1. בני הזוג גפני, התובעים והנתבעים שכנגד בתיק זה, מחזיקים בדירה בבית דו-משפחתי הנמצא ברחוב שמריהו לוין 8 ירושלים, הידוע כגוש 30408, מגרש מספר 6 לפי תב"ע 1728 (להלן:
הבית או
המגרש). בני הזוג אסרף, הנתבעים והתובעים שכנגד, מחזיקים בדירה השנייה בבית. להלן ייקרא הזוג גפני
התובעים, ובני הזוג אסרף -
הנתבעים.
2. בין מינהל מקרקעי ישראל (להלן:
המינהל) לבין הנתבעים נחתם הסכם פיתוח, לפיו התחייבו הנתבעים לבנות על המגרש שתי יחידות דיור. בתמורה לכך התחייב המינהל, לאחר מילוי התנאי הנ"ל, לחתום עם הנתבעים, או מי מטעמם, על חוזי חכירה לגבי המגרש, אלא שחוזים כגון דא לא נחתמו (הדברים עולים מסעיפים 2-3 לפסק הדין בת"א 5289/02, צרופה ג' לתצהיר הנתבעת; יצוין, כי עובדות אלו לא הוצגו במישרין על ידי מי מהצדדים).
ביום 18.05.76 נחתם בין התובעים לנתבעים ההסכם הראשון לבניית הבית. בהסכם זה, הנתבעים, בעלי זכות להירשם כחוכרי המגרש עליו נבנה הבית, מכרו לתובעים חלק מזכויותיהם אלו. מאז נסתיימה הבניה בשנת 78', ולמעשה עוד במהלכה, נתגלעו בין הצדדים חילוקי דעות וסכסוכים רבים אשר הגיעו בין היתר להליך בפני בית המשפט המחוזי בירושלים (ת"א 235/82). בהליך האמור, הגיעו הצדדים להסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין, והיווה בסיס לחלוקת השטח המשותף. בעקבות הסכם הפשרה ניתן גם פסק בוררות, אשר בא להוסיף עליו ולהשלימו. על אף הזמן הרב שחלף, זכויות שני הצדדים כחוכרים טרם נרשמו במינהל, וטרם נרשם הבית כולו כבית משותף.
טענות התובעים
3. לפי התובעים, עת רכשו במסגרת ההסכם, חלק מזכויות הנתבעים בבית, ניתנו לכל צד זכויות בניה
שוות, והוטל שוויון בהוצאות הבניה. לפי סעיף 10 להסכם, היה על הנתבעים לרשום את זכויותיהם של התובעים, לרבות רישום בית משותף, אך הדברים טרם נעשו. לטענתם, הדבר מהווה הפרה יסודית של התחייבות הנתבעים כלפיהם על פי ההסכם ואף לפי הסכם הפשרה. לטענתם, הללו טרפדו פעם אחר פעם את הרישום כבית משותף ואת רישום זכויות החכירה על שמם, וזאת בחוסר תום-לב, מתוך מניעים פסולים, ותוך ניסיון לנצל את יתרונם היחסי כלפי התובעים, בהיותם רשומים כבעלי הזכויות בכל הבית (עמ' 3-4, סעיף 5 לסיכומים). לשם המחשה, צרפו התובעים כמה ממכתבי בא-כוחם לנתבעים, בהם ביקש להסדיר את רישום הזכויות והבית המשותף ולסיים את הפרשה.
עוד הם טוענים, כי כבר בשלב הכנת התשריטים, התברר להם ששטחי הבנייה בפועל אינם שווים (סעיף 10 לכתב התביעה). בנוסף, מהתקנון אותו הגישו הנתבעים למינהל עולה, כי הנתבעים ניסו לבצע מחטף מאחורי גבם, שכן התקנון משמעותו נישולם מזכויותיהם ברכוש המשותף, שמירת זכויות בנייה לנתבעים בלבד והצמדת הגג לדירת הנתבעים בלבד, כאשר ישנה סתירה מוחלטת בינו לבין הסכם הרכישה. יתרה מכך, הנתבעים אף ניסו להשתלט על רצועת קרקע משותפת המצויה בקדמת המגרש, שאליה אין לנתבעים כל גישה מדירתם (עמ' 3 סעיף 5 לסיכומים).
