פס"ד בעניין חובות עו"ד של קבלן מול רוכשי דירה שאינם מיוצגים

השופטת ד"ר מיכל אגמון - גונן:

השאלה המרכזית בערעור זה היא מהם חובותיו של עורך הדין של קבלן, המתקשר עם רוכשים בחוזה מכר דירה, כלפי רוכשי הדירה, מקום בו רוכשי הדירה אינם מיוצגים.

ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בנתניה (כב' השופט חאלד כבוב), מיום 3.3.03, שניתן בשני התיקים האזרחיים המאוחדים 8375/99 ו-8376/99, שעניינם בתביעות רשלנות מקצועית שהגישו שני זוגות של רוכשי דירות (המשיבים 1-4, להלן " משפחת כץ" ו" משפחת קורן" או " רוכשי הדירות"). התביעות הוגשו הן כנגד עורכי הדין שייצגו את הקבלנים בעסקאות המכר של הדירות וערכו את הסכמי המכר, עורכי הדין אריה סמארלי ויובל זהוראי (להלן " עורכי הדין"), והן נגד הקבלנים בוני הדירות אבנר עמוס סיטבון ודוד חשאי (המשיבים 5,6, להלן " הקבלנים"). רוכשי הדירות תבעו למעשה השבה של כספים שנאלצו לשלם לחברת הביטוח "מגדל" שהקבלנים רשמו לטובתה משכנתא על הדירות. חברת הביטוח נקטה נגד הקבלנים הליכי מימוש משכנתא בגין חובות הקבלנים, כאשר הנכסים הממושכנים היו אותן דירות שרכשו הקונים מהקבלנים. במסגרת הסדר להפסקת הליכי מימוש המשכנתא סוכם כי הרוכשים ישלמו לחברת הביטוח חלק מחובות הקבלנים.

השאלה העיקרית שעמדה לדיון בתביעות שהגישו רוכשי הדירות לביהמ"ש קמא הייתה, האם התרשלו עורכי הדין בעריכת ההסכמים בשלב הטרום חוזי, בניסוח ההסכמים ובהבטחת ביצוע ההסכמים, והאם רשלנותם היא שגרמה לנזקם של רוכשי הדירות.

1. רקע הדברים

כל אחד מזוגות הרוכשים התקשר עם הקבלנים בוני הדירות בהסכם לרכישת דירת מגורים. רוכשי הדירות לא קיבלו ערבויות בנקאיות כנגד התמורה ששילמו לקבלנים וכן לא נרשמו הערות אזהרה לטובתם על הדירות. לאחר שהקבלנים לא עמדו בהתחייבויותיהם, החלה חברת הביטוח  "מגדל" במימוש משכנתא שהייתה רשומה לטובתה על הדירות, בגין חובות הקבלנים. רוכשי הדירות הגיעו להסדר עם חברת הביטוח "מגדל", במסגרתו יופסקו הליכי מימוש המשכנתא כנגד תשלום חלק מחובות הקבלנים, בסך של 1,063,259 ש"ח. בנוסף שילמו רוכשי הדירות במסגרת ההסדר סך של 70,000 ש"ח שכר טרחה לב"כ חברת הביטוח.

ביהמ"ש קמא קיבל את טענות רוכשי הדירות נגד הקבלנים במלואן ונגד עורכי הדין בחלקן, וחייב את הנתבעים לשלם לתובעים כדלקמן: הקבלנים חויבו לשלם למשפחת כץ סך של 800,000 ש"ח, ולמשפחת קורן סך של 770,000 ש"ח. עורכי הדין חויבו לשלם למשפחת כץ סך של 75,000 ש"ח כל אחד, וכן חויב המערער 1 לשלם למשפחת קורן סך של 350,000 ש"ח, כאשר תביעתה של משפחת קורן נגד המערער 2 נדחתה.  עורכי הדין ומשפחת קורן ערערו על פסק הדין.

2. פסק דינו של בית משפט קמא

בפסק הדין נקבע כי עורכי הדין לא העמידו את רוכשי הדירות על התשתית העובדתית שהייתה קיימת ושהיו אמורים לדעת עליה ביום חתימת ההסכם ועל המשמעות המשפטית שלה (למשל כי הסכמי המכר נערכו עם חברה שלא הייתה בעלת הזכויות בנכסים), ובכך חשפו את הרוכשים לסיכונים ממשיים בעצם ההתקשרות עם הקבלנים; עורכי הדין התרשלו כאשר לא רשמו הערת אזהרה לטובת רוכשי הדירות, לפחות במקרה של משפחת קורן, ולא הסבירו לרוכשים על חשיבות הערבות הבנקאית- מה שחושף את רוכשי הדירות גם היום לתביעה מטעם רשויות המס לקבלת הזכויות בדירות; עורכי הדין לא העמידו בפני הרוכשים את האלטרנטיבות העומדות בפניהם: ביטול החוזה, הגשת תביעה נגד הקבלנים והטלת עיקולים, ואף נתנו לרוכשים להמשיך ולשלם את יתרת התמורה עפ"י ההסכם; מחדלם של עורכי הדין במקרה דנן אינם ניתנים לתיקון, משום שהסכמי המכר נערכו עם חברה שלא הייתה הבעלים של הזכויות בנכסים, שבהמשך גם היא וגם בעליה נקלעו לקשיים כספיים ולהתמוטטות כלכלית כך שלא ניתן להיפרע מהם. יחד עם זאת, נקבע שם כי לא ניתן להתעלם מהתנהגותם הרשלנית של רוכשי הדירות באופן שבו ניהלו את עסקאות מכר דירותיהם הקודמות ורכישת הדירות מהקבלנים מבלי שיתייעצו עם אנשי מקצוע מתאימים כמו עו"ד, מהנדס, מתווך ומבלי להבטיח בבטוחה ממשית את הכספים שהעבירו לקבלנים במסגרת העסקאות, ולכן יש לייחס להם אשם תורם. לפיכך, בעוד שתביעת רוכשי הדירות נגד הקבלנים התקבלו במלואן, תביעתם נגד עורכי הדין בגין רשלנותם התקבלה באופן חלקי, כאמור לעיל.  

