פס"ד בתביעה נ' מועצה מקומית כפר שמריהו בעניין היטל השבחה בגין מרתף

1.         בפני ערעור, כאמור בסעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 1965 (להלן- התוספת ו החוק), על שומתו של השמאי המכריע, מר מיכה איתן, מיום 7.10.08 (נספח א' לכתב הערעור), המתייחסת להשבחת המקרקעין שבבעלות המערערת, ברח' התלמים 9, כפר שמריהו, הידועים כחלקה 398 בגוש 6665 (להלן- הנכס או המקרקעין). לטענת המערערת, ובניגוד לאמור בשומה המכרעת, פטורה המערערת מכל חיוב בהיטל השבחה בגין המרתף שבנכס. המקרקעין הינם בשטח של כדונם, ועליהם בנוי בית בשטח של כ- 300 מ"ר, והמערערת הגישה בקשה להיתר בניית מרתף בשטח של כ- 111 מ"ר, המהווים 65% משטח קומת הקרקע בבנין הנ"ל. המשיבה טוענת כי החיוב בהיטל השבחה שבגין מרתף זה, בדין הוא. אין חולק כי "מימוש הזכויות" שבגינו זכאית המשיבה לדרוש ולקבל את היטל ההשבחה הינה אישור בקשת ההיתר בהקלות בניה בבנין הנ"ל, לענין המרתף, וזאת בתאריך 23.1.08.

2.         המחלוקת בין בעלי הדין היא, למעשה, בשאלה האם התוכנית הר/1914 שפורסמה למתן תוקף בתאריך 9.11.95, הינה תוכנית משביחה החלה על הנכס לגבי כל מרתף, בכל שטח. כאמור בשומה המכרעת, קיבל השמאי המכריע את עמדת המשיבה, לפיה תוכנית הר/1914 היא התוכנית המעניקה לראשונה זכויות לבניית מרתפים במקרקעין וככזו היא תוכנית משביחה, בעוד שהמערערת טוענת שהזכויות לבניית מרתף בנכס, בשיעור של עד 65% משטח קומת הקרקע, היא כבר "במצב הקודם", ובהתאם לתוכנית בנין עיר מס' 253א', החלה על כל מרחב תכנון הרצליה, הכולל אף את כפר שמריהו. תשובת המשיבה היא כי על אף שתוכנית זו חלה על כל מרחב התכנון, הרי התוכניות 410 ולאחריה 410א', היחודיות למרחב התכנון כפר שמריהו, הן שחלות בענייננו, ובהתאם לתוכניות אלו לא היתה לבעלי הקרקע כל זכות לבנות מרתפים, וזאת עד לפרסום תוכנית הר/ 1914, בשנת 1995.

3.         על מנת להכריע במחלוקת יש לבחון היטב את האמור בכל אחת מהתוכניות הרלוונטיות.

א.         תוכנית 253 א', תוכנית מתאר למרחב תכנון הרצליה (נספח ד' לכתב התביעה) פורסמה עוד בשנת 1960. תוכנית זו חלה גם על מרחב תכנון כפר שמריהו ואין על כך כל מחלוקת (ראה חלק א', סעיף 1). התוכנית מתייחסת במפורש גם למרתפים, כאמור בסעיף 5(15) לחלק ב' שבתוכנית. בסעיף 35 לתוכנית נאמר כדלקמן:

            "לא יבנה כל בית בכל אזור מהאזורים השונים המפורטים בטור הראשון של לוח החלוקה לאזורים, אלא כדי אותו אחוז בניה מקסימלי הרשום בטור השליש של הלוח - בצד אותו אזור. ובתנאי כי:

            (א) ...

            (ב) ...

            (ג) ...

(ד)   שטח קומת המרתף או קומת העמודים - אם לדעת הועדה המקומית יש אפשרות להקימה - לא יעלה על 65% מהשטח המותר".

