א. מהות ההליך
1. זוהי תביעה ליתן צו עשה וצו אכיפה להסכם מכר של חנות אותה שוכרים התובעים ומפעילים כפאב. לטענת התובעים, הם מימשו את זכאותם לזכות סירוב ראשון והשתכלל בינם לבין הנתבעים 1 ו-2, בעלי הנכס, חוזה מחייב. חרף זאת, מכרו הנתבעים 1 ו-2 את הנכס לנתבע 3 שלא כדין. לפיכך, מתבקש בית המשפט להורות על ביטולו של הסכם המכר עם הקונה, הנתבע 3, ולאכוף הסכם המכר עם התובעים.
התובענה שלפניי ממחישה היטב את הבעייתיות שעלולה לעורר תנייה חוזית בדבר זכות סירוב ראשון (שלא נרשמה), המנוסחת באופן לאקוני ובלא פירוט המנגנונים, המועדים ויתר ההסדרים שעל-פיהם תמומש הזכות. ניסוח "דל" שכזה מפרנס את המחלוקת שנתגלעה בתיק דנן.
הטענה המונחת ביסוד התובענה שהגישו השוכרים הינה, כי הבעלים הפרו את סעיף זכות הסירוב הראשון בהסכם השכירות בכך שהתקשרו בחוזה המכר עם הצד השלישי. כן נטען בתובענה, כי בין הבעלים לבין השוכרים השתכלל בפועל הסכם מכר בהתאם לזכות הסירוב, וכי הסכם זה נכרת קודם לחוזה המכר שנחתם בין הבעלים לבין הצד השלישי.
ב. רקע עובדתי וגירסאות הצדדים
2. הנתבעים 1 ו-2 (להלן ביחד - הבעלים) הינם בעליה הרשומים של חנות בקומת קרקע ברחוב ז'בוטינסקי 48 בראשון לציון, הידועה ורשומה בפנקס הבתים המשותפים שבלשכת רישום המקרקעין ברחובות כתת חלקה 2 בחלקה 771 בגוש 3928 (להלן - הנכס). ביום 21.9.01 נכרת בין הבעלים לבין התובעים (להלן - השוכרים) הסכם שכירות לתקופה של שנה עם אופציה לחמש שנים נוספות, שמכוחו ניהלו ועדיין מנהלים השוכרים בנכס עסק של פאב (להלן - הסכם השכירות). סעיף 10.5 להסכם השכירות הקנה בידי השוכרים זכות סירוב ראשון לרכוש את הנכס מידי הבעלים, לעת שאלו יחפצו למכור את הנכס, וזו לשונו:
"לשוכר זכות סירוב ראשון לרכוש את המושכר מהמשכיר ובתנאי כי התמורה אשר יציע, ותנאי תשלומה, לא יהיו גרועים מההצעה הטובה ביותר אשר קיבל המשכיר בקשר למכירת המושכר."
3. זמן מה לאחר חתימת הסכם השכירות החליטו הבעלים למכור את הנכס, וכפועל יוצא של הוראת סעיף 10.5 הנ"ל להסכם השכירות, התקיים בינם לבין השוכרים, למן שלהי חודש דצמבר 2001, משא-ומתן בדבר מכירתו של הנכס לידי השוכרים. כפי שעולה מתכתובות שהוחלפו בתקופה הרלוונטית בין עורכי-הדין של הצדדים ואשר צורפו כנספחים לכתב התביעה, משא ומתן זה ידע עליות וירידות, כאשר סלע המחלוקת העיקרי שנתגלע בין הצדדים נגע למחיר העסקה וכן לקיומו וזהותו של מציע פוטנציאלי אחר, עמו כאמור התקשרו הבעלים בסופו של יום.
