פס"ד בעניין חתימה על התחייבות לבלעדיות בתיווך

לפניי בקשה לדחייה על הסף של תביעה לתשלום דמי תיווך.

הנתבעים (מוכרים) התקשרו עם התובע (מתווך) בהסכם בלעדיות. לטענת התובע, בתוך תקופת הבלעדיות, התקשרו הנתבעים עם צד ג' בהסכם למכירת הדירה, שלא באמצעותו. הנתבעים חולקים על טענה זו אולם טוענים כי גם אם נניח שהתקשרו עם צד ג' בתקופת הבלעדיות, אין התובע זכאי לדמי תיווך. זאת מן הטעם שהסכם הבלעדיות לא נחתם ב" מסמך נפרד" כפי שדורש סעיף 9(ב) לחוק המתווכים, בנוסף למסמך בכתב להזמנת שירותי תיווך, הדרוש לפי סעיף 9(א) לאותו חוק. אין חולק שהנתבעים חתמו על מסמך אחד בלבד, הכולל גם התחייבות לבלעדיות וגם את הפרטים הנדרשים לצורך הזמנת שירותי תיווך. מכאן הבקשה לדחייה על הסף.

ענייננו, אפוא, בפרשנותה של הדרישה הקבועה בסעיף 9 (ב) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו - 1996 (חוק המתווכים), לפיה התחייבות הלקוח לבלעדיות תאושר "בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד".

העובדות וטענות הצדדים

1.             התובע הוא מתווך. הנתבעים, בעלי דירה, התקשרו עם התובע בהסכם מיום 15.4.07 לצורך מכירתה בתיווכו (להלן: " ההסכם"). ההסכם כולל התחייבות לבלעדיות. לטענת התובע, הנתבעים התקשרו עם צד ג', שלא באמצעותו, בתקופת הבלעדיות ותוך הפרת הסכם הבלעדיות, שכלל התחייבות להפנות כל לקוח פוטנציאלי למתווך. התובע הגיש תביעה לתשלום דמי תיווך מכוח הסכם בלעדיות.

2.             אין חולק, כי מלכתחילה נחתם ההסכם כשהוא כולל בלעדיות לתקופה של חודשיים, עד 16.6.07 (להלן: " תקופת הבלעדיות המקורית"). לטענת התובע, הוארכה תקופת הבלעדיות בחודשיים נוספים, עד ליום 15.8.07 (להלן:" תקופת הבלעדיות המוארכת"). התובע טוען, כי הארכת התקופה נעשתה "בחתימת הנתבעים" (ראו סעיף 14 לתצהיר). מכירת הדירה לצד ג' נעשתה בתקופת הבלעדית המוארכת.

3.             מעיון במסמכים ניתן לראות כי קיים הסכם ראשוני, שבו תקופת הבלעדיות היא עד 16.6.07 (נספח ב' לתצהיר הנתבעת 2). קיים מסמך נוסף, שבו נמחק התאריך 16.6.07, ובמקומו נכתב: "תוספת זמן 15.8.07" וקיימת חתימה לכאורה: "שלפר" (נספח ב' 1 לתצהיר התובע). שני המסמכים נושאים את אותו מספר סידורי מודפס של הסכם בלעדיות (0228), כך שברור כי מדובר בשינויים שנעשו על גבי אותו מסמך.

4.             הנתבעים טוענים כי ההסכם זויף, ואף הגישו תלונה למשטרה בגין זיוף. לטענתם, במקור חתמה הנתבעת 2 על בלעדיות לתקופה של חודשיים, עד ליום 16.6.07. ההארכה לחודשיים נוספים, עד אוגוסט 2007, נעשתה שלא על דעת מי מהנתבעים, ולאחר שחתמה הנתבעת 2 על ההתחייבות לגבי תקופת הבלעדיות המקורית. החתימה המאשרת כביכול את הארכת תקופת הבלעדיות, זויפה. עוד טוענים הם כי הנתבע הוא אדם קשיש ולא בריא בן 80. מצב זה נוצל לטענתם, על ידי התובע, לצורך החתמתו על ההסכם (טרם חתימתה של הנתבעת על ההסכם לתקופת הבלעדיות המקורית), אולם החתימה נמחקה על ידי התובע עצמו, לאחר שהנתבעת עמדה על כך שהדבר נעשה בעורמה.

