(נגד הנתבעת 1)
1. התובע, הגיש תביעתו זו כנגד הנתבעות לפיצויים בגין ליקוי בניה וכן בגין שטח דירה שלטענתו קטן משמעותית מהשטח שהובטח לו. התובע רכש מנתבעות דירה המצויה ברח' לאון בלום 54 בחיפה (להלן: הדירה). התובע רכש את הדירה "על הנייר" שכן בכל מהלך המו"מ בין הצדדים לא הייתה הדירה בנויה ובאתר הבנייה הייתה דירה לדוגמה בלבד. ביום 1.10.99 נחתם חוזה המכר (נספח ב' לכתב התביעה) בין הצדדים (להלן: "הסכם המכר").
2. לטענת התובע במהלך המו"מ לרכישת הדירה הוצג ע"י נתבעת מס' 1 (להלן "שו"פ") מצג לפיו הדירה נשוא המו"מ הינה דירה בת ארבעה חדרים בשטח של 115 מ"ר, כאשר מדובר בשטח "נטו" של הדירה (להלן: "המצג"). המצג המדובר היה מגובה לטענת התובע בפרוספקט שניתן ע"י שו"פ והכתוב בו בכתב ידה של נציגת שו"פ (אשת המכירות של שו"פ).
התובע טען כי זמן קצר לאחר שקיבל את החזקה בדירה הופתע לגלות כי בדירה קיימים ליקויי בנייה רבים וכן כי שטח הדירה קטן משמעותית ממה שהובטח לו לטענתו ע"י שו"פ. לחיזוק עמדתו הגיש התובע חוות הדעת מטעמו מיום 28.04.02 שנערכה ע"י המהנדס מר רמי חזיז, אשר העריך את הליקויים בדירת התובע בסכום של 42,606 ש"ח + מע"מ ש"ח נכון ליום מתן חוות הדעת (נספח ג' לכתב התביעה). בנוסף, ביום 20.12.04 הגיש התובע חוות דעת של שמאי המקרקעין, מר אלי סידאוי מדצמבר 2004. מר סידאוי העריך את הנזק שנגרם לתובע כתוצאה מההקטנה הנטענת של שטח הדירה בסכום של 38,400 $. בנוסף התובע טוען להוצאות שונות, וכן לעוגמת הנפש שנגרמה לו לטענתו. סכום תביעתו, נכון למועד הגשתה עמד על סך 295,782 ש"ח
3. הנתבעות כפרו בטענות התובע ובאחריותן לליקויים הנטענים שהוכחשו. הנתבעות טענו כי לתובע נאמר במפורש כי השטח של 115 מ"ר הוא שטחה ברוטו של הדירה וכולל גם את חלקו היחסי ברכוש המשותף. לחיזוק עמדתן צירפו הנתבעות תצהירים של נציגת שו"פ אשר עימה ניהל התובע את המו"מ, הגב' מלכה לבנטר, את תצהירו של רכז איזור הצפון של נתבעת מס' 2, מר שחר שמואל וכן את תצהירו של מפקח הבנייה מטעם שו"פ, מר דוד חביס. בנוסף, צירפו הנתבעות את חוות הדעת של המהנדס מר גיל לזר, מיום 20.10.04 אשר הערך את הליקויים בדירת התובע בסכום של 400 ש"ח. כמו כן צירפו הנתבעות את חוות דעתו של שמאי המקרקעין מר בן ציון גולדשטיין מיום 9.08.05 אשר קבע בחוות דעתו כי לא נגרם לתובע כל נזק כתוצאה מההקטנה הנטענת של שטח הדירה.
4. לנוכח חילוקי הדעות בין הצדדים מינה בית המשפט מומחה מטעמו, המהנדס ושמאי המקרקעין מר יצחק ברמן (להלן: "המומחה"), אשר בדק את הדירה והעריך את שווי הליקויים בחוות דעתו המפורטת מיום 22.05.06, בסך של 8,000 ש"ח בצירוף מע"מ. המומחה נשאל שאלות הבהרה והשיב עליהן. מחוות הדעת ומתשובותיו לשאלות ההבהרה עולה כי במדידה שערך המומחה בדירה נמצא כי כל המידות כולן בפועל היו גדולות או שוות או (בשלושה מקרים) קטנות מן המסומן בהסכם המכר ובתוכנית המכר המצורפת לו בשיעורים לא גדולים מ- 0.4% עד 1.5%. שיעורים אלה קטנים מ - 2% ולפיכך לפי חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר"), הם אינם נחשבים כסטיות. המומחה הוסיף וציין כדלקמן:
"...מהנ"ל עולה כי למעשה, עפ"י המצב בדירה בפועל, כל המידות המסומנות בתכנית המכר (מידות אורך ורוחב של ארבעת החדרים, כולל הסלון, ושל המטבח), כולן עונות לנדרש, וללא כל סטייה, בהגדרתה בחוק המכר (דירות), ובמקרים אחדים מידות אלו אף גדולות מן המסומן בתכנית המכר...".
