מבוא וטענות הצדדים
1. לפניי תביעה של מי שהיו אמורים להיות השוכרים לפיצויים בגין הפרת חוזה שכירות, על ידי ביטולו שלא-כדין על ידי בעלת המושכר.
2. התובעים טוענים כי הנתבעת חתמה על חוזה השכירות מרצונה החופשי, לאחר שתנאיו העיקריים, לאמור: תנאים העוקבים אחר תנאי החוזה עם השוכר הקודם מר וולפיש, סוכמו בעל-פה עוד קודם לכן. לפיכך לא הייתה עילה לביטולו, אשר גרם לתובעים נזקים שונים כמפורט בתביעתם.
3. הנתבעת טוענת כי חתמה תחת לחץ בלתי הוגן מצד התובעים על חוזה שתנאיו גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל. לפיכך הייתה עילה לביטולו. הנתבעת מוסיפה וטוענת כי אמנם ביטלה את החוזה בהודעה שנמסרה באמצעות מר וולפיש, למחרת החתימה, ושוב במכתב עורך-דינה כשבוע לאחר מכן. עוד טוענת הנתבעת כי נוכח הביטול המיידי לא נגרמו לתובעים נזקים כלשהם הקשורים סיבתית לביטול.
4. הנתבעת הגישה גם תביעה-שכנגד בעקבות הפרשה, אולם למעשה אין מדובר על תביעה לתשלום ההוצאות והנזקים שנגרמו לנתבעת עקב ההליך המשפטי. כלומר, למעשה מדובר בבקשה להוצאות המשפט, ולא לתביעה-שכנגד עצמאית.
דיון והכרעה
5. אין מחלוקת על העובדות הבאות: החוזה הוכן על ידי התובע, עו"ד במקצועו. הנתבעת הייתה, באותו מועד, אישה כבת 80. הנתבעת הוחתמה על החוזה במשרדו של התובע, בלא שתהיה מלווה על ידי עו"ד מטעמה. החתימה התבצעה שעות ספורות לאחר נחיתת הנתבעת בישראל מטיסה ממושכת מארה"ב, שם מתגוררת הנתבעת. סקירת התניות החוזיות שנעשה בהן שינוי בכתב יד על גבי הנוסח המודפס מגלה כי בסעיף שעניינו דמי השכירות [סעיף 4], נמחקו 2 האופציות של הצמדת דמי השכירות השקליים. נקבע כי דמי השכירות ישולמו מדי חודש, להבדיל מאשר מראש לתקופה של שנה או רבעון [סעיף 5]. לא נקבעו בטחונות [סעיף 8]. נקבעה אופציה בלתי מוגבלת להארכת השכירות [סעיף 14]. נקבע פיצוי מוסכם בסך 50 ש"ח ליום בגין איחור בפינוי המושכר, קרי: פיצוי הנמוך כדי מחצית מסכום דמי השכירות ליום.
6. לא נסתרה גרסת הנתבעת, בתצהירה ובעדותה, כי שליטתה בעברית בכלל, ובעברית משפטית בפרט, הייתה מוגבלת; כי הייתה עייפה מאוד לאחר הטיסה, ובנסיבות אלה לא הייתה מסוגלת להדוף באסרטיביות את הלחץ שהפעילו עליה התובעים לחתום מיידית על החוזה; כי בנה שהתלווה אליה הוא חירש-אילם ובלתי משכיל; כי דמי השכירות פיגרו בכ-20% אחר מחיר השוק העדכני, שלא היה ידוע לה ביום נחיתתה בישראל; וכי בחוזה לא פורטו במלואם הפריטים שהושארו בדירה, ואף צוינו 2 חניות למרות שהייתה רק אחת.
7. מן המפורסמות ששוק השכירות בתל-אביב, נכון לקיץ 2005, היה 'שוק של משכירים'. התובעים התגוררו באותו בניין. ההזדמנות לשכור את דירת הנתבעת, שלא חייבה אלא מעבר מדירה לאחרת במרחק חצי קומה, ועוד במחיר נמוך ממחיר השוק, כשהתובעת נמצאת בהריון בסיכון גבוה - הייתה בוודאי הזדמנות פז מבחינת התובעים. לעומת זאת, אין בחומר הראיות הוריה על כי העסקה הייתה אטרקטיבית במיוחד עבור הנתבעת.
8. די באמור לעיל כדי להעביר לתובעים את הנטל להביא ראיות שמתוכן יסיק בית המשפט כי חרף האמור לעיל לא נפל בחוזה פגם שהצדיק את ביטולו. חוששני כי התובעים לא הרימו נטל זה.
9. גרסת התובעים, שלפיה החוזה נחתם באותו יום בלחצה של הנתבעת, שחפצה לסיים עניין זה ולהשאירו מאחריה, אינה סבירה. ברור, לאור הנסיבות האמורות, כי האינטרס בעניין זה היה בעיקר של התובעים. עדותם בעניין זה הייתה עדות יחידה של בעל דין. איני מוצא טעם טוב לקבלה. עדותה הנוגדת של הנתבעת הרשימה אותי בכנותה. הסיטואציה של קיפוח האסרטיביות בנסיבות שתוארו בעדות הנתבעת נשמעה לי מאוד אותנטית. אינני אומר בכך כי אדם בגיר שאינו פסול דין אינו אחראי לפעולותיו המשפטיות בשל היותו מבוגר או עייף. להיבטים המשפטיים של עניין זה עוד אשוב. אולם ברמה העובדתית, אני מקבל כי זירוז-היתר שאפיין את כריתת החוזה היה בעטיים של התובעים, ולא של הנתבעת.
10. גם אם אקבל את גרסת התובעים שלפיה עניין 2 החניות מקורו בטעות בתום-לב, עדיין אין הסבר מספיק, למעשה אין הסבר בכלל, לשאר התניות שצוינו לעיל, שאינן תואמות את המקובל בענף הרלבנטי. יש לראות בתנאי החוזה שעליו החתים התובע את הנתבעת כגרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, ובנסיבות ההחתמה משום ניצול נחיתותה של הנתבעת מול התובע. אם אין בכך עושק, על-כל-פנים חוסר תום-לב יש כאן.
11. לכאורה, הפגם נרפא משהתובעים היו מוכנים לתקן את תנאי החוזה לשביעות רצונם של הנתבעת ובא-כוחה, ועל הנתבעת היה לקבל את ההצעה, כדי להקטין את הנזק ולקיים את החוזה. הנתבעת סירבה לכך עקב אבדן האמון בתובעים. אעיר כי עצם הסירוב, חרף נכונותם של התובעים לשפר את תנאי העסקה, מורה כי לא היה מדובר בבעיה של 'כדאיות העסקה'. האם סירובה האמור של הנתבעת היה סביר? דעתי היא בחיוב.
12. יחסים חוזיים ארוכי-טווח מאופיינים לעתים כ'חוזי-יחס' [ראו מנחם מאוטנר, "דרישת תום הלב ואופן תחולתה על סוגי החוזים השונים (חוזים צרכניים, חוזים מסחריים, 'חוזי עסקה' ו'חוזי יחס')", מתוך: דניאל פרידמן, נילי כהן,
חוזים ג, אבירם - 2003, עמ' 346-350]. בחוזים מתמשכים כאלה לא ניתן לצפות מראש את כל ההתפתחויות שהעתיד הלא-קרוב צופן בחובו, ולהסדיר אותם מראש בחוזה. יחד עם זאת, ובזיקה לכך, קיימת ציפייה כי אם אמנם יימשכו היחסים החוזיים, הם יקבלו אופי שיתופי יותר, שבמסגרתו ישתדלו הצדדים להסכים מעת לעת על פתרונות למצבים משתנים לאור עקרונותיו של חוזה-היחס, אף מעבר להסדרים הקונקרטיים של החוזה המקורי. לפיכך מאופיינים חוזים כאלה במידה מוגברת של חובת תום-לב, שמכוחה על הצדדים להגשים את ציפיותיהם ההדדיות לשיתוף פעולה נוכח התפתחויות בלתי צפויות ועל בסיס הגינות ושיתופיות הדדיים.