לאור כל אלו, מבקשים התובעים כי:
ראשית, יש למנות את בא-כוחם, עו"ד יעקב אמסטר, ככונס נכסים לצורך רישום הזכויות, על פי חלוקת זכויות צודקת ונכונה אשר תשקף נאמנה את זכויות הצדדים (עמ' 4, סעיף 6 לסיכומים)
. לדידם, כינוס נכסים הוא הדרך הנכונה מאחר ולפי ההלכה, כמו במקרה דנן, מקום בו אין הסכמה על הדרך בה תרשמנה הזכויות, אך אין מחלוקת לגבי הזכויות עצמן, ראוי למנות כונס. לנוכח חוסר תום הלב של הנתבעים ראוי, לדידם, שהכונס יהא בא-כוחם.
שנית, מאחר ועלה בידם להוכיח כי הנתבעים מנסים להשתלט על חלקים ברכוש המשותף, מבקשים התובעים צו מניעה קבוע המורה לנתבעים להימנע מלבצע כל פעולה ברכוש המשותף שלא בהסכמתם.
שלישית, ראוי כי יותר לתובעים לפצל סעדיהם. כתוצאה מאי רישום הזכויות והבית, ומכלל מעשיהם ומחדליהם של הנתבעים, כפי שפורטו לעיל, נגרמו לתובעים נזקים כספיים. המדובר, בין היתר, בירידת ערך דירתם בשל אי יכולת למכרה. נכון להיום, ניתן להעריך את הנזקים בכ-425,000ש"ח, אך לא לכמתם באופן סופי, שכן הנזק יוכל להתגבש רק כשיימכר הנכס. לדידם, בקשה לסעד כספי בצד הסעד למינוי כונס נכסים, היתה מסרבלת את הדיון שלא לצורך.
טענות הנתבעים
4. לטענת הנתבעים, יש לדחות את התובענה מכל וכל. התובעים הגישו את התביעה מבלי שמיצו את ההליכים הסבירים בין הצדדים, וזהו ניצול לרעה של הליכי בית משפט. לפי הנתבעים, הם שיתפו את התובעים בבניית דירתם, במקביל לבניית דירתם שלהם, החל מתכנון הבית. בתחילה, פנו למשרד אדריכל רב מוניטין אשר הציע חלוקת הבית והמגרש לאורכו, אך התובעת ביקשה לתכנן את הבית במשרד האדריכל בו עבדה. אילו היו התובעים מסכימים לחלוקה, כל הסכסוכים היו נמנעים. בנוסף, שלוש פעמים גררו התובעים את הנתבעים לבית המשפט, על אף שהם לא קיימו את הסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק דין ואת פסק הדין שניתן בין הצדדים.
טוענים הנתבעים, כי בהסכם הפיתוח, אשר נחתם בינם לבין המינהל, נקבע שחוזה החכירה ייחתם ישירות בין המינהל
לבין כל אחד מהצדדים בנפרד (ולא רק עם הנתבעים, שלאחר מכן יעבירו זכויות לתובעים, כטענת התובעים). ולפי ההסכמים בין הצדדים בסיס ההתקשרות ביניהם לא היה ביחס של חלוקה שוויונית של הבית. מה גם, שלקבלן הבניין שילמו התובעים פחות מאשר הנתבעים. לטענתם, למרות שהסכם עלויות בניית השלד היה ביחס של ½:½, הוסכם שהבית ייבנה בחלקים שונים, וזאת משום שהנתבעים היו היזמים שפעלו לזכייה במגרש במכרז והתובעים באו אל המוכן. לדידם, יש לתמוה על כך שמשך 20 שנות סכסוך בבתי המשפט ובבוררות הדבר לא הועלה כפלוגתא.
