מהות התובענה
1. לפני תביעה להחזרת מקרקעין, שהופקעו לצרכי ציבור בשנות השבעים של המאה הקודמת, לבעליהם מלפני ההפקעה, ולחילופין לפיצויים חלף הקרקע שהופקעה. לטענת התובעים, שונה ייעודה לאחר ההפקעה ובוצעו בה עסקאות למטרות מסחריות, מבלי שהוצע לבעליה הקודמים לרכוש את הקרקע חזרה בהתאם להוראות סעיף 195(2) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1975 (להלן -
"חוק התכנון והבניה").
עילה נוספת לפיה מבקשים התובעים לקבל סכומי פיצויים בגין הקרקע, היא בטענה של אפליה, לפיה לבעלי חלקות סמוכות שולמו פיצויים בגין שינוי הייעוד. התנהלות זו של הנתבעות היא, לטענת התובעים, חסרת תום לב, ולפיכך מזכה אותם בפיצויים.
סכום הפיצויים שנתבע הוא 2,285,000 ש"ח.
רקע עובדתי
2. שושנה ביניה ז"ל (להלן -
"המנוחה") היתה אמם של התובעים 1-3 וסבתה של התובעת 4. המנוחה נרשמה בשנים 1950 ו-1962 בספרי רישום המקרקעין בחיפה כבעלים במושע בחלקות 56,55,39 בגוש 10735. המנוחה נפטרה בשנת 1997. על פי צו קיום צוואתה שניתן בשנת 1999, חולק עיזבונה בחלקים שווים בין ארבעת ילדיה: שלושת בניה, שהם התובעים 1-3, ובתה אביבה דברה ז"ל, שנפטרה אף היא, בשנת 2001. התובעת 4 היא בתה ויורשתה היחידה של דברה.
3. החלקות נשוא תביעה זו, הן חלק מחטיבת קרקע גדולה, שהיתה בחלקה בבעלות העיריה ורשות הפיתוח/מינהל מקרקעי ישראל ובחלקה בבעלות של אנשים פרטיים. השטח שוכן במבואות הדרומיות של העיר חיפה, בין הר הכרמל לים. החטיבה היתה מפוצלת למגרשים רבים, כאשר את חלק מהבעלים או את יורשיהם (ולחלקם של היורשים היו חלקים קטנים במגרשים) היה קשה לאתר. כדי לממש את הפונטציאל הגלום באזור, סברה העיריה, שיש לרכז את הבעלות בו בידי רשות אחת שתתכנן ותבצע פרוייקט של הפיכתו לאזור קייט ותיירות, אשר פרנסי העיר סברו כי הוא הולם הן את צורכי העיר והן את נתוניו של השטח.
4. לפי המצב התכנוני-ההיסטורי טרם ביצוע ההפקעה, נכללו החלקות בתחום אדמת בנייה בהתאם לתכנית 229/א שלא אושרה. ב-7.3.68 פורסמה בילקוט הפרסומים ההכרזה של שמירה על קרקע חקלאית לפיה הוכרז הגוש כקרקע חקלאית. בינואר 1970 בוטלה ההכרזה במטרה שהקרקע תשמש ל"נופש וקיט".
התכנית הראשונה שהתייחסה למטרות תיירות ונופש, היתה חפ/1310 משנת 1969, אשר ייעדה 238 דונם (וביניהן החלקות נשוא דיוננו) ל"קייטנות, בידור וספורט" ולתכליות של קייטנות, בידור, עיר נוער בינלאומית, אכסניות, מבנים לצרכי תרבות, התכנסות, מרכז קניות קטן, מגרשים ומתקנים לספורט וכו'.
תוכנית חפ/1310 הוחלפה בתכנית בניין עיר חפ/1332 שערכה עיריית חיפה (להלן -
"התכנית המפקיעה") ושפורסמה בילקוט הפרסומים 747 ביום 19/08/71. לפי תכנית זו, חטיבת הקרקע, בשטח 1,600 דונם, דרושה "לצורכי ציבור" ונועדה להפקעה תוך שלוש שנים. כדי לממש את התכנית, פורסמה בילקוט הפרסומים ביום 13/07/72 הודעה לפי חוק התכנון והבניה ולפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: -
"פקודת הרכישה לצרכי ציבור"), ובה הכריזה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה (להלן -
"הועדה המקומית חיפה"), בתוקף סמכותה לפי סעיף 189 לחוק התכנון והבניה ובהתאם לתכנית המיתאר המקומית ותכנית המשנה, שנקראה "תכנית חפ/1332- תיירות, נופש וקיט", כי החלקות דרושות לוועדה למטרה הציבורית הקבועה בתכנית, כי הועדה נכונה לשאת ולתת על רכישתן, וכי יש בכוונתה לקנות בחלקות חזקה באופן מיידי.