5.             התובע צירף בהודעתו לבית המשפט מיום 26.3.08 את הודעת המשטרה, שלפיה הסתיימה החקירה בתלונת הנתבעים לזיוף מן הטעם ש"לא נמצאה אשמה פלילית במעשיך", וכן העתק מהודעות הנתבעים במשטרה אשר תומכות לטענתו, בגרסתו.  

6.             הנתבעים מבקשים שתינתן החלטה בבקשה בשלב זה, שכן ככל שתתקבל הבקשה, יש בה כדי לייתר את הצורך בהגשת חוות דעת מומחים מטעם הצדדים או מינוי מומחה להשוואת כתבי יד מטעם בית המשפט לברור טענת הזיוף. התובע מצדו סבור כי אין צורך עוד במינוי מומחה מטעם בית המשפט, לאור ממצאי החקירה המשטרתית ומבקש לדחות את הבקשה לסילוף על הסף מהטעמים שלהלן.

7.             ראוי להדגיש כי לצורך בקשה זו לדחיה על הסף, יש להניח כי העובדות המפורטות בכתב התביעה נכונות, דהיינו: העסקה עם צד ג' נחתמה בתקופת הבלעדיות המוארכת שנחתמה על ידי הנתבעים, וכך אעשה. על כן, אינני מתייחסת כלל לגופה של טענת הזיוף. הבאתי את הטענות מפי הצדדים בלבד, וככל שהיה הדבר דרוש לצורך תיאור השתלשלות העניינים בתיק.  

8.             אתמקד, אפוא, להלן בטענות הצדדים הדרושות לעניין.

9.             אין חולק כי התובע לא תיווך בפועל בין הנתבעים לבין מי שרכש מהם את הדירה (להלן, הרוכש: " צד ג'"). ביום 13.7.07 הודיע בנם של הנתבעים לתובע, כי הוא מנהל משא ומתן עם צד ג',  וביום 15.7.07 הודיעו לתובע כי הנתבעים התקשרו בהסכם עם צד ג'. אלא שלטענת התובע, הוא ביצע את כל פעולות השיווק הדרושות לפי החוק בתקופת הבלעדיות, ואף הביא רוכשים פוטנציאליים. בעת שחתמו הנתבעים את העסקה עם צד ג', היה משא ומתן עם רוכש שהובא על ידי התובע. העסקה בין הנתבעים לבין צד ג', נסגרה בתשלום בסך של 2500$ יותר ממה שהציע אותו רוכש. לטענת התובע, עומדת לזכותו החזקה הקבועה בחוק, לפיה שימש כגורם היעיל בעסקה שנקשרה בתקופת הבלעדיות ולפיכך, זכאי הוא לדמי התיווך, בין אם נמכרה הדירה באמצעותו ובין אם לאו. בנוסף, הפרו הנתבעים את התחייבותם להפנות כל רוכש פוטנציאלי אליו.

10.         לטענת הנתבעים, כאמור, התובע אינו זכאי לדמי תיווך, כיוון שלא חתמו (ולא התבקשו לחתום) על שני מסמכים נפרדים, כנדרש לפי סעיף 9 לחוק המתווכים. לפי סעיף 9(א) לחוק יש צורך בהתחייבות בכתב להזמנת שירותי תיווך, ולפי סעיף 9(ב) יש צורך בהתחייבות ב"מסמך נפרד" לבלעדיות. לפיכך, לאור הוראת סעיף 14(א) לחוק זה, אין התובע זכאי לדמי תיווך, ויש לדחות תביעתו על הסף.

11.         התובע טוען שכל הפרטים הדרושים להזמנה בכתב לפי הוראות החוק ותקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1997, מצויים בהסכם. לכן, לשיטתו, טענת הנתבעים הינה "טכנית" וקנטרנית, ויש לאמץ את הגישה המקלה שקיימת בעניין יישום דרישת הכתב שלפי סעיף 8 לחוק המקרקעין.

דיון והכרעה

12.         אלו הן הוראות החוק הרלבנטיות לענייננו:           
 סעיף 14 לחוק המתווכים קובע:

"14(א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוחו אם נתקיימו כל אלה: