פס"ד בתביעת אח נגד אחותו וגיסו לסילוק ידם ממשק

הנתבעים שכנגד

1.      י.ב.

2.      א.ב.

3.      ש.ב.

ע"י ב"כ עוה"ד עודד דמארי

1. בפני תביעת אח, הוא התובע, כנגד אחותו וגיסו, הם הנתבעים, לסילוק ידם ממשק מס' XX במושב XXX (להלן - "המשק"), ולפנותו מכל אדם וחפץ השייכים להם, וכן תביעתם שכנגד של הנתבעים כנגד התובע והוריו, הם אף הורי אחותו - הנתבעת, בה עותרים הנתבעים לקבלת פיצוי בסך מיליון שקלים חדשים, בגין השקעותיהם במבנה אותו בנו במשק, ובו הם מתגוררים מזה כשמונה שנים. כן עותרים הנתבעים לפצותם, בגין הפסד שנגרם להם לטענתם, מחמת השקעתם בבניית המבנה האמור, חלף רכישת בית באותה תקופה; וכן בשל צער ועוגמת נפש שיגרמו להם ולילדיהם מחמת סילוקם מבית מגוריהם.

2. מר א.ב. (להלן - "האב") והגב' ש.ב. (להלן - "האם") (שניהם להלן - "ההורים") היו בעלי הזכויות במשק מזה שנים רבות, ואף נרשמו ככאלה במרשמי המוסדות המיישבים (רמ"י, האגודה השיתופית). להורים שמונה ילדים, אשר שניים מהם - התובע, מר י.ב. (להלן - "י.ב."), והנתבעת הגב' א.ג. (להלן - "א.ג."), מתגוררים במשק. אף ההורים מתגוררים במשק, וכיום נמצאות בו למצער שלוש יחידות דיור - יחידת ההורים, בית י.ב. ובית א.ג. ובעלה, מר א.ר.ג. (להלן - "א.ר.ג.").

3. בשנת 2011 לערך בנו הנתבעים יחידת דיור במשק, בה הם מתגוררים כאמור מאז ועד היום. באותה תקופה לערך בנה בנה אף י.ב. במשק בית למגוריו. אין חולק, כי בית הנתבעים נבנה ללא קבלת היתר מאת רשויות התכנון והמוסדות המיישבים.

4. בסוף שנת 2015 עשו ההורים וי.ב. תצהירי העברה ללא תמורה, על פיהם כלל זכויות ההורים במשק מועברות לי.ב. למיטב הבנתי העברת זכויות זו טרם נרשמה במרשמי המוסדות המיישבים, אך יחד עם זאת דווחה העסקה לרשויות המס כדין, וההורים וי.ב. מסכימים, כי הזכויות במשק שייכות מאז אותה ההעברה לי.ב. לטענת י.ב. העברת הזכויות טרם הושלמה, מחמת סירוב המוסדות המיישבים לאשרה, בעיקר מפאת בניית בית הנתבעים - אשר כאמור מעולם לא ניתן לבנייתו אישור הרשויות והמוסדות הרלבנטיים.

5. בשלהי שנת 2017 פנה י.ב. אל הנתבעים באמצעות בא כוחו בדרישה שיפנו את המשק, תוך שהם מותירם שם את בית הנתבעים (ראו: נספח ב' לכתב התביעה). פניה זו באה לאחר מספר פניות ישירות של י.ב. וההורים אל הנתבעים, אשר אף הובילו לאיומים מצד א.ר.ג. כלפי י.ב. ראו: עמ' 8, 10, 12 - 14, 42 - 43, 59 - 60, 67, 69, 77, 81 - 84 לפרוטוקול הדיון מיום 17.3.19.

טענות הצדדים

6. לוז טענת י.ב. - בה תומכים ההורים - היא, כי הנתבעים עבור להתגורר במשק כחמש שנים קודם להגשת התביעה דנן, והקימו שם את ביתם ללא היתר הרשויות והמוסדות. עת פנו אליהם י.ב. וההורים בדרישה להתפנות מהמשק, סירבו הנתבעים לעשות כן, ואף התנהגו באופן מחפיר כלפי ההורים, י.ב. ובני משפחתו.

