חברה מכרה דירות ברווח נאה: תצטרך לשלם מע"מ?

החברה טענה שרכשה את הדירות להשקעה ומכרה אותן מאילוץ עקב קשיים תזרימיים. לכן, לא מדובר בפעילות עסקית שחייבת במס. בית המשפט קיבל את הטענה רק לגבי חלק מהנכסים

שופטת בית המשפט המחוזי בתל-אביב ירדנה סרוסי קבעה לאחרונה כי חברת "נחמני אחד העם" תשלם מע"מ על מכירת שתי דירות גג ושני מחסנים ברווח עצום בבניין בתל-אביב, אבל לא תצטרך לשלם מס על מכירת שלוש דירות אחרות במחירי הפסד. בכך, התקבל חלק קטן מערעור שהגישה החברה על שומת עסקאות שהוציא לה מנהל המע"מ על הפרש של 13,540,000 שקלים בין מחיר הרכישה של הנכסים לבין מחיר המכירה שלהם.

החברה רכשה ב-2013 שבעה נכסים בבניין שבפינת הרחובות נחמני ואחד העם בתל-אביב תמורת 9,585,000 שקלים ותוך שלוש שנים מכרה את כולם תמורת 23,125,000 שקלים. אחרי שמנהל המע"מ חייב אותה במס על ההפרש בין מחיר הרכישה לבין מחיר המכירה הגישה החברה ערעור על השומה לבית המשפט המחוזי.

בערעור היא טענה בין היתר כי רכשה את הדירות להשקעה, כדי להשכיר אותן, אבל נאלצה למכור משום שנקלעה לקשיי מימון. היא הדגישה כי את שלוש הדירות הראשונות מכרה במחירי הפסד וביקשה להתחשב בנסיבות הייחודיות ולא לחייב אותה במס כיוון שלא מכרה את הנכסים כחלק מהפעילות העסקית שלה.

מנהל המע"מ התנגד לערעור תוך שהדגיש כי אחד מבעלי החברה והרוח החיה מאחוריה הוא איש נדל"ן מנוסה וממולח. הוא הדגיש כי העובדה שהנכסים נמכרו תוך זמן קצר, אחרי שבוצעו בהם פעולות השבחה משמעותיות במימון חריג, מעידה שהייתה זו פעילות עסקית שמטרתה להרוויח.

המכירה נכפתה עליה

השופטת ירדנה סרוסי קיבלה את הערעור רק לגבי 3 הדירות הראשונות שנמכרו במהירות ובהפסד, מה שלא משתלב לקביעתה עם פעילות עסקית הגיונית. השופטת קבעה כי המערערת הוכיחה כי בתקופה שבה מכרה את שלוש הדירות הייתה בקשיים תזרימיים ונזקקה למימון. "במצב עניינים זה, בו מכירת הדירות 'נכפתה' על המערערת, ונעשתה ברווח מזערי ואף בהפסד, אני סבורה כי לא ניתן לקבוע כי מדובר במכירה 'עסקית'", כתבה.

המסקנה הייתה שונה באשר לשתי דירות הגג ושני המחסנים שמהווים את חלק הארי של השומה כיוון שנמכרו ברווח גדול. השופטת קבעה כי מהראיות עלה שבתקופה שבה המערערת מכרה אותם הקשיים התזרימיים כבר נפתרו והיא בהחלט הייתה יכולה להשכיר אותם אם זו אכן הייתה כוונתה.

עוד ציינה השופטת כי לעומת שלוש הדירות האחרות, הנכסים האלה נמכרו ברווח גדול אחרי שהחברה השקיעה בהשבחה שלהן. השופטת הוסיפה שיש משקל גדול לכך שבתקופת הקשיים המערערת לא מכרה את כל הנכסים אלא בחרה למכור חלק ולקחת הלוואה בריבית גבוהה תוך שמירת שתי דירות הגג. בנוסף, היא אף שילמה 950,000 שקל לפינוי דיירת מוגנת מאחת מהן. כל זה, לצד העובדה שאת החברה מנהל מומחה נדל"ן מנוסה, מעיד על כך שהכוונה שלה הייתה לממש את הפוטנציאל הגדול בדירות האלה בעתיד.

לפיכך קבעה השופטת כי המערערת תשלם מע"מ על מכירת שתי דירות הגג ושני המחסנים, אם כי בהתאם להסכמה שאליה הגיעה עם מנהל המע"מ השומה תתוקן כך שעלות רכישת דירות הגג תכלול גם התחשבות בשטח המרפסות, מה שלא בא לידי ביטוי בשומה המקורית.

בשל התנהלות המערערת בהליך החליטה השופטת לחייב אותה בהוצאות של 80,000 שקלים.

• ב"כ המערערת: עו"ד אפי אוחנה
• ב"כ המשיב: עו"ד נעה אלשיך - פרקליטות מחוז תל-אביב אזרחי 

בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין