רקע
1. תביעה כספית לתשלום סך 680,681 ש"ח, בגין הפרה נטענת של הסכם למכירת בית מגורים, המצוי במשעול אגוז 17 אילת (להלן:"ההסכם" ו"הבית" בהתאמה).
2. בין הצדדים נחתם ביום 28.1.03 הסכם למכירת בית הנתבעים, אשר נבנה על ידם לא מכבר, לתובע, בתמורה לסך של 592,000 $. להסכם המכר צרפו הצדדים נספח ביצוע עבודות, לפיו בנוסף למכירת הבית, מתחייבים הנתבעים לבצע בבית את העבודות המפורטות בנספח.
3. התובע טוען כי הנתבעים הפרו את ההסכם, פעלו בניגוד למוסכם עימם ובניגוד לכל דין, ולפיכך חייבים הם בתשלום סכום התביעה המורכב מהסכומים כדלקמן:
א. סך של 264,624 ש"ח כפיצוי מוסכם בגין הפרת ההסכם הפרה יסודית.
ב. סך של 311,300 ש"ח בגין השלמות בניה נדרשות כדי להביא את הבית למצב בו ניתן יהיה להתגורר בו.
ג. סך של 54,757 ש"ח בגין הפסד הכנסות מדמי שכירות לתקופה שמהמועד שנקבע ככניסה לבית ועד למועד סיום העבודות.
ד. סך של 50,000 ש"ח בגין הוצאות, אבדן ימי עבודה, טרחה ועגמת נפש.
4. הנתבעים הגישו כתב הגנה, בו נטען כי מילאו הם אחר כל התחייבויותיהם כלפי התובע. כן, הגישו הנתבעים תביעה שכנגד בה נטען נגד התובע, כי הוא זה אשר הפר את הוראות ההסכם, בכך שאיחר איחור ניכר במועדים שנקבעו לתשלום התמורה.
תמצית טענות הצדדים
טענות התובע
5. הבית נשוא ההסכם הינו וילה מפוארת בת 5 חדרים, לה חצר ובריכת שחיה, והמצויה בשכונת יוקרה באילת.
לאחר החתימה על זיכרון דברים נחתם ההסכם, ולפיו התחייבו הנתבעים לבצע בבית את העבודות הנקובות בנספח לו, עד למועד ביצוע תשלום התמורה האחרון, הוא גם מועד מסירת החזקה.
תנאי מתלה להתקיימותו של ההסכם בין הצדדים היה כי הנתבעים ישלימו קבלת "טופס 4".
6. כמקובל, פנה התובע לקבלת הלוואת משכנתא, למימון רכישת הבית. אולם, שמאי המקרקעין מטעם הבנק הממשכן, שם את הבית בסכום של 420,000 $ בלבד, וזאת כאשר הבית עדיין איננו גמור, מאחר והנתבעים לא עמדו בהתחייבויותיהם עפ"י ההסכם ולא ביצעו את העבודות עפ"י המוסכם.
לאור הערכת שווי הנכס הנמוכה, אשר נבעה כאמור מאי ביצוע עבודות הגמר בבית בניגוד למוסכם, חל עיכוב בקבלת כספי המשכנתא אשר גרר אחריו איחור בביצוע תשלומי התמורה, באופן החורג מלוח התשלומים עפ"י ההסכם. דבר העיכוב הובא לידיעת הנתבעים אשר נתנו הסכמתם, בנסיבות, ולפיכך אין באיחור כדי להוות הפרה.
7. התובע צרף לכתב התביעה חוות דעת הנדסית מטעמו, בה נקבע כי בעת שביקר המומחה, אינג' יובל רותם, בבית (בחודשים אוגוסט וספטמבר 2003), לא הושלמו עבודות בניית בית המגורים והפיתוח, חרף העובדה שנתקבל עבורו "טופס 4". גם העבודות המופיעות בנספח לחוזה המכר לא הושלמו וקיימים ליקויים רבים בעבודות הגמר שבוצעו בבניית הבית. הערכת עלות השלמת הבניה ועבודות הגימורים על פי המומחה הינה כ- 80,000 $, לפי סטנדרט בניה גבוה וסגנון מפואר.
8. הנתבעים הפרו את המוסכם בין הצדדים למסירת בית העונה על דרישות "טופס 4", כפי שסוכם במפורש בנספח להסכם. כן, הפרו הנתבעים את חובותיהם בהתאם לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, בכך שמסרו לתובע בית אשר אינו עומד בטיב הדרוש באופן המהווה "אי התאמה".
טענות הנתבעים
9. חוק המכר אינו חל במקרה זה, מאחר ומדובר בדירה שנבנתה ע"י הנתבעים שלא על מנת למוכרה כי אם על מנת להתגורר בה. גם נוסח הסכם המכר מעיד על היות העסקה מכירת דירה מיד שניה.
10. טופס 4 הוצא כדין, מאחר וכל משמעותו היא השוואה טכנית בין היתר הבניה לבין הבניה שנעשתה בפועל, ללא שיקולים נוספים. התובע לא הוכיח טענותיו כנגד "טופס 4" שהוצא לבית, ולא עמד בנטל הכבד המוטל על מי שמבקש לסתור את החזקה כי הרשות פעלה כדין, כמו גם בנטל המוטל על המייחס ליריבו מעשה פלילי.
11. הבית נמכר לתובע עפ"י הסכם המכר כפי שהוא, ובתוספת העבודות שבנספח. כך מצוין במפורש במבוא להסכם, שם מוגדר הבית כבית מגורים על כל הצמוד לו
ובמצבו, ובסעיף 4 להסכם, שם מצהיר הקונה כי ראה ובדק את הדירה ומצאה מתאימה לצרכיו.