פתח דבר
1. התובע, אשר נמנה על מייסדי עמותה הנמצאת בהליכי פירוק, הגיש תביעה נגד חלק מחברי העמותה, הם הנתבעים, להחזר כספים שהוציא מכיסו הפרטי, כך הטענה, לשם בניית שתי יחידות דיור על גג בניין בו מתגוררים חברי העמותה. התביעה הוגשה לאחר שבית המשפט העליון קבע, בין היתר, כי הזכויות בשתי יחידות הדיור שנבנו על גג הבניין שייכות ל- 24 רוכשי הדירות בבניין, הם חברי העמותה.
2. התובע טוען, כי הנתבעים זכו בטובת הנאה שלא כדין (הכספים שהשקיע באופן אישי בבניית שתי יחידות הדיור) אותה עליהם להשיב לו. השאלה המרכזית העומדת להכרעה בפסק דין זה היא, האם קמה לתובע עילת תביעה כנגד הנתבעים לפי חוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט- 1979 (להלן:
"חוק עשיית עושר"), אם לאו. בשאלה זו, ובשאלות נלוות לה, נעסוק להלן. למען הסדר הטוב, וכדי למנוע הכברת מלל מיותר אציין, כי כל ההדגשות שתובאנה בציטוטים השונים בפסק דין זה, הן שלי, אלא אם כן ייאמר במפורש אחרת.
עיקרי העובדות
ואלה תולדות
3. הנתבעים, ביחד עם דיירים נוספים, הם חברי עמותת תשובה יצחק לפתרון מצוקת הדיור (להלן:
"העמותה") שאיגדה 24 משפחות רוכשי דירות. העמותה היא עמותה רשומה אשר נרשמה על-פי חוק העמותות, התש"ם- 1980. כיום נמצאת העמותה בהליכי פירוק (עמ' 3 לפרוטוקול). הנתבעים הצטרפו לעמותה בעקבות פרסום מודעה שקראה לעולים חדשים ולזוגות צעירים להצטרף אליה, לצורך בניית בית משותף ברחוב הענבל 26 בעיר פתח תקוה, אשר יכיל 24 יחידות דיור (להלן:
"הבניין").
4. התובע, מר יצחק תשובה, היה חבר בעמותה ואחד ממייסדיה. לימים, העביר התובע את זכויותיו לבנו וכלתו (ראו האמור בסעיף 2 לפסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 1631/02, מוצג נ/23, על אודותיו נרחיב את הדיבור בהמשך).
5. ביום 2.8.1992 התקשרה העמותה בהסכם עם מינהל מקרקעי ישראל (להלן:
"המינהל") לפיו הקצה המינהל לעמותה מגרש בשטח של 2,291 מ"ר, הנמצא בגוש 6321, חלק מחלקה 43 (להלן:
"המגרש") לצורך בניית 24 יחידות דיור (להלן:
"הסכם הפיתוח").
ביום 24.2.1992, כחמישה חודשים לפני כריתת הסכם הפיתוח, התקשרה העמותה עם חברה קבלנית בשם "איסרם ריאלטי קורפוריישון בע"מ" לצורך בניית הבניין (להלן, בהתאמה:
"הקבלן";
"הסכם הקבלן").
6. במהלך שנת 1992 נחתם הסכם בין כל אחד מחברי העמותה לבין העמותה והקבלן, לרכישת דירה בבניין המכיל 24 יחידות דיור (להלן:
"ההסכם המשולש").
7. בשנת 1994 החליטה העמותה לבנות שתי יחידות דיור נוספות על גג הבניין (להלן גם:
"יחידות הדיור"). לשם כך, חתמו העמותה והמינהל, ביום 13.3.1994, על תוספת להסכם הפיתוח, בה הוגדל מספרן של יחידות הדיור בבניין ל-26. בנוסף, דאגה העמותה לקבלת היתר בנייה המתיר בניית 26 יחידות דיור בבניין. היתר זה הוצא בשנת 1994, כשנתיים לאחר קבלת היתר הבנייה המקורי על-פיו נבנה הבניין.
