א. מהות התביעה ומוסכמות
עניינה של התובענה שבפני בהפרה נטענת של הסכם שכירות.
1. ביום 23.01.05, נחתם הסכם שכירות (להלן:
"ההסכם") לפיו השכיר התובע לנתבעים 1-2 (להלן:
"השוכרים") בית פרטי ברמת-גן, בשכירות בלתי מוגנת (להלן:
"הבית"), לתקופה של 6 שנים ו-5.5 חודשים החל מיום 15.2.05.
הנתבעים 3-4 (להלן:
"הערבים") חתמו על כתב ערבות, כערבים בערבות מלאה לכל התחייבויות הנתבעים 1-2 לפי ההסכם.
בין הצדדים הוסכם כי השוכרים יבצעו בבית שיפוצים בסכום שלא יפחת מ- 4,800 $, בתמורה יופחתו דמי השכירות החודשיים ב-50 $ לחודש, כמו כן יופטרו השוכרים מתשלום דמי השכירות בעבור חודש השכירות הראשון.
השוכרים העבירו דמי שכירות כסדרם, לתקופה שעד ליום 31.12.05.
1. עיקר טענות התובע
1.1 השוכרים לא החלו בשיפוץ הבית עם כניסתם אליו וכי רק בדצמבר 2005, הודיעו לתובע כי האדריכל מטעמם ערך תכנית שיפוץ שעלותה גבוהה בהרבה מן הצפוי, ומוערכת בסך של כ-80,000$. לפיכך, ביקשו השוכרים כי תקופת השכירות תעמוד על 10 שנים, וכי יובטח להם שבאם יעזבו את הבית קודם לכן, יהיו זכאים לקבל מן השוכר החדש את ההפרש שבין דמי השכירות שיתקבלו בעבור הבית משוכר אחר - לדמי השכירות שהם היו אמורים לשלם.
1.2 התובע סירב לבקשת השוכרים, שכן התכוון למכור את הבית בשלב מאוחר יותר: השוכרים העלו הצעה נוספת לפיה בעת מכירת הבית, ישלם להם התובע את ההפרש שבין ערכו לפני השיפוץ לערכו לאחריו. גם להצעה זו סרב התובע.
1.3 לאחר פגישה שקיימו השוכרים עם בא כח התובע, במהלכה הובהרה להם החלטת התובע שלא להאריך את תקופת השכירות מעבר למועד שנקבע, הציע התובע כי במידה והבית ימשיך לעמוד להשכרה, יוכלו השוכרים להמשיך להתגורר בו בהתאם לדמי השכירות שיהיו מקובלים באותה עת. השוכרים בתגובה הודיעו כי הם עוזבים את הבית ובכך הגיעו יחסי השכירות לידי גמר.
1.4 התובע דרש מהשוכרים לשלם שכר דירה עבור 3 חודשים מראש, להחזיר את מצב הבית לקדמותו, וכן לשלם את שכר הדירה עבור החודש הראשון שניתן להם ללא תמורה ולהשיב סך לו של 50$ לכל חודש שכירות בגין ההנחה שניתנה להם.
1.5 השוכרים מסרו בפועל את מפתחות הבית רק ביום 04.01.06, והותירו אותו במצב מוזנח והרוס, באופן שאינו ראוי להשכרה.
1.6 התובע נסמך על חוות דעת שמאית ולפיה, הוערכו עלויות התיקונים לצורך השבת הבית לקדמותו בסך של 38,037 ש"ח. על מנת להקטין את נזקיו, ביצע התובע את התיקונים שנדרשו והחל בחיפוש שוכרים חלופיים.
1.7 התובע מעמיד את תביעתו, לרבות בגין ההנחות שניתנו לשוכרים, עלות ביצוע התיקונים בבית ושכר טרחה בגין חוות הדעת, בסך כולל של 65,404 ש"ח.
2.
טענות הנתבעים
2.1 מאחר והבית היה מוזנח, היה צורך להכשירו למגורים ברמה סבירה. לשם כך, דנו הצדדים במשא ומתן לקראת חתימת ההסכם על אפשרות לשיפוץ בהיקף מרבי של כמה עשרות אלפי שקלים.
2.2 במהלך המשא ומתן שנוהל עם אבי התובע (אשר בזמנו הוצג כבעליו של הבית), הובאו בפניו תוכניות השיפוץ, ועל פיהם טען זה כי מניסיונו הרב עלות השיפוץ המרבית לתוכנית שכזו הינה כמה עשרות אלפי שקלים, ולא יותר מ- 100,000 ש"ח. הנתבעים טוענים איפוא כי חתימת ההסכם נעשתה בהתבסס על המשא ומתן עם אבי התובע, הערכותיו והצהרותיו הנ"ל. רק בסמוך למועד חתימת ההסכם למדו השוכרים כי התובע הינו בעליו הרשום של הבית.
2.3 משהסתבר לשוכרים כי עלות השיפוץ בפועל גבוהה עשרות מונים על הערכות אבי התובע, הם ביקשו לשנות את תנאי ההסכם באופן שימצא מנגנון שיאפשר להם החזר מרבי של השקעתם בבית, וזאת מבלי לפגוע בזכויות התובע. השוכרים העלו בפני התובע הצעות למספר מנגנונים שכאלו, אך התובע סירב לכולם. במעמד זה ציינו השוכרים בפני התובע כי במידה ולאור הנתונים החדשים לא יעלה בידי הצדדים להגיע להסכמות חדשות בדבר תנאי ההסכם, יאלצו הם לסיים את תקופת ההסכם בהתאם להוראות הרלוונטיות בו.
2.4 השוכרים רצו מלכתחילה לשכור את הבית לתקופה ארוכה יותר מזו שהוסכם עליה, אולם התובע סירב לכך.
2.5 ביום 30.09.05, העבירו השוכרים לתובע שכר דירה עבור שלושת החודשים הבאים. המעטפה עם המחאות שכר הדירה הועברו אל התובע, לבקשתו, באמצעות שליחה מטעמו שהוצגה בפני השוכרים כאחותו של התובע. למעטפה זו צרפו השוכרים הודעה בכתב - לפיה יש לראות במכתבם זה הודעה על הפסקת ההסכם לפי הוראות סעיף 24ה' להסכם (לפיו רשאים השוכרים לעזוב את המושכר לפני תום המועד החוזי, בהודעה מראש של 3 חודשים). לפיכך, תקופת השכירות הסתיימה ביום 31.12.05, עד אז שילמו השוכרים את מלוא התשלומים בהם היו חייבים, חרף העובדה שאיש מהם לא התגורר בבית ולו יום אחד.
2.6 מאחר וכאמור השוכרים לא התגוררו בבית בנקודת זמן כלשהיא, אין ממש בטענת התובע לפיה נדרשו תיקונים ושיפוצים על מנת להשיב את מצב הבית לקדמותו בשל נזקים שנגרמו כביכול על ידי השוכרים.