פס"ד בעניין עסקאות נוגדות במקרקעין

1. עניינה של התובענה בשתי עסקאות נוגדות במקרקעין. העסקה המאוחרת בזמן הסתיימה ברישום לטובת הרוכש כשמלוא זכויות הבעלות במקרקעין נרשמו על שמו בפנקס רישום המקרקעין. העסקה הראשונה נותרה ללא רישום אף לא של הערת אזהרה.
הצדדים:
2. התובע, מר סוהיל כראם (להלן: סוהיל או התובע) הגיש תביעה למתן פסק דין הצהרתי לפיו הינו זכאי להירשם כבעלים של המקרקעין הידועים כחלקה מס' 39 בגוש 12214 מאדמות המועצה האזורית משגב (להלן: המקרקעין), וכפועל יוצא לביטול רישומו של הנתבע 4, מר אמיר מזאריב (להלן: אמיר) כבעל הזכויות במקרקעין. לחילופין, מבקש התובע היתר לפיצול סעדים, לשם הגשת תביעה כספית נפרדת כנגד הנתבעים 1-3.
3. המנוח מר עלי סואעד ז"ל (להלן: המנוח) הלך לבית עולמו ביום 5.11.01. יורשיו בהתאם לצו ירושה שניתן על ידי הרשם לענייני ירושה בחיפה בתאריך 13.1.2003,  הם הנתבעים 1 עד 3, כאשר הנתבעת 1, גב' סרוה מחמוד סואעד (להלן: סרוה) הינה אלמנתו של המנוח, ואילו הנתבעים 2  ו-3 –מר אברהים עלי סואעד (להלן: אברהים) ומר מאמון עלי סואעד (להלן: מאמון), הם בניו.
המקרקעין, הסכמי המכר והעברת זכויות הבעלות:
4. ביום 4.12.2000 נערך הסכם מכר בין מר פואד ריאן (להלן: ריאן) מר עבד אלראוף מריסאת  (להלן: מריסאת) מצד אחד, לבין המנוח מצד שני, במסגרתו מכרו ריאן ומריסאת את מלוא הזכויות במקרקעין, כנגד תמורה בסך 80,000 ₪. זכויות הבעלות במקרקעין היו רשומות על שם המוכרים – ריאן ומריסאת.
עסקת המנוח עם ריאן ומריסאת דווחה לשלטונות המס אך לא נסתיימה ברישום, גם לא על דרך רישום הערת אזהרה. ביום 14.4.2001 נערך הסכם מכר בין המנוח לבין סוהיל למכירת מלוא הזכויות במקרקעין, כנגד תשלום תמורה בסך של 100,000 ₪. באותו הסכם צוין, כי מאחר והזכויות במקרקעין היו רשומות על שם הבעלים הקודמים (ריאן ומריסאת), על המנוח לפעול לשם העברת הזכויות על שמו, בתוך חודש ממועד החתימה על ההסכם. כמו כן התחייב המנוח להחתים את ריאן ומריסאת, על המסמכים הדרושים לצורך רישום הערת אזהרה לטובת סוהיל (להלן: הסכם המכר הראשון). הסכם זה נחתם בפני עו"ד מאזן באבא (להלן: עו"ד באבא) אשר ייצג את סוהיל. 
יצוין גם, כי במקביל להסכם המכר הראשון, נערך באותו המועד הסכם נוסף בין המנוח לבין סוהיל למכירת זכויות המנוח ב – 3944/11073 חלקים מחלקה אחרת - חלקה מס' 1 בגוש 12216 מאדמות מועצה אזורית משגב (להלן: המגרש הנוסף) תמורת תשלום סך של 120,000 ₪.
5. כאמור, המנוח הלך לבית עולמו ביום 5.11.01, וביום 14.1.2003 חתמו יורשיו של המנוח – סרוה, אבראהים ומאמון על "מסמך הצהרה", במסגרתו אישרו כי הם מודעים לכך שהמנוח מכר לסוהיל את המקרקעין, כמו גם את המגרש הנוסף. בהמשך המסמך צוין, כי סוהיל שילם למנוח את אשר התחייב לו במסגרת הסכם המכר, וכי יתרת התשלום תועבר ליורשים, שמתחייבים מצדם לבצע את כל הפעולות הדרושות לשם רישום הזכויות במקרקעין, על שם סוהיל (להלן: מסמך ההצהרה). 