5. הנתבעת 1, שהיא עיריית חיפה (להלן - "
עיריית חיפה"
), שילמה לבעלי המקרקעין פיצויים על פי הערכת שמאים מטעמה. מקצת מהבעלים חלקו על השומות והגישו תביעות לקביעת פיצויים לבית המשפט.
המנוחה ועוד שישה אחרים, הגישו תובענה לבית המשפט המחוזי בחיפה בת"א 708/73ודרשו בה פיצויים העולים על הסכומים שהוצעו להם. ביום 20/12/73 ניתן פסק דין בתובענה על ידי השופט המנוח בכור (
א' חסידוב ואח' נגד הועדה המקומית תכנון ובניה חיפה, לא פורסם, למיטב ידיעתי, להלן - "
פס"ד חסידוב"). התובעים בתיק זה טענו, שיש להעריך את הקרקע ככזו המיועדת למטרות של תיירות קיט ונופש לפי תוכנית חפ/1332, ואילו הנתבעת טענה, כי יש להעריכה כאדמה חקלאית עם סיכוי מסוים להפוך לקרקע למטרות אחרות וזאת בשל מיקומה.
השופט בכור קיבל בפסק דינו את טענת התובעים וקבע, כי שווי הקרקע יוערך כאדמה המיועדת למטרות תיירות, קייט ונופש לפי התוכנית המפקיעה, ששיקפה את הפוטנציאל הטבעי והצפוי של הקרקע גם לפני אישורה, ולא כאדמה חקלאית כפי שטענה הנתבעת. יחד עם זאת פסק השופט בכור, כי ערך החלקות ייקבע לפי ייעודן למטרות ציבוריות של פיתוח צורכי תיירות קיט ונופש, זאת כיוון שהחלק המכריע של השטח נועד למטרות ציבוריות ולא למטרות רווח רנטביליות, אם כי השופט היה ער לכך, שתיתכן גם העברת חלק מהמקרקעין לאחרים, אשר ינהלו אותם למטרות רווחיות.
בעקבות פסק הדין שולמו פיצויים לתובעים, וזאת עבור כל השטח של כל אחת מהחלקות, מבלי להפחית עבור החלק המותר בהפקעה ללא פיצויים.
אעיר כבר כאן, כי לתובעים טענה שהתנהלותן של המשיבות אף במהלך המשפט לפני השופט בכור, לקתה בחוסר תום לב, כיוון שלא הובא לפניו כי כבר באותו מועד היתה כוונה לבנות במקום מלון, מרכז לירידים ותערוכות ומרכזי קניות.
6. ביום 11/11/80 פרסמה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה, הודעה על רכישתן של החלקות לפי סעיף 19 לפקודת ההפקעה. בהתאם להודעה זו, לאחר סיום הליכי ההפקעה וההתדיינויות, נרשמו החלקות בדצמבר 1980 בלשכת רישום המקרקעין בחיפה בבעלות העירייה.
7. כשנה לאחר השלמת הרכישה של החלקות, ביום 1/10/81, ניתן תוקף לשינוי תכנית המיתאר חפ/1332ג, שנקראה "
תכנית יעודי קרקע והוראות בינוי בשטח תיירות קיט ונופש" (להלן -
"התכנית החדשה").
תחולתה של תוכנית זו היא על שטח של 1310 דונמים, והחלקות נשוא תיק זה נמצאות בתחומה. השאלה המרכזית במשפט זה היא, אם תוכנית זו שינתה את הייעוד של השטח לעומת ייעודו על פי התכנית המפקיעה, כך שנפתחה הדלת לפני המבקשים לתבוע חזרה את זכויותיהם במקרקעין בהתאם להוראות סעיף 195(2) לחוק התכנון והבניה, ואם בפועל נעשה שימוש במקרקעין שלא לצרכי ציבור ושלא על פי מטרות התוכנית המפקיעה.
8. במהלך שנות השמונים, הוחל בפיתוח האזור, והעיריה החכירה שטחים בתחומי התכנית, לרבוץ אץ החלקות של התובעים, ליזמים פרטיים להקמת מרכז הטניס, מועדון כדורת, מרכז לסקווטש, ספורטן, תחנת דלק ושירותים נילווים.