פתח דבר
1. עסקינן בתביעה שהגיש התובע, עו"ד שחר בן עמי (להלן: "
התובע"), נגד הנתבעים 1 ו - 2, אנשי העסקים דוד מורגנשטרן ויעקב רבינוביץ (להלן: "
מורגנשטרן" ו- "
רבינוביץ" בהתאמה), ונגד הנתבעת 3, חברת מינטר פרופרטי בע"מ שהוקמה על ידי רבינוביץ (להלן: "
מינטר", ראו עדותו של רבינוביץ בעמ' 234 לפרוטוקול, ש' 26 עד עמ' 235, ש' 16; שלושת הנתבעים יחדיו יכונו להלן: "
הנתבעים"), לתשלום שכר טרחה בסך 7,423,650ש"ח בגין עסקה למכירת זכויות במקרקעין.
לגרסתו של התובע, הנתבעים התכוונו לרכוש מן הכנסיה היוונית האורתודוכסית (להלן: "
הכנסיה") זכויות חכירה במקרקעין בשכונות רחביה וטלביה בירושלים בשטח כולל של כ- 450 דונם שבבעלותה של הכנסיה (להלן: "
קרקעות ירושלים"), ובהמשך למכור את אותן זכויות חכירה שיקבלו מן הכנסיה בקרקעות ירושלים למדינה או לצד שלישי אחר (להלן: "
עסקת ירושלים" או "
העסקה"). התובע מוסיף כי על מנת להוציא את תוכניתם מן הכוח אל הפועל, הנתבעים נזקקו לידע המקצועי של התובע, לקשריו העסקיים, ליכולותיו בניהול משא ומתן, עריכת הסכמים, בדיקה משפטית של מסמכים וכיוצא באלה; ומשכך התקשרו הצדדים ביום 20/1/00 בהסכם שבו קבעו כי התובע ייצג את הנתבעים בעסקת ירושלים, ולאחר השלמתה ישלמו לו הנתבעים תמורת שירותיו סכום של 1,000,000$ במזומן, וכן סכום נוסף בשיעור של 2.5% מן התמורה שיקבלו בגין מכירת זכויות החכירה בקרקעות ירושלים (להלן: "
הסכם שכר הטרחה עם התובע"; צורף כנספח ו לתצהיר התובע). לטענתו של התובע, עסקת ירושלים הושלמה לשביעות רצונם של הנתבעים בתמורה לסכום של 20,000,000$ שקיבלו לידיהם - ועל כן
על פי הסכם שכר הטרחה עם התובע הוא זכאי לתשלום בסכום של 1,000,000$ וכן לתשלום נוסף בשיעור של 2.5% מן התמורה בסך 20,000,000$ שקיבלו הנתבעים עבור הזכויות בקרקעות ירושלים (קרי 500,000$), ובסך הכל 1,500,000$ בתוספת מע"מ (ראו סעיף 23 לכתב התביעה המתוקן מיום 20/11/03).
לחלופין טוען התובע כי הוא זכאי
לשכר טרחה ראוי בגין השירותים שנתן לנתבעים בקשר עם עסקת ירושלים, בשיעור של 7.5% מן התמורה בסך 20,000,000$ שקיבלו הנתבעים, שגם אז הסכום המגיע לו מסתכם ב- 1,500,000$ בתוספת מע"מ (ראו סעיף 28 לכתב התביעה המתוקן).
הנתבעים מצידם טוענים כי הם התקשרו עם התובע אך ורק במטרה שהלה יגייס למענם משקיע שיעמיד לרשותם מימון לרכישת זכויות החכירה בקרקעות ירושלים מן הכנסיה; ובהתאם לכך נקבע בהסכם שכר הטרחה עם התובע
תנאי מתלה, שלפיו זכאותו של התובע לקבלת שכר טרחה תלויה בהצלחתו לגייס משקיע כאמור. אלא שלגרסתם של הנתבעים התובע כשל לגייס עבורם משקיע ולכן נבצר מהם לרכוש בעצמם את זכויות החכירה בקרקעות ירושלים, ותחת זאת עלה בידם להתקשר
בעסקת
תיווך בלבד להעברת זכויות החכירה בקרקעות ירושלים מן הכנסיה למדינה במישרין - ובמצב דברים זה התנאי המתלה שבהסכם שכר הטרחה עם התובע לא התקיים, והתובע אינו זכאי לשכר כלשהו.