7. לטענת י.ב. הנתבעים ברי רשות במשק, אשר לא נתנו כל תמורה בגין הרשות שניתנה להם להשתמש במשק. בנסיבות אלו זכאי הוא, כבעל הזכויות במשק, לדרוש את פינויים בכל עת. באשר לתביעת הנתבעים לפיצוי, ככל שיהיה עליהם לסלק ידם מהמשק הרי, שלשיטת י.ב. אין הם זכאים לפיצוי כלל ועיקר, שכן הם תפסו את החזקה במשק בכח הזרוע, ללא הסכמת י.ב. וההורים. לא נגרם להם כל הפסד, בכך שלא רכשו באותה העת בית חלף בניית מבנה במשק, הם אינם זכאים לכל פיצוי בגין צער ועוגמת נפש, ואף לא הוכיחו כי אכן השקיעו את הסכומים אותם טענו שהשקיעו לשם בניית ביתם. לא זו אף זו, שמגורי הנתבעים במשק הניבו להם חסכון ניכר, שכן אילולא מגורים אלו היו נדרשים לשלם דמי שכירות בגין מדור אחר.

8. הנתבעים חולקים על זכות י.ב. לתבוע את סילוק ידם מן המשק, ואף טוענים להיעדר יריבות, שכן זכויותיו במשק טרם נרשמו במוסדות המיישבים, ולפיכך הוא אינו בעל הזכות להחזיק במשק, אלא זכות זו נתונה להורים. עוד טוענים הנתבעים, כי בנו את ביתם במשק ברשות ההורים, ואף לבקשתם. לאור זאת קמה לנתבעים זכות מגורים בלתי הדירה במשק, וי.ב. אינו זכאי לדרוש את פינויים.

9. הנתבעים טוענים בסיכומיהם, כי בהתאם לתוכניות הבניין הקיימות לגבי המשק, ניתן לקבל היתר להותרת ביתם על כנו. עוד נטען, כי ככל שיורה בית המשפט על פינויים הרי, שלטענת הנתבעים יש לפצותם הן בגין השקעותיהם במשק והן בגין השבחתו.

דיון

10. מהראיות עולה, כי הנתבעים הקימו ביתם במשק בהסכמת ההורים, וזאת על אף אי אלו חיכוכים שהתגלעו בסמוך לבנייה. טענת י.ב. וההורים, לפיה הנתבעים הקימו את ביתם "בכוח הזרוע" מבלי שניתנה להם רשות לכך, היא טענה כבושה, אשר נטענה לראשונה בכתב הגנתם של י.ב. וההורים לתביעה שכנגד, ואף אינה עולה בקנה אחד עם התנהלות הצדדים במהלך השנים, ועם חלקה האחר של גרסתם, עת טענו, כי מגורי הנתבעים במשק נבעו "מנדיבות לבם" של ההורים.

11. אכן אין חולק, כי עת החלה בניית בית הנתבעים הביע האב התנגדותו לכך, ואף דרש ממפעיל הטרקטור, אשר התעתד לבצע עבודות להכשרת השטח, לפנות את המקום. יחד עם זאת אין אף חולק, שבסמוך לאחר מכן המשיכו הליכי בניית בית הנתבעים, הבית אכן נבנה, והנתבעים ובני ביתם מתגוררים בו מזה שנים מספר.