5. ביום 13.05.07 הגישו הצדדים הסכם פשרה לבית המשפט בין התובע לנתבעת מס' 2 ולפיו התובע מסלק סילוק סופי ומוחלט את תביעתו כנגד נתבעות מס' 1 ו - 2 בגין ליקויי הבנייה שמקורם בביצוע לקוי וזאת עבור סכום של 13,000 ש"ח.
הוסכם כי התובע ימשיך את תביעתו כנגד שו"פ בלבד וזאת בנוגע לעילת התביעה הנוספת כי שטח הדירה שקיבל קטן משמעותית מהשטח שהובטח לו. הסכם הפשרה קיבל תוקף של פס"ד ביום 15.05.07.
טענות התובע
6. התובע טען כי קיים הפרש ניכר בין שטח הדירה כפי שהוצג בפניו, לבין שטח הדירה כפי שנמסרה לו בפועל, וזו מהווה אי התאמה עפ"י הוראותיו של סעיף 4 לחוק המכר. לטענתו במהלך המו"מ הוצג לו מצג שגוי שגובה בפרוספקט המהווה חלק בלתי נפרד מהסכם המכר, אשר התגבש במהלך המו"מ בין הצדדים. למעט מצג זה, אין בהסכם המכר על נספחיו, מקום ספציפי שבו ישנו רישום מדויק של שטח הדירות או החדרים או החללים באופן מפורש וברור לכל הדיוט. כל שצוין בהם באופן חלקי ומטעה הוא חלק ממידות הרוחב והאורך של החדרים, בלי להתייחס לפרוזדורים ולחדרי השירות. בשום מקום לא צוין במפורש שטח הדירה כולה. לטענתו,אדם הנעדר ידע מקצועי בתחום המשפט והבנייה, לא יכול היה להסיק מהו שטח הדירה מהתוכניות המצורפות. לא רק ששו"פ לא טרחה לציין את שטח הדירה המפורש בהסכם המכר, היא הגדילה לעשות והטעתה כאמור אותו, כקונה ביחס לשטח הדירה במצג נפרד, בפרוספקט שבו צוינו נתונים בכתב יד. הדירה נרכשה על הנייר, כאשר לפני עיניו עומד פרוספקט עליו כתוב מפורשות בכתב ידה של נציגת שו"פ כי מדובר ב - 115 מ"ר. אף אם הפרוספקט עצמו לא נועד לבטא את השטחים המדויקים והמידות אליהן מתחייב המוכר, הרי שהרישום הספציפי בכתב ידה של נציגת שו"פ, אשר נועד לקונה ספציפי, אינו יכול ליהנות מהטענה כי רישום זה הינו למען המחשה בלבד. משלא הציגה שו"פ בפני התובע את שטח הדירה, השונה מהשטח, אשר הוצג במצג דנן, הרי שאותו מצג הוא המחייב לעניין הגודל של הדירה.
התובע טוען כי לאחר הסכם הפשרה אליו הגיע עם נתבעת מס' 2, יש להעמיד את הפיצוי אותו צריכה לשלם שו"פ בגין ראש נזק זה על סך של 20,000 ש"ח.
טענות שו"פ
8. ראשית שו"פ טוענת כי תביעתו של התובע לפיצוי בגין עוגמת נפש עקב גריעת שטח הדירה לא מופיעה בכתב התביעה ולפיכך מהווה הרחבת חזית אסורה. כך גם הדין באשר לטענתו של התובע כי היה מיוצג ע"י באי כוחה של שו"פ. שנית, שו"פ סבורה כי התובע כלל לא הוכיח את תביעתו ולפיכך יש לדחותה. שו"פ כופרת בכל הטענות מצד התובע לפיהם ביודעין ובמכוון הציגה בפניו את מצג לפיו מדובר בשטח נטו ונתנה לו להמשיך ולחשוב כך מבלי להעמיד אותו על טעותו וזאת בחוסר תום לב ותוך הטעייתו. שו"פ טוענת כי לתובע נאמר במפורש כי שטחה של הדירה הוא 115 מ"ר ברוטו, אשר כולל גם את חלקה היחסי ברכוש המשותף. לטענתה התעניינותו החוזרת והנשנית של התובע בגודל שטח הדירה נטו מצביעה על כך כי התובע ישע שהשטח של 115 מ"ר מהווה את שטחה ברוטו של הדירה. שופ ממשיכה ומפנה להסכם המכר ונספחיו. בסעיף 2.1 להסכם המכר וסעיף 21.2 לתנאים הכללים. וכן לתיאור הדירה עפ"י המפרט (סעיף 4 למפרט בעמ' 6) עליהם חתם התובע. לטענתה, הוראות ההסכם ברורות ולפיכך במקרה של סתירה כל שהיא בין התוכנית לבין מצג אחר מחייבת התכנית.
דיון
9. הסוגיה שבמחלוקת חוסה בצילה של מסגרת נורמטיבית רחבה, הכוללת, בין היתר, את סוגיות תום הלב בשלבים המוקדמים לחוזה, טעות והטעיה לפי סעיפים 14 ו-15 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג - 1973 (להלן - "חוק החוזים") חובת הגילוי ועוד. חובת גילוי כללית מופיעה בדברי חקיקה רבים והיא נובעת בעיקרו של דבר מהצורך להגן על הצד המצוי בעמדת נחיתות אינפורמטיבית. חובת הגילוי היא אחת מגילוייו המובהקים של עקרון תום הלב וככזו היא מבטאת נורמות של התנהגות מוסרית בשלב המשא ומתן הטרום-חוזי. חובת הגילוי בעת מכר דירה, נובעת גם מדין ספציפי, הוא חוק המכר מבטיח שיובאו לידיעת הקונים ויובהרו דברים שלהם משמעות כספית חשובה, בתוך ריבוי דברים טפלים ובלתי חשובים. על מנת להבטיח שאכן הובאו הדברים לידיעת הקונה והובנו על-ידו, חובה על המוכר לצרף לחוזה מפרט, ובו תיאור הדירה וכל הכלול בה. מטרת המפרט היא שהמוכר יציג באופן הברור ביותר את הדירה הנמכרת, על תכונותיה השונות, כך שהקונה הסביר יידע בדיוק מה הוא קונה ועל מה הוא מוציא את כספו. החובה הבסיסית המוטלת על המוכר היא לאפשר לקונה לדעת מה בדיוק הוא קונה (ראה: ע"א 7298/00 בסט דוד נ' חממי עזרא
,תק-על 2007 (3), 3537, 3548 (2007).
10. הצדדים התייחסו, לע"א 6025/92 - צמיתות בע"מ נ' חרושת חימר בע"מ . פ"ד נ(1), 826 (להלן: "פס"ד בעניין צמיתות") בפרשה זו, נקבע כי כאשר מדובר בהצעה בפרוספקט לשטח דירה, ואילו בחוזה לא מופיע שטח הדירה, מבחינה משפטית השטח המופיע בפרוספקט הוא המחייב. כאשר קבלן מנפיק פרוספקט, גם אם הוא אומר או כותב, כי הפרוספקט אינו מחייב את החברה, עדיין הפרוספקט הינו בגדר "הזמנה לנהל משא ומתן, כך שהאינפורמציה שניתנה בפרוספקט באשר לשטח הדירות לא מנעה מחברת הבנייה להציע במהלך המשא ומתן הצעה אחרת" (ראה בפס"ד בעניין צמיתות בעמ' 834). הנחת היסוד בפס"ד בעניין צמיתות היא כי יש להתחקות אחר אומד דעתם של הצדדים על יסוד ההנחה כי פעלו כאנשים הגונים וסבירים. לפיכך בפס"ד בעניין צמיתות יש התייחסות מפורשת לטענות הקבלן שהשטח אליו התכוון הוא "ברוטו", דהיינו, כולל שטחים מחוץ לדירה, ובהם חלק יחסי של חדר המדרגות וחלקים ברכוש המשותף. בית המשפט לא קיבל הסבר זה, וקבע כי יש לפרש את המונח על פי המשמעות הרגילה והמקובלת בחברה. שכן מצג שבלשון המקובלת מציג שטח גדול יותר מהשטח על פי משמעותו בלשונו הפרטית של המוכר, אינו מתיישב עם חובת תום הלב. בטכניקה זו מצליח מוכר למשוך את הקונה לרכוש את הדירה ובפועל לספק לו פחות מן המובטח (ראה בפס"ד בעניין צמיתות בעמ' 835).
גישה זו לפרוספקט, מצויה בפסיקת בתי המשפט המחוזיים, הן לפני פרשת צמיתות, והן לאחריה (ראה: ראה: ת"א (מחוזי י-ם) 3141/01 - מיכאל קדמי נ' ג.מ.ח.ל. חברה לבניה 1992 בע"מ, תק-מח 2006 (3) 10573, 10591 (2006)).
11. בת"א (ירושלים) 990/91 - טרבלסי יוסף ו-24 אח' נ' רסקו חברה להתיישבות חקלאית ועיריות בע"מ, שניתן אף לפני פס"ד בעניין צמיתות נקבע כי כאשר מדובר בפרוספקט שממנו ניתן להסיק שאדם עומד, המקום הוא מרפסת (כפי שנראה מן הפרוספקט) ולא אדנית (כפי שנראה מתרשים המכר). באותה פרשה, נקבע במפורש בפרוספקט, כי "פרוספקט זה אינו מהווה הצעה ואינו מחייב את חברת רסקו אלא מוגש כחומר אינפורמטיבי בלבד", אך הדבר לא מנע מבית המשפט להטיל את החובה על המוכרת, חברת רסקו, להבהיר לרוכשי הדירות, כי מדובר באדנית ולא במרפסת. נקבע כי אין לדרוש או לצפות מרוכש דירה סביר שיביא עמו מהנדס בעת החתימה על הסכם הרכישה של הדירה (ראה: ת"א (ירושלים) 990/91 - טרבלסי יוסף ו-24 אח' נ' רסקו חברה להתיישבות חקלאית ועיריות בע"מ תק-מח 96(3), 559 ,עמ' 565). בת"א (ירושלים) 1002/98 - אסייג משה ואח' נ' בן אבו חברה, הנתבעת, חברת בניין, ניסתה לטעון נגד פרשנות הנותנת משקל כלשהו לאמור בפרוספקט, זאת בטענה שבפרוספקט נרשם שהוא ניתן כחומר אינפורמטיבי בלבד ואינו מחייב את החברה. בית המשפט ביקר בחריפות את טענתה של הנתבעת ואף קבע כי לא רק שהנתבעת נוקטת בדרך שאין בה כדי להועיל לה מצד אחד, אלא יש בה מידה גדושה של חוסר תום לב. הפרוספקט הוצא על-ידי הנתבעת כדי להניע את הבריות להשקיע מממונם במוצרי הנתבעת. נרשם בו במפורש שהוא ניתן "כחומר אינפורמטיבי", היינו הוא נערך בצורה גרפית ומושכת לב, ושובצו בו "פיתויים" שכולם מיועדים, לדברי הנתבעת עצמה, לשמש כמידע שישקל על-ידי רוכשים פוטנציאלים של דירות. מידע מוטעה שנמסר בפרוספקט על מנת להכשיל את הבריות לא יוכשר ככזה עלידי בתי המשפט (ראה: בת"א (ירושלים) 1002/98 - אסייג משה ואח' נ' בן אבו חברה .תק-מח 98(3), 248 ,עמ' 249). מידת תום הלב מחייבת מוכר, המתכוון לספק ממכר אחר מזה שתואר על-ידו בפרוספקט, להדגיש במפורש בפני הקונה שהממכר הכלול בחוזה רב סעיפים המוגש לו לחתימה שונה מזה שהוצע לו במסגרת פעולת שיווק המפתה שהפרוספקט הוא חלק ממנה. בית המשפט העליון קבע כי תנאי הפרוספקט, שלא שונו במשא ומתן, מהווים חלק מתנאי החוזה המוסכמים. כמו כן נקבע כי מסמכים שקדמו לכריתת החוזה מהווים כלי עזר בפירושו ומלמדים על כוונת בעלי הדין ועל תחומי האחריות החוזית, תולדת מסמכים אלה (ראה: ע"א 1581/98 חברת נתיבי אילון בע"מ נ' בשורה ייזום וקידום פרוייקטים בע"מ, פ"ד נד(4) 209, 214).
12. לטענת הנתבעת הלכת צמיתות כלל אינה רלוונטית במקרה שלפנינו, שכן לטענתה אשת המכירות מטעמה, הגב' לבנטר, הציגה את שטח הדירה ברוטו בשלב הטרום חוזי (ואף ציינה עובדה זו חזור וציין בפני התובע (ראה: סעיף 6.2 לתצהירה). לא רק זאת אלא זאת, הנתבעת הציגה תוכניות בהסכם המכר עצמו, המראות את שטח הדירה. התובע טוען כאמור כי גב' לבנטר לא ציינה בפניו שמדובר בשטח ברוטו וכן כי אין לצפות שיחשב לבדו את שטח הדירה לפי תוכנית המכר.
על מנת להכריע במחלוקת אשר בין בעלי הדין, יש לקבוע ראשית האם התובע היה מודע לכך שהשטח עליו דובר בשלב המו"מ הטרום חוזי הוא שטח הדירה ברוטו. ולאחר מכן יש לפנות ללשון ההסכם בין הצדדים.
13. לפניי למעשה, שתי גרסאות נוגדות. האחת של התובע אשר טוען בתצהירו (סעיף 6 לתצהירו) כי הובטחה לו דירה של 115 מ"ר ללא כל הסבר כי לא דובר על שטח נטו של הדירה (ראה גם סעיף 8 לתצהיר ההזמה מטעמו). ממול, עומדת גרסתה של שו"פ אשר נסמכת גם בתצהירה של גב' מלכה לבנטר אשר מצהירה בסעיף 6.2 לתצהירה: