1. עניינה של התובענה בשתי עסקאות נוגדות במקרקעין. העסקה המאוחרת בזמן הסתיימה ברישום לטובת הרוכש כשמלוא זכויות הבעלות במקרקעין נרשמו על שמו בפנקס רישום המקרקעין. העסקה הראשונה נותרה ללא רישום אף לא של הערת אזהרה.
הצדדים:
2. התובע, מר סוהיל כראם (להלן: סוהיל או התובע) הגיש תביעה למתן פסק דין הצהרתי לפיו הינו זכאי להירשם כבעלים של המקרקעין הידועים כחלקה מס' 39 בגוש 12214 מאדמות המועצה האזורית משגב (להלן: המקרקעין), וכפועל יוצא לביטול רישומו של הנתבע 4, מר אמיר מזאריב (להלן: אמיר) כבעל הזכויות במקרקעין. לחילופין, מבקש התובע היתר לפיצול סעדים, לשם הגשת תביעה כספית נפרדת כנגד הנתבעים 1-3.
3. המנוח מר עלי סואעד ז"ל (להלן: המנוח) הלך לבית עולמו ביום 5.11.01. יורשיו בהתאם לצו ירושה שניתן על ידי הרשם לענייני ירושה בחיפה בתאריך 13.1.2003, הם הנתבעים 1 עד 3, כאשר הנתבעת 1, גב' סרוה מחמוד סואעד (להלן: סרוה) הינה אלמנתו של המנוח, ואילו הנתבעים 2 ו-3 –מר אברהים עלי סואעד (להלן: אברהים) ומר מאמון עלי סואעד (להלן: מאמון), הם בניו.
המקרקעין, הסכמי המכר והעברת זכויות הבעלות:
4. ביום 4.12.2000 נערך הסכם מכר בין מר פואד ריאן (להלן: ריאן) מר עבד אלראוף מריסאת (להלן: מריסאת) מצד אחד, לבין המנוח מצד שני, במסגרתו מכרו ריאן ומריסאת את מלוא הזכויות במקרקעין, כנגד תמורה בסך 80,000 ₪. זכויות הבעלות במקרקעין היו רשומות על שם המוכרים – ריאן ומריסאת.
עסקת המנוח עם ריאן ומריסאת דווחה לשלטונות המס אך לא נסתיימה ברישום, גם לא על דרך רישום הערת אזהרה. ביום 14.4.2001 נערך הסכם מכר בין המנוח לבין סוהיל למכירת מלוא הזכויות במקרקעין, כנגד תשלום תמורה בסך של 100,000 ₪. באותו הסכם צוין, כי מאחר והזכויות במקרקעין היו רשומות על שם הבעלים הקודמים (ריאן ומריסאת), על המנוח לפעול לשם העברת הזכויות על שמו, בתוך חודש ממועד החתימה על ההסכם. כמו כן התחייב המנוח להחתים את ריאן ומריסאת, על המסמכים הדרושים לצורך רישום הערת אזהרה לטובת סוהיל (להלן: הסכם המכר הראשון). הסכם זה נחתם בפני עו"ד מאזן באבא (להלן: עו"ד באבא) אשר ייצג את סוהיל.
יצוין גם, כי במקביל להסכם המכר הראשון, נערך באותו המועד הסכם נוסף בין המנוח לבין סוהיל למכירת זכויות המנוח ב – 3944/11073 חלקים מחלקה אחרת - חלקה מס' 1 בגוש 12216 מאדמות מועצה אזורית משגב (להלן: המגרש הנוסף) תמורת תשלום סך של 120,000 ₪.
5. כאמור, המנוח הלך לבית עולמו ביום 5.11.01, וביום 14.1.2003 חתמו יורשיו של המנוח – סרוה, אבראהים ומאמון על "מסמך הצהרה", במסגרתו אישרו כי הם מודעים לכך שהמנוח מכר לסוהיל את המקרקעין, כמו גם את המגרש הנוסף. בהמשך המסמך צוין, כי סוהיל שילם למנוח את אשר התחייב לו במסגרת הסכם המכר, וכי יתרת התשלום תועבר ליורשים, שמתחייבים מצדם לבצע את כל הפעולות הדרושות לשם רישום הזכויות במקרקעין, על שם סוהיל (להלן: מסמך ההצהרה).
עצם חתימת היורשים על מסמך ההצהרה אינה במחלוקת, אך לטענתם, הם חתמו עליו ללא עיון מקדים וללא הסכמה לנוסח הכתוב.
6. ביום 25.2.2005 נערך זיכרון דברים בין הנתבעים 1-3 לבין אמיר למכירת המקרקעין, תמורת סך של 170,000 ₪. במסגרת אותו זיכרון דברים צוין כי זכויות הבעלות במקרקעין טרם נרשמו על שם המנוח או יורשיו. על כן התחייבו הנתבעים 1-3 כי בתום שישה חודשים ממועד החתימה, הליכי העברת הזכויות מהבעלים הקודמים מריסאת וריאן יושלמו, והזכויות יירשמו על שמם בלשכת רישום המקרקעין. ביום 13.8.2005 נערך הסכם מכר בין הנתבעים 1-3 לבין אמיר, למכירת זכויות הבעלות במקרקעין כנגד תשלום תמורה בסך 170,000 ₪ (להלן: הסכם המכר השני).
7. בסמוך או במקביל לחתימת הסכם המכר השני, מסר מריסאת לנתבעים 1-3 "שיק ביטחון" לפקודת סרוה על סך 100,000 ₪, הנושא תאריך 30.9.2005. נזכיר כי מדובר באותו מריסאת אשר מכר ביחד עם ריאן את המקרקעין למנוח.
8. ביום 10.8.2005 נרשמו זכויות הבעלות במקרקעין על שם הנתבעים 1-3. ביום 15.8.2005 נרשמה בפנקס רישום המקרקעין בנצרת, הערת אזהרה לטובת אמיר על זכויות הבעלות של הנתבעים 1-3 במקרקעין. ביום 31.12.2007 ניתן אישור מאת מועצה אזורית משגב לפיו כל החובות המגיעים למועצה בקשר למקרקעין, שולמו במלואם. ביום 8.4.2008 נרשמו זכויות הבעלות המלאות במקרקעין על שמו של אמיר.
9. תמצית טענות התובע:
א. בתחילת שנת 2001 נפגש סוהיל עם המנוח במשרדו של עו"ד באבא בשפרעם. במועד הפגישה נודע לסוהיל כי המנוח חלה בסרטן, כי מצבו היה סופני והוא נקלע לקשיים כספיים. מאחר ומצבו של המנוח נגע לליבו של סוהיל, הוא תרם לו באותו המועד סך של 10,000 ₪. בחלוף זמן מה, פנה המנוח אל סוהיל וביקש ממנו עזרה כספית, ובהמשך הציע המנוח לסוהיל לרכוש זכויותיו במקרקעין. מאחר וסוהיל היה מעוניין לסייע למנוח, הוא חתם על הסכמי המכר לרכישת המקרקעין והמגרש הנוסף, ונתן למנוח את כספי התמורה. מיד לאחר תשלום מלוא התמורה ובמעמד החתימה על ההסכם, קיבל סוהיל את החזקה במקרקעין.
ב. עו"ד באבא הוסמך על ידי סוהיל והמנוח לטפל בעסקת המכר ופעולת רישום הזכויות על שם סוהיל. אולם עו"ד באבא לא פעל לשם רישום הזכויות, ולמצער, לשם רישום הערת אזהרה על שם סוהיל.
ג. בתחילת שנת 2003, פנו יורשי המנוח לסוהיל והודיעו לו כי רשויות מס רכוש הטילו עיקול בגין חוב מס רכישה של המנוח בגין העסקה שנערכה בין המנוח לבין מריסאת וריאן, וביקשו את עזרתו בתשלום מס הרכישה לאור מצבם הכלכלי הקשה. סוהיל נעתר לבקשתם של יורשי המנוח מאחר ורצה לסייע להם, ושילם ביום 26.2.2003 סך של 7,359 ₪.
ד. בין סוהיל לבין עו"ד באבא פרץ סכסוך ממושך. רק לאחר שסוהיל קיבל סוף סוף לידיו את התיקים שהיו במשרדיו של עו"ד באבא, התברר לו כי המקרקעין אותם רכש בתמורה מאת המנוח, נמכרו פעם נוספת לאמיר, ללא ידיעתו וללא קבלת הסכמתו מראש.
ה. כשנודע לסוהיל על מכירת החלקה לאמיר בניגוד לדין, הוא פנה ליורשי המנוח במכתב התראה מיום 28.3.13 (נספח ט' לתצהיר עדותו הראשית) ודרש מהם לבטל את המכירה. לאחר שלא קיבל כל מענה פנה לקרובי המשפחה של יורשי המנוח, לראש עיריית שפרעם ולמספר אנשים נוספים, כדי לנסות ולסיים את הסכסוך מחוץ לכותלי בית המשפט. מאחר ונוכח לראות כי יורשי המנוח אינם נאותים לבטל את פעולת המכירה, לא נותרה בידיו הברירה אלא להגיש את התובענה שבכותרת ביום 4.4.14.
ו. סוהיל רכש את זכויותיו במקרקעין כדין ובתום לב, כנגד תשלום תמורה מלאה. מנגד, אמיר פעל בחוסר תום לב משווע, שכן אף על פי שהיה מודע לעסקה הראשונה, בחר להתקשר עם יורשי המנוח בהסכם מכר, ובנוסף לא שילם את מלוא התמורה עבור המקרקעין.
ז. בהתאם לסעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 (להלן: חוק המקרקעין) העסקה הראשונה עדיפה על פני העסקה השנייה והמאוחרת בזמן. העסקה השנייה תגבר רק כאשר יתקיימו שלושה תנאים מצטברים: האחד, כי הרוכש המאוחר פעל בתום לב. השני – שולמה תמורה מלאה והשלישי – הזכויות במקרקעין נרשמו על שם הרוכש המאוחר בתום לב. לא עלה בידי אמיר להוכיח התקיימותם של התנאים הללו.
ח. בפסיקה נקבע כי אי רישום הערת אזהרה על-ידי הרוכש הראשון אין בה כדי להפקיע את תום הלב שלו כלפי המוכר. עם זאת אי רישום הערת אזהרה פוגע לכאורה באינטרס הלגיטימי של בעל העסקה השנייה וגורמת ל"תאונה משפטית". אולם כלל זה אינו חל כאשר הרוכש המאוחר ידע על קיומה של העסקה הראשונה או לחילופין עצם את עיניו והתעלם מקיומה. משכך, יש לבחון כל מקרה לפי נסיבותיו.
10. תמצית טענות הנתבעים 1-3, יורשי המנוח:
א. עילת התובענה כלפי הנתבעים 1-3 אינה ברורה – סוהיל לא הצביע על זכות כלשהי שקמה לו מול יורשי המנוח, שכן כיום אין להם זכויות במקרקעין. משכך, התביעה כנגד הנתבעים 1-3 חסרת כל בסיס עובדתי או משפטי והיא צריכה להידחות מחוסר עילה או יריבות.
ב. התביעה כנגד הנתבעים 1-3 מבוססת על התחייבות חוזית – זכות אובליגטורית, שנוצרה לכאורה ביום 14.4.2001. לפי חוק ההתיישנות, תשי"ח – 1958 (להלן: חוק ההתיישנות) מרוץ ההתיישנות מתחיל מיום חתימת הסכם המכירה בין הצדדים. מאחר וכתב התביעה הוגש 13 שנים לאחר החתימה על הסכם המכירה, יש לקבוע כי התביעה התיישנה. כמו כן ובהתאם לסעיף 27 לחוק ההתיישנות, יש אף לדחות התביעה מטעמי שיהוי שכן לא ברור מדוע סוהיל המתין כ-13 שנים בטרם הגיש את התביעה.
ג. בהתאם להלכה הפסוקה, די בכך שהקונה המאוחר שילם את התמורה שהוסכמה בחוזה הרכישה וביצע פעולות הסתמכות מצדו, כדי שהוא יעמוד בדרישת תום הלב.
ד. מלבד העובדה כי הנתבעים 1-3 מכחישים את עריכתה של עסקת מכר בין סוהיל לבין המנוח, הם מכחישים את תוכן ההצהרה מתאריך 14.1.2003 ואת מועד חתימתם עליה שכן לטענתם לא הוסבר להם כי ההצהרה מתייחסת למקרקעין שבמחלוקת, ולא רק למגרש הנוסף. על כן יש לקבוע כי הנתבעים 1-3 הולכו שולל בידי סוהיל.
העסקה בין הנתבעים 1-3 לבין אמיר נערכה בהסתמך על הזכויות הרשומות במרשם, ואין היא צריכה להיבנות ממסמכים חיצוניים שאינם קשורים ברישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, כדוגמת מסמך ההצהרה. ה. אי רישום הערת האזהרה על ידי סוהיל בתוך פרק זמן סביר לאחר הרכישה, מבלי שתהא לכך סיבה מוצדקת, גרמה ל"תאונה משפטית" שניתן היה למנוע אותה אלמלא סוהיל היה משתהה זמן כה רב.
ו. סוהיל לא צירף קבלות או אסמכתאות אשר יתמכו בטענתו בדבר תשלום התמורה, עבור רכישת הזכויות במקרקעין.