בנוסף, לפי ההסכמות בין הצדדים ניתן היה לרשום בית משותף ולרשום את זכויות הצדדים רק בתנאי של שיתוף פעולה ביניהם, כאשר למעשה חילוקי הדעות החלו תוך כדי הבנייה, ועל כן לא ניתן היה לבצע את הרישום, בין היתר בשל אשמם של התובעים. לדידם, ניתן היום לסיים את הרישום ובלבד שהתובעים ישתפו פעולה, כך שכלל לא היה מקום לפנות לבית המשפט. התובעים הם שהפרו את התחייבויותיהם, ולא היתה כל סיבה שיימנעו משך שנות הסכסוך הארוכות להכין את מסמכי הרישום ולהקטין את נזקיהם הנטענים.
לטענתם, התנהגות התובעים מאופיינת
בחוסר תום-לב: התובעים חסמו את המעבר לגינה ומנעו מהנתבעים להשתמש בה; בנם עקר את השתילים ששתלו הנתבעים בגינה; הם מסרבים להשתתף בניקוי הגינה; סירבו להשתתף בתשלום אף למכין התשריטים; לאחר שנסתיימה הבוררות בין הצדדים, התובעים פנו לבית המשפט בבקשה לבטל את פסק הבורר (ה"פ 673/97); הם גם החלו להקים ארובה מול חלון מטבח דירת הנתבעים, חסמו את המעבר של הנתבעים לחדר ההסקה ולגינה, ובית המשפט חייבם להרחיק את הארובה ולסלק את החסימה. בנוסף, התובעים כלל לא טרחו להגיב לטיוטות התקנון והתשריטים שהועברו אליהם ביום 20.6.02, ובמקום להעיר הערות, לתקן את הטעון תיקון ולהסדיר את המחלוקות ואת הרישום, בחרו המה לפנות לבית המשפט. במאי 2001 הסכימו הצדדים כי הנתבעים יזמינו את תשריט הבית מגברת ז'קלין שרמן, והתובעים - את מדידת החלקה ממר יוסי קראוס. הנתבעים עשו כן, ואילו התובעים לא הזמינו את המודד. התובעים גם לא שילמו את מחצית עלות התשריט. בהמשך מתארים הנתבעים מעשים נוספים של התובעים, העולים, לשיטתם, כדי חוסר תום-לב והפרת ההסכמות ביניהם (ראה את טענותיהם בתביעתם הנגדית). באשר לתקנון המוצע, טוענים הנתבעים כי הלה כלל אינו מקפח (סעיף 9 לסיכומים).
באשר לטענת התובעים כי רצו למכור את דירתם, טוענים הנתבעים, כי אי רישום הדירה בטאבו אינו מונע מכירתה. מה גם, שהתובעים מעולם לא פנו לא הנתבעים והודיעו על כוונתם זו. לבסוף, טוענים הנתבעים, כי מאחר והם שהתחייבו כלפי המינהל שתוגש בקשה לרישום הבית המשותף, הם הכינו את התוכנית וכתבו במפורש בבקשה כי המינהל יזמין את התובעים לחתימה (דבר שאכן קרה). לדידם, הדבר מעיד דווקא על כוונתם לרשום את הבית כבית משותף. אי לכך, כלל אין צורך בכינוס נכסים, ואין להטריח את בית המשפט לצורך כך.
התביעה שכנגד
5. בתביעה שכנגד טוענים הנתבעים את הטענות הבאות
:
ראשית, יש לחייב את התובעים לפעול לרישום הבית כבית משותף.
שנית, לפי פסק הבוררות בין הצדדים, חייבים התובעים לשלם מחצית מהוצאות בניית חדר ההסקה שבנו הנתבעים עבור עצמם, וזאת משום שהתובעים תפסו חזקה בלעדית בחדר ההסקה המשותף. בנוסף, התובעים הפכו את חדר ההסקה, שהוא רכוש משותף, לדירת מגורים אותה הם משכירים, אך לא שילמו לנתבעים את תמורת חלקם בדמי השכירות, ובכך עשו עושר ולא במשפט ברכוש הנתבעים. אי לכך, יש לחייב את התובעים הן בשווי מחצית חדר ההסקה, והן בחלק המגיע לנתבעים בדמי השכירות של חדר ההסקה ל-7 השנים האחרונות.