א.
מהות התביעה ועיקר טענות בעלי הדין
1) בבסיסה של תובענה זו עומד הסכם רכישה (להלן- "
הסכם הרכישה" או "
ההסכם") מיום 23.4.95 שנכרת בין המנוח חיים אג'ובל (להלן - "
המנוח") מזה ובין הנתבעת מס' 1 (להלן - "עמידר") מזה, ולפיו רכש המנוח זכויות חכירה לדורות בבית צמוד קרקע ברחוב הרב קוק 32 בבאר יעקב, הידועים כתת חלקה 105/1 בגוש 3831 (להלן - "
הנכס"), המשתרע על שטח של 500 מ"ר.
2) המנוח הלך לעולמו ביום 4.4.99 והותיר אחריו צוואה מיום 31.8.94, אשר קוימה בצו קיום צוואה ביום 7.9.99, ולפיה ירשו התובעים 1-2 את זכויותיו של התובע 3 לפי הסכם הרכישה להן זכאי המנוח בנכס.
3) כפי שיובהר להלן, התביעה הנוכחית היא בבחינת ספיח לתביעה שהוגשה בזמנו על ידי התובעים בפני בית המשפט המחוזי בתל אביב, ובגדרה נתבעו שני סעדים כדלקמן:
3.1 סילוק חובות היטל ההשבחה אשר היו מוטלים על הנתבעים בגין הנכס, ורישום זכויות החכירה לדורות, על של התובעים, בלשכת רישום המקרקעין ברחובות (להלן - "
הרישום" או "
רישום הזכויות").
3.2 פיצוי התובעים בגין הנזק שנגרם להם כתוצאה מאי ביצוע הרישום, וזאת בניגוד לאמור בהסכם וחרף פניות מרובות מצד התובעים אל הנתבעים לעשות כן.
4) בעקבות הגשת התביעה בבית המשפט המחוזי, בא לידי מימוש הסעד הראשון שנתבקש, כמפורט לעיל, שעה שממ"י הגיע להסדר עם הועדה המקומית לתכנון ובניה "המרכז" (להלן - "
הועדה" או "
הועדה המקומית"), ולפיו ההערה בדבר היטל ההשבחה בוטלה, פעולה אשר אפשרה רישום הזכויות על שם התובעים, ואלו אכן נרשמו ביום 20.3.05. משכך, הועבר הדיון בסעד הכספי בפני בית משפט זה. הצדדים הגישו כתבי טענות מתוקנים.
5) הסעד הנתבע אפוא בתביעה שבפניי הוא אבדן דמי שכירות בסך של 212,366 ש"ח, וכן פיצוי בגין עוגמת נפש ואובדן ירידת ערך.
ב.
עיקר טענות התובעים
1. התובעים טוענים כי במסגרת הסכם הרכישה פעלה עמידר הן בשם עצמה והן בשם הנתבע 2 (להלן - "
ממ"י") ובשם הנתבעת 3 (להלן - "
רש"פ"), ולכן מחויבים הנתבעים כלפי התובעים יחד ולחוד, בכל ההתחייבויות שבהסכם הרכישה להעברת הזכויות בנכס על שם התובעים, ובעיקר בנשיאה בנטל חובות היטל ההשבחה.
2. התובעים טוענים כי על פי האמור בסעיף 3 להסכם הרכישה, התחייבה עמידר לגרום לרשום לזכות המנוח חכירה לדורות לתקופה ארוכה לגבי הנכס.
3. התובעים טוענים כי הנתבעים הפרו את ההסכם בכך שלא רשמו זכויות החכירה לדורות על שם המנוח במועד, והרישום התבצע רק ביום 20.3.05, וגם זאת רק בעטיה של התביעה שהגישו התובעים.
4. לטענת התובעים האיחור הניכר ברישום הזכויות נבע מכך שעל זכויות רש"פ בנכס היתה רשומה הערת שעבוד מיום 11.2.86, מטעם הועדה, בגין חוב היטל השבחה, שהושת על ממ"י וכי החוב סולק רק ביום 1.6.04 -בו הוגשה בקשה למחיקת ההערה מפנקסי המקרקעין.
5. אשר למהות התביעה וסכומה, גורסים התובעים כי עסקינן בנכס בשטח של 500 מ"ר, עליו ניתן לבנות
שני בתים צמודי קרקע. אלא שמחמת התרשלות הנתבעים, נבצר מן התובעים משך תקופה ממושכת לרשום את הזכויות בנכס על שמם, ומשכך סוכלה אפשרותם לקבל היתר בניה מהוועדה; במצב דברים זה נמנע מן התובעים להפיק דמי שכירות ראויים משני בתים שניתן היה לבנותם על הנכס. ככללו של דבר טוענים התובעים כי הערת השעבוד עמדה כאבן נגף בדרכם לרשום את זכויותיהם, וכי הגם שעשו כל לאל ידם על מנת להסירה, הם נפלו קורבן לסחבת מתמשכת ומייאשת של הליכים בירוקרטיים שבין הנתבעים ובין עצמם, אשר כבלה את ידיהם ודרכם לקבלת היתר לבניית
שתי יחידות מגורים על הנכס.
6. התובעים מעריכים כי בשל כל האמור לעיל, נגרם להם נזק בסך של 286,840 ש"ח, המבטאים הפסד דמ"ש חודשיים בסכום של 1,200$ למשך 45 חדשי השכרה, וכן עוגמת נפש בסכום של 10,000 ש"ח והפסד ימי עבודה 5,000 ש"ח. סכום הפסד דמי שכירות חושב בהתבסס על חוות דעתו של המומחה מטעמם, השמאי מימון הרצל, מיום 29.1.03, אשר צורפה לכתב התביעה.
ג.
עיקר טענות הנתבעים
הנתבעת מס' 1:
1. הנתבעת 1, עמידר, טענה כי דין התביעה כנגדה להידחות בשל העדר יריבות ו/או עילה, מאחר שהיא משמשת כ
"חברה משכנת לצורכי רישום מערך זכויות לגבי הנכס, כעין טאבו קטן", והיא איננה הבעלים של הנכס (ראה ס' 2 לכתב הגנתה המתוקן). לטענתה, אין היא אלא שלוח של ממ"י ורש"פ לצורך מכירת הנכס, בעוד שהם בעלי הנכס, ומכאן כי החובה לשלם היטל השבחה, או להחיש ביצוע תשלום זה, איננה חלה עליה, וזאת בהסתמך על האמור בחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965, סעיף 2 תוספת 3 (להלן - "
החוק").
2. לחלופין טוענת עמידר כי יש לייחס לנתבעים האחרים רשלנות תורמת בשיעור 100% בגין אי החשת רישום הזכויות לגבי הנכס, חרף התראותיה החוזרות ונשנות אליהם.
3. עמידר מוסיפה וטוענת כי הינה חברה משכנת, ותפקידה הינו לערוך רישום מדויק של מערך הזכויות בנכס, ותו לא. לדידה, אין לייחס לה כל התרשלות ברישום זכויות התובעים בנכס; האיחור ברישום הנכס ארע בשל נסיבות שאינן תלויות בה ואינן נוגעות לה. יתרה מכך, עמידר פנתה הן לתובעים והן לממ"י ורש"פ וניסתה להסדיר מולם את ענייני רישום זכויות התובעים, אך מעבר לכך לא היה בכוחה לעשות.
הנתבעים מס' 2-3:
1. ממ"י ורש"פ טוענים כי על פי חוזה החכירה שנחתם עם המנוח ביום 23.4.95, במעמד חתימת הסכם הרכישה (נספח א' לכתב הגנתם המתוקן, להלן - "חוזה החכירה"), מטרת חכירת הנכס היתה (ועודנה) לצורכי מגורים, וקיבולת הבניה הינה "
ניצול יחידה 165 מ'ר + 50 מ'ר כולל מקלט + 15 מ'ר מחסן" (ראה סעיף 7 לכתב הגנתם המתוקן), ומכאן שאין בהסכם לכשעצמו כדי לאפשר בניית שתי יחידות מגורים.