                        ב"לוח החלוקה לאזורים", כמצוין ברישא לסעיף 35 הנ"ל, נרשמו בטור הראשון אזורים שונים, כאזור חקלאי, אזורי מגורים ועוד, ובסה"כ 25 אזורים שונים. בסיפא לטבלה נרשמה ההערה כדלקמן:

                            "הערה: בשטח שיפוטה המוניציפלי של המועצה המקומית כפר שמריהו, מחייבת תוכנית בנין עיר מפורטת מאושרת מס' 410 על תיקונים" (כך במקור).

                        לכאורה, ועל פני הדברים, ההוראה בדבר שטח קומת המרתף, כאמור בסעיף 35(ד) לתוכנית, תחול בכל האזורים המתאימים על פי "לוח החלוקה לאזורים", אולם הוראה זו כפופה לתוכנית המפורטת לכפר שמריהו, תוכנית 410, "על תיקונים".

ב.         תוכנית 410, היא התוכנית המפורטת לכפר שמריהו - בוטלה, אך לאחר מכן, בשנת 1963, פורסמה תוכנית 410-א' וב"כ בעלי הדין הסכימו במהלך הדיון בערעור כי יש לראות את תוכנית 410-א' כ"תוכנית 410 על תיקונים", כאמור בהערה שבסיפא ללוח החלוקה לאזורים שבתוכנית 253א' הנ"ל. בתוכנית זו לא נאמר דבר לענין מרתפים. בתוכנית זו חלוקה לאזורים (חלק ז' לתוכנית), כשלכל אזור רשימת תכליות. גם בלוח החלוקה לאזורים שבתוכנית אין שום אזכור למרתפים. בין היתר, בסעיף 8 לתוכנית, דובר בנספחים, כבנייני עזר, כולל מחסן לכל גינה או מוסך למכונית פרטית, והכל "בגבולות המגרש". האמור בסעיף 2 לחלק יא' לתוכנית מקנה לועדה המקומית את הסמכות להתיר "הקלות", כנגד כל " צמצום שהוטל בתוכנית על שימוש בכל קרקע או בנין או צמצום אחר הכלול בתכנית הזאת..." ובעמ' 3 לחלק א' לתוכנית נאמר כדלקמן:

                " התוכנית המפורטת הזאת הינה חלק מתוכנית מתאר הרצליה, כפי תוקפה ביום שינתן תוקף לתוכנית זו, וכל הוראותיה חלות על התוכנית הזאת, פרט לאותם הנתונים שנקבעות בתוכנית הזאת אחרת - תתגלה סתירה בין הוראות התוכנית הזאת ותוכנית מתאר הרצליה, יהיו רואים הוראות תוכנית זו כמכריעות" (הדגשה לא במקור).

            כלומר, גם כאן, כמו בסיפא לטבלת האזורים בתוכנית מתאר הרצליה, 253א', ניתנת עדיפות לתוכנית כפר שמריהו גם כשנקבעו הוראות סותרות בין שתי התוכניות וגם כשיש הוראות שונות באותו ענין.

ג.          תוכנית מתאר הר/1914 למרחב תכנון מקומי הרצליה שפורסמה למתן תוקף ב- 9.11.95       (נספח ב' לכתב הערעור) הינה, כאמור בכותרת - " תוכנית מרתפים - כפר שמריהו, שינוי לתוכנית מתאר 410א'". בתוכנית זו נאמר שמטרתה " קביעת הוראות ותנאים הנוגעים לבניית מרתפים והשימוש בהם", מוגדר המונח "שטח בניה מותר", ובחלק ג' נאמר כדלקמן:

                "הוראות תוכנית זו יחולו על כל התוכניות שאינן כוללות הוראות מפורטות לגבי מרתפים".

            בטבלת "שטחים ושימושים למרתפים", נאמר לענין בנין כבנין שבנכס כי שטח המרתף יהיה עד 100% מהיטל הבנין, דהיינו - שטח קומת הקרקע שמעל המרתף.

            במילים אחרות - בכל תוכניות המתאר החלות על מרחב התכנון הרצליה, כתוכנית כפר שמריהו (410-א'), שאינן כוללות הוראות לגבי מרתפים, באה תוכנית זו ליתן את ההוראות שיחולו לענין זה, דהיינו - בכל הקשור למרתפים.