4. עיקר ההשתלשלות העובדתית בכל הקשור במשא-ומתן שהתקיים בין השוכרים לבין הבעלים מזה, ובין הבעלים לבין הצד השלישי שעמו נחתם לבסוף חוזה המכר מזה, אינו שנוי למעשה במחלוקת: מתחוור, כי קודם שפנו לשוכרים, קיימו הבעלים מגעים בתחילת חודש דצמבר 2001 עם הנתבע 3, שהתעניין ברכישת הנכס (להלן - הקונה). הסכום הראשוני שעליו דובר עם הקונה עמד על 175,000 דולר ארה"ב, ומסירת החזקה נקבעה ליום 2.5.02, כאשר דמי השכירות עד למסירת החזקה היו אמורים להשתלם לבעלים, וממסירת החזקה ואילך - לקונה (ראו סעיף 5 לתרשומת שערך ב"כ הקונה באותה עת, עוה"ד אהרן רוקח, משיחה שקיים עם מרשו לאחר הגשת התובענה, אשר הוגשה בהסכמת כל הצדדים; ת/1).
5. דא עקא, בשלב כלשהו של המשא ומתן שהתקיים בין הבעלים לקונה הפנה ב"כ הבעלים, עוה"ד צבי הר נבו (להלן - עו"ד הר נבו), את תשומת לב מרשיו לסעיף בהסכם השכירות, המקנה כאמור לשוכרים זכות סירוב ראשון. בשל כך יצרה הנתבעת 2 קשר טלפוני עם התובע 1, מר צחי אלימלך (להלן - אלימלך) - ששהה אותה עת באילת - והודיעה לו כי בכוונתם למכור את הנכס וכי יש להם קונה פוטנציאלי לנכס, בסכום של 175,000 דולר. אלימלך השיב שיבדוק את הנושא עם השותף שלו ויחזור אליה. באותו ערב שבה הנתבעת 2 והתקשרה לאלימלך, ועידכנה אותו כי הסכום הנ"ל אינו כולל מע"מ. למחרת היום, התקשרה הנתבעת 2 פעם נוספת לאלימלך והודיעה לו, כי למעשה המחיר הוא 178,000 דולר. אלימלך מחה על השינוי במחיר, אולם הבטיח לבדוק את העניין (סעיפים 3-5 לתצהיר אלימלך; וכן עדותו בעמ' 31 ש' 4-6, ובעמ' 33 ש' 5-10 לפרוטוקול).
6. זמן מה לאחר מכן, ביום 24.12.01, נערכה בנכס פגישה בין השוכרים לבין הבעלים ובא-כוחם, עו"ד הר נבו (להלן - הפגישה מיום 24.12.01). במהלך הפגישה הסכימו השוכרים לשלם לבעלים תמורת הנכס סך בשקלים השווה ל- 178,000 דולר בצרוף מע"מ. תנאי התשלום כפי שהוסכמו באופן עקרוני בין הצדדים היו כדלקמן: תשלום ראשון בסך בשקלים השווה ל-7,500 דולר ישולם ביום חתימת הסכם המכר; תשלום נוסף השווה לכ-150,000 דולר ישולם לאחר 40 או 45 ימים; ואילו יתרת התמורה תשולם עד ליום 31.3.02 (סעיף 9(ג) לתצהיר הנתבע 1, מר דן אייל (להלן - אייל); וסעיף 7 לתצהיר אלימלך). סכום התמורה הנ"ל עליו הסכימו הצדדים בפגישה מיום 24.12.01 התבסס על הצעתם הראשונית של הבעלים בסך של 175,000 דולר, בתוספת דמי שכירות למשך חודשיים ימים המסתכמים בסכום נוסף של כ-3,000 דולר. לגירסתם של הבעלים, סכום התמורה הנ"ל אשר סוכם בפגישה מיום 24.12.01, הגם שהיה גבוה מהסכום הראשוני שנדרש בגין הנכס, נעוץ היה בטעות שיצאה מלפניהם. שהרי, במסגרת המשא ומתן שקיימו קודם לכן עם הקונה הוסכם, לטענתם, כי אם הקונה ירכוש את הנכס, הוא ישלם לבעלים סך בשקלים השווה ל- 175,000 דולר בתוספת דמי שכירות למשך ארבעה חודשיים (קרי עד ל-2.5.02), ולא חודשיים בלבד.