13. גם בחוזה שכירות, שבמסגרתו צפויה השכירות להתחדש מתקופה לתקופה, לפרק זמן ארוך או אף בלתי מוגבל מראש, יש ממד מסוים של 'חוזה-יחס' כאמור. המשכיר מפקיד בידי השוכר נכס יקר. בהחזקתו כרוכות חובות רבות אזרחיות ומינהליות רבות. המשכיר חושף עצמו לסיכונים משמעותיים, במקרה שהשוכר יגרום נזק לנכס או יפר חובות כאמור. לעתים, פרנסת המשכיר על דמי השכירות, ואי-תשלומם במועד עלול להיות בעל משמעות כשל הלנת שכר. השוכר, במקביל, משתית את מרכז חייו על המושכר, ומצפה להנאה סבירה ממנו כבסיס לחיים משפחתיים או להפעלת עסק. היעדרה של הנאה כאמור, בנסיבות כאלה, עלול לקלוע אותו למצוקה קיומית. הצדדים חותמים על החוזה, אפוא, כזרים; אולם מצפים לקיימו לאורך זמן כשותפים להגשמתה ההוגנת של תכלית השכירות עבור כל אחד מהם.
14. לפיכך, ציפייתו של בעל נכס לתום-לב מובהק מצדו של שוכר הינה סבירה בעיניי. בהתאם לכך, סירובו של בעל נכס להשכיר את הנכס שלו לשוכר שאיבד את אמונו, מסיבות אובייקטיביות - גם הוא סביר בעיניי.
15. משהתובעים נתפסו על ידי הנתבעת בהתנהגות אינטרסנטית מדי, אופורטוניסטית מדי, כמתואר לעיל - סביר בעיניי סירובה של הנתבעת להתקשר עם התובעים ביחסי שכירות, חרף נכונותם המאוחרת-מדי לתקן את תנאי החוזה ולעשותם הוגנים יותר.
16. התובעים מלינים על השיהוי בביטול החוזה על ידי הנתבעת. אולם הוכח, כגון על יסוד המסרון ששיגרה התובעת לטלפון הנייד של נכדת הנתבעת, כי הנתבעת שיגרה לתובעים הודעה בעניין זה, באמצעות מר וולפיש, אשר הגיעה לתעודתה סמוך לאחר החתימה. התובעים טוענים שההודעה לא הייתה ברורה וחד-משמעית, אולם הם מודים שהיא הקימה לפחות חשש מפני ביטול החוזה על ידי הנתבעת. התובעים מצביעים על נוסח תגובתה של התובעת להודעה האמורה, לאמור: "קיבלתי הודעה מאוד לא סבירה...". אעיר כי הודעה
לא סבירה, מנקודת מבטם של התובעים, אינה דווקא הודעה
לא ברורה מבחינת תוכנה. אדרבא: אני נוטה להניח כי דווקא תחושת אי-הסבירות, הנעוצה בביטול פתאומי ובלתי מנומק של החוזה שאך זה נכרת, מצביעה כי עצם המסר בדבר ביטול החוזה היה ברור למדי. לראיה, מסרון-ההמשך: "...שהיא מבטלת את ההסכם!..." [תצהיר גלית שמש, וצילומי המסרונים שצורפו לו]. יוזכר כי ביטול חוזה הוא בגדר פעולה משפטית חד-צדדית. אם בכל זאת הייתה עמימות בדבר, היא סולקה בתוך שבוע באמצעות מכתבו של ב"כ הנתבעת, מיד עם חזרתה של הנתבעת מחופשתה. מכל מקום, משקבעתי כי ביטול החוזה היה כדין, איני רואה איזה נזק נגרם לתובעים בשל הימים הספורים שחלפו עד שהביטול הודע להם במלוא נחרצותו, אחרי שהועמדו לאלתר לפחות על צפיותו.
17. העולה מן המקובץ הוא כי אל לתובעים להלין אלא על עצמם, שבהתנהלותם קיפחו את אמונה של הנתבעת והפסידו את ההזדמנות לזכות בחוזה השכירות של דירתה. מכל מקום, את תביעתם לפיצויים בגין הפרת החוזה על ידי הנתבעת יש לדחות.
התביעה-שכנגד
18. עניינה של התביעה-שכנגד, למעשה, אינו אלא דרישת הוצאות בגין התביעה העיקרית. מקובלת עליי, אפוא, טענת התובעים כי לא היה מקום להגשתה, תוך סירבול ההליך שלא לצורך.
19. אני רואה לנכון לדחות את התביעה-שכנגד, ללא קשר למתכונתה הדיונית.