12. ההורים ערכו תצהיר עדות ראשית משותף. נוכח חקירתו הנגדית של האב - בה סירב למעשה להשיב לשאלות ב"כ הנתבעים - ומתשובותיו עלה, כי ספק האם הוא מבין את תוכן תצהיר עדותו הראשית, איני מייחס משקל כלשהו לתצהיר עדותו הראשית. יחד עם זאת עדות האם הייתה סדורה והיא עמדה מאחורי גרסתה, אשר עיקרה - הנתבעים בנו את ביתם במשק, בבניה קלה, ללא יסודות, בהסכמת ההורים, וזאת לשם מגורים לתקופה מוגבלת. לימים העבירו ההורים את זכויותיהם במשק לי.ב. נוכח דרישת רמ"י, כי בית הנתבעים ייהרס, בשל בנייתו ללא רישיון, וכן נוכח התנהגותם המחפירה של הנתבעים כלפי י.ב. וההורים, נדרשו הנתבעים לסלק ידם מהמשק. ההורים שניהם אישרו, כי הם מסכימים לתביעתו של י.ב. והם רואים בו כבעל הזכויות במשק.

13. איני מוצא אף חשיבות ממשית בפערי הגרסאות שבין הצדדים, שמא הנתבעים עברו להתגורר במשק ובנו שם את ביתם בהזמנת ההורים, או מי מהם, או שמא נחלצו ההורים לסייע לנתבעים, מפאת מצוקה כלכלית לה נקלעו הנתבעים. בין כך ובין כך אין מחלוקת שבית הנתבעים נבנה במימון הנתבעים, והתובעים היו מודעים לבנייה זו, ולאחר מכן אף למגורי התובעים ובני ביתם שם משך מספר שנים. מהראיות עולה, כי ההורים הסכימו למגורי הנתבעים ואף לבניית בית הנתבעים, ולימים - בין היתר נוכח התערערות מערכת היחסים בין הנתבעים לבין ההורים וי.ב. - דרשו ההורים וי.ב. מהנתבעים לסלק ידם מהמשק.

14. יש לדחות את טענת הנתבעים באשר לחוסר יריבות עם י.ב. טענת הנתבעים היא טענה המכונה בלטינית - JUS-TERTII (יוס טרצי), ובעברית - "זכות אדם שלישי". האם ניתן להכיר בטענה זו כטענת הגנה ראויה? ברוב המקרים, ומקרה זה בא בגדרם, הבעיה לא מתעוררת במלוא עוצמתה, מכיוון שבעל הנכס יכול להגיש תביעה עצמאית נגד הפוגע בזכותו, אך לעיתים קורה שבעל הנכס אינו צד להליכים משפטיים, מסיבה זו או אחרת, ואז יש חשיבות לטענת "זכות אדם שלישי". אף אם אניח, כי אין לראות בזכות ההורים ככזו שעברה לי.ב., היות וטרם נרשמה ההעברה במרשמים הרלבנטיים, הרי מקום בו ההורים - בעלי הזכויות הרשומים - תומכים בתביעת י.ב. הרי שיש לדחות את טענת הנתבעים.

15. כפי שיובהר להלן, בידי ההורים לדרוש מהנתבעים לסלק ידם מהמשק, ומכאן שאף י.ב. זכאי לעשות כן. זאת בין אם נראה את זכות י.ב. לדרוש את סילוק ידם של הנתבעים כזכות היונקת כוחה מזכות ההורים, ובין אם נראה אותה כזכות עצמאית, ובמידת מה אף חזקה יותר מזכות ההורים, נוכח העברת זכות ההורים במשק לי.ב. שהרי, זכות בר הרשות היא זכות אישית, היפה כלפי נותן הרשות ולא כלפי כולי עלמא. ראו: ע"א 6757/13 נחום נ' מדינת ישראל (2015) (להלן - "עניין נחום") בפסקה 19 לפסה"ד.

16. כעולה מהראיות, מאז הועברו הזכויות במשק לי.ב., הוא לא השלים עם מגורי הנתבעים במשק וקיומו של בית הנתבעים, ודרש מהם לסלק ידם מהמשק. ראו: עניין נחום בפסקה 17 לפסה"ד. משכך אף אין לראות את י.ב. כמי שנתן לנתבעים רשות מכללא להתגורר במשק.