8. בניית שתי יחידות הדיור על גג הבניין
החלה בשנת 1994. הבנייה הופסקה עוד בשנת 1994, נוכח התנגדות הנתבעים לה. בין לבין, במהלך שנת 1994, נקלע הקבלן לקשיים. כפועל יוצא מכך מינה בית המשפט המחוזי בת"א (ה"פ 1362/94) כונס נכסים לצורך השלמת בניית 24 יחידות הדיור בבניין. כונס הנכסים השלים את בניית 24 יחידות הדיור בבניין מתוך כספים שהתקבלו מהנתבעים והדיירים האחרים, והדירות נמסרו לנתבעים בחודש אפריל 1995 (ראו האמור בסעיף 3 לפסק הדין בע"א 1631/02, מוצג נ/23).
9. בשנת 2000 לערך, חידשה העמותה את בניית שתי יחידות הדיור על הגג. התובע טוען, כי בניית שתי היחידות החלה מחדש שכן, הנתבעים או מי מהם, הרסו את כל מה שנבנה בשנת 1994 (עדות התובע, עמ' 2 לפרוטוקול). דא עקא, גם הפעם בניית שתי יחידות הדיור לא הושלמה. הבנייה נעצרה במצב שלד ראשוני.
הנתבע הפורמאלי, אשר מונה על ידי בית משפט השלום בת"א ככונס נכסים לשם מכירת שתי יחידות הדיור במצבן כפי שהן (ה"פ 200123/04), מכר את שלד שתי הדירות בסכום של 140,000$ (ראו דו"ח כונס הנכסים, נספח ד'2 לתצהיר התובע). כספי המכר (לאחר תשלום מיסים) חולקו לרוכשי הדירות בבניין, וביניהם הנתבעים והתובע (עדות התובע, עמ' 14 לפרוטוקול).
הליכים קודמים
10. תביעה זו היא נגזרת של סכסוך משפטי ארוך שנים שנתגלע בין העמותה לבין הנתבעים ודיירים נוספים בבניין. נעמוד להלן על ההליכים הרלוונטיים למחלוקת שבפנינו.
א. ה"פ 1959/96. בהליך זה ביקשה העמותה מבית המשפט המחוזי בת"א להצהיר על בטלותו של חוזה הרכישה שנחתם עם הנתבעים מס' 20 והנתבעת מס' 21. המחלוקת באותה תביעה עסקה, בין היתר, בסוגיית זכויות הבנייה על גג הבניין. לעניין זה נפסק (מפי כב' השופטת ד' פלפל), כי שטח הגג הוצא מכלל ההתקשרות בין העמותה לרוכשי הדירות בבניין. עוד נפסק, כי העמותה שמרה לעצמה את זכויות הבנייה בגג.
ב. ביום 8.1.2002 דחה בית המשפט המחוזי בת"א (כב' השופטת ש' גדות) את תביעת הנתבעים למתן פסק דין הצהרתי כנגד העמותה ושמונה אחרים, בעניין זכויותיה ומעמדה של העמותה ו/או מי מטעמה במקרקעין נשוא התביעה (ה"פ 10630/99). בית המשפט המחוזי קבע, בהסתמך על פסק דינה של כב' השופטת פלפל ועל שלושת ההסכמים (הסכם הפיתוח, הסכם הקבלן וההסכם המשולש והמפרט הטכני שצורף לו), כי גג הבניין הוצא מהרכוש המשותף והוא רכוש העמותה. בית המשפט הוסיף וקבע, כי אם נותרו אחוזי בנייה, אלה שמורים לעמותה אשר רשאית לנצלם.
ג. הנתבעים הגישו ערעור לבית המשפט העליון על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בה"פ 10630/99 (ע"א 1631/02). בפסק דין מיום 31.7.2003 (מוצג נ/23) קיבל בית המשפט העליון את הערעור וביטל את פסק דינו של בית המשפט המחוזי. עיקרי קביעותיו הן אלה.
ראשית, התקיימו יחסים של נאמן- נהנים בין העמותה ובין רוכשי הדירות בבניין. המדובר בנאמנות שנוצרה על-פי חוזה (ראו האמור בסעיף 2 לחוק הנאמנות, תשל"ט-1979, הדן בדרך ליצירת נאמנות. להלן:
"חוק הנאמנות").