כללי
1. התובעים הנם רוכשים של שמונה דירות (להלן ביחד: הדיירים. כל אחד מהם ייקרא להלן: אידלצ'יק, ברילוב, דרליוק, נייגובזין, שווץ, זברב, פרחמובסקי, אמבורג בהתאמה) בבניין מגורים בן עשרים וארבע דירות שהקימה חברת עבאדה בע"מ (להלן: הנתבעת או החברה) ברחוב רזיאל 8א בחיפה על מקרקעין הידועים כחלקות 413, 414 בגוש 10872 (להלן: הבניין).
2. בבניין דירות בגדלים שונים. אידלצ'יק רכשו את דירתם לפי חוזה מכר מיום 23.10.96; ברילוב רכשו דירה לפי חוזה מיום 9.12.96; דרליוק רכשה דירה לפי חוזה מיום 6.10.96; נייגובזין רכשו דירה לפי חוזה מיום 12.1.97; שווץ רכשו דירה לפי חוזה מיום 25.2.96; זברב רכשו דירה לפי חוזה מיום 2.6.97; פרחומובסקי רכשו דירה לפי חוזה מיום 18.12.96 ואמבורג רכשו דירה לפי חוזה מיום 7.10.96. בעת כריתת חלק מהחוזים טרם הוקם הבניין ובעת רכישת חלק מהן היה הבניין בבנייה.
3. בסמוך לאחר קבלת החזקה בדירות הזמינו הדיירים מומחה מטעמם אשר הצביע על ליקויים ואי-התאמות שונים בדירות. לאחר שהמציאו לחברה את חוות הדעת נבדקו הדירות על ידי מומחה מטעמה אלא שהצדדים לא הגיעו לעמק השווה הן לעניין היקף הליקויים והאי-התאמות והן בנוגע לאיכות התיקון שבוצע בחלק מהדירות. לפיכך הגישו תובענה זו בה תובעים פיצוי בגין ליקויים ואי-התאמות אלו.
4. הדיירים טוענים כי החברה הפרה את החוזה עמם בכך שמסר להם דירות בעלות ליקויים שונים כמפורט בחוות דעת המומחה מרדכי שטיינר (להלן: שטיינר), שעלות תיקונם הוערכה על ידו בסכום העולה על 896,000 ש"ח כולל מס ערך מוסף ופיקוח הנדסי. אף כי בכתב התביעה נתבע גם פיצוי בגין נזקים עקיפים (ירידת ערך הדירות, עלות מדור חלופי, פיצוי בגין נזק בלתי ממוני והוצאות משפט) הועמד סכום התביעה לצורכי אגרה על סך 896,000 ש"ח לפי הפירוט שלהלן: דירת אידלצ'יק 99,000 ש"ח, דירת ברילוב 115,000 ש"ח, דירת דרליוק 95,000 ש"ח, דירת נייגובזין 166,000 ש"ח, דירת שווץ 106,000 ש"ח, דירת זברב 116,000 ש"ח, דירת פרחומובסקי 116,000 ש"ח ודירת אמבורג 83,000 ש"ח. סכומים אלה נכונים ליום הגשת כתב התביעה (15.8.00) ותואמים למעשה לעלות תיקון הליקויים לפי חוות דעת שטיינר או את הפיצוי המוצע שעה שהליקוי אינו ניתן לתיקון.
5. הדיון החל בפני השופט גנון ועם פרישתו מכס המשפט הועבר אליי. בעלי הדין הסכימו כי אכריע בתובענה בפסק דין מנומק על סמך חומר הראיות המצוי בתיק בית המשפט, והכולל תצהירי חלק מהדיירים, חוות דעת של מומחי הצדדים והמומחה שמונה על ידי בית משפט וכן סיכומי טענותיהם בכתב.
חוות דעת המומחים
6. דירות הדיירים נבדקו כאמור על ידי שטיינר, הנדסאי בניין המחזיק בתעודת "מהנדס איכות" מטעם אוניברסיטה זרה. תעודה זו שנויה במחלוקת (ראה פרסום בירחון האגודה למהנדסים ואדריכלים המצורף לסיכומי באת כח הנתבעת) ברם אין צורך להתייחס לסוגיה שכן כהנדסאי בניין רשאי לחוות דעה בעניין שבתחום הנדסת בניין. חוות דעתו ככל שהיא חורגת מתחום זה מהווה פלישה לתחום לא לו וזאת גם אם זכאי הוא להתהדר בתואר מהנדס.
7. מטעם החברה נבדקו חמש דירות מתוך שמונה על ידי המהנדס יצחק לזר אשר מצא בהן ליקויים בלתי משמעותיים והעריך את עלות תיקונם בסך 7,970 ש"ח ללא מס ערך מוסף וללא פיקוח הנדסי. את יתר הדירות לא בדק כי לדבריו סירבו הדיירים לפנייתו ומנעו את בדיקתו.