7. אין מחלוקת כי למחרת אותה פגישה עדכנו הבעלים את הקונה בדבר התמורה שסוכמה עם השוכרים, אלא שלצדדים גירסאות שונות ביחס לאשר אירע בעקבות זאת. על-פי גירסתו של אייל בתצהירו, כדי לזכות בנכס העלה הקונה את הצעתו לסכום של 180,000 דולר בתוספת שלושה חודשי שכירות (סעיף 11(א) וסעיף 11(ב) לתצהיר אייל). בעדותו, שינה אייל מעט את גירסתו בדבר סכום ההצעה המשופרת של הקונה, והוא טען כי הצעתו החדשה של הקונה היתה בסך של 181,000 דולר (עמ' 42 ש' 5-6). מכל מקום, על-פי גירסת אייל בתצהירו, מייד לאחר מכן עדכנו הבעלים את השוכרים בכך שהצעת הקונה הפוטנציאלי הועלתה לסך של 180,000 דולר כאמור (סעיף 11(ג) לתצהיר אייל), בעוד שעל-פי גירסת אלימלך הסכום שציין אייל באזניו כסכום הצעתו המחודשת של הקונה היה בסך של 181,000 דולר, ולא 180,000 דולר, כטענת הבעלים (עדות אלימלך, בעמ' 33 ש' 24-25).
8. כך או אחרת, פנייתם החוזרת של הבעלים לקונה לאחר הסיכום העקרוני אליו הגיעו עם השוכרים בפגישה מיום 24.12.01, והעלאת התמורה המוצעת על-ידי הקונה, כפי שדיווחו עליה הבעלים לשוכרים, העלתה את יחסי הבעלים והשוכרים על שרטון. פרט נוסף אשר תרם אף הוא להתערערותם של היחסים בין הצדדים נעוץ היה בסירובם העיקש של הבעלים לחשוף בפני השוכרים את זהותו של הקונה הפוטנציאלי ואת הצעתו הרשמית בכתב, סירוב אשר באופן טבעי עורר אצל השוכרים ובא-כוחם, עו"ד גיורא שמיר (להלן - עו"ד שמיר), את החשש כי הבעלים מנסים להעלות את מחיר העסקה באופן מלאכותי, על-ידי המצאתה של עסקה מתחרה שאין מאחוריה קונה ממשי (ראו מכתבו של עו"ד שמיר לעו"ד הר נבו מיום 27.12.01, נספח ב' לכתב התביעה, בו התבקשו הבעלים להעביר לשוכרים את הצעת הקונה הפוטנציאלי הכוללת את שם המציע ואת סכום ההצעה בכתב, על מנת שזכות הסירוב הראשון תמומש כהלכה; וכן ראו עדות אלימלך, בעמ' 35 ש' 7; ועדות אביו של התובע 2, מר חזי שאשא, בעמ' 36 ש' 19-20).
9. אלא שעכירות היחסים בין הצדדים בשלב זה לא מנעה בעדם להמשיך בניהול המשא-ומתן. אדרבה, הערוץ הטרום-חוזי שבין הבעלים לשוכרים הלך והתחזק, בד בבד עם הקפאה מסוימת שאפיינה את הערוץ המקביל שבין הבעלים לבין הקונה, עליה העיד הקונה עצמו (עדות הקונה, בעמ' 48 ש' 19-26). השתלשלות הדברים המלאה והמדוייקת שאירעה מכאן ואילך לא נתבארה די צרכה במסגרת המשפט, באשר גירסאותיהם העובדתיות של הצדדים אינן תמיד משתלבות או מתיישבות האחת עם רעותה. עם זאת, על הדברים שהוחלפו בכתובים בין עורכי-דינם של הצדדים החל מאותו שלב אין חולק, באשר אלו עולים מתכתובות וממסמכים שהוגשו לבית המשפט, ואין מנוס איפוא מלפרטם לצורך שלמות התמונה העובדתית.
10. כך, ביום 31.12.01 שלח עו"ד הר נבו לעו"ד שמיר טיוטה של הסכם מכר להערותיו, ובמכתב הלוואי שצורף לטיוטה צוין כי מועד החתימה נקבע למחרת היום בשעה 19:15 במשרדו של עו"ד הר נבו (נספח ג' לכתב התביעה). עוד באותו יום השיב עו"ד שמיר כי מועד החתימה הנ"ל אינו נוח לו, וכי הוא ממתין לטיוטה מעודכנת של החוזה בהתאם להערותיו (נספח ב' לתצהיר אייל).