17. בשולי הדברים אציין, כי השלמת הרישום אינה תנאי להשתכללות עסקת ההעברה ביחסים שבין ההורים לבין י.ב., והיעדר הרישום אף אינו מונע מההורים להמחות לי.ב. את זכויותיהם במשק. זאת אף אם במערכת היחסים שבין ההורים, י.ב. והמוסדות המיישבים, עשויות לעלות מסקנות אחרות. השוו: ראו: ע"א 1662/99 חיים נ' חיים, פ"ד נו(6) 295 (2002); רע"א 8574/13 לוי נ' זנזורי (2014).

18. זכויות הנתבעים במשק, ובפרט בבית מגוריהם, תואמות את ההגדרה המשפטית של "בר רשות". מוסד הרישיון במקרקעין מבוסס על תורת ההשתק, שפותחה בדיני היושר האנגליים, ונקלטה במשפט הישראלי, קודם לחקיקת חוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 (להלן – "חוק המקרקעין"), באמצעות סימן 46 לדבר המלך במועצתו. מטרת ההשתק למנוע תוצאות בלתי צודקות המתחייבות לכאורה מן הדין, ולמנוע מבעל זכות במקרקעין לחזור בו מההרשאה שנתן, למרות שעל פי הדין מותר לו לעשות כן. זאת, בנסיבות בהן המורשה הסתמך על ההרשאה בתום לב ובאופן סביר, מתוך ציפייה, שיצר אצלו המרשה, להמשך קיום הרשות ככל שיחפוץ. אומנם, בעת חקיקת חוק המקרקעין לא נכלל רישיון במקרקעין בין הזכויות המפורטות בו, אך אף על פי כן, נקבע בפסיקה כי מוסד הרישיון במקרקעין ממשיך להתקיים גם לאחר חקיקת חוק המקרקעין, וזאת בין היתר מכוח עקרון תום הלב. ראו: ע"א 2836/90 בצר נ' צילביץ, פ"ד מו(5) 184, 197 (1992); ע"א 7139/99 אלוני נ' ארב, פ"ד נח(4) 27 (2004).

19. יצירת הרישיון אינה דורשת חוזה מפורש, אלא יכולה להילמד מכללא גם מהתנהגות בעל המקרקעין או משתיקתו ואי התנגדותו לשימוש, אשר מלמדים על הסכמה לשימוש במקרקעין ויצירת השתק. ראו: בג"צ 45/71 קרושבסקי נ' עירית ת"א, פ"ד כה(1) 792 (1971); ע"א 496/89 אל קאלאב נ' אוניברסיטת בן גוריון, פ"ד מה(4) 343, 350 (1991).
20. כאשר מתעוררת בפני בית-המשפט טענה בדבר ביטול רישיון במקרקעין, ומתבקש סילוק ידו של בעל הרישיון מהמקרקעין עקב כך, על בית-המשפט לבחון, על-פי נסיבות המקרה, אם יהיה זה מן הצדק לאפשר לבעל המקרקעין לבטל את הרישיון ואם יש מקום להתנות את הביטול בתנאים. לעניין זה יתחשב בית-המשפט, בין היתר, בכוונת הצדדים לרישיון, בתנאי הרישיון, בציפייה שיצר בעל המקרקעין אצל בעל הרישיון, במידת הסתמכותו של זה האחרון על הרישיון שניתן ובנזק שנגרם לו עקב כך. בנסיבות מתאימות, אפשר שבית-המשפט יגיע למסקנה שאין בעל המקרקעין רשאי לבטל את הרישיון שנתן. במקרים אחרים אפשר שניתן יהיה להסתפק בתשלום פיצויים לבעל הרישיון, או אף לשלול מבעל הרישיון סעד כלשהו. ראו: רע"א 2701/95 כנעאן נ' גזאוי, פ"ד נג(3) 151, 170 (1999); רע"א 1156/02 חיר נ' לידאי, פ"ד נז(3), 949, 956 (2003) (להלן - "עניין לידאי").
21. הדין הוא, כי רשות חינם, כדוגמת הרשות שניתנה לנתבעים אינה יכולה ככלל להיות בלתי הדירה, והיא ניתנת לביטול בכל עת, כאשר המגמה צריכה להיות צמצום מופעיה של רשות בלתי הדירה ולא הרחבתם. ראו: עניין לידאי בעמ' 955 - 957; ע"א 618/05 דיאמנשטיין נ' מע"צ (2007).