תביעה זו הוגשה בראשיתה ביום 20/11/01 כתביעה בסדר דין מקוצר. במסגרת דיון בבקשה שהגישו הנתבעים למחיקת התובענה על הסף הורה בית המשפט (כבוד השופטת י' שיצר) ביום 29/7/02 על העברת הדיון בתובענה לפסים רגילים, וכן ניתנה לתובע רשות לתקן את כתב התביעה על מנת לפרט בו את הפעילות הממשית שמזכה אותו לטענתו בשכר טרחה ראוי (ראו עמ' 7 להחלטה בבש"א 1211/02). דא עקא שההליכים המקדמיים בתובענה התארכו עד מאד, ועל כן כתב תביעה מתוקן מטעם התובע הוגש רק ביום 20/11/03, וביום 4/2/04 הוגש כתב ההגנה המתוקן מטעם הנתבעים. עם העברת התיק לטיפולי, בהחלטתי מיום 15/7/04 קבעתי אותו לשמיעת הוכחות לפניי, ואולם הדיונים נדחו מעת לעת, הן משום שחומר הראיות הוגש באיחור והן על מנת לאפשר לנתבעים, טרם שיעידו בתיק דנן, את סיום חקירתם בתיק פלילי שהתנהל נגדם - אף הוא בקשר עם עסקת ירושלים שהיא נושא הדיון דכאן.
רקע עובדתי וגרסאות הצדדים
2. הנתבעים טוענים כי במהלך שנת 1999 התברר להם כי יתכן שהכנסיה, שעמה ועם הפטריארך ששימש כנציגה היתה לנתבעים היכרות עקב עסקה קודמת ביניהם, תיאות למכור להם זכויות חכירה עתידיות בקרקעות ירושלים - אשר ממוקמות באזור מרכזי בלב ירושלים ועליהן ניצבים מבני ציבור כבית הנשיא ובית ראש הממשלה ומבני מגורים ועסקים רבים. יש להבהיר כי שנים רבות קודם לכן הכנסיה התקשרה עם קרן קימת לישראל (להלן: "
קק"ל") בחוזים ארוכי טווח שלפיהם חכרה קק"ל את קרקעות ירושלים, ואף על פי שתקופת החכירה על פי חוזים אלה אמורה להגיע אל קיצה בשנת 2050 לערך - קק"ל העניקה זכויות חכירת משנה לדיירים בקרקעות אלה לתקופות המשתרעות גם הרבה מעבר לשנת 2050. הנתבעים ראו במצב דברים זה הזדמנות עסקית מצוינת עבורם, שכן היה להם ברור כי כאשר יגיע מועד סיום תקופת החכירה של קק"ל בקרקעות ירושלים לא תהא למדינה בררה אלא לשלם סכומי עתק לצורך הארכתה.
