העובדות
1. קרן קיימת לישראל הנה הבעלים של מקרקעין הידועים כחלקה 15 בגוש 11769 (להלן: המקרקעין) המנוהלים על ידי מינהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל). המקרקעין הנם נושא חוזה המשבצת (המוכר גם כ"חוזה משולש", להלן: חוזה המשבצת) בין המינהל, הסוכנות היהודית וצרופה מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ (להלן: המושב או מושב צרופה). שמו של הנתבע (להלן גם: כרייף) מצוין ברשימה המצורפת לחוזה כחבר המושב כך שתנאיו מחייבים אותו. כרייף מחזיק בנחלה מספר 40 (להלן: הנחלה).
2. חוזה המשבצת, המתחדש אחת לשלוש שנים, מסדיר את היחסים בין הצדדים לו, ובין היתר קובע מהו השימוש המותר במקרקעין. בחוזה מעוגן גם מעמד המתיישבים כבני רשות בנחלות (ראה סעיף 19 לחוזה).
3. בין המינהל לבין הנתבע נטושה מחלוקת בנוגע לשימוש שעושה האחרון בנחלה. לטענת המינהל הפר הנתבע את התחייבויותיו כלפיו שכן משתמש במקרקעין בעצמו או באמצעות אחרים מטעמו או מכוחו בניגוד ליעדם לחקלאות ללא הסכמת המינהל ואגב כך גם מפיק רווחים אותם משלשל לכיסו.
4. המינהל הגיש אפוא תובענה זו נגד כרייף ומושב צרופה, שהתובענה נגדו נמחקה בהסכמה. בכתב התביעה נגד כרייף מתבקשים סעדים שונים: צו מניעה אשר יאסור על שימוש במקרקעין בניגוד ליעודם, סילוק יד מהם ותשלום דמי שימוש ראויים על בסיס שווי לפי השימוש בפועל.
כתב התביעה עבר גלגולים שונים. לפי ניסוחו המקורי נתבע כרייף לסלק את ידו מאותם מקרקעין אשר אינם משמשים לחקלאות, להמנע מלהשתמש בהם (בעצמו או באמצעות אחרים) בניגוד לייעודם וכן להרוס את המבנים אשר הוקמו ללא הסכמת המינהל. בנוסף נתבע לשלם דמי שימוש ראויים בסך 2,500,000 ש"ח בגין תקופה בת שבע שנים, החל משנת 1995 וכלה בשנת 2001 (שנת הגשת התובענה).
בישיבת בית משפט מיום 7.10.02 ויתר בא כח המינהל על סעד הריסה.
5. ביום 9.9.04 הוגש כתב תביעה מתוקן לפיו הועמד סכום התביעה על סך 800,000 ש"ח בעבור אותה תקופה בהסתמך על הוראות החלטה 775 של מועצת מקרקעי ישראל (להלן: החלטה 775) הקובעת דמי שימוש בשיעור 10% מערך הקרקע על בסיס השימוש בפועל שנעשה ללא הסכמת המינהל.
6. בסיכומיו העמיד בא כח המינהל את סכום התביעה על סך 694,750 ש"ח (בצרוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 24.8.04) בעבור דמי שימוש ראויים בשנים 1996 - 2001.
7. לטענת הנתבע דין התובענה להדחות בהעדר הוכחת יסודותיה. על פי הנטען לא הוכחו תנאיו של חוזה המשבצת שקדם לחוזה שצורף ואשר נחתם ביום 24.2.99, לא הוכח שימוש חורג במקרקעין והיקפו; מעבר לכך, השימוש שעשה במקרקעין תואם לתניות חוזה המשבצת.
חוזה המשבצת
8. לכתב התביעה כמו גם לתצהיר עדות ראשית מטעם המינהל צורף העתק מחוזה המשבצת שנחתם ביום 24.2.99 בעוד שנתבע גם בגין אירועים קודמים למועד זה. מכאן טענת כרייף כי לא הוכח תוקף החוזה.
9. טענה זו הועלתה לראשונה בסיכומי טענותיו של הנתבע ואינה מתיישבת עם גרסתו שלו בכתב ההגנה בו הודה בקיומו של החוזה ותנאיו ואף ציין ברחל בתך הקטנה כי החוזה המצורף זהה בתוכנו לחוזים אחרים עליהם חתם במרוצת השנים. לכן גם אם עקרונית צודק בא כוחו בנימוקיו ביחס להסתמכות על חוזים שלא הוצגו בפני בית משפט הרי שמשהודה בכתב הגנתו בקיומו של החוזה ובתוקפו יש לראות עובדה זו כמוכחת ללא צורך בהבאת ראיות נוספות מצדו של המינהל. טענתו נדחית אפוא בזאת.
