נתוני רקע
1. התובעת (להלן, גם "עמידר") הינה הבעלים של דירה בת 3 חדרים ומחסן המצוי ברח' הנזירות מס' 17, והידועה ברישומי עמידר כדירה מס' 1 (להלן - "הדירה"). הנתבעים, בעל ואישה, הינם דיירים מוגנים של עמידר בדירה מכוח חוזה שכירות מיום 18.3.69. בסמוך לדירה מצויה דירה נוספת, הידועה ברישומי עמידר כדירה מס' 3, אשר הייתה מוחזקת לפנים על ידי מר שפיק מרשי (להלן - "דירה 3"). ביום 31.5.88 פינה שפיק מרשי את דירה 3 והיא נאטמה והוחזרה לרשות עמידר. ואולם, לשיטת עמידר, בחודש ינואר 97 או בסמוך לכך פלשו הנתבעים לדירה 3 והשתלטו עליה, ואף ביצעו שיפוצים בשתי הדירות. לנוכח כל אלו הוגשה תובענת עמידר להורות לפנות את הנתבעים מן הדירה ולחייבם בדמי שימוש ראויים.
2. הנתבעים התגוננו בפני התביעה. הם הכחישו את הפלישה הנטענת. לשיטתם, בשנת 1991 נשלחה אליהם הודעה על אודות רכישת הנכס שהוחזק על ידם. בשנת 1996 נשלחה על ידי עיריית חיפה הודעה על מבנה מסוכן בגין הדירה. עמידר התכחשה לחבותה לעשות לשיפוצו של המבנה המסוכן, לנוכח העובדה שעסקינן בדירה שאמורה להיות מועברת לבעלותם. בהמשך, כך טענת הנתבעים, הם שילמו לנציג עמידר, מר אלי חן (להלן - "חן"), סכום של 5,000 דולר, לשם השלמת רכישת הדירה. בעקבות זאת ביצעו שיפוצים נרחבים בדירה בסכומים העולים לכדי 150,000 ש"ח. משום כך, פניית עמידר ודרישתה לפינוי מתכחשות למצגה של עמידר בעניין זה. לחילופין, כך חותמים הנתבעים, אם כתוצאה מאי סדרים בעמידר, הנעוצים בהתנהלותו של חן, העסקה במקרקעין לא הושלמה, הם טוענים לזכותם לעיכבון בסכומי השקעתם.
3. הוריתי על הגשת תצהירי עדויות ראשיות. מטעם עמידר הוגש תצהירו של מר אבי אקוניס, רכז נכסים אצלה (להלן - "אקוניס"). מטעם הנתבעים הוגש תצהירו של הנתבע 1 (להלן, גם "עטאללה"). בתחילה ביקשה עמידר למסור תצהיר של חן. משעה שלא אותר, אף חרף צווי הבאה שהוצאו, חזרה בה עמידר מכוונתה להעיד את חן. הנתבעים, כשלעצמם, לא ביקשו להעיד את חן מטעמם. אקוניס ועטאללה, איפוא, נחקרו על תצהיריהם. אחר כל אלו הונחו בפניי סיכומי טענות. נדרשתי בהמשך למחזור שני של סיכומי תגובה.
דיון והכרעה בסוגיות החבות
4. בחינת חומר הראיות שבפניי מצביעה על התנהלות חשודה ומפוקפקת, אם של עמידר ואם של הנתבעים.
5. נקל לי לקבוע את התנהלותם המפוקפקת של הנתבעים. לשיטתם, נקשרה עסקה מחייבת בינם לבין עמידר בכך ששילמו לחן סכום של 5,000 דולר. ואולם אין בידי הנתבעים כל ראיה מתועדת לעניין תשלום סכום לא מבוטל זה. אכן, הנתבעים אוחזים בקבלה על סך 150 ש"ח מיום 17.2.91, שמן הסתם הונפקה על ידי חן, בעניין טיפול ברכישה. לא יעלה על הדעת, איפוא, כי הנתבעים אוחזים בקבלה פורמלית בגין סכום זניח של 150 ש"ח, לעניין עלויות טיפול בהליך הרכישה, ואינם אוחזים בכל קבלה בגין תשלום סכום של 5,000 דולר, בגין התמורה הנטענת של עצם הרכישה.
6. בכך לא מסתיימת המסכת. לשיטתם של הנתבעים התשלום האמור על סך 5,000 דולר נעשה בשנת 96. רק לאורו מסתברת כהגיונית טענתם של הנתבעים אודות שיפוצים שבוצעו בדירה. ואולם, חרף כל אלו, ממלאים הנתבעים פיהם מים ולא דורשים מעמידר כל ראיה לעניין השלמת הרכישה האמורה. אין בפניי כל חוזה מכר, אין בפניי כל טפסי דיווח אודות העברת נכסים, אין בפניי כל ראיה מתועדת המצביעה על מחאתם של הנתבעים הכיצד, לאחר ששקלו טבין ותקילין לידיה של עמידר, באמצעות חן, סכום של 5,000 דולר, עמידר לא ממלאה התחייבותה להשלים הפעולות של הרכישה הנ"ל.
