התביעה שבפניי היא תביעה כספית לפיצוי בסכום 1,960,000 ש"ח וכן תביעה שכנגד, בין רוכשי בתים בפרויקט מגורים לבין חברת המגורים מקימת הפרויקט.
1.
רקע עובדתי וטענות הצדדים:
הנתבעת 1, כהן פיתוח - דרעד (להלן: "
הנתבעת"), הנה שותפות מוגבלת אשר יזמה וביצעה את פרויקט המגורים הידוע בשם
רמות השרון, בהוד השרון (להלן: "
הפרויקט").
התובעים הם רוכשים של 14 בתי מגורים (קוטג'ים) בפרויקט, אשר התקשרו בהסכמי רכישה עם הנתבעת בתקופה שבין חודש יולי 1993 למאי 1994.
הנתבעת 2, הוועדה המקומית לתכנון ובניה הדרים (להלן: "
הוועדה"), הנה הוועדה המקומית אשר בשטח שבסמכותה מצויים המקרקעין עליהם נבנה הפרויקט, לגביהם היא מוסמכת לאשר תכניות ולהוציא היתרי בניה.
הצדדים השלישיים, משה רז וגיורא רוטמן, וכן ארנסטו רוכמן ורות שטרנברג, הם האדריכלים ומתכנני הבתים אשר תכננו את יחידות הדיור במסגרת הפרויקט. ה"ה רוטמן ורז ערכו את הבקשות להיתרי בניה ביחס לבתי השקד, וה"ה הוכמן ושטרנברג ביחס לבתי הדובדבן (כהגדרתם להלן). הודעת צד ג' נשלחה אליהם מטעם הנתבעת.
הפרויקט הנדון נבנה בשלבים, כאשר חלקו הרלוונטי נבנה על החלקות אשר ידועות כיום כחלקות 351, 353, 354 ו-355 בגוש 6446 (להלן: "
המגרשים הרשומים").
בטרם נרשמו ארבע חלקות אלה במרשם המקרקעין במספורן הנוכחי, סומנו המקרקעין הרלוונטיים בתכניות בניין העיר כמתחמים F ו-G. מתחמים אלו נמצאים משני צידיו של פארק ציבורי, ותחומים מצידו המערבי של מתחם F ברחוב דוכיפת, ומצידו המזרחי של מתחם G ברחוב חוחית. כל אחד מהמתחמים חולק למתחם צפוני ודרומי, באמצעות מעברים (שטח ציבורי פתוח) המקשרים בין הפארק לבין הרחובות חוחית ודוכיפת.
בשלב ראשון נבנו בתי התובעים אשר שווקו תחת השם שקד על הפארק (להלן: "
בתי השקד").
היתרי הבניה לבתים אלו הוצאו בשנים 1993-1994.
בתי השקד נבנו בחלקו הפנימי של כל אחד מהמתחמים, היינו בחלק הנושק לפארק ומרוחק מהרחוב. בכל אחד מהמתחמים הצפוניים נבנו בשלב זה חמישה בתים דו-משפחתיים ובסך הכל 10 יחידות דיור, ובכל אחד מהמתחמים הדרומיים נבנו 4 בתים דו-משפחתיים ובסך הכל 8 יחידות דיור, כך שבסך הכל נבנו 18 בתים דו משפחתיים (36 יחידות דיור) בשלב זה.
לאחר שנבנו ונמכרו בתי השקד, הוחל בהקמתה של שורה נוספת של בתים בצידה החיצוני של כל חלקה, היינו הצד הנושק לרחובות חוחית ודוכיפת, כך שבתים אלו הוקמו בין בתי השקד לבין הרחוב. שורת הבתים החדשים כונתה בשם
בתי הדובדבן (להלן:
"בתי הדובדבן" או "
הבתים החדשים").
בכל אחת מן החלקות הצפוניות הוקמו 4 בתים מטיפוס בתי הדובדבן, ובכל אחת מהחלקות הדרומיות הוקמו 3 בתים כאלו, כך שבסך הכל הוקמו 14 בתים בשלב זה.
הגישה ליחידות השקד הנה באמצעות מעברים פנימיים בין בתי הדובדבן, המקשרים בין בתי השקד לבין הרחובות חוחית ודוכיפת.
תכנית המתאר אשר חלה במקור על המקרקעין בהם נבנה הפרויקט, הנה תכנית R-6, מיום 26.3.42.
ביום 3.6.91 אושרה תכנית מתאר מקומית הר/במ/548 (להלן: "
תכנית 548"), אשר חלה בין היתר על המקרקעין בהם הוקם הפרויקט, והיוותה על פי כותרתה שינוי לתכנית R-6.
ביום 8.8.96 פורסם ברשומות דבר הפקדתה של תכנית מתאר מקומית הר/במ/548ב (להלן: "
תכנית 548ב"), אשר חלה אף היא על המקרקעין בהם נבנה הפרויקט והיוותה על פי כותרתה שינוי לתכנית 548. תכנית 548ב אושרה ביום 6.4.98, ואישורה פורסם ברשומות ביום 7.6.98.
התובעים טענו כי בניית בתי הדובדבן על המגרשים שבחזית בתיהם, ובפרט בהיקפים ובמרחקים בהם נבנו בתים אלה, עומדת בסתירה למצגים אשר הציגה בפניהם הנתבעת בטרם רכישת הבתים על ידם.
לטענת התובעים, הטענתה אותם הנתבעת עוד בשלב המו"מ, כאשר שיווקה את הפרויקט כפרויקט יוקרתי באווירה כפרית, המתאפיין במרחבים פתוחים וירוקים. נציגי השיווק של הנתבעת לא יידעו את הרוכשים בדבר תוכניותיה ביחס למגרשים הריקים שנמצאו בחזית בתיהם, והדגישו כי בניה על מגרשים אלו לא מתוכננת להתבצע בשנים הקרובות. כמו כן הבהירו כי גם כאשר תבוצע הבניה, ימוקמו הבתים שייבנו באופן שלא יפריע לבתים הקיימים.