ז. היה על סוהיל לפעול לשם רישום הערת אזהרה ולשם רישום זכויותיו בלשכת רישום המקרקעין. משלא עשה כן יש לתהות בנוגע לנכונות גרסתו, והדבר אף עשוי להצביע על כך שמדובר בעסקה למראית עין או עסקה הנגועה באי חוקיות.
ח. סוהיל מעולם לא ביקר בשטח, הוא איננו מחזיק בו, והחזקה והשימוש התבצעו באופן בלעדי על ידי הנתבעים 1-3 עד למועד החתימה על העסקה עם אמיר.
11. תמצית טענות הנתבע 4 -אמיר:
א. לטענת סוהיל בד בבד עם רכישת המקרקעין שבמחלוקת, הוא רכש מגרש נוסף מהמנוח לגביו הוגשה הצהרה מתאימה לרשויות המס ואף נרשמה הערת אזהרה. אי נקיטת אותן הפעולות גם בנוגע למקרקעין שבמחלוקת, מעלה תהיות בנוגע לנכונות גרסתו. לעומת זאת, אמיר שילם את מלוא התמורה בגין העסקה, דיווח עליה לרשויות, שילם את המיסים הנדרשים והעביר את הזכויות על שמו. רק כעבור שש שנים מיום רישום הזכויות על שמו של אמיר, הגיש סוהיל את התובענה דנן.
ב. סעיף 10 לחוק המקרקעין הינו הבסיס ל"תקנת השוק" בדיני מקרקעין, שמשמעה הגנה על צד שלישי הרוכש מקרקעין מוסדרים, בתום לב ובהסתמך על הרישום.
ההלכה החדשה קובעת כי אין חשיבות לסיבה שבגללה לא נרשמה הערת אזהרה על זכות במקרקעין של הרוכש הראשון בזמן, וכי עצם אי הרישום נוגד את עיקרון תום הלב. משכך, אם הרוכש השני של המקרקעין עמד בתנאי סעיף 9 לחוק המקרקעין, תינתן לו העדיפות.
ג. עדותו של סוהיל ושל העד מטעמו – מריסאת לא היו מהימנות וסתרו את האמור בתצהירי עדותם הראשית. מלבד זאת, אין ליתן אמון בגרסת מריסאת נוכח עברו הפלילי והעובדה כי ריצה עונש מאסר בפועל שנגזר עליו למשך מספר שנים.
ד. מעדותו של עו"ד באבא מטעם התובע עלה, כי הוא היה מחתים צדדים על מסמכים ריקים וממלא אותם תוכן רק בשלב מאוחר יותר, כי חלק מהמסמכים נוקבים בתאריך וחלקם לא, וכל זאת בשים לב לכך שלשכת עורכי הדין שללה את רישיונו לתקופה שמתחילה משנת 2016 ומסתיימת בחודש מאי 2021. מנגד, עדויות הנתבעים היו סדורות וקוהרנטיות, ולא נסתרו במסגרת החקירות הנגדיות. ה. תביעתו של סוהיל מעלה טענות קשות כנגד אמיר, בדבר קנוניה ומעשה פלילי. לאור חומרת טענות אלו התובע נדרש לרמת הוכחה גבוהה יותר מרמת ההוכחה הנדרשת במשפט האזרחי, אך לא עלה בידו לעשות כן.
ו. נוכח כל האמור לעיל, יש לקבוע כי אמיר עמד בנטל המוטל עליו בהתאם לסעיף 10 לחוק המקרקעין, וכי לחילופין עמד בכל התנאים הנדרשים בסעיף 9 לחוק המקרקעין ומשכך יש להעדיף את זכותו כבעל עסקה מאוחרת על פני זכותו של סוהיל – בעל העסקה הראשונה אשר התרשל באי רישום הערת אזהרה וגרם לתאונה המשפטית.
דיון והכרעה:
12. התביעה הוגשה כנגד ארבעה נתבעים. משכפרו הנתבעים בהסכם המכר הראשון, על התובע היה להוכיח תחילה כי אכן נערך הסכם כזה והוא מחייב את המנוח ויורשיו. לעומתם, ביחס לנתבע 4 נתבקש סעד הצהרתי המכריז על עדיפות העסקה הראשונה על השנייה. אם כן, בפועל סעדים שונים נתבקשו ביחס לנתבעים והעילות הן שונות, אם כי קשורות או נובעות זו מזו, במובן זה שהסעד כנגד הנתבע 4 תלוי תחילה בהוכחת העסקה הראשונה.
מכאן, שתי שאלות מרכזיות דורשות הכרעה: א. האם נערכה עסקת המכר הראשונה? ב. ככל שהתשובה על השאלה הינה חיובית, עולה השאלה: בתחרות בין שתי העסקאות, את מי יש להעדיף?
אקדים ואומר כבר כאן, כי לא דין אחד חל על שאלת נטלי השכנוע והראיה ביחס לשתי השאלות שלעיל, וליתר דיוק, המשקל שיש לייחס מאי העדת עדים או הצגת ראיות רלבנטיות, ועל כך ידובר בהמשך.
13. הראיות והעדויות מטעם התובע:
ראשון העדים היה עו"ד באבא אשר טען, כי היה נוכח בעת עריכת עסקת המכר בין סוהיל לבין המנוח, ואימת את חתימותיהם על שני הסכמי המכר, זה של המקרקעין וזה של המגרש הנוסף (עמוד 15 לפרוט'). עו"ד באבא הצהיר, כי למיטב זכרונו סוהיל והמנוח נפגשו במשרדו, ומאחר והמנוח לקה במחלה ממאירה, הוא ביקש מסוהיל לתרום לו כספים לצורך מימון הטיפולים הרפואיים. סוהיל נענה לבקשת עו"ד באבא לסייע למנוח, ועל כן תרם למנוח כספים ורכש את זכויותיו במקרקעין (עמוד 14 לפרוט'). עוד הצהיר עו"ד באבא, כי לא ניתן היה לרשום הערת אזהרה, משום שבעת עריכת הסכם המכר הראשון הזכויות היו רשומות עדיין על שם הבעלים הקודמים של המקרקעין – ריאן ומריסאת, והמנוח טרם פעל לשם העברת הזכויות על שמו. מנגד, ניתן היה לרשום הערת אזהרה לטובת סוהיל בגין רכישת הזכויות במגרש הנוסף, שכן המנוח היה הבעלים הרשום (עמוד 11 לפרוט'). בהמשך העיד, כי המנוח נפטר בסמוך לעריכת עסקאות המכר עם סוהיל, ולא ניתן היה לרשום הערת אזהרה בשל חוסר שיתוף פעולה מצד יורשי המנוח ובשל העיקולים שהוטלו על הזכויות לאור החובות שרבצו על המקרקעין (עמודים 16-17 לפרוט').
14. מאחר והוריתי על הגשת מסמכי המקור של עסקת המכר הראשונה, והם הוגשו, אפשרתי לחקור את עו"ד באבא פעם נוספת, אך בהתייחס לאותם מסמכים – הסכם המכר המקורי שהוגש בהתאם. במסגרת חקירתו הנוספת הבהיר עו"ד באבא כי הסכם המכר וייפוי הכוח הבלתי חוזר נחתמו באותו מעמד, גם על ידי המוכר – המנוח, וגם על-ידי הקונה - סוהיל (עמוד 56 לפרוט'). כאשר עומת עו"ד באבא עם העובדה כי בהעתק הסכם המכר שהוצג בתחילה מופיע תאריך מועד חתימת ההסכם, ואילו בהסכם המקורי שהוגש מאוחר יותר, לא מופיע תאריך, השיב כי בדרך כלל הוא מחתים את הצדדים על מספר הסכמים, כאשר על הסכם אחד הוא רושם את התאריך ואילו את שאר ההסכמים הוא מותיר ללא תאריך, במידה ויהיה צורך בביצוע השלמות (עמוד 57 לפרוט').
במסגרת חקירתו המאוחרת נשאל עו"ד באבא בנוגע להבדל הקיים בין כתב ידו בייפוי הכוח לבין כתב ידו בהסכם המכר, ובתגובה לכך השיב כי כתב ידו אינו אחיד ומשתנה לפי מצב רוחו (עמוד 59 לפרוט'). בהמשך חקירתו עומת עו"ד באבא עם העובדה כי בהסכם המכר שנערך בין המנוח לבין מריסאת וריאן, חתם המנוח בערבית, ואילו בהסכם למכירת המקרקעין לסוהיל, חתם המנוח בעברית. לכך השיב כי לאחר שהמנוח הסכים לתוכן הסכם המכר, הוא הדריך אותו היכן עליו לחתום, וכי אין באפשרותו לקבוע מסמרות בנוגע לאופן חתימת המנוח וסגנונה (עמוד 61 לפרוט').
יוער כי במסגרת אותו דיון מיום 24.3.2016 עתרו באי כוח הנתבעים למינוי מומחה לכתב יד. לאחר שמיעת טיעוני הצדדים בעניין זה קבעתי, כי ככל שצד יהא מעוניין להגיש בקשה למינוי מומחה כזה, או להגשת חוות דעת של מומחה, הוא יידרש לעשות כן במסגרת בקשה בכתב, ולהבהיר מדוע היא מוגשת בשלב כה מאוחר, לאחר סיום חקירות עדי התביעה. בקשה מסוג זה לא הוגשה ועל כן יש להתייחס אליה כמי שנזנחה.
15. עד נוסף היה סוהיל אשר העיד לעצמו והצהיר כי פגש את המנוח במשרדו של עו"ד באבא, וכי בין השניים נרקמו קשרי חברות. לאחר שהמנוח הלך לבית עולמו, סוהיל הגיע לנחם את משפחתו ושמר על קשר עימם. בעדותו גולל סוהיל את הנסיבות שהובילו לרכישת המקרקעין; פניית המנוח אליו בבקשה לעזרה כלכלית במימון הטיפולים הכימותרפיים אותם הוא נדרש לעבור לאור מחלתו הקשה וכן בפרנסת משפחתו. כך סיפר סוהיל, כי בתחילה, סייע למנוח באמצעות תרומה בסך 10,000 ₪, ובהמשך היה נכון לסייע לו על דרך רכישת המקרקעין והמגרש הנוסף כנגד תשלום תמורה מתאימה (עמודים 19-22, 24 לפרוט'). סוהיל העיד גם כי מאחר והמנוח לא היה מעוניין בתרומות, הוא גילם את הסכומים שניתנו לו על ידי הפחתתם מהתמורה בגין המקרקעין (עמוד 25 לפרוט').
בהמשך העיד סוהיל, כי המנוח חתם בפניו ובנוכחות עו"ד באבא, על כל המסמכים הדרושים לעסקאות המכר (עמוד 27 לפרוט').
16. במסגרת חקירתו סיפר סוהיל כי סמך על בא כוחו – עו"ד באבא שיברר את כל הפרטים הנדרשים בטרם עריכת עסקאות הרכישה, וכי יבצע את כל הדרוש לצורך רישום הערת אזהרה לטובתו ורישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין (עמודים 23-24, 30 לפרוט'). עוד הצהיר סוהיל כי עובר לעסקת רכישת המקרקעין לא שת ליבו לנושא רישום הזכויות, וכי החל לעשות כן רק לאחר קרות האירועים החריגים הקשורים אליה. כמו כן מסר סוהיל כי בבעלותו מספר קרקעות ברחבי שפרעם, וכי גם ביתר העסקאות שערך לא בוצע לעיתים רישום כנדרש בשל נסיבות שאינן תלויות בו אלא בבא כוחו אשר ייצגו באותן עסקאות. עם זאת אישר סוהיל כי לא הגיש תביעה כנגד עו"ד באבא וכי תלונה שהוגשה ללשכת עורכי הדין נמחקה לאחר מכן (עמודים 29-30, 41 לפרוט').
בהמשך ציין סוהיל, כי לאחר שגילה דבר העסקה שנערכה עם אמיר בגין אותם מקרקעין, פנה לראש העיר שפרעם ולמספר אנשים בעמדות מפתח בשפרעם כדי שיסייעו לו לפתור את המחלוקת מול יורשי המנוח ומחוץ לכותלי בית המשפט. רק לאחר שלא עלה בידם של כל הגורמים הללו לסייע לו, הוא הגיש בלית ברירה את התובענה (עמודים 31-33 לפרוט').
סוהיל הצהיר, כי שילם את התמורה הרשומה בהסכם המכר הראשון במזומן, בהתאם לרצון המנוח שלא רצה כי התמורה תשולם באמצעות שיקים (עמוד 22 לפרוט'). אלא שבהמשך חקירתו מסר כי ייתכן והתמורה שולמה בחלקה במזומן ובחלקה האחר בשיקים. עוד הוסיף וטען בהמשך, כי התמורה שולמה למנוח במשרדו של עו"ד באבא, אך האחרון לא היה מעורב בענייני התשלום (עמוד 39 לפרוט').
17. בתחילת חקירתו העיד סוהיל, כי אף על פי שבהסכם המכר הראשון צוין כי מלוא התמורה שולמה במעמד החתימה, זו שולמה במועד מאוחר יותר, ומשכך, החתימות על ההסכם הוספו במועד מאוחר יותר לאחר תשלום מלוא התמורה. עם זאת כאשר הוצג לפניו נוסח ההסכם לפיו מלוא התמורה שולמה במועד החתימה, שינה גרסתו ואמר כי מה שכתוב בחוזה הוא אשר ארע בפועל (עמוד 27 לפרוט').