11. לאחר חלופת תכתובות נוספות בעניין פרטי ההסכם - ובכלל זה בנושא מבנה התשלומים, היטל ההשבחה והתאריך שממנו ואילך יפסיקו השוכרים לשלם לבעלים שכר-דירה (מכתבו של עו"ד הר נבו מיום 1.1.02, נספח ג' לתצהיר אייל; תשובתו של עו"ד שמיר מאותו יום על-גבי מכתבו של עו"ד הר נבו, נספח ד' לתצהיר אייל; מכתב נוסף של עו"ד הר נבו מאותו היום, נספח ה' לתצהיר אייל; ותשובתו של עו"ד שמיר מיום 2.1.02, נספח ז' לתצהיר אייל) - נשלחה ביום 3.1.02 על-ידי עו"ד הר נבו טיוטת הסכם מפורטת לעו"ד שמיר, בה נכללו רוב הערותיו של עו"ד שמיר (נספח ד' לכתב התביעה; להלן - הטיוטה המגובשת; כן ראו סעיף 11(יב) לתצהיר אייל). סכום התמורה אשר צויין באותה טיוטה עמד על סך של 181,000 דולר, והוא מתיישב עם גירסתו של אייל בתצהירו, לפיה בשלהי חודש דצמבר 2001 התקיימה שיחה בין אייל לבין אלימלך, במסגרתה הודיע כביכול אלימלך לאייל כי השוכרים יסכימו לרכוש את הנכס במחיר שהציע הקונה, קרי בתמורה בסך של 181,000 דולר (סעיף 11(ה) לתצהיר אייל). על-פי גירסת הבעלים, במועד משלוח הטיוטה המגובשת נקבעה גם פגישה לצורך חתימה על ההסכם, אך פגישה זו בוטלה על-ידי השוכרים, וכך היה גם לגבי פגישה נוספת שנקבעה ליום 6.1.02 (סעיף 11(יג) לתצהיר אייל).
12. בינתיים האמיר שער הדולר (עדות אלימלך, בעמ' 32 ש' 27-28). על רקע זה, ביום 7.1.02 הודיע עו"ד שמיר לעו"ד הר נבו, בהודעת פקס, כי "בינתיים הדולר בעליה דבר שהופך את העסקה בערכים דולרים ליקרה מעל ומעבר למחיר השוק במצבו הנוכחי. יש למצוא פתרון לנושא שכן שני הצדדים מעונינים בעיסקה ויש לקבוע שער דולר ראלי למצב השוק כפי שהיה עם תחילת המו"מ" (נספח ה' לכתב התביעה). כמו כן התבקש באותה הודעה עו"ד הר נבו לספק לעו"ד שמיר מספר נתונים הנוגעים להיטל ההשבחה ולמידע תכנוני נוסף. כעבור מספר ימים, ביום 13.1.02, השיב עו"ד הר נבו לעו"ד שמיר במכתב, ובו פירט בין היתר את הנתונים שהתבקשו בכל הקשור לנושא היטל ההשבחה. בשולי המכתב הציב עו"ד הר נבו "אולטימטום" לשוכרים בכל הקשור ברכישת הנכס, ועל-פיו נדרשו השוכרים להודיע עד למחרת היום, ה-14.1.02, אם ברצונם לרכוש את הנכס אם לאו. את המכתב חתם עו"ד הר נבו בהתראה, שלפיה אם יודיעו השוכרים עד למועד האמור כי אינם מוכנים לרכוש את הנכס ינסו הבעלים למכור אותו לקונה אחר (נספח ו' לכתב התביעה).
