מבוא
1. בפניי שתי תביעות שאוחדו יחדיו, ועילתן בחוזה שכירות של אולם ארועים בתל אביב.
2. ביום 26.7.2005 נכרת חוזה שכירות (
להלן: "החוזה") בין התובעת לבין הנתבעת 2, חברת בי.אי.טי. תיירות וארועים בע"מ (
להלן: "חברת בי.אי.טי"), לפיו השכירה התובעת לחברת בי.אי.טי אולם בשטח של כ- 676 מ"ר בפרויקט הדירות סי.אנד.סאן בתל אביב (
להלן: "האולם"). תקופת השכירות נקבעה לשנה אחת, החל מיום 1.8.2005 וכלה ביום 31.7.2006, עם אופציה להאריך את השכירות. הנתבע 3, צבי רוזנבלום (
להלן: "רוזנבלום") ערב להתחייבויותיה של חברת בי.אי.טי. לפי החוזה.
3. ביום 14.9.2005 הודיעו הנתבעת 1, חברת קמאו (2005) בע"מ (
להלן: "קמאו") וחברת בי.אי.טי., כי קמאו תחליף את בי.אי.טי כשוכרת של האולם ותבוא בנעליה. הודעה זו ניתנה לפי ס' 12.1 לחוזה, שאיפשר העברה שכזו.
4. לפי ס' 7 לחוזה היה על חברת בי.אי.טי. (וקמאו בנעליה), לשלם דמי שכירות חודשיים בסך השווה ל- 13,600 דולר בצירוף מע"מ, כאשר לסכום זה יש להוסיף 1,000 דולר לחודש בגין כל 100,000 דולר אשר יושקעו על ידי התובעת בהתאמת האולם לצרכי השוכרת. התובעת טוענת כי השקיעה 150,000 דולר בהתאמת האולם, ולכן היא זכאית לתוספת שכירות חודשית כך שדמי השכירות החודשיים יעמדו על סך של 15,100 דולר בצירוף מע"מ, ובסך הכל, 17,592 דולר.
5. דמי השכירות היו אמורים להיות משולמים בראשון לכל חודש, החל מחודש נובמבר 2005.
בגין חודש נובמבר 2005 לא שולמו דמי שכירות.
בגין חודש דצמבר 2005 שולמו דמי השכירות במועדם.
דמי השכירות בגין החודשים ינואר ופברואר 2006 לא שולמו במועדם. התובעת הסכימה לפריסתם לשישה תשלומים חודשיים באמצעות שיקים מעותדים, החל מיום 1.2.2006 וכלה ביום 1.7.2006, בסך של 5,033 דולר בצירוף מע"מ כל אחד. שלושת השיקים הראשונים, בסכום כולל של 17,592 דולר, המהווים את התשלום עבור חודש ינואר 2006, נפרעו במועדם. שלושת השיקים האחרונים, שהיו אמורים להפרע החל מיום 1.5.2006, בוטלו על ידי קמאו, כך שלמעשה לא שולמו דמי השכירות עבור חודש פברואר 2006.
6. ביום 5.3.2006 נשלח מכתב התראה למנכ"ל חברת קמאו בגין אי תשלום דמי השכירות לחודש מרץ 2006. לאחר קבלת המכתב, שולמו דמי השכירות עבור חודש מרץ 2006, אך לא שולמו דמי השכירות עבור החודשים אפריל ומאי 2006. בעקבות כך הודיעה התובעת על ביטול החוזה במכתב מיום 16.5.2006. התובעת דרשה את פינוי האולם וכן את תשלום חוב השכירות ופיצוי מוסכם לפי החוזה.
7. בכתב התביעה שהוגש בגדרו של ת.א. 32429/06 (
להלן: "התביעה הראשונה"), טוענת התובעת כי קמאו חייבת לה סך של 70,366 דולר בגין דמי שכירות עבור החודשים נובמבר 2005, וכן עבור החודשים פברואר, אפריל ומאי 2006. עוד טוענת התובעת כי היא זכאית לפיצוי מוסכם בסך של 15,100 דולר בגין הפרתו היסודית של החוזה. התובעת חילטה פקדון כספי שנמסר לה על ידי קמאו בסך של 54,000 דולר, כך שלשיטתה, נותר עדיין חוב בסך השווה ל- 31,366 דולר. סכום זה שווה ל- 140,896 ש"ח נכון ליום הגשת התביעה, ומכאן התביעה הראשונה.
8. בנוסף לתביעה הראשונה, הגישה התובעת לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל שני שטרי חוב בסכום כולל של 681,000 ש"ח, בחתימתם של חברת בי.אי.טי. ורוזנבלום, מנהלן של בי.אי.טי. וקמאו. התובעת טוענת כי היא זכאית לגבות את שטרי החוב בשל השקעה בסך 150,000 דולר שהשקיעה בהתאמת האולם לצרכי השוכרת, השקעה שירדה לטמיון עם סילוק ידה של קמאו מן האולם. הנתבעים ביקשו וקיבלו רשות להתגונן בגדרו של ת.א. 60905/06 (
להלן: "התביעה השטרית"), ושתי התביעות אוחדו יחדיו.
9. הנתבעים טוענים להגנתם כי האולם הושכר על מנת שישמש כאולם ארועים, ולצורך זה בלבד. הואיל והצדדים לחוזה צפו התנגדות של השכנים, הם קבעו בס' 20 לחוזה כי במידה ויימנע מהשוכר להפעיל את האולם עקב צו שיפוטי שיוצא לבקשת הדיירים, השוכר יהיה פטור מתשלום דמי השכירות, הניהול והארנונה בתקופה בה יעמוד הצו בתוקפו.
10. ביום 29.9.2005 ניתן צו מניעה ארעי על ידי בית משפט השלום בתל אביב (כב' השופט יפרח), האוסר על הפעלת האולם כאולם שמחות כל עוד אין בידי המשכירה והשוכרת היתר בניה (ת.א. 50849/05). על כן, רוזנבלום הודיע לתובעת במכתב מיום 6.11.2005, כי לפי ס' 20 לחוזה, קמאו אינה חייבת בתשלום דמי השכירות עבור חודש נובמבר 2005. קמאו טוענת כי בלחצו של מנהל התובעת, אפרים שעשוע (
להלן: "שעשוע"), היא הסכימה לשלם דמי שכירות עבור חודש דצמבר 2005 למרות שלא היתה חייבת לעשות כן.
11. ביום 23.1.2006 ניתן לקמאו רשיון עסק זמני לניהול אולם אירועים. רוזנבלום טוען כי האמין שבכך נפרצה הדרך לחידוש הפעילות באולם ולכן נמסרו לתובעת שיקים עבור החודשים ינואר ופברואר 2006 (בפריסת של שישה תשלומים).
12. ביום 2.2.2006 קבע בית משפט השלום באשדוד (כב' השופטת וולפסון) כי הצו הארעי חל גם כאשר ניתן היתר זמני לפי חוק רישוי עסקים, ולכן למרות רשיון העסק, צו המניעה נותר בעינו. בעקבות כך דרש ב"כ התובעת מבא כוחם של הנתבעים, במכתב מיום 12.2.2006, שלא להפעיל במקום אולם אירועים.
13. דיירי הפרוייקט הגישו עתירה מנהלית לבית המשפט לעניינים מינהליים בבאר שבע (עת"מ 227/06), ובה טענו כי לצורך הוצאת רשיון עסק יש צורך בהיתר לשימוש חורג, וכי כל עוד לא אושר שימוש חורג, לא ניתן ליתן היתר לרשיון עסק. בית המשפט (כב' השופטת דברת) קיבל את העתירה ביום 16.5.2006 וקבע כי יש חובה להגיש בקשה לשימוש חורג. עוד נקבע כי רשיון העסק שניתן לקמאו ניתן בחריגה מסמכות ולכן הוא בטל.
14. הנתבעים טענו כי בנסיבות שנוצרו, כאשר קיים צו מניעה זמני האוסר עליהם להשתמש באולם לצורך אולם אירועים ובנוסף בוטל רשיון העסק שלא באשמתם, עד אשר התובעת תבקש היתר לשימוש חורג, הם היו פטורים מן החובה לשלם דמי שכירות, לפי האמור בס' 20 לחוזה. ממילא, אי תשלום דמי השכירות לא היווה הפרה של החוזה מצידם, ועל כן התובעת לא היתה רשאית לבטלו וממילא אין היא זכאית לתבוע פיצויים בגין הפרה שלא היתה.
דיון