השימוש החורג
10. נטל הראיה בדבר שימוש חורג, משך השימוש החורג והיקפו מוטל על כתפי המינהל מתחילתו ועד סופו של המשפט ולכן אי-בהירות או חסר בראיות יזקפו דווקא לרעתו.
לגרסת המינהל נקט הנתבע בדרכים אשר נועדו להעלים עובדות וראיות שעה שלא גילה חוזי שכירות של המבנים אשר הוקמו בנחלה. כתוצאה מהתנהגותו נגרם נזק ראייתי בגינו נבצר מהמינהל להוכיח את משך השימוש החורג והיקפו ונזק זה יש לזקוף לרעת הנתבע. איני רואה צורך להתייחס לסוגיית הנזק הראייתי והתאמתה למקרה דנן שכן די אם ייאמר, שהיו בידי המינהל דרכים נוספות להוכיח את גרסתו, כגון פנייה לאותם בתי עסק שנוהלו בתחום הנחלה וזימון מנהליהם לעדות. דין טענתו אפוא להדחות.
11. בהתאם לסעיף 3 לחוזה המשבצת מטרת השכירות הנה בין היתר "
ניצול השטח העליון של הקרקע בעיקר לצורכי חקלאות". "בעיקר" ולא "בלבד". סך כל שטח הנחלה מגיע לכדי 25,000 מ"ר מתוכו השתמש כרייף בדונם בקירוב לאחסון חומרי בניין (לגרסת המינהל) או לחמרים המשמשים גם לחקלאות (לגרסת כרייף) אשר הונחו בשטח הפתוח, כולל משרד בשטח 25 מ"ר.
אין צורך להכריע מה סוג החומרים שהונחו בשטח הפתוח שכן אין לראות בשימוש שלא לצרכי חקלאות בשטח קטן מדונם (975 מ"ר) המהווה פחות מ-4% מכלל שטח הנחלה כשימוש הנוגד את חוזה המשבצת. מכאן, שאין ליתן נגד כרייף סעד כלשהו בנוגע לאותו חלק ששטחו כדונם עליו אין מבנה לרבות חיוב בדמי שימוש ראויים.
12. ביחס ליתר חלקי הנחלה בהם נעשה שימוש בניגוד ליעוד המקרקעין (1,080 מ"ר) אין למעשה חולק כי השימוש אינו לצרכי חקלאות. הנתבע הקים מבנים בשטח זה אשר שימשו (ומן הסתם משמשים גם היום) לצרכי מסחר בניגוד לייעוד לחקלאות. בנוגע לשטח זה אין להביא בחשבון תקופה המתחילה לפני ה-26.11.98. אמנם הוגשו מכתבי התראה שנשלחו לנתבע לפני מועד זה שהראשון בהם הנו מיום 9.6.96 (מכתב הגברת זיו חנה, רכזת עסקות חקלאיות) ברם מעיון בו אין זה ברור כלל ועיקר כי ההתייחסות הנה לשטח נשוא התובענה שהרי אין חולק כי אושר לנתבע שימוש לא חקלאי בשטח 2500 מ"ר שנשלל לאחר מכן עקב בנייה חריגה. השטח המאושר היה באזור אחר לעומת השטחים נשוא הדיון. אזכור המבנים שאושרו במכתב מעמיד בספק את הקשר בין מכתב זה לבין השימוש החורג נשוא תובענה זו. חוסר בהירות זו פועל לרעת המינהל.
13. כמו-כן, הדוח מיום 13.1.97 מתייחס לשימוש שנעשה בשטח העליון של הקרקע לצורך עסק לבניין. כפי שצוין לעיל, אין לראות בשימוש זה כשימוש חריג.
לעומת זאת, בדוח מיום 26.11.98 ישנה התייחסות למבנים אשר הוקמו ושמשו לעסקים שונים. אין חולק כי לא נתקבל היתר להקמת מבנים אלה וכי נעשה שימוש בניגוד ליעוד המקרקעין. מצב דומה מצוין בדוחות מיום 6.6.99, מיום 5.9.00 ומיום 2.2.03 שנערכו בעקבות ביקורים בנחלה. המועד האחרון חורג אמנם מהתקופה הרלוונטית לתובענה ברם עצם קיומם של העסקים במועד זה דיו כדי להניח תשתית עובדתית לקיומו של רצף שימוש. מכיוון שכך, עבר הנטל לכרייף להביא ראיות לסתור, והוא לא עשה כן.
14. אני קובעת אפוא כי הנתבע השתמש במקרקעין בשטח 1,080 מ"ר בתקופה שבין ה-26.11.98 ועד ליום 24.7.01 בניגוד ליעודם. בגין תקופה זו ולפי שטח זה זכאי המינהל לתשלום דמי שימוש.