13. אלא שנראה כי שני הצדדים לא ראו במועד שצויין כמועד האולטימטום משום מועד מחייב. ביום 14.1.02 - מועד האולטימטום - הודיע עו"ד שמיר בפקס לעו"ד הר נבו, כי הבעלים מסרבים להיפגש עם השוכרים בקשר לעסקה. כן ציין עו"ד שמיר, כי "העיסקה בעצם בשלה, ובתנאי שמרשיך יגלו קצת גמישות והבנה למצב הכלכלי שהשתנה כאן בשבועים האחרונים ובהסכמה וברוח טובה יגיעו עמם להבנה באשר למחיר העיסקה. הפער לא כל כך גדול" (נספח ז' לכתב התביעה). למחרת בבוקר, ביום 15.1.02, שלח עו"ד הר נבו הודעת פקס לעו"ד שמיר, ובה פירט את תנאי העסקה עם הקונה הפוטנציאלי, אשר על-פי ההודעה הציע לשלם תמורת הנכס סך של 180,000 דולר (נספח ח' לכתב התביעה). עם זאת, חרף בקשת השוכרים, נמנע עו"ד הר נבו מלפרט בהודעתו הנ"ל את זהותו של הקונה וכן נמנע מלהציג בפני השוכרים הצעה רשמית בכתובים מטעמו של הקונה. בשולי ההודעה ציין עו"ד הר נבו כי ימתין עד הצהריים לתשובת עו"ד שמיר. תשובתו של עו"ד שמיר נשלחה בכתב ידו, על גבי הודעת הפקס של עו"ד הר נבו, עוד באותו הבוקר (נספח ח' הנ"ל), ונאמר בה, כי על מנת שההצעה תראה רצינית מתבקש עו"ד הר נבו לציין את זהות המציע הפוטנציאלי. במענה לכך, השיב עו"ד הר נבו לעו"ד שמיר עוד באותו יום כי "השהות אשר ניתנה למרשיך חלפה ואין להם להלין אלא על עצמם. מרשי אינם מחוייבים יותר כלפי מרשיך וימכרו את החנות למי שיחפצו" (נספח ט' לכתב התביעה). על גבי אותו מכתב השיב גם הפעם עו"ד שמיר בכתב ידו בצהרי יום 15.1.02, וטען כי בלא קבלת פרטים על זהות המציע החלופי אין הצעה נגדית אשר ניתן לשקול אותה. כמו כן ציין עו"ד שמיר כי הבעלים נדרשים שלא להיכנס לכל התחייבות הנוגדת את התחייבותם כלפי השוכרים, והוא שב ודרש פרטים אודות זהות המציע החלופי (נספח ט' הנ"ל). למחרת, ביום 16.1.02 שלח עו"ד שמיר פקס נוסף לעו"ד הר נבו, ובו ציין כי השוכרים "עדיין מקווים כי העסקה תחתם אתם בימים הקרובים, לאחר שמחיר העיסקה יוגמש במעט ..." (נספח י' לכתב התביעה).
14. ביום 17.1.02 ביצע לפתע עו"ד הר נבו שינוי חד בכל הקשור בעמדתו המשפטית כלפי זכותם של השוכרים לממש עדיין את סעיף זכות הסירוב הראשון. חרף מכתבו מיום 15.1.02 בו כאמור הודיע לעו"ד שמיר כי הבעלים אינם מחוייבים עוד כלפי השוכרים בכל הקשור במימוש זכות הסירוב הראשון וכי בדעתם למכור את החנות למי שיחפצו, הודיע עו"ד הר נבו לעו"ד שמיר ביום חמישי ה-17.1.02 (סביב השעה 11:30 בבוקר) כי השוכרים מתבקשים ליתן לבעלים תשובה ברורה אם בדעתם לרכוש את הנכס מידי הבעלים תמורת הסכום של 181,000 דולר, אם לאו (נספח יא' לכתב התביעה; להלן - מכתב ההצעה המחודשת). מפאת חשיבותו של מכתב ההצעה המחודשת מיום 17.1.02, מן הראוי להביאו כלשונו (ההדגשה במקור - נ' א'):
"הריני לאשר קבלת מכתבך מאתמול.
מרשי אינם מוכנים להגמיש עמדתם. מרשי אינם מבינים מדוע עליהם לוותר על הכנסה כספית.