לפניי תביעה לסעד הצהרתי לפיו הבנק-התובע זכאי לרשום משכנתא מדרגה ראשונה לטובתו על הנכס נשוא התביעה, להבטחת סילוק יתרת הלוואת המשכנתא שלוו ממנו הנתבעים 2 ו-3 במסגרת עסקת רכישת הנכס מידי הנתבע 1.
1. רקע הדברים
הנתבע 1, יששכר שרעבי, רשום כבעלים (להלן: "הנתבע 1", "הבעלים" או "המוכר") של רבע מן הזכויות בנכס מקרקעין הידועים כגוש 6135 חלקה 135, דירת מגורים בת 3 חדרים בשטח של כ-70 מ"ר, המהווה יחידת מגורים חזיתית הבנויה ברחוב קרייתי 18 בתל אביב (להלן: "הנכס" או "הדירה").
הנתבעים 1 ו-2 יששכר שרעבי וזבולון אלדר, הינם אחים, והנתבעת 3, דליה הורוביץ אלדר, הינה אשתו של הנתבע 2 וגיסתו של הנתבע 1. הנתבע 1 מכר את הנכס לנתבעים 2 ו-3 (להלן: "הלווים" או"הרוכשים"). לצורך הרכישה נטלו הלווים הלוואה מהבנק הבינלאומי למשכנתאות, הבנק התובע (להלן: "התובע"או "הבנק") המובטחת במשכנתא לשם מימון מרבית התמורה לרכישת הדירה.
לטובת הנתבע 4, בנק המזרחי, רשום עיקול על זכויות הבעלים בנכס, שניתן בתיק הוצאה לפועל מס' 01-45613-02-8, המתנהל בתל-אביב (להלן: "בנק המזרחי"או "המעקל").
ביום 1.8.02 נחתם בין הבעלים לבין הרוכשים הסכם למכירת הנכס (להלן: "חוזה המכר"). בחוזה המכר נקבעה תמורת הנכס בסכום של 182,000 דולר ארה"ב (סעיף 4 לחוזה המכר), וכן נקבע שם כי הבעלים והבנק רשאים לרשום הערת אזהרה על הדירה (סעיף 3 ד', ה' לחוזה המכר). בנוסף הוסכם בחוזה המכר כי
"המוכר מתחייב לחתום במעמד חתימת הסכם זה על ייפוי כוח בלתי חוזר אשר ייפה את כוחם של עוה"ד דליה הורוביץ (הנתבעת 3) מרחוב.. ויעקב נתנאל מרחוב.. לבצע כל פעולה שתידרש לצורך העברת ורישום הזכויות בדירה ע"ש הקונה לרבות ביצוע הליכי דיווח לרשויות המס, רישום הערת אזהרה וחתימה על מסמכים הדרושים לשם רישום המשכנתא ו/או התחייבות לרישום משכנתא"(סעיף 3 ז' לחוזה המכר).
ביום 14.8.02 חתם המוכר על ייפוי כוח בלתי חוזר המייפה את כוחם של עו"ד נתנאל ועו"ד וילנר, שהופקד בידיו של עו"ד נתנאל, כפי שהוסכם בחוזה המכר (נספח ב-4 לכתב התביעה, להלן: "ייפוי הכוח").
ביום 16.8.02 פנו הלווים אל הבנק בבקשה לקבל הלוואה בסך 600,000 ש"ח לשם מימון 70% מהתמורה לרכישת הדירה (להלן: "הלוואת המשכנתא"). ביום 22.8.02 חתמו הלווים על הסכם הלוואה ושעבוד זכויותיהם בנכס לטובת הבנק, במסגרתו התחייבו הלווים לרשום משכנתא מדרגה ראשונה לטובתו, וכן חתמו הלווים על ייפוי כוח בלתי חוזר לטובת הבנק, המאפשר בין היתר את רישום הנכס על שמם וכן רישום משכנתא על הנכס לטובת הבנק.
ביום 22.8.02 חתם עו"ד אלי וילנר, מכוח ייפוי הכוח שניתן לו ע"י הבעלים לצורך רישום השעבוד, על כתב התחייבות, לרישום הנכס על שם הלווים בכפוף לרישום משכנתא לטובת הבנק, ולחלופין התחייב, כי בהתקיים מקרים מסוימים, כגון ביטול עסקת המכר, תירשם משכנתא מדרגה ראשונה לטובת הבנק על זכויות הבעלות בנכס (להלן: "כתב ההתחייבות").
ביום 25.8.02 נרשמה הערת אזהרה לטובת הלווים בגין עסקת המכר, וכן נרשמה הערת אזהרה לטובת הבנק בגין התחייבות הבעלים, כפי שהוסכם. כמו כן, נרשמה ביום 25.8.02 הודעת משכון לטובת הבנק, על זכויות הלווים בנכס, בהתאם להסכם ההלוואה והשעבוד.
ביום 21.8.02 ניתנה הוראה לבנק, בחתימתם של המוכר ושל עו"ד נתנאל, להעביר חלק מכספי ההלוואה, בסך 399,010 ש"ח לפקודת עו"ד נתנאל. כמו כן, ביום 27.8.02 הומצאה לבנק התחייבות מטעם בנק משכן, באמצעות הנתבעת 3, לפיה כנגד תשלום סך של 200,990 ש"ח עד ליום 30.8.02, ישוחרר השעבוד הרובץ לטובת בנק משכן על הנכס, בגין הלוואת משכנתא שהמוכר נטל בעבר. הבנק אישר את ביצוע ההלוואה, וביום 29.8.02 מסר הבנק לידי הלווים שני שיקים בנקאיים בסך של 600,000 ש"ח, לפי החלוקה והמוטבים הנ"ל. ביום 15.4.04 המציא בנק משכן לבקשת ב"כ הבנק בקשות לביטול רישום המשכנתא הרשומה לטובתו על הנכס.
הלווים הפסיקו לשלם את תשלומי הלוואת המשכנתא החודשיים, וביום 1.12.03 שלח הבנק מכתב התראה אל הלווים, בו ביקש מהם להסדיר את חובם, שאם לא כן תועמד יתרת החוב לפירעון מיידי. ביום 28.3.04 נשלח אל הלווים מכתב התראה נוסף. ביום 15.4.04 פתח הבנק בלשכת ההוצאה לפועל בתל אביב תיק הוצל"פ שמספרו 2-04-36389-01 למימוש השעבוד שנרשם לטובתו עפ"י הודעת המשכון לפי הפיגור שנצבר בהלוואת המשכנתא עד ליום 31.3.04.
ביום 19.4.04, לאחר שהבנק הגיש בקשה למימוש המשכון, הודיע המוכר, באמצעות בא כוחו, ללווים ולבנק על ביטול הסכם המכר בטענה כי לא קיבל כל תשלום בגין מכר הדירה (להלן: "הודעת הביטול").
ביום 16.5.04, ולאחר מכן, פנו הלווים לב"כ הבנק, הודו בחובם לבנק ובאי יכולתם לפרוע את החוב, וביקשו ממנו לפתוח בהליכים למימוש הנכס.
במכתבה מיום 3.9.07 הודיעה הגב' הורוביץ (באמצעות שירות בתי הסוהר) כי אין בכוונתה להופיע לדיונים בתיק זה וכי אין לה התנגדות שיינתן נגדה פסק דין בתיק לטובת התובע.
התביעה שלפני נסבה על זכאותו של הבנק, בנסיבות העניין שתוארו לעיל, לרשום משכנתא מדרגה ראשונה לטובתו על הנכס, להבטחת סילוק יתרת הלוואת המשכנתא שנטלו הלווים.
2. טענות הצדדים
א. התובע- הבנק
הבנק טוען כי הלווים הפרו את התחייבויותיהם עפ"י הסכם ההלוואה והשעבוד הפרות יסודיות שעיקרן כי הלווים הצהירו הצהרות כוזבות והציג מצגים מטעים בכל הנוגע לעסקת המכר ולביצועה; הלווים לא שילמו את התשלומים החלים עליהם על פי הסכם ההלוואה והשעבוד; הלווים לא השלימו את רישום הנכס על שמם ורישום המשכנתא לטובת הבנק.
עוד טוען הבנק כי המוכר הפר את התחייבויותיו כלפי הבנק על פי כתב ההתחייבות הפרה יסודית כאשר הצהיר הצהרות כוזבות והציג מצגים מטעים בכל הנוגע לעסקת המכר ולביצועה; כאשר לא רשם את הנכס על שם הרוכשים-הלווים (בכפוף לרישום משכנתא לטובת הבנק ולא יאוחר מיום 22.8.03), בניגוד לסעיף 4 לכתב ההתחייבות; כאשר נתן הודעה על ביטול הסכם המכר מבלי שרשם תחילה משכנתא לטובת הבנק, בניגוד לסעיף 5 לכתב ההתחייבות; כאשר לא רשם משכנתא על זכויותיו של הבנק בנכס, בניגוד לסעיף 6 לכתב ההתחייבות ומשלא השיב לבנק את הכספים המגיעים לו עפ"י הסכם הלוואת המשכנתא, בניגוד לסעיף 10 לכתב ההתחייבות.
לחילופין ובנוסף, טוען הבנק כי המוכר התעשר שלא כדין, ולכן עפ"י סעיף 14 לחוק המשכון או סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, זכאי התובע לרשום משכנתא על זכויות הבעלים בנכס. כן טוען הבנק כי רק ביום 19.4.04, לאחר הגשת הבקשה למימוש המשכון, הודיע לו הבעלים על ביטול הסכם המכר, וזאת חרף סילוק המשכנתא שרבצה על זכויותיו בנכס לטובת בנק משכן באמצעות כשליש מכספי ההלוואה נשוא התביעה, וכן חרף הוראותיו להעברת הכספים לעו"ד נתנאל.