1. התובע הוא מתווך מורשה במקרקעין. הנתבעים הם אם, בנה וכלתה, אשר לטענת התובע חייבים לו דמי תיווך, על פי הסכם תיווך, לאחר שרכשו את הבית מושא עסקת התיווך "מאחורי גבו".
2. מדובר בהסכם תיווך שחתמה הנתבעת 1, גב' יולנדה חכמון (להלן:
האם), עם התובע, ביום 6.4.03, לגבי בית ברח' מרבד הקסמים באור יהודה, שהיה שייך לעו"ד אהרון עובדיה ולאחיו והוצע על ידם למכירה (להלן:
הבית). דמי התיווך על פי ההסכם הם בשיעור של 1.5% משווי העסקה, בצירוף מע"מ.
האם בלבד חתמה על הסכם התיווך, אך אין מחלוקת כי הזמינה את שירותי התיווך של התובע על מנת לרכוש בית עבור בנה, מר אשר חכמון (הנתבע 2; להלן:
אשר), וכלתה, גב' יעל חכמון (הנתבעת 3; להלן:
יעל). יש לציין כי בטופס הסכם התיווך נאמר במפורש כי החובה לשלם את דמי התיווך תחול, גם אם העסקה תיחתם על ידי כל אדם או גוף, אשר הלקוח שחתם על ההסכם קשור אליו. ואמנם, אשר ויעל לא חלקו על כך שהסכם התיווך חל גם לגביהם. כך, שניהם העידו כי מתווכים נוספים (משרד אנגלוסכסון) ביקשו להראות להם את הבית, אך הם השיבו כי הם ראו כבר בית זה באמצעות התובע, וכי הם מחוייבים כלפיו לגבי אותו בית (עדות אשר, בעמ' 31 לפר', עדות יעל, בעמ' 44 לפר').
על כן תבע התובע את דמי התיווך הן מהאם והן מאשר ויעל.
3. אין מחלוקת כי כאשר התובע הציג את הבית לפני התובעים ותיווך בינם לבין המוכרים, בשנת 2003, לא הגיעו הנתבעים לעמק השווה עם המוכרים, והעסקה לא נקשרה.
המוכרים, באמצעות עו"ד עובדיה, דרשו מחיר של 280,000 דולר. הם הסכימו אמנם להפחית כ- 8000 דולר ממחיר זה, אך לא הושגה הסכמה בינם לבין הנתבעים.
כשנה לאחר שהנתבעים ראו את הבית באמצעות התובע, הם גילו שהוא עדיין לא נמכר. אין מחלוקת כי אז יצר אשר קשר ישיר עם עו"ד עובדיה וסיכם עמו את תנאי המכר, מבלי להודיע על כך לתובע. חוזה המכר (נספח א' לתצהירו של אשר) נחתם ביום 18.6.04, ולפיו רכשו אשר ויעל את הבית במחיר של 1,215,000 ש"ח.
4. התובע טוען כי בשנה שחלפה בין מועד הצגת הבית לתובעים לבין יצירת הקשר בינם לבין המוכר, הוא התקשר אל הנתבעים מספר פעמים, תוך ניסיון לעניין אותם בבתים אחרים, אך נענה כי אין להם עניין בכך.
בסוף אפריל או בראשית מאי 2004 יצרה יעל קשר עם התובע וביקשה לראות בתים אחרים. נקבעה פגישה בין השניים, ליום 4.5.04, אך היא בוטלה על ידי אשר, אשר קבע פגישה עם עו"ד עובדיה, לאותו מועד, על מנת לסכם את עסקת המכר של הבית המדובר.
אשר ויעל לא הודיעו לתובע מה הסיבה לביטול הפגישה שנקבעה ביניהם למועד האמור ולא הודיעו לו כי חידשו את הקשר עם מוכר הבית, ולמעשה סיכמו עמו את תנאי העסקה.
התובע העיד כי עו"ד עובדיה, מצידו, התקשר אליו ומסר לו, שהנתבעים יצרו עמו קשר לשם רכישת הבית. עו"ד עובדיה אף שילם לתובע דמי תיווך, לאחר שנחתם החוזה עם אשר ויעל.
לאחר שנחתם הסכם המכר, דרש התובע מהנתבעים את דמי התיווך, מושא התביעה דנן, אך הם דחו את דרישתו.
הנתבעים טוענים כי לאחר כשלון המגעים עם המוכר, בשנת 2003, התובע זנח עסקה זו ולא עשה דבר על מנת להביא להסכמה בין הצדדים בעניין מחיר הבית. עוד טוענים הם כי במהלך השנה שחלפה, המוכרים הורידו את מחיר הבית, והתובע נמנע מלהעמידם על כך, למרות שידע זאת. על כן טוענים הנתבעים כי התובע לא היה "הגורם היעיל" בקשירת העסקה, ואינם חבים לו את דמי התיווך.
5. בפי התובעים אף טענה משפטית, מדוע אין התובע זכאי לדמי תיווך על פי הסכם התיווך מיום 6.4.03: בטופס הסכם התיווך לא צויין המחיר המשוער של הנכס, כנדרש על פי סעיף 9 (א) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו - 1996 (להלן:
חוק המתווכים), ועל פי תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז - 1997 (להלן:
התקנות).
אין מחלוקת כי בני הזוג הצעיר, אשר ויעל, החלו בחיפושיהם אחר בית כבר בשנת 2002, כשהם נעזרים באם. עוד אין מחלוקת כי לצורך החיפושים הללו חתמה האם על שני הסכמי תיווך עם התובע - מיום 12.6.02 ומיום 24.12.02 - שקדמו להסכם מושא המחלוקת דנן (נספחים א' ו- ב' לכתב התביעה). בשני ההסכמים הללו נרשמו כתובותיהם של בתים לא מעטים (באחד ההסכמים - שמונה, ובשני - שבעה), ולצד כל אחת מהן נרשם גם המחיר שנדרש עבור אותו בית.
מדוע השמיט התובע פרט זה מטופס ההסכם דנן? אין מחלוקת כי התובע לא החתים את האם על טופס הסכם התיווך, לפני שהראה לה את הבית, אלא רק זמן מה לאחר מכן, כשנקבעה פגישה עם המוכר, עו"ד עובדיה. התובע הסביר כי הוא והאם איחרו לאותה פגישה, ועל כן הוא החתים את האם על טופס ההסכם בחופזה, ובשל כך נשמט הפרט של המחיר הנדרש. עם זאת, אין מחלוקת כי המחיר שנדרש היה ידוע לאם מראש.
האם נשאלה:
"כאשר חתמת על טופס התיווך, מה ידעת לגבי המחיר המבוקש על ידי המוכרים?"; תשובתה -
"280 אלף דולר" (בעמ' 18 לפר'; אין מחלוקת כי זה אמנם היה המחיר שנדרש). מכאן, שבמקרה זה, השמטת הפרט של המחיר הנדרש מטופס הסכם התיווך היא בגדר פגם פורמלי גרידא. ב"כ הנתבעים טוענת כי גם בטופס הסכם תיווך, שערך התובע עם לקוח אחר לגבי אותו בית (המוצג ת/ 1) חסר ציון המחיר, ומכאן שהיתה זו השמטה מכוונת מצד התובע. לא מצאתי ממש בטענה זו. יש לבדוק את הנסיבות בכל מקרה ומקרה. במקרה דנן הסביר התובע מדוע נשמט ציון המחיר, וכאמור - האם העידה כי ידעה את המחיר עוד לפני חתימת הסכם התיווך.
ב"כ התובע טוען בסיכומיו, בהסתמכו בין היתר על ע"א 2819/00 (ביהמ"ש המחוזי בתל-אביב)
בן אור נ.
רוזן, כי לעניין ההקפדה הדווקנית על מילוי הפרטים שננקבו בתקנות, ניתן לגזור אנלוגיה לסוגייה של הדרישה ל"מסמך בכתב", על פי סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969. כשם שבאחרונה חלה עם השנים "נסיגה", תוך הסטת הדגש מהדרישה
הצורנית אל המהות, על מנת שאותה דרישה לא תנוצל לרעה (למשל: ע"א 579/83
זוננשטיין נ.
אחים גבסו בע"מ ואח', פ"ד מ"ב (2), 278; ע"א 986/93
קלמר נ.
גיא, פ"ד נ'