22. טענת הנתבעים, כי עסקינן ברשות בלתי הדירה הועלתה בעלמא, מבלי שעלה בידיה להוכיח גמירות דעת מצד ההורים, או י.ב., להעניק לנתבעים רשות מעין זו. זאת אף אם אניח, כטענת הנתבעים, כי ההורים הזמינו אותם להתגורר במשק, ואולי אף ביקשו מהם לעשות כן. אין לראות בהזמנת בן ומשפחתו על ידי הוריו להתגורר עמם משום התחייבות מצד ההורים להמשך מגורים אלו מעתה ועד עולם. השוו: תמ"ש (נצרת) 27669-01-17 ו. ע. נ' כ.ע. (2018).

23. משמצאנו, כי בפנינו רישיון הניתן לביטול יש לבחון את טענת הנתבעים לפיצוי בגין ביטול הרישיון. הדין הוא, שביטול הרישיון עשוי להקנות לבעליו אך פיצוי בגין השבחת המקרקעין, ואף זאת משיקולי צדק. ראו: בע"מ 1894/16 פלוני נ' פלונית (2017). די בכך כדי לדחות את תביעת הנתבעים לפיצוי בגין אובדן האפשרות לרכישת מדור חלופי, במקום אחר, עת ניתן הרישיון, וכן את טענתם לפיצוי בגין צער ועגמת נפש. אעיר, כי טענותיהם אלו אף לא הוכחו, ולמעשה לא הובאה להן כל ראיה, למעט אמירות בעלמא.

24. אפנה כעת לטענת הנתבעים בדבר פיצוי בסך 400,000 ₪, בגין השקעתם בבניית ביתם. לכאורה היה מקום לדחות אף טענה זו, שכן כאמור הזכות לפיצוי קמה אך מפאת השבחת הקרקע, להבדיל מההשקעה בקרקע. דומני, כי ניתן ללמוד מהוראת סעיף 21(ב) לחוק המקרקעין, שעניינו בנייה על מקרקעי אחר. הוראת חוק זו יצרה הסדר, לפיו מקום בו בוחר בעל המקרקעין להותיר בידיו את המחוברים, יהיה עליו לשלם למקים את שווי השקעתו, אך לא יותר משוויים העדכני של המחוברים, קרי - שווי ההשקעה, אך לא יותר משווי ההשבחה.

25. הנתבעים לא הוכיחו את שווי ההשבחה, ועל אף שהודיעו שיגישו חוות דעת שמאי, ואף ניתנה להם הזדמנות לעשות כן קודם לדיון ההוכחות, בחרו שלא לעשות כן. בקשתם להגיש חוות דעת שמאי לאחר סיום שלב ההוכחות נדחתה. ראו: החלטה מיום 1.4.19. לכאורה אין בפני בית המשפט ראיה באשר לשווי ההשבחה, וכאמור עד לסיכומיהם הנתבעים כלל לא עתרו לפצותם בשל שווי ההשבחה, אלא בגין הוצאותיהם לשם בניית ביתם, וזאת כאמור הדין אינו מאפשר.

26. הנתבעים לא הוכיחו, כי עלות בניית ביתם הגיעה לכדי 400,000 ₪, כטענתם. הסכומים היחידים להם הובאה ראיה הם: סך 160,000 ₪, אשר דומה שנלוו על ידי הנתבעים מאת מוסד בנקאי, לשם מימון בניית ביתם (ראו: נספח א' לתצהיר א.ג.), וכן סך 35,000 ₪ אותם קיבל א.ר.ג. ממעבידו. ראו: עמ' 87 לפרוטוקול הדיון מיום 17.3.19. אכן הנתבעים מיעטו בהבאת ראיות, אשר היו עשויות ללמד על עלות השקעתם בבניית ביתם, אך עדות א.ר.ג. מהימנה עלי, וזאת אף נוכח חלקיה האחרים של עדותו, בהם אישר למעשה את טענות י.ב. באשר לאיומי א.ר.ג. כלפיו ומערכת היחסים הרעועה שבין הצדדים. התרשמתי איפוא, כי א.ר.ג. דבר אמת, אף כאשר האמת לא תמיד שירתה את תועלתו.

27. אכן כאמור, לכאורה היה מקום לדחות את תביעת הנתבעים בכללותה, שכן כלל לא טענו לפיצוי בגין השבחת המקרקעין, ואף לא הציגו כל ראיה ישירה לשווי ההשבחה. ברם, סבורני, כי על דרך האומדנא יש לקבוע, כי שווי השבחת המקרקעין אינו נופל מהסכום אותו הוכיחו כאמור הנתבעים, שהשקיעו לשם בניית ביתם - סך 195,000 ₪. שוויו של סכום זה, בערכים ריאלים (לרבות ריבית והצמדה, אך ללא ריבית פיגורים) עומד על סך 230,000 ₪ לערך. הדעת נותנת, כי עלות בנייה של בית דומה כיום, היא למעשה שווי השבחת המקרקעין מנקודת מבטו של י.ב., לא תפחת מסך 230,000 ₪. במכתב ב"כ י.ב., אשר צורף לכתב התביעה, גילה י.ב. דעתו, כי הוא מבקש להותיר את בית הנתבעים, וזאת על אף שטען, שרמ"י דרשה את הריסתו (ראו: סעיף 6 למכתב האמור). בנסיבות אלו סבורני, כי י.ב. רואה בהותרת המבנה משום השבחה של המקרקעין. יחד עם זאת, הדעת נותנת, כי מבנה הבנוי "בניה קלה" כלשון א.ג. (ראו: עמ' 77 - 78 לפרוטוקול הדיון מיום 17.3.19), מתבלה במהרה, ולפיכך יש להעריכו לצרכי השבחת המקרקעין בשווי הנמוך משווי עלות בנייתו, בצירוף ריבית והצמדה כאמור. סבורני איפוא, כי יש לקבוע, על דרך האומדנא, ששווי השבחת המקרקעין הוא סך 195,000 ₪, אותם השקיעו הנתבעים כאמור, בערכו הנומינאלי.

28. בגדרי שיקולי הצדק אותם על בית המשפט לשקול בפוסקו פיצוי הבאתי בחשבון אף את החסכון בדמי שכירות, שנחסכו מהנתבעים מפאת מגוריהם במשק משך מספר שנים, וכן את אובדן בית מגוריהם, אשר בנייתו דרשה מהם ממון. ממון, אשר ילך כל כולו לאבדון, באם לא יונתה פינויים בתשלום כלשהו - זאת אף ביתר שאת מקום בו דומה שמנקודת מבטו של י.ב., תצמח תועלת מהותרת המבנה על כנו.

29. בטרם סיום אעיר מספר הערות. פסק דין זה ניתן אף על פי סמכותי מכח סעיף 8 לחוק בית המשפט לענייני משפחה, תשנ"ה - 1995, עת לשם עשיית צדק פסקתי לנתבעים על דרך האומדנא פיצוי, בגין השבחת המקרקעין, על אף שלא עתרו לכך, אלא אך בסיכומיהם, ואף לא הוכיחו טענתם כדבעי. בקביעת החייבים בפיצוי לא הבחנתי בין י.ב. לבין ההורים, שכן הם עצמם לא טענו לאבחנה כלשהי.

30. אשר על כן הנני מורה לנתבעים לסלק ידם מהמשק, תוך שהם מותירים על כנו את המבנה שבנו שם.

כנגד סילוק ידם של הנתבעים מהמשק כאמור, ישלמו י.ב. וההורים לנתבעים סך 195,000 ₪.

אין צו להוצאות.

ניתן היום,  ג' אב תשע"ט, 04 אוגוסט 2019, בהעדר הצדדים.

    נמרוד פלקס, שופט, סגן נשיא