם לפמ"י סך השווה ל-7,000$, ובכך הסתיימו כל התביעות ההדדיות בין הצדדים. אשר לפינוי, הסכימו הצדדים כי ייחתם הסכם שכירות חדש אשר החלק הכללי שלו יהא בנוסח המקובל אצל פמ"י ולוח הפרטים שלו יהיה זה שצורף להסכם הפשרה כנספח א' (סעיף 2 להסכם הפשרה).
כמו כן, במסגרת ההסדר, היה על המבקשים להביא לאישור פמ"י תוך 18 חודש
שותף
אסטרטגי, ולטענת פמ"י שותף כזה לא הובא. במהלך 2001 הוחלף היועץ המשפטי של פמ"י (ראו להלן). במהלך 2001 בא שמחה בדברים עם הרב אקשטיין והגב' דבורה גנני, מנכ"ל הקרן לידידות, והגם שהיו שיחות בין הגב' גנני לפמ"י, לא הבשיל הדבר לידי שיתוף פעולה או כניסתה כשותף אסטרטגי.
בתחילת שנת 1997 דרשה פמ"י את פינוי המושכר, ועקב כך ניהלו הצדדים מו"מ, ובסופו של יום הוסכם כי יפנו לבוררות. בהסכם בוררות זה לא הוזכר פסק הדין נשוא הסכם הפשרה. הבורר שמונה היה מר אבנר לוי, חלף מר יעקבי ששמו ננקב כבורר בהסכם הבוררות, לאחר שהוברר כי האחרון לא יוכל לשמש כבורר לאור הכרות עם שני הצדדים. בשלב זה, ולאור הטענות של פמ"י כנגד הסכם הבוררות, נפתחו ההליכים דכאן, במהלכם הוסכם (הסדר דיוני) על ויתור על קיום הבוררות, על הגשת תביעה חדשה על ידי המבקשים ועל איחוד התביעות באופן שבית המשפט ידון בתביעות ההדדיות כאן, חלף קיום הבוררות (בסופו של יום הומרה התביעה הכספית לתביעה הצהרתית משלא ניתן לשמחה פטור מאגרה (ראו להלן)).
טיעוני המבקשים
3. לשיטת המבקשים, עומדות עתה לאחר שמיעת הראיות, שתי סוגיות להכרעת בית המשפט:
האחת, האם הסכם הבוררות שנחתם ביום 29.4.02 בטל מעיקרא מחמת מעשה בית דין, דהיינו פסק הדין שאישר ההסכם בתביעות ההדדיות בבית משפט השלום (הסדר הפשרה).
השניה, ככל שהסכם הבוררות תקף, יצהיר בית המשפט על חבות פמ"י לפצות את המבקשים בגין הפסד זכות השכירות שהיתה מוקנית להם עד ליום 31.12.2020.
המבקשים טוענים, בקליפת אגוז, כי עמדו בהסכם הפשרה, וכי זכותם היתה לשכור המושכר למשך 10 שנים. משנאלצו לפנות את המושכר כתוצאה מהסכם הבוררות, יש לפצותם בגין השקעותיהם. לטענתו, פמ"י הכתיבה את תנאי הבוררות, והיא שהחליטה מיוזמתה שלא לציין בו את פסק הדין החלוט. לדברי המבקשים, אין צורך בשלב זה להתייחס לשאלת מינוי הבורר והליכי הבוררות, לאור ההסדר הדיוני דכאן, ולפיכך ניתן היה להסתפק בתביעה לפסק דין הצהרתי (כאמור לעיל, משיקולי תשלום אגרת משפט).
החיובים בפסק הדין הינם חיובים שלובים, ולפיכך אין צד אחד יכול לתבוע את רעהו אלא אם כן קיים את חלקו בחיובים המקבילים. הסכם הבוררות יוצר, למעשה, הסכם חדש אשר משנה בפועל את הסדר הפשרה, מכאן שאין כלל מעשה בית דין בין הצדדים. במילים אחרות, פמ"י קיבלה את החזקה במושכר קודם למועד על פי הסדר הפשרה, ובכך היא מתעשרת שלא כדין על חשבון המבקשים.
טיעוני פמ"י
4. למבקשים אין כל זכות לפתוח מחדש את נושא ההשקעות במושכר לאור הסדר הפשרה שהינו פסק דין חלוט.
בנוסף, המבקשים לא המציאו שותף אסטרטגי במועד שנקבע, ולפיכך נדרשו לפנות המושכר כדין. באשר לקשר עם גב' גנני הרי שהוא היה היולי והוא לא התגבש ולא הבשיל לכדי הסכם, והגב' גנני כלל לא הציגה עצמה כשותף אסטרטגי. לטענת פמ"י, שמחה בעצמו חיפש דרך כיצד לצאת מן המושכר והוא ניצל את תקופת הביניים בו הוחלף יועץ משפטי בפמ"י. בנוסף, הסכם הבוררות נוסח על-ידי בא כוחם של המבקשים, עו"ד סיטון, בלא שהיה מודע לפסה"ד החלוט, ואף מר ליאור לא ידע זאת.