העובדות
1. הנתבע, כיום קשיש בן 82, היה במשך שנים רבות בעל זכויות בנחלה ששטחה כ-24 דונמים בקירוב במושב עין איילה (להלן: הנחלה והמושב או האגודה בהתאמה). בשנת 1987 התאלמן הנתבע, עזב את המושב ועבר להתגורר בעיר נתניה.
התובע היה במועד הרלוונטי איש צבא קבע ושירת במחנה בעתלית הסמוך למושב. הוא ורעייתו היו מעוניינים במגורים בקרבת המחנה. משנודע להם כי הבית בנחלה פנוי ועומד להשכרה יצרו קשר עם הנתבע ולאחר משא ומתן נכרת חוזה שכירות להשכרת הבית שבמושב.
2. לאחר תקופת שכירות בת שנים נסעו התובעים לשליחות ממלכתית בסינגפור. בזמן שהייתם שם השכירו בשכירות משנה את הבית לשני אנשי צבא קבע בידיעת הנתבע ובהסכמתו. דמי השכירות שולמו ישירות לנתבע. לאחר חזרתם ארצה, שבו בני הזוג להתגורר בבית במושב על אף הצבתו של התובע בקריה בתל אביב.
3. בשנת 1997 בערך נודע לתובע כי הנתבע מתעניין במזכירות המושב באפשרות מכירת הנחלה. התובע פנה אפוא אליו והציע לו לרכשה. הנתבע, אף כי סבר שלא יהיו לתובע משאבים כספיים מספיקים לרכישתה נאות למכרה לו ובלבד שישלם את המחיר שדרש בסך 450,000 דולר. התובע הסכים ולכן ביום 5.1.97 חתמו על זכרון דברים לפיו התחייב הנתבע למכור את הנחלה לבני הזוג תמורת 450,000 דולר. זכרון הדברים הוכן לבקשת התובע על ידי עו"ד יהודית דה-לנגה, אותה הכיר קודם לכן, ונחתם בביתו של הנתבע בנתניה.
4. בעת חתימה על זכרון הדברים לא שילמו התובעים מאומה על חשבון מחיר העסקה והסכימו כי התשלום הראשון ישולם בעת חתימה על החוזה ביום 15.1.98. נקבע כי צד אשר יחזור בו מהעסקה ישלם למשנהו פיצוי בסך 45,000 דולר אשר היוו 10% ממחיר העסקה.
5. בפועל, מסיבות הקשורות בנתבע, לא נחתם החוזה במועד הנקוב. מסתבר כי ילדיו לא היו שבעי רצון מהעסקה ולכן הגישו נגדו תביעה במסגרתה גם ניתן צו מניעה שאסר על ביצועה. לבסוף הגיעו הנתבע וילדיו להסדר כספי וצו המניעה בוטל. אף כי הנושא לא הוברר כדבעי נראה כי הסיבה להתנגדות נבעה מחשש ילדי הנתבע פן ימכור את הנחלה תוך פגיעה בזכויותיהם הכספיות ולא משום שסברו כי העסקה מקפחת את המוכר.
6. עם הסרת צו המניעה נחתם ביום 9.10.98 חוזה מכר של הנחלה. הנתבע לא נטל חלק אישית בחתימה אלא פעל באמצעות שלוח - מר אליעזר רוזנברג, שגם הגיש תחילה את כתב ההגנה בשמו ומסייע לו בענייניו. בעת חתימת החוזה שימשה עו"ד דה-לנגה כעורכת דינו של הנתבע ואילו עו"ד עזורה שימש כעורך-דין של התובעים.
בחוזה ננקב המחיר המוסכם בסך 450,000 דולר, נקבעו מועדי התשלום, התחייבות הנתבע לשלם מס שבח ודמי הסכמה למנהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל) וכן לסילוק ערבותו לפי
חוק ההסדרים במגזר החקלאי המשפחתי תשנ"ב-1992 (להלן: חוק גל). עוד סוכם כי מתוך התמורה יופקדו 100,000 דולר בנאמנות בידי עו"ד דה-לנגה תוך מתן הרשאה לשלם מתוכם חובות המוטלים על הנתבע, אם הוא לא יעשה כן. כמו-כן נקבע פיצוי מוסכם ומוערך מראש בסך 44,000 דולר למקרה של הפרה יסודית. בין היתר נקבע כי תשלומי המסים וההוצאות הנם מעיקרי החוזה והפרתם תהווה הפרה יסודית.
7. בנוסף לנחלה נהנו התובעים בהמשך מזכויות הרחבה שהוענקו לחברי המושב ובמסגרת זו זכו במגרש בשווי 150,000 דולר, עליו הקימה אחות התובעת את ביתה.
8. שלטונות מס שבח אישרו את העסקה וקבעו כי על המוכר (הנתבע) לשלם כ- 90,000 ש"ח מס שבח. כפי הנראה שילם הנתבע את הסכום הנדרש מתוך הסכום שנועד לשמש פקדון ואשר הועבר אליו ישירות על ידי אביו של התובע (באותה עת שהו התובעים בסינגפור). יתרת הסכום שיועד לפקדון הופקדה בידי עו"ד דה-לנגה.
9. לעומת שלטונות המס, ערך המינהל שומה משלו והעריך את הנחלה בסכום גבוה מזה שנמכרה בפועל. כפועל יוצא דרש דמי הסכמה גבוהים מהצפוי. בדיעבד הסתבר שהנתבע הגיש אז השגה שנתמכה בחוות דעת של שמאי, שנדחתה.
10. הנתבע לא שילם את דמי ההסכמה. עקב גילו המתקדם ומצב בריאותו הרופף חדל לטפל בעניין וישב באפס מעשה. לא הוברר כדבעי מדוע לא שולמו דמי ההסכמה או חלק מהם מתוך הפקדון שהופקד בידי עו"ד דה-לנגה. הטענה כי המינהל סירב לקבל כספים על חשבון החוב ודרש תשלום מלא נטענה בצורה סתמית למדיי. אין ראיה כי הנתבע או מי מטעמו נקטו בצעדים כלשהם לעשות כן.
כפועל יוצא, על אף שהתובעים התגוררו בנחלה ושילמו את מלוא התמורה המוסכמת, לא הסתיימה העסקה ברישום עקב אי-תשלום דמי הסכמה.
11. משקצה נפשם של התובעים, שגם חפצו להקים מבנה מגורים חדש ובתי נופש (צימרים) בנחלה, תוכניות שנפגעו בשל אי-השלמת העסקה, הגישו תובענה זו. במהלך הדיון בה ובנסיון לפתור את המחלוקת בפשרה נתן הנתבע הרשאה לבא כח התובעים להגיש בשמו ובמקומו השגה למינהל, שהפעם נתקבלה בחלקה. אף כי המחיר המוסכם לא אושר כבסיס לקביעת דמי הסכמה, הופחתה ההערכה המקורית של המינהל וכך גם דמי ההסכמה. עם קבלת החלטת המינהל הועבר סכום הפקדון לתשלום על חשבון החוב והתובעים שילמו את היתרה.
12. כמו-כן במהלך הדיון הסתבר גם כי שלטונות מס שבח והאגודה הסכימו להשיב לנתבע סכום ששולם על ידו ביתר. לפי הצהרת בא כח התובעים הוחזר על ידי שלטונות המס סך של 25,000 ש"ח ועל ידי האגודה סך של 15,000 ש"ח. אף כי כספים אלה שייכים לנתבע הוסכם בין בעלי הדין כי יועברו לידי התובעים.
כתבי הטענות
13. תחילה הגישו התובעים תובענה זו נגד הנתבע ונגד המינהל. הנתבע נדרש לשלם סך של 487,265 ש"ח המורכבים מחוב דמי ההסכמה (254,632 ש"ח נכון ליום 20.5.98 המגיעים לסך 306,865 ש"ח נכון ליום הגשת כתב התביעה) וסך של 180,400 ש"ח נכון למועד הגשת התובענה, המהווה הפיצוי המוסכם והמוערך מראש בחוזה (44,000 דולר) בשל הפרתו היסודית עקב אי תשלום דמי הסכמה.
נגד המינהל התבקש סעד הצהרתי אשר יחייבו להקטין את גובה דמי ההסכמה בין מחמת הקלות להם זכאי הנתבע מפאת גילו המתקדם והיותו ניצול שואה ובין משום שמחובתו להתאים את דרישתו לשווי האמיתי של העסקה.