הנתבעים מציינים כי באותה עת הם היו תחת הרושם שעל מנת לנצל את ההזדמנות העסקית שנקרתה בדרכם על הצד הטוב ביותר, ייטב אם ירכשו בעצמם את זכויות החכירה בקרקעות ירושלים מן הכנסיה ורק בהמשך יציעו את הזכויות הללו למדינה - שכן אם הנתבעים אך יתווכו בין נציגי הכנסיה לנציגי המדינה לצורך הארכת תקופת החכירה של המדינה בקרקעות ירושלים במישרין, הם יזכו לדמי תיווך בלבד, ששיעורם מטבע הדברים נמוך יותר (ראו עדותו של מורגנשטרן בעמ' 160 לפרוטוקול, ש' 11-20). ייאמר בהקשר זה כי לטענת הנתבעים המדינה התקשתה לנהל בעצמה משא ומתן עם הכנסיה להארכת חוזי החכירה עם קק"ל ללא סיוע מצידם, וזאת כפי הנראה עקב לחצים פוליטיים שהופעלו על הכנסיה מצד גורמים אנטי ישראליים ברשות הפלסטינית (ראו עדותו של רבינוביץ בעמ' 293 לפרוטוקול, ש' 1-14). בנסיבות המתוארות, ומאחר שהנתבעים רכשו זה מכבר מן הכנסיה זכויות חכירה במקרקעין באזור בית שמש בשטח כולל של כ- 19,000 דונם (להלן: "
קרקעות בית שמש"), החלו הנתבעים לטענתם לתור אחר רוכש שיקנה אחוזים מסוימים מזכויותיהם בקרקעות בית שמש - מתוך כוונה לעשות שימוש בכספי התמורה לרכישת זכויות החכירה בקרקעות ירושלים (ראו סעיף 3 לתצהיר רבינוביץ).
3. התובע טוען כי הוא שמע לראשונה על כוונתם של הנתבעים לבצע את עסקת ירושלים בשלהי שנת 1999, מפיו של מתווך המקרקעין מר דוד דניאל (להלן: "
דניאל") - שהיה מוכר לו לטענתו מזה זמן רב. התובע שגילה עניין בעסקה נפגש עם דניאל ועם מר יוסי לודמיר - שנשוי לבתו של רבינוביץ ושימש כנציגם של הנתבעים (להלן: "
לודמיר") - שאז מסרו לו השניים פרטים מדויקים יותר על אודות העסקה וכן מסמכים רלוונטיים בנוגע לקרקעות ירושלים. בשלב זה ביקש התובע לטענתו להיפגש עם הנתבעים עצמם - ומשנתקיימה פגישה כאמור מורגנשטרן סיפר לו כי הנתבעים רכשו מן הכנסיה מספר שנים קודם לכן זכויות חכירה בקרקעות בית שמש, וכן כי בכוונתם לרכוש מן הכנסיה את זכויות החכירה גם בקרקעות ירושלים.
אין מחלוקת כי כבר באותה פגישה הציע מורגנשטרן לתובע לפעול מטעם הנתבעים לאיתורו של רוכש שירכוש אחוזים מזכויותיהם של הנתבעים בקרקעות בית שמש בתמורה לסכום של 10,000,000$, מתוך כוונה להשתמש בסכום זה לרכישת זכויות בקרקעות ירושלים. משכך, ביום 21/12/99 חתם מורגנשטרן, בשמו ובשם מינטר ורבינוביץ שהתגורר בארה"ב, על יפוי כוח לתובע למכור עבורם 10% מזכויותיהם בקרקעות בית שמש (להלן: "
יפוי הכוח"; צורף כנספח ג לתצהיר התובע). עם זאת בהמשך, טרם שעלה בידי התובע לאתר רוכש לקרקעות בית שמש, סברו הנתבעים כי יעלה בידם להשיג ממון רב יותר לצורך רכישת זכויות החכירה בקרקעות ירושלים על ידי גיוסו של
משקיע לעסקה זו - שיעמיד לנתבעים מימון לרכישת זכויות החכירה בקרקעות ירושלים ובתמורה יקבל בעצמו זכויות חכירה ב- 10% מקרקעות אלה. הנתבעים הציעו לתובע את תפקיד גיוסו של משקיע לעסקת ירושלים - והתובע נעתר להצעתם; יוער כי בעוד שלטענת התובע הבטיחו לו הנתבעים שכר טרחה בסכום של 1,000,000$ בתוספת מע"מ בגין הצלחתו לגייס משקיע כאמור, הנתבעים טוענים כי במועד זה הצדדים טרם הסכימו על שיעורו של השכר לו יהיה זכאי התובע עבור פועלו (ראו סעיפים 3-11 לתצהיר התובע; כן ראו סעיף 4 לתצהיר רבינוביץ ועדותו בעמ' 158 לפרוטוקול, ש 1-6).
4. התובע טוען כי לאחר חתימתו של יפוי הכוח הוא פעל במרץ לגיוס משקיע לעסקה בקרקעות ירושלים, ובתוך כך ערך פגישות בפריז ובג'נבה ושוחח עם משקיעים מניו- יורק. כמו כן, התובע סיפר על אודות העסקה למר עזרא עורקבי, יזם בתחום המקרקעין שהיה לקוח של משרד עורכי-הדין שבו עבד התובע (להלן: "
עורקבי"). זמן קצר לאחר השיחה עמו נענה עורקבי לפנייתו של התובע, מסר לו כי שיתף גם את עו"ד ד"ר יעקב וינרוט (להלן: "
עו"ד וינרוט") בפרטי העסקה, והבהיר לתובע כי עו"ד וינרוט ביקש ליטול חלק בגיוס משקיע לרכישת קרקעות ירושלים. בשלב זה הסכימו השלושה - התובע, עורקבי ועו"ד וינרוט - כי יהיו לשותפים בעסקה, במובן זה שהשכר שיתקבל על ידי מי מהם בגין ביצוע העסקה בקרקעות ירושלים יתחלק בין השלושה בחלקים שווים. ביום 28/12/99 אף חתמו השלושה על הסכם שתכליתו היתה לחלק בין התובע לבין עו"ד וינרוט את שכר הטרחה שיקבלו עבור שירותים משפטיים שיתנו השניים במשותף לנתבעים, וכן להקצות לעורקבי חלק שווה מתוך שכר טרחה זה - בתמורה "לשידוך" שעשה בין התובע לבין עו"ד וינרוט (להלן: "
ההסכם המשולש", צורף כנספח ד לתצהיר התובע; ראו עדותו של התובע בעמ' 46 לפרוטוקול, ש' 15 עד עמ' 47, ש' 15).
התובע מוסיף כי לאחר חתימת ההסכם המשולש הוא זימן למשרדו את מורגנשטרן, רבינוביץ, דניאל ולודמיר, וסיפר להם כי הסכים עם עו"ד וינרוט על
שיתוף פעולה לגיוסו של משקיע לעסקה בקרקעות ירושלים - ותגובתם של הנוכחים היתה כי מדובר ביוזמה מבורכת, אשר תביא למיקסום רווחיהם של כל הנוגעים בדבר (ראו סעיפים 12-21 לתצהיר התובע). הנתבעים מצידם טוענים כי הן התובע והן עו"ד וינרוט הסתירו מהם את דבר קיומו של ההסכם המשולש (ראו עדותו של רבינוביץ בעמ' 277 לפרוטוקול, ש' 15-21).
5. לטענתו של התובע, בשלב זה נערכה פגישה נוספת בנוכחותם של מורגנשטרן, רבינוביץ, לודמיר, עו"ד וינרוט והתובע עצמו - שמטרתה היתה לדון באפשרויות השונות לביצוע עסקת ירושלים. בסופה של פגישה זו הסכימו כל הנוכחים כי ניתן לבצע את העסקה באמצעות גיוס משקיע שיעמיד מימון לנתבעים לרכישת זכויות החכירה בקרקעות ירושלים מן הכנסיה, ורק לאחר מכן למכור את הזכויות הללו למדינה (להלן: "
העסקה העקיפה"); ולחלופין ניתן לגרום לכך שהכנסיה תאריך את חוזי החכירה בקרקעות ירושלים עם קק"ל במישרין, שאז הנתבעים לא יידרשו להקדים ולרכוש בעצמם את הזכויות הללו אלא ישמשו כמתווכים בלבד בין הצדדים (להלן: "
העסקה הישירה"). התובע מבהיר כי לנתבעים לא היתה העדפה לאיזה מבין שתי החלופות האמורות, פרט לכך שהם ביקשו לבחור בחלופה שתשיא להם את הרווחים הגבוהים ביותר ושתתבצע במהירות המרבית - וזאת לטענתו של התובע משום שהפטריארך ששימש כנציג הכנסיה ושעמו היו הנתבעים בקשרים טובים היה על ערש דוויי וימיו היו ספורים, וכן מפני שהם היו זקוקים לכסף מזומן בדחיפות (ראו סעיף 21 לתצהיר התובע).
עוד לטענתו של התובע, במהלכה של אותה פגישה הסכימו הנתבעים ועו"ד וינרוט כי גם עו"ד וינרוט יפעל כנציגם של הנתבעים בנוגע לעסקת ירושלים - אך יעשה כן במסגרת משא ומתן עם
המדינה בלבד, לצורך קביעת התנאים והתמורה שבהם יועברו זכויות החכירה בקרקעות ירושלים מהנתבעים למדינה, בין בעסקה עקיפה ובין על ידי הארכת חוזי החכירה עם קק"ל במישרין בתיווכם של הנתבעים. ביום 13/1/00 אף חתמו הנתבעים מצד אחד ועו"ד וינרוט מצד שני על הסכם שלשיטתו של התובע נקבע בו כי בתמורה לכך שעו"ד וינרוט ינהל עבור הנתבעים משא ומתן עם המדינה הנתבעים ישלמו לו
15% ממלוא התמורה שיקבלו מהמדינה עבור זכויות החכירה בקרקעות ירושלים (להלן: "
הסכם שכר הטרחה עם עו"ד וינרוט", צורף כנספח ה לתצהיר התובע). התובע מסביר כי הנתבעים סברו שיהיה זה נבון מצידם לצרף את עו"ד וינרוט כנציגם במשא ומתן עם המדינה,
בנוסף על התובע, משום שלעו"ד וינרוט היו את הקשרים הנחוצים על מנת לפתוח עבור הנתבעים ערוץ לתקשורת ישירה עם נציגים בכירים מטעם המדינה ולקדם במהירות את עסקת ירושלים; ואולם, יחד עם זאת, הנתבעים לא היו מעוניינים לוותר על ייצוגם על ידי התובע - מאחר שבקיאותו בפרטי העסקה על בורים היתה להם לעזר רב (ראו עדותו של התובע בעמ' 67 לפרוטוקול, ש' 6 עד עמ' 68, ש' 6).
6. גרסתם של הנתבעים היא שבמהלכה של הפגישה הנזכרת לעיל, עו"ד וינרוט הציג בפניהם כי באפשרותו לגייס משקיע לעסקת ירושלים בתוך זמן קצר; ואף הבטיח להם כי בבוא היום, לאחר שהנתבעים ישלימו את רכישת זכויות החכירה בקרקעות ירושלים, הוא יוכל להושיט להם עזרה ניכרת בהשגת מחיר מרבי במכירת הזכויות הללו למדינה. משכך, הנתבעים טוענים כי בהסכם שכר הטרחה שבו התקשרו עם עו"ד וינרוט הסכימו הצדדים כי
במידה שאמנם יעלה בידיהם של התובע ושל עו"ד וינרוט לגייס משקיע לעסקה בקרקעות ירושלים אזי עו"ד וינרוט ישמש כנציגם של הנתבעים במשא ומתן עם המדינה - קרי, במסגרת
עסקה עקיפה למכירת זכויות החכירה מהנתבעים למדינה. עוד טוענים הנתבעים כי התמורה שעליה הסכימו הצדדים בגין ייצוגם מול המדינה על ידי עו"ד וינרוט היתה בשיעור
15%
מן
ההפרש שבין הסכום שיקבלו מן המדינה עבור זכויות החכירה בקרקעות ירושלים לבין הסכום שישולם על ידם לכנסיה בגין הזכויות הללו - וזאת בניגוד לגרסתו של התובע שטען כי מדובר ב- 15% מהסכום המלא שיקבלו הנתבעים מן המדינה (ראו סעיפים 4.6-4.8 לתצהיר רבינוביץ).