7. עיון בחומר שבפניי מעלה כי עטאללה ידע לשטוח בכתב דרישות ומשאלות שונות. וכך, לדוגמה, מצוי בפניי מכתבו הפורמלי מיום 6.8.90 (ת/4) ממנו עולה כי הוא מבקש
"לקבל מידע בדבר אפשרות רכישת הדירה בה אני מתגורר" וכן
"ברצוני לברר אם ניתן לרכוש את הבית שליד דירתי שהיה בבעלותו של מר שפיק מרשי ושנאטם בינתיים על ידכם" (היא דירה 3 - ש.ל.). המוצג האמור, ושלא כעמדת עמידר, מצביע על כך כי הנתבעים התעניינו הן ברכישת הדירה, הן ברכישת דירה 3. ועוד מצאתי חליפת מכתבים משנת 94, לאור בקשתו של עטאללה להתקין סככה במקום (נספח ד' לתצהיר אקוניס). לנוכח כל אלו, בלתי סבירה באורח קיצוני שתיקתם של הנתבעים, והעדר כל מסמכים בכתב שלהם, לנוכח העובדה שהעברת הזכויות בגין הרכישה הנטענת לא הושלמה, ולאורך שנים רבות וארוכות.
8. ואם בכל אלו לא די הרי ביום 28.8.03 קיבלו הנתבעים דרישה לסילוק יד ותשלום דמי שימוש ראויים, בה נטען על אודות פלישה נטענת החל מיום 1.1.97. למקרא מכתב דרישה זה אמורים היו הנתבעים להזדעק כנשוכי-נחש. הם אמורים היו, ולו באיחור ושיהוי מופלגים, לנקוט בצעדים משפטיים נמרצים כנגד עמידר. הם אמורים היו, כאנשים סבירים, למחות כנגד דרישה חסרת שחר זו, לשיטתם, ולהגיש תובענה לאכיפה כנגד עמידר. הם לא עושים כן. הם ממלאים פיהם מים ושוטחים לראשונה טענותיהם רק בגדר כתב הגנתם בעקבות תביעת התובעת מיום 12.12.03.
9. מנגד, אף התנהלותה של עמידר חשודה ביותר ומעוררת ספקות ותמיהות. אתחיל ואדחה את טענת עמידר לעניין מסמכים שונים שצורפו לתצהירו של עטאללה, לנוכח העובדה שהנני קובע את האוטנטיות המוחלטת שלהם. עטאללה מצרף חוות דעת מיום 2.7.96 של מהנדס הבניין אנטואן נקארה, המצביע על מצבו המסוכן של המבנה בו גרים הנתבעים. חוות דעת זו משתלבת בטענת הנתבעים אודות כך שהתקבלה מעיריית חיפה הודעה על אודות קיומו של מבנה מסוכן. הונחו בפניי שורה נרחבת של קבלות אודות שיפוצים, מרביתן מחודש יולי 96. אכן קבלות אלו מסתכמות בסכום של 13,198 ש"ח, ולא כגרסתם הפנטסטית של הנתבעים בסכום של 150,000 ש"ח, ואולם הן מעידות על שיפוצים שנעשו בדירה, ושמא אף בדירה 3. לכאורה, איפוא, הדעת נותנת כי השיפוצים נעשו לנוכח רכישת שתי הדירות, אף לנוכח הצורך בשיפוץ מבנה שהוכרז כמסוכן.
10. חן, כאמור, לא הובא לעדות על ידי מי מבעלי הדין. חן שימש כרכז נכסים, כמוהו כאקוניס. כל שאקוניס יכול היה בעדותו הוא לצרף מסמכים מתיק הנכס בעמידר. ואולם, למרבה הפלא, תיק הנכס האמור מצביע על שורה נרחבת של תיעוד ומסמכים בשנים נושנות דווקא. אך אין בו, ולו בדל-מסמך, משנת 96 ואילך. אין בו, ולו תחילת אינדיקציה, על יסוד מה סבורה עמידר כי נעשתה פלישה לנכס ביום 1.1.97 ואילך. אין הסבר לעמידר על שום מה משנת 96 ואילך אין כל מסמך, שמא זולת חקירה מיום 24.3.03, שלא תועדה. ממילא עמידר אינה יכולה להזים את הדרישה אודות מבנה מסוכן משנת 96, ואף לא ביקשה להזים זאת על ידי הזמנת מרשמי עיריית חיפה. ודוק: אקוניס אינו מציין, לדוגמה, כי הדעת נותנת שמשנת 96 אמור היה התיק להכיל שורה של מסמכים, ודוחות ביקור, אשר נעלמו בנסיבות מסתוריות.