8. נוכח הפער בין חוות דעת בעלי הדין מינה בית המשפט (השופט סוקול) מיוזמתו את מר דן ברלינר, מהנדס, מודד ושמאי, כמומחה מטעם בית משפט (להלן: המומחה או מומחה בית המשפט) אשר מצא ליקויים בהיקף קטן בהרבה מזה עליו הצביע שטיינר. עלות תיקון הליקויים בכל הדירות או פיצוי למקרה של חוסר אפשרות או חוסר הצדקה לתקנן הוערכה על ידו בסך של 91,650 ש"ח כולל מס ערך מוסף ופיקוח הנדסי (דירת אידלצ'יק 8,637 ש"ח; דירת ברילוב 13,452 ש"ח; דירת דרליוק 7,434 ש"ח; דירת נייגובזין 7,965 ש"ח; דירת אמבורג 8,083 ש"ח; דירת פרחומובסקי 20,119 ש"ח; דירת שווץ 12,744 ש"ח; זברב 13,216 ש"ח). הסכומים נכונים ליום 24.6.02, שהוא מועד מתן חוות הדעת.
9. לאחר שהופנו אליו שאלות הבהרה רבות היקף, המנוסחות בחוסר בהירות, הסכים המומחה לטענות בודדות ממכלול טענות הדיירים. נוכח חוסר הבהירות האמורה גם תשובות המומחה היו לעתים בלתי ברורות. על חלק מהליקויים המצוינים בשאלות, הגם שציין עלות תיקון עשה כן ככלי עזר לבית המשפט. אם ייקבע, בניגוד לדעתו שאין ליקוי, ותתקבל עמדת התובעים.
הדיירים חולקים על חלק הארי של קביעותיו והערכותיו של המומחה. החברה, הגם שמסתייגת מחלק מהן סומכת ידיה על רוב הערכותיו.
10. תקנה 130(ג)
לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984, כפי שתוקנה בשנת תשס"ה קובעת כי אם מונה מומחה בהסכמה לא תהא חוות דעת זולת חוות דעתו. במקרה דנן, לא זו בלבד שהמומחה מונה ביוזמת בית המשפט אלא שלאחר המינוי פנתה הנתבעת בבקשה לביטול החלטת המינוי, שנדחתה. תקנה 130(ג) החדשה אינה חלה אפוא על ענייננו.
11. עם זאת, גם כאשר לא מונה המומחה בהסכמה, נטיית בתי המשפט הנה להעדיף את חוות הדעת של מומחה מטעמו על פני זו של מומחים "מטעם", שכן חזקה עליו כי פעל באופן אובייקטיבי וללא משוא פנים. אין בכך כדי למנוע העלאת ביקורת עניינית על קביעותיו והערכותיו ברם, חוסר שביעות רצון של בעל דין שעה שבניגוד לציפיותיו קביעות המומחה מטעם בית משפט אינן תואמות את חוות דעת המומחה מטעמו, אינו בגדר ביקורת עניינית ואינו עילה לשלול את חוות הדעת או חלק ממנה.
רק נימוק כבד משקל ובולט לעין יצדיק לדחות את קביעות מומחה מטעם בית משפט. "
משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת...לא יטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן" (ע"א558/96, 1240
חברת שיכון עובדים בע"מ נ' רוזנטל ו-32 אח' פ"ד נב (4), 563, בעמ' 569
[1998]).
12. חוות דעת מומחה בית המשפט עדיפה עליי על פני זו של שטיינר, שחוות דעתו התבררה כבלתי מבוססות בנקודות רבות. שטיינר חרג מתחום הנדסת בניין והתייחס לתחומים לא לו (דוגמת נושא חדר ממ"ד, עליו ידובר בהמשך) ועל ידי כך נטע מן הסתם בלב הדיירים אמונה כי יזכו בפיצוי גבוה; הוא ציין בחוות דעתו ליקויים ללא שבדק האם אמנם קיימים והניח הנחות בלתי מבוססות (דוגמת הטענה בדבר אי-עמידה בתו תקן).
עצם העובדה שקיים פער מחירים בין קביעותיו של שטיינר לבין אלה של מומחה בית המשפט אינו עילה להעדיף חוות דעת מטעם, לא כל שכן שעה שמלבד חוסר שביעות רצון של הדיירים מגובה הסכומים אין נימוק אחר המצדיק לעשות כן. הטענה העולה מסיכומי באת כח הדיירים לפיה מומחה בית המשפט לא בדק את הדירות כדבעי אינה מבוססת ומסתמכת על עניין לשוני גרידא.
13. נוכח ריבוי סעיפי הליקוי המנויים בחוות דעת שטיינר וכפועל יוצא בחוות דעת מומחה בית המשפט תהא התייחסות להלן רק לסוגיות השנויות במחלוקת ולאחר מכן תיושמנה הקביעות באופן פרטני על תביעות הדיירים השונים על בסיס חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט.