1. בפניי תביעה לפיצוי בגין ליקויי בנייה בדירה שקנה התובע מהנתבעת, שהינה חברה קבלנית, ברח' אברבוך 34 ברמת השרון (
להלן: "הדירה"). התובע רכש את הדירה לאחר שבנייתה נסתיימה, לפי חוזה מכר מיום 14.6.1999. הדירה נמסרה לתובע בחודש ספטמבר 1999.
2. בדירה נתגלו ליקויים שונים, בעטיים הוגשה התביעה שבפניי, לתשלום פיצויים בסך של 224,206 ש"ח.
3. בית המשפט מינה כמומחה מטעמו את מהנדס הבנין ושמאי המקרקעין שמואל רוזנברג, על מנת שיחווה דעתו בענין ליקויי הבניה בדירה וירידת הערך שנגרמה לה מחמת ליקויים אלה. המומחה ביקר בדירה ביום 6.12.2004.
4. בחוות דעתו מיום 3.3.2005 קבע המומחה רוזנברג כי עלות תיקון הליקויים לקבלן הינה 23,200 ש"ח, ואילו עלות התיקונים לתובע הינה 30,000 ש"ח. העלויות צמודות למדד תשומות הבניה למגורים של חודש דצמבר 2004 (103.6) ואינן כוללות מע"מ.
5. בתום ישיבת ההוכחות הושג הסדר בין הצדדים, לפיו סכום הפיצויים בגין ליקויי הבניה יעמוד על סכום של 26,600 ש"ח בצירוף מע"מ (להלן: "סכום הפשרה"). עוד הוסכם כי הצדדים יסכמו בכתב את טענותיהם בנושאים הנוספים שנותרו שנויים במחלוקת.
6. הנושאים שנותרו שנויים במחלוקת לאחר אותה הסכמה חלקית, הם אלה: האם יש להוסיף לפיצוי בגין ליקויי בנייה הפרשי הצמדה וריבית, והחל ממתי; האם יש לפסוק פיצוי בגין ירידת ערך בגין גודלו של חדר הממ"ד, ואם כן, מהו שיעורו של הפיצוי; האם יש לפסוק פיצויי ירידת ערך בגין חוסר בחלון אחד מבין שניים בחדר הורים ובגין רוחב הפרוזדור; האם יש לפסוק פיצוי בגין עגמת נפש ובאיזה שיעור; האם יש מקום לפסוק הוצאות משפט ובאיזה שיעור.
נדון בשאלות כסדרן.
שיערוך הפיצוי בגין ליקויי הבניה
7. התובע טוען כי יש לשערך את סכום הפשרה באופן שבו תתווסף אליו הצמדה מן המועד שקבע המומחה רוזנברג- חודש דצמבר 2004- וכן ריבית חוקית על סכום הפשרה מיום קבלת החזקה בדירה בחודש ספטמבר 1999.
הנתבעת טוענת כי אין מקום לפסוק ריבית על סכום הפשרה, ואת הפרשי ההצמדה יש לחשב החל מיום חוות דעתו של המומחה רוזנברג, קרי, מיום 3.3.2005.
8. לתמיכה בטענותיו מפנה התובע לשורה של פסקי דין בהם נקבע כי עילת התביעה בגין ליקויי בניה מתגבשת כאשר הדירה הלקוייה נמסרת לדייר, וממועד זה ואילך מדובר בחיוב כספי שלא נפרע, ועל כן ראוי לשערכו מיום מסירת החזקה.
דא עקא, לא ניתן ליישם קביעה עקרונית זו בעניננו. הריבית מחושבת ביחס לעלות התיקונים. בעניננו, עלות זו נקבעה נכון לחודש דצמבר 2004. המומחה רוזנברג לא נדרש להעריך את עלות התיקונים נכון לחודש ספטמבר 1999, עת נמסרה החזקה בדירה. מטבע הדברים יש להניח כי עלות התיקונים נכון לחודש דצמבר 2004, שונה באופן ממשי מעלות התיקון, לו חושבה נכון לחודש ספטמבר 1999, למעלה מחמש שנים קודם לכן, עת נמסרה הדירה לתובע. אין מקום לחשב ריבית באופן רטרואקטיבי, ביחס לסכום קרן שנקבע חמש שנים מאוחר יותר, משום שיש להניח במידה רבה של ודאות, כי הדבר יגרום להגדלה ניכרת ובלתי מוצדקת של החיוב הכספי בשים לב לעליית מחירי תשומות הבניה. תובע המבקש לשערך את סכום הפיצוי באופן שיישא ריבית מיום מסירת החזקה בדירה, ייכבד ויוכיח מה היתה עלות התיקונים במועד זה.