עוד מסר סוהיל, כי לא נותר חייב כספים למנוח, וכי שנתיים לאחר העסקה פנו אליו יורשי המנוח בבקשה לעזרה בתשלום מס רכישה שבעקבות אי תשלומו הוטלו עיקולים על המקרקעין. לאחר ששילם את המיסים הנדרשים, יורשי המנוח נותרו ביתרת חובה כלפיו. כמו כן סיפר סוהיל, כי במקביל לתשלום מס הרכישה הוא החתים את היורשים על תצהיר לפיו המנוח קיבל את מלוא הסכומים המגיעים לו ממנו בקשר למכירת המקרקעין, ואלו הבטיחו לו כי יסייעו לו אל מול בעלי המקרקעין הקודמים, מריסאת וריאן, בהעברת הזכויות על שם המנוח ולאחר מכן על שמו של סוהיל (עמודים 27-28, 30-31 לפרוט').
18. עד נוסף מטעם התביעה היה מריסאת, אשר הצהיר כי אף על פי שבהסכם המכר עם המנוח צוין כי הוא וריאן הם הבעלים במשותף של הזכויות במקרקעין, מלוא הזכויות היו בבעלותו שכן רכש את חלקו של ריאן ולא הספיק להעביר את כל הזכויות על שמו (עמוד 44 לפרוט').
עוד העיד מריסאת כי מאחר והמנוח לא שילם לו את כל הכספים שהגיעו לו ממכר המקרקעין ונותר חייב סך של 170,000 ₪, הוא יצר קשר עם יורשי המנוח כדי לקבל את הכספים המגיעים לו. עם זאת אישר כי בהסכם שנערך עם המנוח נכתב כי סכום התמורה עומד על 80,000 ₪ בלבד (עמוד 50 לפרוט').
בעדותו הצהיר מריסאת כי אף על פי שמלוא התמורה בגין מכירת המקרקעין למנוח לא שולמה לו, הוא לא רצה לקבל בחזרה את הקרקע, משיקולי מס, והמנוח הבטיח לו כי מלוא התמורה המגיעה לו תשולם לו בעתיד (עמוד 48 לפרוט'). מריסאת הוסיף כי לאחר פטירת המנוח הוא פנה ליורשיו לשם קבלת הכספים המגיעים לו, ואלו מסרו כי אין באפשרותם לשלם לו את החוב, אך הציעו כי הם יבררו מהו מצב הזכויות בנוגע לשתי החלקות שקיבלו בירושה מהמנוח, שכן הם סבורים כי המנוח מכר רק אחת מהחלקות וכי יהיה באפשרותם למכור אחת ולהחזיר למריסאת את חובם (החוב של המנוח) מכספי מכירת החלקה השנייה. לאחר בירור שערכו היורשים, הם מסרו למריסאת כי אומנם הם חושבים שהמנוח מכר את המקרקעין ל"אדם מנצרת", אך לדעתם התמורה שנתבקשה אינה משקפת את ערך המקרקעין, ומאחר והזכויות לא נרשמו על שמו, ניתן מבחינה חוקית למכור את הקרקע לצד שלישי (עמוד 45 לפרוט'). ויודגש כבר כאן: דברים אלה מסר מריסאת בגדרי תצהיר עדות ראשית שכאמור הוגש על ידי התובע, שם מסר כי המנוח ציין לפניו לפני פטירתו כי מכר את החלקה "לאדם מנצרת". בתצהירו לא טען מריסאת כי המנוח ציין בפניו את שמו של אותו "אדם מנצרת". כך הוא הדבר בהמשך, כאשר לטענת מריסאת, בחלוף שנים מפטירת המנוח, בתחילת שנת 2005, פנו אליו בניו של המנוח וביקשו למכור את הקרקע וכי הם קיבלו ייעוץ משפטי שהם יכולים למכור את החלקה כל עוד לא נרשמה על ידי הקונה. גם כאן מריסאת לא טען כי נודעו לו פרטי אותו קונה – סוהיל. כך גם בהמשך, כשהוא מציין כי ציין לפני אמיר את הרקע למכירת המקרקעין בהזדמנות, וכי במפגש שהתקיים אצל עורך הדין קורטאם ז"ל, הוסבר בנוכחות אמיר כי המקרקעין נמכרו "לאדם מנצרת".
יוצא אפוא כי על פי מריסאת, אמיר היה מודע לעסקה הקודמת בזמן שנערכה עם "אדם מנצרת", אך הוא רצה להתקדם בעסקה, כדי שיוכל לבצע עסקת חליפין עם מנהל מקרקעי ישראל, ואמר כי אם יהיו בעיות, הוא יפתור אותן. כמו כן העיד מריסאת, כי אמיר פנה אליו וביקש כי מריסאת יהא שותפו במקרקעין וילווה אותו עד לסיום עסקת המכר, ובסיומה יחזיר לו את הכספים שהמנוח חייב לו (עמוד 45 לפרוט'). במקביל טען מריסאת, כי אמיר התחמק מעריכת הסכם שותפות בכתב (עמוד 49 לפרוט').
מריסאת הוסיף פרט מרכזי, ולו תהיינה השלכות על ההכרעה שתתקבל, והוא אותו "שיק ביטחון", אותו רשם לפקודת סרוה ומסר אותו למשפחת סועאד כדי להבטיח קיום התחייבותו הכספית של אמיר כלפיהם. עניין זה קיבל ביטוי במסגרת סעיף 11 לתצהיר עדותו הראשית ועל פני שורה וחצי, ובמילים אלו: "יצוין להשלמת התמונה כי נתתי למשפחת סועד שיק ביטחון כדי להבטיח קיום התחייבויות אמיר כלפיהם", סתם מריסאת ולא פירש, לא ציין את סכום השיק, מה נעשה באותו שיק, האם הוחזר לו כיצד ומתי.
אלא שלמרבה ההפתעה, במהלך חקירתו הנגדית ביקש מריסאת להציג את השיק על סך של 100,000 ₪ בציינו כך: "אני מציג כאן את השיק ממני פיקדון 100,000 ₪ הייתי ערב על אמיר, אמרו לי אם לא תשאיר שיק פיקדון לא נעשה את העסקה אנחנו זקוקים לכסף. זה הכתב של עו"ד קורטאם הוא כתב את השיק" (עמ' 46 לפרוט', שורות 15-17).
ב"כ של אמיר התנגד, ובצדק, להגשת השיק, משזה הוצג במהלך חקירתו הנגדית של מריסאת אשר עדותו הראשית הועלתה במסגרת תצהיר אותו הקדים והגיש התובע כמתחייב על פי החלטה על הגשת תצהירי עדות ראשית, ובמסגרתו היה באפשרותו לצרף אותו שיק. יחד עם זאת, הגשת השיק התאפשרה בשלב מאוחר יותר, במהלך חקירתה הנגדית של סרוה שאישרה כי קיבלה שיק ביטחון כזה. מכל מקום, בהמשך חקירתו הנגדית של מריסאת, הוסיף ומסר בהתייחסו לשיק הביטחון, כי זה הוחזר לו על ידי עו"ד סואעד (תוך שהוא מציין שאינו בטוח שזה עו"ד סואעד המייצג את הנתבעים 1-3), אשר ביקש ממנו שיעלה למשרדו על מנת שיחזיר לו את השיק אותו החזיק בפיקדון בכספת ואותו קיבל מסרוה לשם החזרתו. עוד ציין מריסאת בחקירתו הנגדית, כי בהמשך, משלא פנה למשרדו של אותו עורך דין, הוחזר לו השיק על ידי סרוה עצמה בביתה. בהקשר זה הוסיף מריסאת: "זה היה אחרי ששילם לי אמיר את הכסף, לפני שנים, אחרי העסקה לא יודע בכמה שנים" (עמ' 47, שורה 11-18).גם אמירה זו, בחלקה הנוגע לכספים ששילם לו אמיר, נותרה סתומה ולא ברורה. יחד עם זאת ממנה עולה ברורות, כי השיק הוחזר לו לפני עריכת תצהיר עדותו הראשית.
הראיות והעדויות מטעם הנתבעים:
19. מטעם ההגנה העידו סרוה ואמיר. יצוין כי הנתבעים הגישו תצהיר עדות ראשית מטעם עו"ד קורטאם ז"ל, אלא שלא ניתן היה לקבלו כחלק מהראיות משנפטר המצהיר בטרם נחקר נגדית, וכאשר התצהיר לא ענה על החריג לכלל הפוסל אמרת נפטר בשל עדות שמיעה, שכן תוכנו אינו מנוגד לאינטרס הרכושי - כספי של אותו עד.
20. מטעם ההגנה העידה ראשונה סרוה אשר תלתה את הסיבה לאי הגשת תצהיר מטעם שני ילדיה, בכך שהיא אחראית על מכירת המקרקעין, תשלום המיסים והגשת בקשות לרשויות (עמוד 64 לפרוט'). עם זאת כאשר סיפרה בהמשך חקירתה כי אמיר שילם עבור המקרקעין 100,000 ₪ שמחציתם שולמו במזומן ואילו היתרה באמצעות חילופי רכבים, הדגישה כי חילופי הרכבים התבצעו בין אמיר לבין בנה ללא מעורבותה (עמוד 69 לפרוט').
עוד העידה סרוה כי רק היא הייתה מעורבת במכר לאמיר ובסיכום תנאי העסקה מולו (עמוד 66 לפרוט'). לשיטתה של סרוה המנוח מכר את המגרש הנוסף, אך לא מכר את המקרקעין לסוהיל (עמודים 65-66 לפרוט').
סרוה הודתה כי לאחר פטירת המנוח, היא וילדיה פנו לסוהיל, משום שלטענתה הוא היה חייב למנוח כספים שהגיעו לה ולילדיה בהיותם היורשים החוקיים. עם זאת, במסגרת חקירתה אישרה סרוה כי היא ובניה חתמו על מסמך ההצהרה לפיו סוהיל רכש את המקרקעין ואת המגרש הנוסף מאת המנוח וכי הוא לא היה חייב להם יותר כספים בגין אותן עסקאות. אלא שבאותה נשימה הצהירה סרוה כי היא ובני המנוח לא עיינו בתוכן ההסכם בטרם חתמו עליו, שכן חשבו לתומם כי מסמך ההצהרה מתייחס רק למגרש הנוסף (עמודים 65-66 לפרוט').
לטענת סרוה, אמיר פנה אליה ואל יתר יורשי המנוח שכן שמע כי לרשותם קרקע למכירה. כאשר עומתה עם הדברים אותם מסר מריסאת בחקירתו לפיהם התלווה לאמיר במהלך הפגישות שנערכו בין הצדדים, השיבה כי היא אינה זוכרת, אך הצהירה כי מריסאת היה חבר טוב של המנוח והיה מגיע תמיד לבקרם בביתם (עמוד 67 לפרוט'). כאשר עומתה סרוה עם העובדה כי מריסאת נתן לה שיק ביטחון (ת/3), סיפרה לפתע כי לאמיר לא היה כסף ולכן מריסאת שהיה חבר שלו היה מוכן לערוב לו, ולכן נתן שיק ביטחון מטעמו עד אשר יעלה בידי אמיר לגייס את הכספים, וכי היא הסכימה לקבל את השיק בשל היכרותה הקודמת עם מריסאת (עמוד 68 לפרוט'). כאן חשוב להדגיש, כי אותו שיק הוצג לראשונה במהלך חקירתה הנגדית של סרוה, זאת על ידי עורך דין אבו זלף – בא כוחו של סוהיל.
21. עד נוסף מטעם ההגנה היה אמיר עצמו. במסגרת חקירתו אישר אמיר כי מריסאת קישר בינו לבין יורשי המנוח אותם הכיר עוד בעבר, לשם רכישת המקרקעין (עמוד 71 לפרוט'). עם זאת במסגרת חקירתו הצהיר אמיר, כי מריסאת לא ביקש ממנו דמי תיווך עבור אותה פעולה. אך בהמשך חקירתו הודה, כי מריסאת כן פנה אליו בדרישה לקבלת דמי תיווך (עמודים 73,76 לפרוט'). עוד העיד אמיר, כי מריסאת לא נטל חלק בהליכי המשא ומתן לקראת העסקה, וכי פעולתו הסתכמה בעריכת היכרות בינו לבין יורשי המנוח (עמוד 71 לפרוט'). עם זאת כאשר עומת עם העובדה כי מריסאת היה ערב אישית להתחייבויותיו לתשלום התמורה עבור רכישת המקרקעין, טען כי לא הייתה לו כל ידיעה כי מריסאת נתן שיק ביטחון לסרוה (עמוד 72 לפרוט').
אמיר הצהיר כי התמורה עבור מכר המקרקעין עמדה על 170,000 ₪ שחלקם שולמו במזומן ואילו היתרה באמצעות חילופי רכבים (עמודים 72,76-77 לפרוט'). עם זאת לא עלה בידיו להציג אסמכתא המעידה על תשלום התמורה או חלקה (עמוד 75 לפרוט'). כאשר נשאל אמיר אם ידע כי נערכה עסקה קודמת ביחס למקרקעין, השיב בשלילה וטען, כי אם היה יודע לא היה מסכן חלק מכספי הפנסיה שלו בסך 400,000 ₪ אותם משך ועשה בהם שימוש לצורך קיום העסקה (עמוד 73 לפרוט').
תוקפו של הסכם המכר הראשון ושל מסמך ההצהרה:
22. לאחר ששקלתי את העדויות ועיינתי במסמכים שהוצגו לפניי, שוכנעתי כי בין המנוח לבין סוהיל נערכו שני הסכמים, האחד לרכישת המקרקעין והשני לרכישת המגרש האחר. עוד עלה כי יורשי המנוח ידעו על הסכמי המכר שנערכו עם סוהיל, וכי האחרון שילם את מלוא התמורה המוסכמת ולא נותר ביתרת חובה כלפי המנוח או יורשיו.
23. לתצהיר עדותו הראשית של סוהיל צורף הסכם המכר הראשון שנחתם בשפרעם ביום 14.4.2001 במסגרתו מכר המנוח לסוהיל את מלוא הזכויות במקרקעין כנגד תשלום תמורה בסך 100,000 ₪ (נספח ו' לתצהיר עדותו הראשית של התובע). כאמור, הנתבעים בקשו ביום 5.1.2017 למנות מומחה לכתב יד מטעם בית המשפט לבדיקת חתימות המנוח, מאחר והוא חתם על הסכם המכר ועל ייפוי הכוח הבלתי חוזר בעברית, ואילו בהסכם שנערך עם מריסאת וריאן הוא חתם בערבית. עם זאת בקשתם זו הועלתה בעל-פה רק במסגרת דיון ההוכחות לאחר שנשמעו עדי התביעה, והיא נדחתה במסגרת החלטה מפורטת שניתנה באותו דיון מיום 24.3.16. יוער כי הבקשה נדחתה משום הדרך בה הועלתה לרבות מועד העלאתה, והובהר בגדרה כי בית המשפט יידרש לבקשה בכתב בעניין זה, אם תוגש. בקשה בכתב לא הוגשה, ויש לראות בנתבעים כמי שזנחו בקשתם זו.
על כן אני קובע כי המנוח ערך עסקה עם סוהיל למכר המקרקעין.
24. ער אני לכך שעותק הסכם המכר הראשון שהוצג מציין את התאריך 14.4.2001 כיום עריכתו, בעוד שההסכם המקורי אינו נושא תאריך כלשהו (נספח 1 להודעה על הגשת מסמכים מקוריים מיום 12.10.2015). עם זאת עו"ד באבא שבפניו נערך ההסכם הראשון העיד כי הוא החתים את הצדדים על מספר הסכמים וכי לא מצא לנכון לציין בראשית כל אחד מהמסמכים את תאריך חתימת העסקה, בשל תיקונים עתידיים שיכול והצדדים ירצו לבצע. אמנם התנהלות זו אינה תקינה, והיא מקשה על קבלת עדותו של עו"ד באבא. יחד עם זאת, פרט לאותו דופי שמטילה אותה התנהלות לא נתגלו סתירות במהלך חקירתו וגרסתו לא נתערערה. עדותו של עו"ד באבא נתמכת גם כן בראיות חיצוניות דוגמת ייפוי הכוח הבלתי חוזר המקורי אשר נושא גם כן את התאריך 14.4.2001, וההסכם הנוסף מיום 14.1.2001 עליו יורשי המנוח לא חולקים - למכירת המגרש האחר לסוהיל. בנקודה זו יצוין כי גם על ההסכם הנוסף שאינו במחלוקת חתם המנוח בעברית ולא בערבית.
25. כעת נעבור לטענתם האחרת של יורשי המנוח לפיה הם לא קראו את תוכן מסמך ההצהרה עליו חתמו ולא היו מודעים לכך שבחתימתם הם מצהירים ומאשרים עסקאות המכר שערך המנוח עם סוהיל בנוגע למקרקעין ולמגרש האחר, ומאשרים כי סוהיל שילם את כל התמורה המוסכמת ולא נותר ביתרת חובה.
26. אין חולק כי סרוה ובניה חתמו על מסמך ההצהרה, הם לא הכחישו את עצם חתימתם, אלא הסתפקו בהעלאת טענה לקונית לפיה לא קראו את נוסח המסמך ולא הבינו את תוכנו.
אומנם סרוה חתמה על מסמך ההצהרה בטביעת אצבע, והעידה כי אינה יודעת קרוא וכתוב. עם זאת, חזקה על החותם על מסמך בכתב כי הבין את תוכנו של המסמך עליו חתם וכי היה מודע למשמעות ולתוצאות חתימתו, ועל כן אין הוא יכול לנער חוצנו ממנו (ע"א 467/64 שוויץ נ' סנדור, פ"ד יט (2)113, 117 (18.5.1965) ; ע"א 1513/99 דטיאשוילי נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פ"ד נד (3) 591, 594 (17.8.2000) ; בע"א 1319/06 שלק נ' טנא נגה (שווק) 1981 בע"מ (20.3.2007)). יפים לעניין זה הדברים שנאמרו בע"א 121/70 גלעדי נ' אוריון חברה לביטוח, פ"ד כ"ה (1) 648, 661(28.2.1971): "...בין כה וכה אינה נשמעת הטענה מפי החותם על המסמך, שהוא חתם מבלי לקוראו תחילה ומבלי לדעת את תוכנו. אם לא ניתנה לו ההזדמנות לקוראו תחילה היה עליו להימנע מלחתום ואם לא קראו מסיבה אחרת או ללא כל סיבה, אין לו אלא להלין על עצמו בלבד ורואים אותו כאילו לקח על עצמו מרצון את הסיכון בחתימתו על מסמך סתם!".
27. יתר על כן, בניה של סרוה, הנתבעים 2 ו-3 אשר חתומים גם כן על מסמך ההצהרה, לא הגישו תצהיר עדות ראשית ועל כן גם לא נחקרו. דומני כי אין צורך להכביר במילים בנוגע למשמעות אי הבאת עדים, לא כל שכן עדים נדרשים שהם בעלי דין אשר אמורים להעיד לעצמם כאשר הימנעות זו פועלת לרעתם, וגם לרעת אמיר, ככל שטען שלא נערכה עסקה בין סוהיל לבין המנוח. סרוה טענה בעדותה, כי בניה לא היו מעורבים במכר המקרקעין, עם זאת טענתה זו נסתרה בחקירתה הנגדית, שם הודתה כי חלק מתשלום התמורה של אמיר עבור המקרקעין היה באמצעות חילופי רכבים שנערכו אל מול אחד מבניה. כמו כן, הצהרת סרוה בתחילת חקירתה לפיה אינה זוכרת אם בניה התלוו אליה לפגישות עם סוהיל, נסתרה בהמשך, כאשר זו הודתה כי בניה התלוו אליה לפגישה עם סוהיל בנוגע לכספים שהאחרון היה חייב לכאורה למנוח. לא רק זאת, אלא שתוצאותיו של אותו מסמך הצהרה פועלות לא רק כנגד סרוה אלא כנגד שני בניה הנתבעים הנוספים, וככאלה היה עליהם לסתור את החזקה העולה מעצם חתימתם על ההצהרה, כאמור על דרך הגשת תצהיר עדות ראשית ומסירת עדות בבית משפט.
28. במעמד החתימה על מסמך ההצהרה נכח גם סוהיל אשר העיד כי הסביר ליורשי המנוח את פרטי ההסכם, וכי ערך את המסמך משום שהיה מעוניין באישור יורשי המנוח כי הם מודעים לעסקאות שערך עם המנוח, לאור חלוף הזמן הרב ואי העברת הזכויות על שמו עד לאותו המועד. עדותו של סוהיל בנקודה זו הותירה עליי רושם מהימן וראיתי לקבלה.
29. לאור האמור אני קובע כי לא עלה בידי יורשי המנוח לסתור את תוכן מסמך ההצהרה, וכי כמתחייב ממנו, הם היו מודעים לעסקת המכר שנערכה בין המנוח לסוהיל בנוגע למקרקעין ולמגרש הנוסף.
30. בנוגע לתשלום התמורה, אמנם סוהיל לא הציג ראיות שיתמכו בטענתו כי מלוא התמורה שולמה. עם זאת בסעיף 9 לחוזה המכר נאמר כדלקמן: "תמורת ביצוע התחייבויות המוכר כמפורט בהסכם זה ישלם הקונה למוכר במעמד חתימת הסכם זה עבור הנכס את הסך של – 100.000. ₪ (מאה אלף ₪), והחתימה של המוכר על הסכם זה מהווה ראייה לכך שקיבל את מלוא התמורה מידי הקונה." ללמדנו כי חתימת המנוח בתחתית כל אחד מעמודי הסכם המכר ובסופו, מצביעה על כך שסוהיל שילם את מלוא התמורה למנוח.
31. מנגד, נוסח מסמך ההצהרה עליו חתומים יורשי המנוח מעלה סימני שאלה: "...מר כראם שילם את המוטל עליו למנוח ואת היתרה ישלם לנו. ואנו מתחייבים לעשות את כל הנדרש על מנת להעביר את החלקות ע"ש מר כראם סוהיל". מצד אחד נאמר כי סוהיל שילם את המוטל עליו למנוח, ומצד שני כי ישלם את היתרה ליורשי המנוח. במילים אחרות, כיצד ניתן לומר כי סוהיל ישלם את היתרה ליורשי המנוח, כאשר באותה נשימה נאמר כי מלוא התמורה המוסכמת שולמה כבר למנוח.
32. בתצהיר עדותו הראשית מסר סוהיל כי שילם החוב בגין מס הרכישה שרבץ על הקרקע בגין רכישת המנוח את המקרקעין מריאן ומריסאת ובסך של 7,395 ₪ , זאת בעקבות פניית היורשים אליו כי ישלם את הדרוש לצורך ביטול העיקולים אשר הוטלו על המקרקעין, וכי לאחר ששילם את מס הרכישה יורשי המנוח חתמו על מסמך ההצהרה והתחייבו לסייע לו בהעברת הזכויות על שמו. לשם הוכחת טענתו זו, צירף סוהיל מסמך מאת אגף מס הכנסה ומיסוי מקרקעין על תשלום מס הרכישה בגין עסקת המכר שנערכה בין מריסאת וריאן לבין המנוח בסך 7,359 ₪, אשר היה מוטל על האחרון.
כאשר נשאל סוהיל האם שילם את מלוא התמורה במעמד חתימת ההסכם השיב בשלילה, וסמוך לאחר מכן כאשר הוצג לו נוסח הסכם המכר שינה תשובתו.
33. אומנם ניתן לתלות את תשובותיו הסותרות של סוהיל בחלוף הזמן הרב ממועד עריכת הסכם המכר ועד לעדותו בפניי, כאשר אין חולק כי יורשי המנוח פנו לסוהיל לשם תשלום חובות אשר רבצו על המקרקעין, וכי זה שילם את מס הרכישה בגינו הוטל עיקול על המקרקעין כעולה מנספחי תצהירו. עם זאת אין זה משנה האם המונח "היתרה ליורשי המנוח" שבמסמך ההצהרה נובע מתשלום תמורה חסרה במועד חתימת החוזה או תשלום שניתן בשל רצון טוב של סוהיל לצורך הסרת עיקול שהוטל על הקרקע ולצורך קבלת עזרת יורשי המנוח בהעברת הזכויות על שמו. זאת מאחר שעצם חתימת יורשי המנוח על מסמך ההצהרה מצביעה על כך שבאותו המועד מלוא התמורה המוסכמת שולמה, וסוהיל לא נותר חייב דבר למנוח, ובוודאי גם לא ליורשיו.
34. בהתאם להלכה הנהוגה, תשלום התמורה מהווה ראיה חזקה לעצם קיום החוזה, והחתימה על מסמך ההצהרה המאוחר מהווה ראיה לכך שמלוא התמורה שולמה בגין המקרקעין. לאור האמור אני קובע כי יורשי המנוח היו מודעים לעסקה המכר שנערכה בין סוהיל לבין המנוח למכירת המקרקעין והמגרש האחר, וכי מלוא התמורה בגין אותן עסקאות שולמה למנוח או ליורשיו. מכל מקום, יורשי המנוח לא טענו לבטלות הסכם המכר עם סוהיל מחמת אי תשלום התמורה, אלא שטענתם הייתה כי לא נעשה דבר.
התיישנות ושיהוי:
35. בטרם אעבור לדון בתחולת הוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין, ברצוני לסלק מדרכי את טענות הנתבעים 1-3 להתיישנות ושיהוי.
ראשית כל, אין לקבל טענת הנתבעים 1-3 להתיישנות, שכן בהסכם המכר הראשון אישר המנוח בחתימתו כי קיבל את מלוא התמורה עבור המקרקעין שמכר לסוהיל. קבלת מלוא התמורה יצרה "נאמנות קונסטרוקטיבית", מכוחה היה על המנוח ולאחר מותו על יורשיו להעביר את המקרקעין לבעלותו של סוהיל. נוכח קיומה של הנאמנות הקונסטרוקטיבית, מניין תקופת ההתיישנות מתחיל להיספר מהמועד בו הנאמן, ובמקרה העומד בפנינו – היורשים, כפרו בחובת הנאמנות שלהם (ע"א 1559/99 צימבלר נ' תורג'מן, פ"ד נז(5) 49 (29.6.2003)). מועד זה הוא המועד בו הם מכרו את המקרקעין לאמיר, ועל כן יש למנות את תקופת ההתיישנות של 25 שנים ממועד זה, משעסקינן בתובענה במקרקעין מוסדרים על פי סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, התש"יח – 1958. על כן אני דוחה את טענת ההתיישנות.
משכך, יש לדחות גם את טענת הנתבעים 1-3 לפיה משעסקינן בתביעה של זכות חוזית - אובליגטורית, זו מתיישנת בחלוף 7 שנים. אמנם, זכויות הבעלות במקרקעין לא היו רשומות על שם המנוח במועד עריכת הסכם המכר הראשון וגם לא על שם יורשיו במועד חתימת מסמך ההצהרה, אולם איני רואה כל נפקות לכך והעיקר הוא תוכן חוזה המכר המלמד שבמכירת מקרקעין עסקינן, גם אם אלה עדיין לא היו רשומות על שם המוכר. קביעה זו מתחייבת גם מהטעם הפשוט כי אין חולק שהבעלות הייתה אמורה להירשם על שם המנוח ויורשיו כאשר מוכרי הזכות – ריאן ומריסאת מעולם לא התכחשו לכך (ראו והשוו גם לעניין נפקות הרישום בהקשר של תחולת סעיף 9: ע"א 4836/06 עיזבון המנוח סאלח יוסף חמוד ז"ל נ' כמאל חוסין חרב (13.7.08) וכן ע"א 3180/05 ד"ר ריאד נעים זריק נ' עודה ג'רייס ( 29.4.2007).
שנית, יש לדחות טענת השיהוי שהעלו הנתבעים 1-3. טענה זו ככל שהיא נבחנת ביחס לנתבעים אלה בלבד, רלבנטית לתקופה מצומצמת, מיום מסמך ההצהרה ב-2003 ועד לשנת 2005, ולכל המאוחר עד 2008. קשה לקבל טענה זו כאשר קבעתי כי מסמך ההצהרה מחייב את הנתבעים 1-3.באשר לאמיר, זה לא טען כי התביעה כנגדו התיישנה, וממילא, הוא נרשם כבעלים אך ב-28.4.08, בעוד שהתביעה הוגשה ב-2014, טרם חלוף 7 שנים.
36. ניתן אומנם לתהות מדוע לא נרשמו המקרקעין על שמו של סוהיל שנים כה רבות, ומדוע למצער לא נרשמה הערת אזהרה לטובתו. סוהיל העיד כי סמך על בא כוחו, עו"ד באבא, כדי שזה יבצע את כל הפעולות הדרושות לשם הרישום, ומשזה לא עשה כן החליט להעביר את העניין מטיפולו לטיפול בא כוחו הנוכחי – עו"ד אבו זלף. את נטילת התיק והעברתו לעו"ד אחר אישר עו"ד באבא בעדותו. התנהגותו זו של סוהיל אומנם תמוהה אך הסברו מתקבל על הדעת, שכן אף על פי שבבעלותו מספר קרקעות באזור שפרעם, אותם רכש בעבר, הוא מסר כי עורכי הדין השונים שייצגו אותו בעסקאות אחרות היו אמונים על רישום הזכויות, וכי הוא לא ביצע את פעולת הרישום באופן עצמאי. כפי שציינתי לעיל, לא ניתן לומר כי סוהיל שקט על שמריו ולא ביצע כל פעולה, מאחר ופעל לשם החתמת יורשי המנוח על מסמך ההצהרה המאשר ידיעתם בדבר העסקאות שנערכו בינו לבין המנוח, ובדבר תשלום מלוא התמורה בגין אותן עסקאות. על כן לא ניתן לראות בסוהיל כמי שהשתהה באופן בלתי סביר עד כדי כך שאיבד עניין בזכות נשוא התביעה כלפי הנתבעים 1-3. כמו כן לאור החתמת יורשי המנוח על מסמך ההצהרה, אני דוחה טענות הנתבעים 1-3 כי הם הסתמכו על מחדלו של סוהיל ושינו את מצבם לרעה, וכי הוטעו לחשוב שהוא מוותר על זכויותיו.
תום ליבו של סוהיל – הרוכש הראשון של המקרקעין:
37. האמור לעיל בעניין השיהוי כלפי הנתבעים 1-3 אינו משליך בהכרח על סוגיית תום הלב של סוהיל, בהקשר של סע' 9 לחוק המקרקעין. אומנם סעיף 9 לחוק המקרקעין הדן בעסקאות נוגדות מפנה את הזרקור לתום הלב של הרוכש המאוחר בזמן ולא מתייחס לתום ליבו של הרוכש הראשון. אך בפסיקה נקבע כי יש לבדוק גם את תום ליבו של הרוכש הראשון, והימנעותו מלרשום הערת אזהרה מהווה, במקרים המתאימים, הפרה של חובת תום הלב של הרוכש הראשון, וניתן לראות בו כמי שגרם ל"תאונה המשפטית" של עסקאות נוגדות (ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש קולוניאל בע"מ, פ"ד נז(2) 385 (2003) (להלן: "עניין גנז").
על אף האמור בסעיף 9 לחוק המקרקעין, המקנה עדיפות לעסקה הראשונה אלא אם כן השניה הסתיימה ברישום ונתקיימו שאר התנאים של תום לב ובתמורה, בעניין גנז נפסק כי כאשר שתי העסקאות הנוגדות לא נרשמו, עדיפות הראשונה אינה מובטחת, כך שבמידה ויוכח כי הרוכש השני עמד בדרישות סע' 9 סיפא לחוק המקרקעין – רכישה בתום לב ובתמורה, יזכה זה בעדיפות על הרוכש הראשון, ככל שפעולותיו של הראשון היו נגועות בחוסר תום לב או שהיה בהתנהגותו משום מחדל אשר גרם ל"תאונה משפטית".בהתייחס לתום הלב של הרוכש הראשון אומר המלומד מוטי בניאן, בספרו דיני מקרקעין עקרונות והלכות, 460-461 (מהדורה שנייה, 2004) (להלן: "בניאן, דיני מקרקעין") כי אומנם החוק מחייב לערוך בדיקה בנוגע לתום הלב של הרוכש המאוחר, אך גם מהרוכש הראשון נדרשת מידה מסוימת של תום לב:
"יודגש כי אמנם החוק מחייב לבדוק בעיקר את תום-ליבו של הקונה השני, אך אין זאת אומרת שניתן להתעלם מחוסר תום-ליבו של הקונה הראשון בהפעלת זכותו...נדרשת מהקונה הראשון גם כן מידה מסוימת של תום-לב ואת זאת אפשר לבחון ממידת הימנעותו של הקונה הראשון מלסבך את העניין ועד כמה הוא אינו שותף ליצירת הסיטואציה המסובכת שנוצרה...מכאן ניתן להסיק, כי בכל מקום שבו לא דבק כל רבב או פגם בהתנהגות מי מהקונים, הקונה הראשון זוכה וגובר על הקונה השני גם אם הקונה השני למעשה סיים את חיוביו כלפי המוכר. אך כאשר יש בהתנהגותו של הקונה הראשון משום מחדל (כגון אי-רישום הערת אזהרה) ולפרק זמן לא מוצדק ולא סביר, כל עוד המחוקק לא קבע יעד לרישום הערת אזהרה כבסיס להכרעה בין זכויות, יש לשקול שיקולי צדק בהתאם למאזן הנזק בין שני הקונים."
38. פסיקה מאוחרת של בית המשפט העליון חזרה על הקביעה כי גם על הרוכש הראשון וגם על הרוכש השני מוטלת חובה לפעול בתום לב. עם זאת נאמר כי במקרה שבו גם הרוכש הראשון וגם הרוכש המאוחר פעלו בחוסר תום לב, ידו של הרוכש המאוחר תהא על התחתונה:
"...בתחרות בין התחייבויות סותרות, עדיפה זכותו של הקונה הראשון בזמן, אך אם פעל הקונה השני בתום לב, נתן תמורה והשלים את העסקה ברישום במרשם המקרקעין, זכותו תגבר. בפסק הדין בעניין גנז נקבע חריג לכלל זה, ולפיו אם הפר הקונה הראשון את חובתו להפעיל את זכותו בתום לב, והוא נמנע מלרשום הערת אזהרה למרות שלא היתה לו כל מניעה לעשות כן, עשויה לגבור זכותו של הקונה השני בזמן על אף שלא השלים את העסקה ברישום. הגיונה של ההלכה טמון בכך שהימנעות מרישום הערת אזהרה מהווה הפרה של חובת תום הלב של הקונה הראשון, שכן בשל מחדלו זה נוצרה התשתית ל'תאונה המשפטית' ולעסקאות הנוגדות...עם זאת, לא בכל מקרה אי רישום הערת אזהרה יהווה חוסר תום לב כלפי הקונה השני. כך, מקום בו אי הרישום לא נבע מהתרשלות או מאשם של בעל העסקה הראשונה – למשל כי לא היה ביכולתו לרשום את ההערה, או כי טרם חלף פרק זמן סביר – לא תחול הלכת גנז, וישוב ויעמוד על כנו הכלל הקבוע בסעיף 9 לחוק המקרקעין...חובתו של הקונה הראשון בזמן להפעיל את זכותו בתום לב, וזו גם חובתו של הקונה השני. לא פעל הקונה השני בתום לב תהא ידו על התחתונה, למרות מחדלו של הראשון. זאת, מכיוון שבמצבים כגון דא ניתק הקשר הסיבתי בין אי רישום הערת אזהרה לבין ההתקשרות הנוגדת, והאשם בקיומן של העסקאות הנוגדות אינו רובץ לפתחו של הראשון..." (ראו: ע"א 8609/15 עמאר מוסטפא נ' המועצה המקומית דלית אל כרמל ([פורסם בנבו],3.5.2017) (להלן: "הלכת עמאר"). 39. גם למקרא האמור יוצא אפוא כי בחינת "תום הלב" של הרוכש הראשון רלוונטית אך לאותו מקרה בו הרוכש השני היה תם לב, רכש הזכויות בתמורה, אך לא השלים את העסקה ברישום, זאת כחריג לכלל הקבוע בסעיף 9 לחוק המקרקעין. רוצה לומר, כי תום לבו של השני הוא הכרחי בכל מקרה – בין אם העסקה המאוחרת הסתיימה ברישום ובין אם לאו. אלא שאין די בו, כשהרכישה המאוחרת היתה בתמורה, אך לא נסתיימה ברישום, כדי להעדיפה על פני המוקדמת, ולשם כך יש להוסיף ולהוכיח כי הרוכש הראשון נהג שלא בתום לב משלא רשם הערת אזהרה. באשר לשאלה מי אמור לשאת בנטל ההוכחה – הראשון כי נהג בתום לב או על השני כי הראשון לא נהג בתום לב, לא ראיתי להתעכב כאן, מהטעמים שיפורטו בהמשך, אם כי אומר כי מאחר ומדובר בחריגים לכלל לפיו יש להעדיף את העסקה המוקדמת בזמן, נטל ההוכחה מוטל על הטוען לאותו חריג.
40. על כן העדר תום לב של הרוכש הראשון, סוהיל במקרה שלנו, אינו הכרחי לשם העדפת עסקת אמיר, שהסתיימה ברישום. עם זאת זה עשוי להשליך על תום ליבו האובייקטיבי של הרוכש השני, בבואנו לבדוק האם היה באפשרותו לגלות דבר קיומה של העסקה הקודמת באמצעות עריכת בדיקה בלשכת רישום המקרקעין או באמצעות ביקור בנכס. במילים אחרות, דרישת תום הלב מהרוכש המאוחר הינה קונסטיטוטיבית ומשכך הינה בעלת חשיבות מיוחדת. מנגד, דרישת תום הלב מהרוכש הראשון הינה יציר הפסיקה והיא רלוונטית ובעלת השלכות במקרים מצומצמים ביותר, בתור תנאי הכרחי, אך לא מספיק, להעדפת העסקה המאוחרת כשזו לא הסתיימה ברישום.
עם זאת ולמעלה מן הצורך ראיתי להתעכב על תום ליבו של הרוכש הראשון – סוהיל. כפי שכבר הזכרנו סוהיל מסר את הטיפול ברישום לעורך דינו ואף פעל לשם החתמת יורשי המנוח על מסמך הצהרה המאשר ידיעתם בדבר עסקאות המקרקעין שנערכו עם המנוח. אך מלבד עובדות אלו נזכיר כי לא היה באפשרותו של סוהיל לפעול באופן עצמאי לשם רישום הערת אזהרה מאחר והזכויות טרם הועברו ברישום ממריסאת וריאן לשם המנוח. הקושי הנוגע להעברת הזכויות נמשך לאחר פטירת המנוח, משהיה צורך בהוצאת צו ירושה אחר עיזבונו, וגם בעת שיורשי המנוח פנו לסוהיל על מנת שישלם את מס הרכישה ויבטל את העיקולים הרובצים על המקרקעין. ראוי לציין גם, כי אף לאחר שמכרו את המקרקעין לאמיר, חלפו שלוש שנים בטרם עלה בידי אמיר לרשום את הזכויות על שמו בלשכת רישום המקרקעין. ללמדך כי רישום הערת אזהרה, לא כל שכן העברת הזכויות, היו בבחינת משימה סבוכה, שבהיעדר תשלום החובות שרבצו על המקרקעין ושיתוף פעולה מלא מצד יורשי המנוח וגם ריאן ומריסאת (שהיו רשומים כבעלים) לא ניתן היה לבצעה, וממילא הוטלה על פי ההסכם הראשון, לפחות בחלקה, על המנוח-המוכר.
וכך נפסק בעניין גנז:
"במצב הדברים הטיפוסי אין בעל העיסקה הראשונה מפר, באי-רישומה של הערת אזהרה, את חובת תום-הלב כלפי המוכר. לא כן לעניין חובת תום-הלב של בעל העיסקה הראשונה כלפי בעל העיסקה השנייה. כפי שראינו, עקרון תום-הלב מחייב את בעל העיסקה הראשונה להתחשב באינטרס הלגיטימי של בעל העיסקה השנייה. השניים אינם זרים זה לזה. העיסקה הנוגדת הפגישה ביניהם. דין העיסקאות הנוגדות יצר לאחד זכות כלפי האחר. עם הזכות באה הדרישה להפעילה בתום-לב. כך הדבר מקום שהמקרקעין בידי המוכר, ובעל העיסקה הראשונה מבקש לאכוף את התחייבותו של המוכר כלפיו, והדבר נמנע ממנו בשל הפרת עקרון תום-הלב כלפי בעל העיסקה השנייה; כך הדבר מקום שהמקרקעין בידי בעל העיסקה השנייה, ובעל העיסקה הראשונה מבקש לקבלם מידי בעל העיסקה השנייה. בשני מצבים אלה תימנע האכיפה בשל הפרת עקרון תום-הלב באי-רישום הערת אזהרה על-ידי בעל העיסקה הראשונה. כך במרבית המקרים, אך לא בכולם. פשיטא שאין לרשום הערת אזהרה כשאין כל אפשרות בדין לרשום הערת אזהרה..." (ההדגשה אינה במקור). על כן אני קובע כי סוהיל פעל בתום לב, ולא חרג מאמות המידה המצופות ממנו, עד לרישום הזכויות במקרקעין ע"ש יורשי המנוח ב-10.8.05. עד לאותו מועד לא היה באפשרותו לרשום הערת אזהרה, כאשר מיד לאחר מכן, ב-15.8.05, נרשמה הערת אזהרה לטובת אמיר. יחד עם זאת, מסקנה זו אינה בהכרח נכונה ביחס להתנהלותו של סוהיל כלפי צד ג' דוגמת אמיר, וזאת בתקופה שלאחר הוצאת צו הירושה אחר עיזבון המנוח, עריכת זיכרון הדברים עם אמיר ורישום הערת אזהרה לטובתו בשנת 2005. בעניין זה דומה כי לא ניתן להיבנות מטיעון לפיו אין לייחס לסוהיל התרשלות וחוסר תום לב מכיוון שהוא הפקיד את העניין בידי בא כוחו עו"ד באבא, כאשר אף אליבא דסוהיל, אין חולק כי עו"ד באבא התרשל במילוי תפקידו וכי מחדליו היו קשים. מוכן אני לקבל את טענת סוהיל כי לא ידע על התרשלותו של בא כוחו, אולם יש לזכור את הכלל הבסיסי לפיו יש לראות במחדלי בא כוחו כמחדליו שלו, אחרת היינו מרוקנים את הלכת גנז מתוכן. באשר לתקופה שחלפה מאותו מועד ועד להגשת התביעה הנמדדת על פני 9 שנים, ולמצער 6 שנים ממועד רישום הזכויות על שם אמיר, די להפנות לפסיקת בית המשפט העליון בע"א 8881/07 רמי לב נ. אליאס טובי ([פורסם בנבו], 2012).
אלא שככל, שלנגד עינינו עומדת מצד אחד התנהלות חסרת תום לב של הרוכש הראשון בכך שלא דאג לרישום הערת אזהרה, ומהעבר השני, התנהלות חסרת תום לב של הרוכש המאוחר, אין חולק כי ככלל, יש להעדיף את הרוכש הראשון על השני, שכן השני ידע על העסקה הראשונה או שנהג בעצימת עיניים והיה עליו לדעת עליה, כאשר חוסר תום ליבו קיבל ביטוי אקטיבי בעריכת עסקה מאוחרת המסכנת את עסקת הראשון, לעומת הראשון, שחוסר תום לבו הוא משום מחדלו – אי רישום הערת אזהרה. ברי כי חוסר תום לבו של הרוכש השני חמור וקשה יותר מזה של הראשון.
אלא וכפי שציינתי קודם, תום ליבו של הרוכש הראשון רלבנטי באותם מקרים בהם לא הסתיימה העסקה השנייה המאוחרת ברישום, כפי המקרה שלנו, וכמתחייב על פי הלכת גנז. על כן, אין בכך כדי לפטור אותנו מלבחון תום ליבו של אמיר.
בטרם אפנה לתום ליבו של אמיר, אוסיף ומבלי לקבוע מסמרות, כי יתכן ולאור הנסיבות החריגות העומדות לפנינו לפיהן נמנע סוהיל מלרשום הערת אזהרה משך שנים רבות, בין אם הדבר נמדד משנת 2001 ובין אם נמדד משנת 2008 עד להגשת תביעתו ב-2014, יש לראות בהתנהלותו זו, והשיהוי הרב הדבק בתביעתו כלפי אמיר, כמי שיצרו מצג לפיו ויתר סוהיל על זכותו לפי הסכם המכר הראשון. על כן, גם אם ידע אמיר על העסקה הראשונה, ואינני קובע כך, הרי שבשל אותו מצג מחדלי מצד סוהיל כלפיו, מושתק סוהיל מלטעון לאכיפת זכותו על פי ההסכם הראשון והעדפתה על פני זו של אמיר (ראו והשוו: ע"א 580/10 ניר שיתופי אגודה ארצית שיתופית להתיישבות עובדים נ' עיריית הוד השרון ואח' (25.7.13) (להלן: עניין ניר שיתופי)) .אמנם בעניין ניר שיתופי אותה קביעה לפיה העירייה הציגה מצג לפיו ויתרה על אותה זכות לא עלה אך מעצם אי רישום הערת אזהרה, אלא באופן מובהק יותר מחלופת מכתבים בין הקונים לבין העירייה שרק לאחריהם העסקה נחתמה. אלא שלדעתי יש לבחון, וכאמור מבלי לקבוע מסמרות, האם לא ניתן לראות בנסיבות המיוחדות שלפנינו, ובאותו מחדל ואי רישום הערת אזהרה, ובהמשך חוסר ההתעניינות הקיצוני מצד הרוכש הראשון במקרקעין מעצם זה שלא נקף אצבע משך שנים גם לאחר מכן, כמי שמחייבים את הקביעה לפיה מושתק הוא כיום מלבקש אכיפת ההסכם הראשון וביטול הזכויות שנרשמו על שם הקונה המאוחר. אכן, מקובל לראות במצג אקטיבי, כמו במקרה של עניין ניר שיתופי (חלופת המכתבים), כמי שמקים טענת השתק ומניעות, להבדיל ממצג פסיבי- מחדלי, אך לדעתי, ככל שהמחדל קיצוני ומשמיע מתוכו ויתור וזניחת הזכות והוא נמשך שנים רבות, כך למשל גם לאחר השלמת העסקה המאוחרת ברישום מבלי שהרוכש הראשון ינקוט בכל פעולה, ייתכן וניתן לראות במחדלו זה כמי שמקים השתק ומניעות, להבדיל מחוסר תום לב.
תום לבו של אמיר:
41. נפנה עתה להתנהלותו של אמיר והאם פעל בתום לב בכל התקופה שממועד עריכת עסקת המכר מיום 25.2.2005 ועד לרישום הזכויות על שמו בתאריך 8.4.2008, והאם שילם תמורה עבור רכישת המקרקעין?
42. נפסק (ראו למשל עניין עמאר) כי תום הלב הנדרש מהקונה השני הוא אובייקטיבי וסובייקטיבי. לצורך בחינת תום הלב האובייקטיבי יש לבדוק האם הקונה השני בדק את פנקס רישום המקרקעין או מצב ההחזקה בנכס בטרם התקשר בעסקה, ובמסגרת בחינת תום הלב הסובייקטיבי יש לבדוק האם הקונה השני ידע על העסקה הראשונה בעת שהתקשר בחוזה. לעניין זה נקבע, כי אין הכרח שהקונה המאוחר ידע בפועל, ודי בכך שעצם את עיניו לנוכח הממצאים החשודים שנגלו לעיניו והצביעו על קיומה של עסקה קודמת בזמן. וכך נפסק בעניין עמאר: "במסגרת תום הלב הסובייקטיבי תבחן ידיעת הקונה השני על העסקה הראשונה בעת עריכת עסקת המקרקעין. אין הכרח כי הקונה השני ידע בפועל על העסקה, ודי בכך שפעל בעצימת עיניים וחשד בקיומה של עסקה כדי לבסס חוסר תום לב. במסגרת הדרישה לתום לב אובייקטיבי יבחן האם הקונה בדק את פנקס רישום המקרקעין או את מצב ההחזקה במקרקעין טרם התקשר בעסקה."
43. המלומד בניאן מפנה בספרו לעמדת פרופ' דניאל פרידמן, בנוגע לאופן בחינת תום הלב הסובייקטיבי: "...שאלת המפתח היא היש לייחס לצד השלישי (רוכש הנכס) ידיעה על זכותו של הבעלים המקורי...תום-לב, בהקשר שבפנינו, אין פירושו העדר רשלנות או שמירה על רמת זהירות סבירה...אולם עצימת עיניים, שעיקרה הימנעות מלברר כאשר הנסיבות חשודות וקוראות לבירור, שוללת קיום תום-לב, והוא הדין כאשר חוסר הבירור הוא תולדה של "אי-אכפתיות" או חוסר רצון לדעת." (שם בעמוד 475).
יאמר כבר כאן: בכל הנוגע לדרישת תום הלב בהיבט האובייקטיבי, אמיר עומד בדרישה זו משום שכאמור לא נרשמה הערת אזהרה לטובת סוהיל, לא נרשמה כל הערה אחרת היכולה לעורר חשד כי נערכה עסקה מוקדמת, ולא היה ניתן לגלות קיומה של זו על דרך בחינה של פנקס רישום המקרקעין, או פנייה לכל רשומה אחרת. יתר על כן, סוהיל לא תפס חזקה במקרקעין ויש לזכור גם כי העסקה הראשונה של סוהיל אף לא דווחה לשלטונות המס. נותר איפוא לבחון את תום ליבו הסובייקטיבי של אמיר.
44. בבחינת סוגיה זו יש להתמקד תחילה בעדותו של מריסאת, העד היחיד שמפיו נטען כי אמיר ידע על העסקה הראשונה. מדובר בעדות יחידה התומכת בטענת חוסר תום הלב מצד אמיר, ובשקילת עדות זו ומהימנותה יש לתת את הדעת לגבי סתירות שנתגלו בין גרסת העד בתצהיר עדותו הראשית לבין עדותו בחקירה נגדית, גם אם הדבר אינו נוגע לליבת המחלוקת – האם הודע לאמיר על העסקה הראשונה.
אחזור איפוא ובקצרה על עיקרי עדותו - בתצהיר עדותו הראשית הצהיר מריסאת כי לאחר פטירת המנוח, הוא יצר קשר עם יורשיו לצורך קבלת הכספים המגיעים לו בסך 170,000 ₪. יורשי המנוח מסרו לו כי אין באפשרותם לשלם את החוב, אך הם הציעו למכור את המקרקעין ששווים מוערך ב- 340,000 ₪, ולהחזיר את חוב המנוח בסך 170,000 ₪ למריסאת. נתמקד תחילה בשאלה מהיכן נודע למריסאת על אותה עסקה ראשונה עם סוהיל: האם מהמנוח, או שמא מאחרים? בתצהיר עדותו הראשית ציין מריסאת כי לאחר שהמנוח חלה, ולפני פטירתו, הוא נפגש עימו והמנוח מסר לו כי מכר את החלקה הנ"ל "לאדם מנצרת" (סעיף 6 לתצהיר עדותו הראשית). בהמשך ציין בסעיף 7 לתצהירו כי מסר ליורשי המנוח כי ידוע לו שהמנוח מכר את החלקה "לאדם מנצרת" והם השיבו כי הדבר ידוע להם אך הם זקוקים לכסף ועל כן הם מבקשים למכור את המקרקעין לאחר שקבלו ייעוץ משפטי שהם יכולים לעשות כן כל עוד לא נרשמו המקרקעין על שם הקונה. עוד ציינו לפניו, כך לטענת מריסאת בתצהירו, כי בשל כך הם גם מציעים למכור את המקרקעין בהזדמנות ובזול מתחת למחיר השוק.
וכעת לשאלה מי מסר לאמיר ובאיזה נסיבות מידע זה, ביחס לעסקה הראשונה?
לכך התייחס מריסאת בתצהירו בסעיף 9, ויש להסיק זאת מדברים אלה: "והסברתי לו את הרקע למכירת הקרקע בהזדמנות". בהמשך, בסעיף 10 לתצהירו, מציין מריסאת, כי בזמן עריכת המסמכים וניהול המשא ומתן, במהלך הפגישה שהייתה לו עם עורך הדין קורטאם ז"ל, בנוכחות אמיר, הסביר להם עורך הדין כי המנוח מכר את המקרקעין לאדם מנצרת, וכי אז שאל מריסאת האם אין בכך בעיה, ועורך הדין קורטאם ז"ל השיב כי הוא "בדק את הקרקע, ולמרות שהמנוח מכר את החלקה אנו יכולים לרכוש אותה מאחר והקונה לא רשם כל הערת אזהרה".
לסיכום – בהתאם לתצהירו של מריסאת, לאמיר נודע על העסקה הראשונה (על כך שהמקרקעין נמכרו ל"אדם מנצרת") ממריסאת ומעורך דין קורטאם ז"ל.
נפנה עתה לחקירתו הנגדית של מריסאת.
מהלך חקירתו הציג מריסאת גרסה שונה במקצת. ראשית ציין כי המנוח סיפר לו "אני במשא ומתן עם מישהו מנצרת למכור לו אדמה זה היה לפני שנפטר" (עמ' 50 שורה 3) וזאת בשונה מהאמור בתצהירו לפיו מסר לו כי מכר את המקרקעין. כמו כן בחקירתו הנגדית ציין ובשונה מהנטען בתצהיר עדותו הראשית: "נכון, זה אמת, בא אלי אמיר אמרתי לו קודם כל נלך לראות את הקרקע, ראה את הקרקע אמר מתאים לי בוא נתקדם. אמר תתן לי לבדוק עם המשפחה של סוואעד הלכתי לאבראהים וישבתי איתו ועם אמא שלו, אמרתי להם מה בקשר לאדמות שלכם אבא שלך אמר לי שמכר חלק השאיר חלק, יש לכם משהו למכירה?" (עמ' 45 שורות 7-10). בהמשך ובאותו עמוד, מוסר מריסאת:
ת. לא אמר לי ככה, אמר לי מכרתי את השטח למישהו מנצרת. אני יודע שהוא כל הזמן קונה מוכר עגלים אדמות, אז פניתי אליהם לבית ישבתי עם אברהים ואמא שלו אמרתי להם יש לכם משהו למכירה, אברהים אמר לי ראוף אנחנו רוצים להחזיר לך את הכסף ואין לנו, אמרתי לו טוב מה אתה מציע, אמר לי אני מציע לך ככה, אבא שלי מכר את השטח למישהו מנצרת יש לנו שתי חלקות, אומר לי אני חושב שהוא לא מכר את השתי חלקות אני חושב שמכר רק חלקה אחת אבל תן לי לבדוק עם עורך דין, אחר כך התקשר אמר לי ראוף אין לי בעיה אני אשאל את עורך דין קורתאב מבחינה חוקית אני יכול למכור את השטח, אבא שלי נפטר, לא יודע מה עשה עם הבחור מנצרת כמה קיבל, אבל אני חושב שאבא שלי מכר את השטחים בזול ואני רוצה עכשיו למכור את השטח. אמרתי לו אבל אם יש בעיה על השטח אני לא אכנס לזה, אמר לי מה איכפת לך אתה תבו איאתי לעורך דין נלך לשמע אם הכל חוקי תיכנס אם לא, אל תיכנס. אמרתי לאמיר יש בעיה בשטח, יש בעיה אבא שלהם לא היה מספר להם הכל לא יודעים כלום הילדים מה קנה מה מכר, מסמכים לא מסמכים, הלכתי לעורך דין אלכותאב.ש. זה כל מה שאמרת לאמיר בשלב הזה?ת. דברנו הרבה דברים, לא זוכר. הלכנו לעורך דין כורתאב אברהים ואני אמרתי לו תופיק אני לא רוצה להיכנס לבעיות אבו אברהים סיפר לי שהוא מכר את השטח למישהו מנצרת. בא מה אמר לי, ראוף תשמע אני עורך דין עושה הכל לפי החוק, אמרתי לו אני לא רוצה בעיות לא רוצה להיכנס לזה, אמר לי "תיכנס לזה ואני עושה לך הכל אחד על אחד", בא אמיר ואמר לי שהוא מחזיר לי את הכסף 170,000 ₪ "תן לי להיכנס לעסקה", אמרתי לו מה אתה רוצה בדיוק אמר "תשאר איתי עד שנסיים את העסקה".
יוצא איפוא כי גרסתו של מריסאת לפיה המנוח סיפר לו כי מכר את המקרקעין, אינה נקיה מספקות, וכי למריסאת נודע על המכר דווקא מיורשי המנוח ולא מהמנוח עצמו. לא רק זאת, גם גרסה אחרונה זו מעלה ספקות לגבי נכונותה שכן במהלך חקירתו הנגדית עולה הרושם, מתשובותיו של מריסאת, שהוא לא היה בטוח בכך שהמקרקעין נמכרו קודם. כך למשל ציין: "אם יש בעיה על השטח אני לא אכנס לזה" (עמ' 45 שורות 21-22).
הוסיף והעיד מריסאת, כי לאחר בירור שערכו יורשי המנוח בדבר מצב הזכויות במקרקעין הם מסרו לו כי הם סבורים אומנם שהמנוח מכר את המקרקעין ל"אדם מנצרת", אך לדעתם התמורה שנתבקשה אינה משקפת את ערך הקרקע, ומאחר והזכויות לא נרשמו על שם הרוכש, "ניתן מבחינה חוקית" למכור את המקרקעין לצד שלישי.
בהמשך הוסיף והעיד מריסאת, כי אמיר חבר אליו לצורך רכישת המקרקעין מיורשי המנוח וכי זה הבטיח לו כי יעביר לו מחצית מהתמורה בסך 170,000 ₪, כל עוד ילווה אותו עד לסיום עסקת המכר. אלא שבפועל, על פי מריסאת, אמיר התחמק מעריכת הסכם שותפות כתוב ולא שילם לו את המגיע לו. מריסאת הוסיף, כי אמיר היה מודע לכך שיש עסקה קודמת בזמן שנערכה עם "אדם מנצרת", אך הוא רצה להתקדם בעסקה, ואמר כי אם יהיו בעיות הוא יפתור אותן.
אמיר אישר בעדותו כי מריסאת קישר בינו לבין יורשי המנוח אותם הכיר שנים רבות, זאת לשם רכישת המקרקעין. למרות זאת, אמיר הכחיש כי מריסאת היה שותף עמו בהליכי המשא ומתן עובר לחתימת הסכם המכר או כי שימש כמתווך בינו לבין יורשי המנוח, אף על פי שהודה שמריסאת פנה אליו בבקשה לקבלת דמי תיווך.
45. לא עלה בידי מריסאת להסביר הכיצד היה אמור לקבל סך של 170,000 ₪ (מחצית מהתמורה לשיטתו), כאשר הסכם המכר שנערך בין יורשי המנוח לבין אמיר קובע כי סכום התמורה הכולל יעמוד על 170,000 ₪ ולא על 340,000 ₪, ומלבד טענתו הלקונית כי המקרקעין שווים יותר מ-170,000 ₪ לא הוצג כל הסבר שיש בו כדי להניח את דעתי. כמו כן, טען מריסאת כי המנוח היה חייב לו 170,000 ₪ בגין המקרקעין ובגין עגלים אותם גידל, אף על פי שההסכם למכירת המקרקעין בינו ובין ריאן לבין המנוח נקב בסכום תמורה בסך 80,000 ₪. כמו כן מאחר ובהסכם נכתב כי 50% מהבעלות במקרקעין שייכת לו ואילו 50% מצויים בבעלות ריאן, הרי הוא היה זכאי רק למחצית מהתמורה בסך 40,000 ₪.
אומנם מריסאת העיד כי הוא רכש את זכויותיו של ריאן, אך הדבר אינו מתיישב עם העובדה כי בהסכם המכר עם המנוח מצוין שהוא וריאן בעלים במשותף של המקרקעין, וכאשר לא הוצג כל הסכם שיעיד על רכישת חלקו של ריאן. כמו כן, עד לרישום הזכויות על שם יורשי המנוח בתאריך 10.8.05, הבעלות נותרה רשומה על שמם של ריאן ומריסאת במשותף.
בנוסף, ככל שאמיר ומריסאת היו מעוניינים לרכוש את המקרקעין במשותף, היה ניתן לצפות כי בחוזה המכר יירשם גם שמו של מריסאת לצד שמו של אמיר, בסעיף המפרט את שמות "הקונים", אך בפועל, רק שמו של אמיר מופיע. עוד לא סביר בעיני, כי מריסאת ציפה כי ייערך הסכם שותפות בינו לבין אמיר לאחר שעסקת המכר נערכה ובמועד המאוחר למתן שיק הביטחון, וככל שהיה מעוניין להתקשר בהסכם שותפות עם אמיר, היה עליו לעשות כן בתחילת ההליכים.
46. אל מול התהיות והסתירות העולות מעדותו של מריסאת ניצבת העובדה, כי זה נתן לסרוה שיק ביטחון על סך 100,000 ₪, וכי עובדה זו אינה מתיישבת לכאורה עם טענות אמיר בדבר אי מעורבותו של מריסאת בהליכי המשא ומתן בינו לבין יורשי המנוח, וצמצום פעולותיו אך לעריכת היכרות בין הצדדים. כמו כן סרוה הצהירה בעדותה כי שיק הביטחון, כשמו כן הוא, נועד להבטיח כי אמיר ישלם את התמורה עליה הוסכם בחוזה.
47. איני רואה להכריע בשאלה האם מריסאת היה שותף של אמיר בעסקה השנייה או האם פעולותיו עלו לכדי תיווך בלבד, או שביקש במסגרת אותה עסקה לקבל כספים שהיו חייבים לו היורשים בעקבות חוב אביהם. עם זאת ברור לכל כי הוא היה מעורב בעסקה השנייה, במובן זה או אחר, שכן במידה ופעולתו הייתה מסתכמת בעריכת היכרות בין הצדדים, לא סביר כי הוא היה נותן שיק ביטחון על סך 100,000 ₪ להבטחת תשלום התמורה מטעם אמיר. יחד עם זאת, היקף אותה מעורבות נותר לוט בערפל, ואודה כי רב הנסתר בהקשר זה על הגלוי.
מנגד טען אמיר שלא היה מודע לשיק הביטחון ובמהלך חקירתו הנגדית מסר עדות סדירה וקוהרנטית ללא סטייה מתצהיר עדותו הראשית וללא סתירה לאמור בו. אמיר הכחיש כל ידיעה לגבי העסקה המוקדמת ומתקשה אני לייחס לו ידיעה כזו בהסתמך על תצהירו ועדותו של מריסאת. בהעמדת העדויות זו מול זו: עדות מריסאת לפיה אמיר היה מודע לקיומה של עסקה קודמת בזמן שנערכה עם "אדם מנצרת", כפי שהבהיר לו מריסאת אך התעקש להתקדם בעסקה, תוך שהוא מבטיח כי אם יהיו בעיות הוא יפתור אותן; אל מול עדותו של אמיר שלא ידע להסביר מדוע מריסאת נתן שיק ביטחון באם לא היה שותף שלו בעסקה; אני מעדיף את גרסת אמיר, גם מטעמים הקשורים בנטל הראיה והשכנוע, ומשום הימנעות סוהיל מלזמן לעדות את שני הנתבעים 2 ו-3, יורשי המנוח, שעה שלדעתי, חובה זו הייתה מוטלת עליו, משהכחיש אמיר כל ידיעה בדבר העסקה הראשונה, ומשאין חולק כי עמד בהוכחת תום לב אוביקטיבי.
וביתר פירוט. מחקירתה של סרוה לא ניתן לאשש את טענת מריסאת בחקירתו הנגדית (להבדיל מתצהיר עדותו הראשית) כי היא או מי מבניה הודיעו לאמיר דבר קיומה של עסקה קודמת. הדעת וההיגיון נותנים כי המעוניין בביצוע עסקת מכר נוספת ביחס למקרקעין שמכר לא יגלה דבר קיומה של עסקה קודמת לפני הרוכש השני. מכאן, הטענה בדבר ידיעת אמיר דבר קיומה של עסקה קודמת נותרה נשענת על עדות יחידה של מריסאת, ומשום אותן תהיות, סתירות, ספקות וסימני שאלה שמעלה עדותו של מריסאת, לא ניתן להסתפק בה גם מן הטעם שכאמור, בכל הנוגע לשני היורשים הנוספים – הנתבעים 2 ו-3, היה על התובע לזמנם כדי לעמתם עם גרסתו של מריסאת ולהוכיח כי הם סיפרו לאמיר על העסקה הראשונה. וכי מדוע על התובע היה לזמן עדים אלה, הלא מדובר בנתבעים, ומדוע חובה זו אינה מוטלת על הנתבע אמיר?
