פס"ד במחלוקת הנוגעת להיותה של המערערת "עוסק" לעניין חוק מע"מ החייבת במס עסקאות בגין מכירת מקרקעין

בפניי ערעור על שומת עסקאות לפי חוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975 (להלן: "חוק מע"מ" או "החוק"), שהוצאה למערערת. עניינו העיקרי של הערעור הוא בשאלה האם פעילות המערערת עלתה כדי "עסק" לצרכי חוק מע"מ.

רקע רלוונטי ועיקרי הערעור בתמצית

1. חברת פרתם תל אביב בע"מ (להלן: "פרתם"), החזיקה במלוא הזכויות בבניין בעל 16 דירות מגורים ו-2 מחסנים, המצוי בפינת הרחובות אחד העם 76 ונחמני 29 בתל אביב, והידוע כגוש 7455 חלקה 3 (להלן: "הבניין").

2. חברת אורבן נדל"ן י.ד. בע"מ (לשעבר, ד.ד. מיזמים 2010 בע"מ, ולהלן: "אורבן") היא חברה שעוסקת בנדל"ן, שבזמנים הרלוונטיים הייתה בבעלותם של דוד לוי (ששינה את שמו מדוד דגמי, ולהלן: "לוי") ודוד זהבי.

3. ביום 9.1.2013 אורבן התקשרה בהסכם עם פרתם, במסגרתו הוענקה לאורבן אופציה לרכישת הבניין מפרתם (להלן: "הסכם האופציה"). מטרת ההתקשרות בהסכם האופציה הייתה שיווק ומכירת הדירות לגורמים שונים.

4. כשהגיע מועד מימוש הסכם האופציה, לוי החליט לרכוש בעצמו ובנפרד מאורבן, חלק מהדירות בבניין (אגב סיחור האופציה מאורבן). לצורך כך, הקים לוי ביום 6.6.2013 את המערערת, חברת נחמני אחד העם בע"מ. לטענת המערערת, הרכישה נעשתה לצורך השקעה ועל מנת להשכיר את הדירות בשכירות ארוכת טווח. בנוסף, התכוונה המערערת לנצל את אחוזי הבנייה הנוספים בבניין לצורך בנייתן של דירות נוספות, אשר ייעודן יהיה אף הוא השכרה לצדדים שלישיים.

5. המערערת רכשה זכויות ב-5 דירות מגורים ו-2 מחסנים, כאשר יתר הדירות בבניין נרכשו על ידי רוכשים שונים, שאינם קשורים למערערת. הבניין לא נרשם כבית משותף, ועל כן הזכויות בו נרכשו תוך חתימת הסכם שיתוף בין הרוכשים. בהתאם להסכם השיתוף, יוחדו למערערת דירות המגורים שמספרן 1, 8, 9, 13 ו-18 והמחסנים שמספרם 10 ו-11. יצוין, כי דירות 9 ו-18 הן דירות גג, וכן כי כלל זכויות הבנייה בבניין הוצמדו לדירה 9.

6. בהסכם הרכישה נקבע מחיר הדירות והמחסנים שהמערערת רכשה על סך של 9,585,000 ש"ח. עוד נקבע בהסכם כי על המערערת לשאת בתשלום התמורה בתוך 45 ימים, כאשר תשלומים שלא יועברו במועד יישאו ריבית של 1% לחודש. כמו כן, צד שיפר הפרה יסודית את ההסכם יידרש בתשלום פיצוי בסך של 2,164,000 ש"ח.

7. בסמוך לאותו מועד החלו להתפרסם כתבות בעיתונים ובאתרי אינטרנט שונים, בדבר פרשיות בהן לוי היה מעורב בעבר. לטענת המערערת, פרסום הכתבות הביא לפגיעה משמעותית במוניטין העסקי של לוי, בפרט בקרב הבנקים עמם נהג לקיים קשר עסקי. כתוצאה מכך, הבנקים סירבו להעמיד למערערת את המימון הדרוש לצורך הוצאתה לפועל של עסקת הרכישה.

8. לאור סירובם הנטען של הבנקים להעמיד מימון לעסקת הרכישה, עמדה המערערת בפני הפרת ההסכם, שעלולה הייתה להביא לתשלום פיצוי מוסכם ולחשיפה לתביעות ולטענות, הן מצד פרתם והן מצד המשקיעים הנוספים. לטענת המערערת, כדי להימנע מכך, היא נאלצה לנקוט בפעולות שונות, לרבות הקצאת מניות כנגד הזרמת כספים, מכירת חלק מהדירות שנרכשו ולקיחת הלוואה מגורם חוץ-בנקאי.