11. ככל שעסקינן בקביעת המועד באשר לפלישה הנטענת, ככל שהייתה פלישה, באה לעזרת עמידר גרסתו של עטאללה עצמו. שהרי הקבלות שהוצגו על ידו, מחודש יולי 96, הן המצביעות על כך שככל שהייתה פלישה, היא הייתה ממועד זה. משמע, המסמכים האמורים, בדרך מקרה, מוכיחים את אשר חדלה עמידר מלהוכיח, בהעדר דוחות ביקור שלה. הדרא קושיא לדוכתא: האם הנתבעים פלשו לדירה 3, כשיטת עמידר, או שמא נכנסו וביצעו השיפוצים האמורים כדין, כשיטתם.
12. בסופה של דרך ברי לי כי כפות המאזניים נוטות לחובת הנתבעים ולזכות התובעת. אי הסדרים אצל עמידר, כמוכח מן הנתונים האמורים, אינם מאפילים על מידת הפנטסטיות בגרסתם של הנתבעים, לעניין רכישת זכויות בנכסים הנטענים. הנטל בעניין זה הונח על כתפי הנתבעים. טענת ההגנה שלהם, המצדיקה שיפוצים ועשייה בנכסים כבקניינם, חייבה אותם לשכנעני באמיתות גרסתם זו. לבד מעדותו בעל-פה של עטאללה, החשודה בעיניי, לא המציאו הנתבעים כל ראיה מבוררת, אף לא ביקשו להעיד את חן מטעמם.
13. אכן, טרדה את מנוחתי השאלה על מה ולמה ראו הנתבעים להשקיע השקעותיהם בשיפוץ הנכסים, כשהיא משתלבת בהעדר כל תיעוד בתיקי עמידר, ללא כל סיבה. לנוכח נתונים אלו הייתי שוקל באהדה טענת הגנה של הנתבעים אודות כך שמשנת 96, הם זכו במעמד של ברי-רשות. וכך, פרופ' נינה זלצמן, במאמרה "
רישיון במקרקעין" (הפרקליט, כרך מ"ב, עמ' 24), מורה אותנו כי קיימים
"מצבים שבהם ההחזקה או השימוש של פלוני בנכס אינם מעוגנים בהסכמה מפורשת שנתן בעל המקרקעין, אלא בהסכמה הנלמדת ממחדלו של בעל המקרקעין לפעול לסילוקו של פלוני מן הנכס, אף שעומדים לרשותו כל האמצעים לכך" (עמ' 56-57)
. במצב דברים זה ברי שהרשות מסתיימת משעה שבר-הרשות מקבל הודעה על כך, ובנדוננו הרשות הסתיימה לכאורה עם מכתבה של עמידר מיום 28.8.03. לנוכח טענה זו רשאי בית המשפט לשקול האם לזכות את בר-הרשות בהשבת השקעותיו. כב' השופט טירקל, למשל, ב-רע"א 1156/02
עבד אל סאלם ח'יר נ' אלון לידאי, פ"ד נז(3) 944, סבור כי ברגיל
"בר רשות שהורשה להתגורר בנכס ללא תמורה, והרשות בוטלה, אינו זכאי איפוא לפיצויים מכוח הדין עבור ביטול הרשות". דומה שזה הכלל.
"אבל יכול שיהיה זכאי לפיצויים מכוח הסכם מפורש או משתמע בין בעל המקרקעין לבין בר הרשות". אולם,
"עם זאת יש לבחון כל מקרה לפי נסיבותיו תוך התחשבות בשיקולים של צדק" (עמ' 956). ממילא, לו היו הנתבעים טוענים למעמדם כברי-רשות אז, ורק אז, הייתי שוקל בהקשר לטענה זו האם הם זכאים לפיצוי בגין השקעותיהם, אף אז לנוכח נטיית בית המשפט שלא לפסוק פיצוי כאמור שהרי ברגיל נהנה הפולש מתקופה ארוכה במהלכה הוא התגורר בנכס הפלוש ללא כל תמורה.
ואולם, משעה שהנתבעים אינם טוענים, כל עיקר, למעמדם כברי-רשות, מחד גיסא, ונדחית טענתם אודות רכישת זכות במקרקעין, מאידך גיסא, אין מקום לשקול להעניק להם כל פיצוי.
לעניין הסעדים האופרטיביים
14. ברי, לנוכח קביעותיי האמורות, כי עמידר זכאית לסעד של סילוק יד ופינוי מן הדירה. משעה שבגדר כתב התביעה היא מצמצמת טיעונה אך לעניין הדירה, ולא לדירה 3, בדעתי ליתן לה סעד כאמור בכתב התביעה.
15. עמידר טוענת לכך שהיא זכאית לדמי שימוש ראויים. טענתה זו נתמכת בחוות דעתו של שמאי המקרקעין, מר גדעון קרול. הוא שם את דמי השימוש בסכום של 900 ש"ח לחודש. אף הוא מגדיר את הנכס נשוא שומתו כדירה 1, היא הדירה, ולא דירה 3, היא הנכס הפלוש. אין כל ראיה סותרת לחוות דעת זו ובדעתי לאמצה.