בהקשר זה יש להבדיל בין תביעת סוהיל כנגד יורשי המנוח, ועילתה שונה מזו כנגד אמיר. תביעת סוהיל כנגד יורשי המנוח מתמקדת בחוליה הראשונה – היא העסקה הראשונה, והמנעות הנתבעים 2 ו-3 למסור עדות במסגרתה, פועלת לחובתם, בנוגע לאותה חוליה – כי נערכה עסקה ראשונה מחייבת. הימנעות זו אינה יכולה להיזקף לחובת אמיר בכל הנוגע לסוגיית תום הלב וככל שמתמקדים אנו כעת בתום לב סוביקטיבי, הרי שעל אמיר היה להכחיש כי ידע על העסקה הראשונה, בדיוק כפי שעשה במסגרת הגנתו ותצהיר עדותו הראשית. בשונה מתום הלב האוביקטיבי, אשר הוכחתו מוטלת על אמיר, משזה כרוך בהוכחת פעולות אקטיביות שביצע אמיר, כך לדוגמא עיון בפנקס רישום המקרקעין ועוד, הרי שהוכחת תום לב סוביקטיבי משולה להוכחת עובדה שלילית – לא ידעתי. אמנם סעיף 9 קובע כלל של העדפת העסקה הראשונה, ובצידו חריג של העדפת המאוחרת ועל כן נטל השכנוע מוטל על הטוען לחריג. אלא שלצורך הוכחת תום לב סוביקטיבי די היה בכך שאמיר יכחיש ידיעה בדבר העסקה הראשונה כדי לצאת ידי חובת הבאת הראיה המוטלת עליו, ונטל זה היה חוזר אל שכמי התובע כדי להוכיח העדר תום לב מצד אמיר, ובגדרי כך גם החובה לדאוג לזמן עדים ולהציג ראיות שבכוחן להוכיח אחרת. אוסיף כי העובדה לפיה עדים רלבנטים אלה הם הנתבעים 2 ו-3, עדיין לא מטילה את החובה לעשות כן על הנתבע 4.
ויודגש כאן, עדותו של מריסאת לפיה יורשי המנוח – הנתבעים 1-3, יידעו את אמיר בדבר קיומה של עסקה קודמת היא בגדר עדות שמיעה, והוכחת גרסה זו מותנית בהעדת אותם עדים – נתבעים שעל פי הנטען מסרו דברים אלה לאמיר.
בהקשר זה אציין עמדת כב' השופט עמית בהלכת עמאר - המטילה את נטל הוכחת חוסר תום ליבו של הרוכש המאוחר, על הרוכש הראשון שלא רשם הערת אזהרה וכדבריו: "לכשעצמי, נוטה אני לדעה כי יש להחמיר עם קונה ראשון שלא פעל לרישום הערת אזהרה, ולהטיל עליו את הנטל להראות כי הקונה השני בזמן פעל בחוסר תום לב או כי ידע או צריך היה לדעת אודות העסקה הראשונה".
אמנם הדברים נאמרו שם ביחס לעסקה מאוחרת שלא נרשמה, אולם סבורני שכוחם יפה גם לענייננו. יחד עם זאת, גם בהתעלם מדברים אלה, וגם אם נטל השכנוע מוטל על הרוכש בעסקה המאוחרת, עדיין תקפים הדברים שציינתי קודם בדבר העברת נטל הבאת הראיה בנסיבות המקרה שלנו.
נוכח כל האמור לעיל, אני דוחה את טענת התובע לפיה נודע לאמיר על העסקה הראשונה מהנתבעים 1-3, טענה שנשענה על עדות שמיעה שמסר מריסאת.ודוק, הנתבעת סרוה הכחישה טענה זו, ודי שנזכיר כי הכחישה קיומה של עסקה ראשונה, בעוד שכאמור בניה הנתבעים 2 ו-3 כלל לא זומנו לעדות.אם כן, העדות היחידה והקבילה שנותרה רלבנטית לענייננו היא זו של מריסאת לפיה הוא בעצמו מסר לאמיר כי נערכה עסקה קודמת עם "האיש מנצרת" וכי הדבר נודע לאמיר גם מעורך דין קורטאם ז"ל. כאמור, אין בידי לקבל עדות זו ולהעדיפה על פני זו של אמיר. מסקנה זו גם מתחייבת בשל מהות הטענה ומשמעותה, משהיא מייחסת לאמיר, מעשה של מרמה, ועל כן דורשת הוכחה בראיות משכנעות, ובמקרה שלנו עדותו של מריסאת גם בהינתן שאר העדויות, לא מספקת אותה הוכחה הנדרשת במשפט האזרחי של עמידה במאזן הסתברות.
48. בשולי הדברים אציין כי בהערכת מהימנותו של מריסאת נתתי את דעתי גם לעובדה כי הלכה למעשה, הוא טוען כי היה שותף למעשה מרמה. אמנם הוא ניסה להציג את עצמו כמי שנהג כדין משביקש לברר אם אין בכך "בעיה" וכי אז הוא לא מעוניין "להיכנס לזה" . יחד עם זאת, לא ניתן כל הסבר על ידי מריסאת הכיצד אם כן נתן יד לאותו מהלך. בהקשר זה אוסיף כי אותו היגיון לפיו מוכר לא יזדרז לספר לקונה השני על העסקה הראשונה, זה חל באותה מידה על מריסאת ביחס לאמיר. אבהיר כאן, כי אני דוחה את טענת אמיר לפיה אין לקבל את עדותו של מריסאת מאחר והוא הורשע בפלילים וריצה את עונש המאסר שהוטל עליו. לעניין זה נפסק בע"פ 543/79 נגר נ' מדינת ישראל, לה(1) 113 (1980) כדלקמן: "...לאור הטענות המרובות המופנות לעברו ואופיו של ... גם לא מן המותר להזכיר כי העובדה שהעד הוא בעל עבר פלילי או כי הוא שותף לעבירה או מעורב בדבר עבירה, אינה פוסלת עדותו ואינה שוללת ממנה כשלעצמה כל משקל. כמובן שיש באלו כדי להכתיב זהירות כפולה ומכופלת בעת בחינת העדות, אך אין בכך כדי למנוע הסתמכות על דבריו של העד, אם בית-המשפט מגיע לכלל מסקנה כי אמת בפיו...".
49. ועתה לדרישת התמורה - די להראות כי ניתנה תמורה של ממש כנגד רכישת הזכויות, כי התמורה עליה סוכם עם הרוכש השני הייתה תמורה ריאלית שניתן להצדיקה בקנה מידה כלכלי-הגיוני בנסיבות העניין (ראו: ע"א 109/87 חוות מקורה בע"מ נ. חסן ואח' , פ"ד מ"ז (5)1, בעמ' 24). כמו כן אין הכרח כי התמורה שולמה בפועל עד למועד בו התעוררה המחלוקת בין הרוכש השני והרוכש הראשון, מאחר וסוכם כי מרבית התמורה תשולם במועד רישום העסקה בלשכת המקרקעין אולם זאת כל עוד לא הוכח כי הסיבה לאי תשלום מלוא התמורה מבעוד מועד לא מעלה חשש כי דחיית מתן התשלום נבעה מעצימת עין של הקונה השני אשר ידע על הקונה הראשון (ראו: ע"א 7785/99 ארוך ואח' נ. ג'רארד פאריניטי, פ"ד נ"ה (3) 85, ראו גם:בניאן, דיני מקרקעין, עמ' 445-447).
אלא שבמקרה שלנו טענו הנתבעים, כי התמורה שולמה במלואה, וממילא לאור חלוף הזמן הרב, הדעת נותנת כי בעסקה כזו שעל פי הנטען נעשתה בתמורה, זו שולמה, אם לא לפני הרישום, אזיי בוודאי לאחריו, משזה נעשה עוד בשנת 2008. ויודגש: על פי זכרון הדברים מיום 25.2.05, 20,000 ₪ מתוך התמורה בסך 170,000 ₪ שולמו באותו מעמד והיתרה לאחר רישום הזכויות על שם המוכרים ועריכת הסכם המכר. כמו כן על פי סע' 6 להסכם המכר מיום 13.8.05 התמורה שולמה במלואה וחתימת המוכרים על ההסכם מהווה "הודאה והוכחה מוחלטת לקבלתם..".
ודוק: הוכחת "ובתמורה" שבסע' 9 לחוק המקרקעין, מוטלת כמובן על הרוכש השני, ומשזו שולמה לטענתו, נדרש הוא להוכיח במאזן הסתברות ביצוע התשלום בפועל, באמצעות ראיות ועדויות משכנעות. אלא שקשה לבסס קביעה כזו, לטובת אמיר, כאשר הראיות אינן בגדר אסמכתאות על ביצוע תשלום או העברה שהונפקו על ידי גורם אובייקטיבי דוגמת מוסד פיננסי דרכו בוצע התשלום, או ממנו נמשכו הכספים לשם ביצועו או כל ראיה אחרת מסוג זה המעידה על העברת כספים או הוצאתם. יתרה מזו, קשה לקבל טענה זו הנשענת על עדות בעל פה של הרוכש עצמו ולצידה עדות בעל פה של אחד מתוך שלושה מוכרים, סרוה בלבד, אשר פעלה בחוסר תום לב, משבקשה למכור את המקרקעין פעם נוספת. קושי זה מקבל משנה תוקף נוכח ההימנעות מהעדת עדים רלוונטיים, גם הפעם אותם נתבעים 2 ו-3 אם כי בהקשר של התמורה, ונוכח הבלבול שאחז בסרוה במהלך עדותה בנקודה זו, וחשוב מכך, משלא הובהר אף בגדרי עדות סרוה ואמיר, מה בדיוק שולם במזומן ומה בדרך של החלפת רכבים – ג'יפ של אמיר אותו העביר לנתבעים 2 ו-3 ומנגד קיבל רכב אחר מהם.
אולם, מסכת הראיות אינה נפסקת שם, ולאחר שבחנתי את כלל הראיות אני קובע כי אמיר שילם את התמורה והוכח למצער, כי שולם סכום משמעותי מתוך התמורה עליה הוסכם, לפחות את הסך של 100,000 ₪ וסכום נוסף של 20,000 ₪ אשר שולמו במעמד חתימת זיכרון הדברים.
כזכור, התובע הגיש במו ידיו את אותו שיק ביטחון שעל פי הנטען, לגרסת מריסאת, נועד כדי להבטיח תשלום התמורה על ידי אמיר. משראיה וגרסה זו הובאו על ידי התובע, ועל פיהן ביקש לבסס טענתו בדבר ידיעת אמיר קיומה של עסקה קודמת, והם נועדו כדי לתמוך בעדותו של מריסאת, אין מנוס מלקבוע, כמתחייב על פי שיק הביטחון שהוחזר למריסאת, כי העסקה עם אמיר הייתה בתמורה, וכי התמורה שולמה, אם לא כולה אז חלק משמעותי ממנה, לאור העובדה כי השיק הוחזר למריסאת.
על פי הסיכום שהיה בין מריסאת לבין המוכרים, השיק יוחזר לידי מריסאת עם ביצוע תשלום התמורה על ידי אמיר ומכאן השבתו לידי מריסאת מהווה הוכחה בדבר תשלום התמורה במלואה, ולחילופין, מקימה חזקה שלא נסתרה, בדבר תשלום התמורה במלואה על ידי אמיר.
אמנם, אלמלא אותו שיק ביטחון שהוחזר הייתי מתקשה לקבל את גרסת אמיר, כי שילם את מלוא התמורה, כאשר טען כי שולמה בחלקה במזומן ובחלקה האחר בדרך של חילופי רכבים מבלי להציג אסמכתאות וראיות משכנעות, דוגמת אסמכתא מהבנק על ביצוע העברה או משיכה של כספים וכן על דרך הצגת רישומים ממשרד הרישוי בדבר החלפת אותם רכבים. אלא שלנוכח אותה ראיה משמעותית – שיק הביטחון שהוחזר לידי מריסאת, לא נותרו בליבי ספקות לגבי תשלום התמורה על ידי אמיר.
סוף דבר
54. בשים לב לכל האמור לעיל הנני קובע כי הסכם המכר הראשון מיום 14.4.2001 לפיו מכר המנוח עלי סואעד ז"ל את המקרקעין לסוהיל, אכן נערך והוא חייב את המנוח ואת יורשיו. אלא שעסקה מאוחרת - הסכם המכר השני שנערך בין יורשי המנוח, סרוה, אבראהים ומאמון לבין אמיר - גוברת על העסקה הראשונה, משאמיר רכש את המקרקעין בתום לב ובתמורה, והזכויות נרשמו בפנקס רישום מקרקעין על שם אמיר עוד ב-2008.
לאור התוצאה אליה הגעתי, אני דוחה את תביעת סוהיל כנגד אמיר. כמו כן אני נעתר לבקשת סוהיל לפיצול סעדים כנגד הנתבעים 1-3 והוא יהא רשאי להגיש תביעה כספית כנגדם, לשם מיצוי זכויותיו כלפיהם בלבד.
אני מחייב את הנתבעים 1-3 לשלם לסוהיל, ביחד ולחוד, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 25,000 ₪.כמו כן אני מחייב את סוהיל לשלם לאמיר הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום זהה – 25,000 ₪. הסכומים האמורים יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.
ניתן היום, י"ח אייר תשע"ח, 03 מאי 2018, בהעדר הצדדים.