עצם חתימת היורשים על מסמך ההצהרה אינה במחלוקת, אך לטענתם, הם חתמו עליו ללא עיון מקדים וללא הסכמה לנוסח הכתוב.  

6. ביום 25.2.2005 נערך זיכרון דברים בין הנתבעים 1-3 לבין אמיר למכירת המקרקעין, תמורת סך של 170,000 ₪. במסגרת אותו זיכרון דברים צוין כי זכויות הבעלות במקרקעין טרם נרשמו על שם המנוח או יורשיו. על כן התחייבו הנתבעים 1-3 כי בתום שישה חודשים ממועד החתימה, הליכי העברת הזכויות מהבעלים הקודמים מריסאת וריאן יושלמו, והזכויות יירשמו על שמם בלשכת רישום המקרקעין.  ביום 13.8.2005 נערך הסכם מכר בין הנתבעים 1-3 לבין אמיר, למכירת זכויות הבעלות במקרקעין כנגד תשלום תמורה בסך 170,000 ₪ (להלן: הסכם המכר השני).
7. בסמוך או במקביל לחתימת הסכם המכר השני, מסר מריסאת לנתבעים 1-3 "שיק ביטחון" לפקודת סרוה על סך 100,000 ₪, הנושא תאריך 30.9.2005. נזכיר כי מדובר באותו מריסאת אשר מכר ביחד עם ריאן את המקרקעין למנוח.
8.      ביום 10.8.2005 נרשמו זכויות הבעלות במקרקעין על שם הנתבעים 1-3. ביום 15.8.2005 נרשמה בפנקס רישום המקרקעין בנצרת, הערת אזהרה לטובת אמיר על זכויות               הבעלות של הנתבעים 1-3 במקרקעין. ביום 31.12.2007 ניתן אישור מאת מועצה אזורית משגב לפיו כל החובות המגיעים למועצה בקשר למקרקעין, שולמו במלואם. ביום 8.4.2008 נרשמו זכויות הבעלות המלאות במקרקעין על שמו של אמיר.
9.      תמצית טענות התובע:
א. בתחילת שנת 2001 נפגש סוהיל עם המנוח במשרדו של עו"ד באבא בשפרעם. במועד הפגישה נודע לסוהיל כי המנוח חלה בסרטן, כי מצבו היה סופני והוא נקלע לקשיים כספיים. מאחר ומצבו של המנוח נגע לליבו של סוהיל, הוא תרם לו באותו המועד סך של 10,000 ₪.  בחלוף זמן מה, פנה המנוח אל סוהיל וביקש ממנו עזרה כספית, ובהמשך הציע המנוח לסוהיל לרכוש זכויותיו במקרקעין. מאחר וסוהיל היה מעוניין לסייע למנוח, הוא חתם על הסכמי המכר לרכישת המקרקעין והמגרש הנוסף, ונתן למנוח את כספי התמורה. מיד לאחר תשלום מלוא התמורה ובמעמד החתימה על ההסכם, קיבל סוהיל את החזקה במקרקעין. 
ב. עו"ד באבא הוסמך על ידי סוהיל והמנוח לטפל בעסקת המכר ופעולת רישום הזכויות על שם סוהיל. אולם עו"ד באבא לא פעל לשם רישום הזכויות, ולמצער, לשם רישום הערת אזהרה על שם סוהיל.
ג. בתחילת שנת 2003, פנו יורשי המנוח לסוהיל והודיעו לו כי רשויות מס רכוש הטילו עיקול בגין חוב מס רכישה של המנוח בגין העסקה שנערכה בין המנוח לבין מריסאת וריאן, וביקשו את עזרתו בתשלום מס הרכישה לאור מצבם הכלכלי הקשה. סוהיל נעתר לבקשתם של יורשי המנוח מאחר ורצה לסייע להם, ושילם ביום 26.2.2003 סך של 7,359 ₪.   
ד. בין סוהיל לבין עו"ד באבא פרץ סכסוך ממושך. רק לאחר שסוהיל קיבל סוף סוף לידיו את התיקים שהיו במשרדיו של עו"ד באבא, התברר לו כי המקרקעין אותם רכש בתמורה מאת המנוח, נמכרו פעם נוספת לאמיר, ללא ידיעתו וללא קבלת הסכמתו מראש.