במסגרת חלוקת האחריות ופסיקת הסכומים שחויבו עורכי הדין לשלם לרוכשי הדירות, שקלל ביהמ"ש קמא, בין היתר, גם את האבחנה בין רשלנותה של משפחת כץ שעלתה על רשלנותה של משפחת קורן, היות ומשפחת כץ שילמה את כל תמורת הדירה הנרכשת למעשה לפני שעורכי הדין נכנסו לתמונה.

3. טענות הצדדים בערעור

עורכי הדין סמארלי וזהוראי מערערים על החיובים שהוטלו עליהם בפסק הדין של ביהמ"ש קמא. לטענתם, אין ספק שהרוכשים ניזוקו, אולם עורכי הדין אינם אחראים לנזק: הם לא התרשלו, לא הפרו חובת נאמנות כלפי צד שכנגד שאינו מיוצג, ואין קשר סיבתי בין רשלנותם אם וככל שהייתה, לבין הנזק שנגרם לרוכשי הדירות. עורכי הדין טענו גם כנגד קביעותיו העובדתיות של בית משפט קמא.

ביום 17.4.07 הגישו עורכי הדין בקשה לדחיית הערעור שכנגד (בש"א 8380/07). בהחלטת כב' השופטת קובו מיום 18.4.07 נקבע כי יש לחזור על הבקשה במועד הדיון שנקבע ליום 25.4.07. בדיון שנערך במועד זה הופנו ב"כ הצדדים לקיים משא ומתן ביניהם ולהגיע להסדר פשרה, והתיק נקבע לתזכורת במעמד הצדדים ליום 3.5.07. בדיון שהתקיים במועד זה ביקשו ב"כ הצדדים כי ביהמ"ש ייתן את פסק דינו על סמך כל החומר הנמצא לפניו. בפסק דין זה נערך דיון בערעור שכנגד לגופו, ועל כן הדיון בבקשה הנ"ל התייתר.

משפחת קורן הגישה ערעור שכנגד על חיובם החלקי של עורכי הדין בסך של 350,000 ש"ח בלבד (המהווים כ-45% מסכום התביעה המקורי). משפחת קורן טוענת, כי משקבע ביהמ"ש קמא כי חיובי הקבלנים ועורכי הדין הם "ביחד ולחוד", היה עליו לחייב את עורכי הדין במלוא סכום התביעה ולא בתשלום חלקי. חשיבות הדבר נובעת מכך שלמעשה חיוב הקבלנים בתשלום סכום התביעה אינו אפקטיבי, היות והמשיב 5 מצוי בהליכי פשיטת רגל ומהמשיב 6 ככל הנראה גם כן לא ניתן להיפרע.

4. התערבות ערכאת הערעור בממצאים עובדתיים שנקבעו ע"י ביהמ"ש קמא

ערעורם של עורכי הדין כולל גם ערעור על חלק מקביעותיו העובדתיות של בית משפט קמא. הלכה היא כי בית-המשפט לערעורים איננו נוטה להתערב בממצאים עובדתיים אותם קבע בית המשפט של הערכאה הדיונית אשר שמעה את העדויות, התרשמה מהן ובחנה אותן, אלא במקרים חריגים (ע"פ 2037/05 ידין מכנס נ' מדינת ישראל). כך למשל כאשר מדובר בקביעות ובמסקנות שאינן עומדות במבחן ההיגיון והשכל הישר (ע"א 1185/05 שטרית נ' קופ"ח של ההסתדרות הכללית).

לא מצאנו בטיעוני עורכי הדין במקרה שלפנינו סיבה לסטות מכלל זה. יתרה מכך, עורכי הדין טוענים בעצמם כי עיקרו של הערעור הוא משפטי ולא עובדתי. לפיכך בדיון שלהלן נתמקד בטענות בטענותיהם המשפטיות.

5. החובה של עורכי הדין של הקבלן כלפי רוכשי דירות

א. עסקאות מכר דירה ותשלום שכ"ט עוה"ד מטעם הקבלן

השאלה המרכזית בערעור זה היא מהם חובותיהם של עורכי הדין של קבלן, המתקשר עם רוכשים בחוזה מכר דירה, כלפי רוכשי הדירה, בעיקר מקום בו רוכשי הדירה אינם מיוצגים. כפי שנפרט, בעבר נקבע כי עורך דין של קבלן לא ייצג את הרוכשים אלא לעניין רישום הדירה. השאלה המתעוררת בערעור זה היא מה כוללת חובת עורך הדין במקרה כזה בו הוא מייצג את רוכשי הדירה לעניין הרישום.

בע"א 37/86 משה לוי נ' יצחק יחזקאל שרמן, פ"ד מד (4) 446 (להלן: פרשת שרמן) נדונה השאלה מה היקף חובותיו של עו"ד המיצג צד אחד בעיסקה כלפי הצד השני לעיסקה שאינו מיוצג. כב' השופט ד' לוין קבע לעניין זה, בעמ' 472:

"כאשר עורך הדין מייצג לקוח פלוני ואילו הצד האחר לעיסקה אינו מיוצג כלל, נדרשות ממנו מיומנות וזהירות רבה יותר בהצגת העניין, לבל יכשיל במודע או בהיסח דעת נמהר את הצד האחר, כשהוא יכול להניח שזה סומך על אמינותו, יושרו ומהימנותו."