9. אין ממש בטענת הנתבעת לפיה אין מקום לפסוק ריבית על סכום הפיצוי, בנימוק שהתיקון טרם בוצע. כפי שנקבע בשורה של פסקי דין, לרבות ת"א 1171/89
זלוצין נ' דיור לעולה,
הזכות לפיצויים מתגבשת עם קבלת הדירה הלקוייה, ועל כן יש לשערך את סכום הפיצויים בין אם התיקון כבר בוצע ובין אם לאו.
אין גם ממש בטענה לפיה יש לשערך החיובים רק מיום חוות הדעת, 3.3.2005. בע' 7 לחוות דעתו ציין המומחה רוזנברג כי העלויות צמודות למדד תשומות הבניה של חודש דצמבר 2004.
10. על כן יש לחייב את הנתבעת לשלם לתובע סך של 26,600 ש"ח בצירוף מע"מ בשיעור 15.5% (סך הכל, 30,723 ש"ח) ובצירוף הפרשי הצמדה למדד תשומות הבניה של חודש דצמבר 2004 (103.6) וכן ריבית חוקית לפי ס' 2 ו-4 לחוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א-1961 מיום 1.12.2004.
האם יש לפסוק פיצוי בגין ירידת ערך מחמת גודל חדר הממ"ד
11. המומחה רוזנברג קבע בחוות דעתו כי שטח חדר הממ"ד הינו 8.57 מ"ר. שטח זה עונה על הדרישה המינימלית של 8 מ"ר, לפי התקנות. עם זאת, קיימת סטייה מהתקנות בענין רוחב החדר, הנמוך מדרישת המינימום של 2.6 מ'. הוא העריך את ירידת הערך בסכום של 15,000 ש"ח בתוספת מע"מ.
12. התובע טוען כי למרות שקנה דירה מוכנה, הרי שהליקוי דנן הוא "ליקוי שקוף", במובן זה שהוא גלוי לעין הקונה, אך הקונה, שאינו בקי ברזי התקנות, אינו מודע לכך שמדובר בליקוי. התובע טוען עוד כי הלכה למעשה מדובר בחצי חדר, ועל כן נמכרה לו דירה בת 4.5 חדרים במקום 5 חדרים כמובטח בהסכם המכר. לדידו, יש לחשב את ירידת הערך לפי ההפרש בין מחירה של דירה בת חמישה חדרים למחירה של דירה בת 4.5 חדרים ולפסוק את הפיצוי לפי חוות דעתו של המומחה לאופר מטעמו, שקבע ירידת ערך של 24,000 דולר בגין ליקוי זה.
13. הנתבעת טוענת כי אין לפסוק לתובע פיצוי כלשהו בגין ירידת ערך הדירה, לא לגבי חדר הממ"ד וגם לא לגבי הליקויים האחרים של חוסר בחלון אחד מבין שניים בחדר הורים ורוחב הפרוזדור, שכן התובע קנה דירה גמורה, ראה היטב את גודל חדר הממ"ד, רוחב הפרוזדור ואת החלון הבודד בחדר ההורים, ומחיר הדירה שיקף נתונים אלה. עוד טוענת הנתבעת כי שטחו של חדר הממ"ד עונה על דרישות תקנות ההתגוננות האזרחית, הדורשות שטח מינימלי של 5 מ"ר ורוחב מינימלי של 1.6 מ', דרישות שאין חולק כי הן מתקיימות בענייננו.
14. סבורני כי אין בעובדה שהתובע קנה דירה בנוייה וגמורה, כמו גם בעובדה שהוא ראה במו עיניו את גודל החדרים ורוחב הפרוזדור, כדי לשחרר את הנתבעת מחבותה כלפיו במידה שקיים ליקוי כלשהו בעניינים אלה. טעמו של דבר הוא שהקונה הממוצע כלל אינו מודע לדרישות הטכניות הכלולות בתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל- 1970 (
להלן: "תקנות הבניה"). הוא גם אינו מודע לתקנים הרשמיים החלים בענף הבניה. הוא אינו יכול לדעת כי חדר הממ"ד שהוצג לו כחדר רגיל לכל דבר וענין, קטן יותר מהגודל המינימלי של חדר כפי שנקבע בתקנות הבניה. הוא אינו אמור לדעת כי הפרוזדור הצר המצוי בדירתו, אינו עומד בדרישת הרוחב המינימלי הקבועה בתקנות הבניה. חוסר ידיעה זה לא אמור לשחרר את הקבלן מחובתו לבנות את הדירה בהתאם לתקנות הבניה ובהתאם לתקנים המחייבים. "ליקוי שקוף" הוא ליקוי לכל דבר וענין, והתובע זכאי לפיצוי בגינו, גם אם הבחין בקיומו של הליקוי עובר לקניית הדירה.