הנתבעים מוסיפים ומבהירים כי במהלכה של פגישה זו הם החליטו למסור את ייצוגם במשא ומתן עם המדינה לעו"ד וינרוט באופן
בלעדי, ולהמשיך ולהשתמש בשירותיו של התובע אך ורק לצורך גיוסו של משקיע. זאת משום שהתובע לא היה בעל השפעה וקשרים במוסדות המדינה כמו אלה שמהם נהנה עו"ד וינרוט; ואת הייעוץ המשפטי שהיה דרוש להם לצורך משא ומתן זה הם קיבלו מעו"ד מסר, אשר היה בעל ניסיון רב משל התובע בעסקאות כדוגמת עסקת ירושלים ועמו נהגו התובעים לעבוד באורח קבע. אם כן, התובע היה נחוץ לנתבעים אך ורק לצורך גיוסו של משקיע שיעמיד עבורם מימון לעסקת ירושלים, והם היו מוכנים לשלם לו שכר טרחה רק במידה שאכן יעלה בידו לגייס משקיע כזה (ראו סעיפים 4.4-4.5 לתצהיר רבינוביץ; וכן עדותו של מורגנשטרן בעמ' 166 לפרוטוקול, ש' 16-24).
7. ביום 20/1/00, כשבוע לאחר חתימתו של הסכם שכר הטרחה עם עו"ד וינרוט, נחתם גם הסכם שכר הטרחה עם התובע. לטענתו של התובע, על פי הסכם זה הנתבעים מינו אותו לטפל עבורם בכל נושא שנוגע לעסקת ירושלים - דהיינו, לשמש כנציגם הן במשא ומתן עם
משקיע לצורך ביצוע עסקה עקיפה בקרקעות ירושלים, והן במשא ומתן עם
המדינה להארכת חוזי החכירה עם קק"ל (העסקה הישירה) או להעברה עקיפה של זכויות אלה לאחר רכישתן על ידי הנתבעים. התובע מוסיף כי הרקע לחתימתו של הסכם זה היה דרישתו להסדיר את יחסיו עם הנתבעים בכתב עם פקיעתו של יפוי הכוח, וכן להעלות את התמורה לה יהא זכאי בגין מעורבותו בעסקת ירושלים (ראו: עדותו של התובע בעמ' 38 לפרוטוקול, ש' 10-21; וכן סעיף 22 לתצהירו); והנתבעים אמנם שעו לדרישותיו, חתמו על הסכם שכר הטרחה עמו, ואף התחייבו בשלב זה לשלם לו - לא רק סכום של 1,000,000$ במזומן עם השלמת העסקה כפי שהתחייבו לטענתו קודם לכן, אלא גם סכום נוסף בשיעור של
2.5% ממלוא התמורה שיקבלו מהמדינה עבור זכויות החכירה בקרקעות ירושלים (ראו סעיף 26 לתצהיר התובע).
הנתבעים, לעומת זאת, טוענים כי תכליתו של הסכם שכר הטרחה עם התובע היתה
להביא לגיוסו של משקיע לעסקת ירושלים, הא ותו לא. באשר לתמורה שלה זכאי התובע על פי הסכם זה - הנתבעים טוענים כי הצדדים הסכימו על
תנאי מתלה, שלפיו במידה שלא יעלה בידי התובע לגייס משקיע לעסקת ירושלים הוא לא יהיה זכאי לתמורה כלשהי מאת הנתבעים; ואילו במידה שיעלה בידו לגייס משקיע כאמור, התובע יהיה זכאי לסכום של 1,000,000$ וכן לתשלום נוסף בשיעור של
2.5% מן
ההפרש שבין הסכום שיקבלו מן המדינה עבור זכויות החכירה בקרקעות ירושלים לבין הסכום שישולם על ידם לכנסיה בגין הזכויות הללו - וזאת בניגוד לגרסתו של התובע, שטוען כאמור כי מדובר ב- 2.5% מהסכום המלא שיקבלו הנתבעים מן המדינה (ראו סעיפים 4.9-4.14 לתצהיר רבינוביץ).