פס"ד בנושא תנאי זכויות חכירה בחלקות הפרדס במתחם צומת השרון

1.             לפניי תביעה למתן פסק דין הצהרתי, לפיו זכאים התובעים לקבל זכויות חכירה בחלקות הפרדס במתחם צומת סביון (אזור השרון), לתקופה של 49 שנים עם אופציה לחידוש ל-49 שנים נוספות, בתנאי החכירה הרגילים שהיו נהוגים אצל הקרן הקיימת לישראל לגבי חכירות דומות בשנים 1956-1957, תקופת החתימה על חוזה החסכון. לטענת התובעים, תנאי החכירה בתקופה האמורה לא כללו כל זכות של מחכיר הקרקע לקבל לידיו את המקרקעין במקרה של שינוי ייעודם מקרקע חקלאית לייעוד אחר.

2.             התובעים הינם בעלי זכויות חכירה במקרקעין שבבעלות רשות הפיתוח, הממוקמים במתחם ששטחו כ-570 דונם בגושים 6486, 6487 ו-6231, הידוע כמתחם "פרדס חסכון בצומת סביון" באזור השרון (להלן - "המקרקעין"), חליפיהם של בעלי זכויות החכירה במקרקעין, ויורשיהם של בעלי זכויות החכירה במקרקעין (להלן - "התובעים").

3.             במסגרת החלטה זו תידון בקשת הנתבעים לסילוק התביעה על הסף בשל התיישנותה.

העובדות וההליכים  

4.             בשנת 1955 הכריזה רשות הפיתוח מטעם מדינת ישראל, בשיתוף עם היזמים חברת יכין חק"ל בע"מ וחברת פרדס סינדיקט (עיבוד פרדסים) בע"מ, על פרויקט "פרדס בחסכון". רשות הפיתוח פרסמה הצעת התקשרות, לפיה המדובר בפרויקט לאומי לחכירת פרדסים בקרקע שבבעלותה, המשתרעת על שטח של כ-10,000 דונם באזורים מגדל-אשקלון, אשדוד והשרון. במסגרת הפרויקט הוצע לכל יחיד תושב ישראל מעל גיל 18 לחכור חלקת פרדס מרשות הפיתוח בשטח שאינו עולה על 20 דונם, לתקופה של 49 שנים עם זכות הארכה לתקופה נוספת של 49 שנים. על מנת לעודד רכישת זכויות החכירה בפרדס ניתנו לרוכש הטבות כלכליות שעיקרן העמדת הלוואה ממשלתית בפריסה לזמן ארוך. התכלית שעמדה בבסיס הפרויקט היתה שיקום וטיפול ברבבות פרדסים שהוזנחו, ננטשו ונחרבו בתקופת מלחמת העולם השניה ובתקופת מלחמת השחרור, זאת לאור רווחיות ענף הפרדסנות בארץ עובר לפרסום הפרויקט (להלן - "הפרויקט").

בד בבד עם פרסום הפרויקט ולצורך ביצועו, הקימו יוזמות הפרויקט - רשות הפיתוח, חברת יכין חק"ל בע"מ וחברת פרדס סינדיקט (עיבוד פרדסים) בע"מ- את הנתבעת 5, חברת הדרי ישראל בע"מ (להלן - "הנתבעת 5"), אליה הועברו כל הזכויות, החובות והתפקידים של הנהלת הפרויקט.

5.             המצטרפים לפרויקט נדרשו לחתום על חוזה חיסכון. בהתאם לכך, במהלך השנים 1957-1956, נחתמו חוזי חסכון בין הנתבעת 5 לבין התובעים (להלן - "חוזה החסכון"). חוזה החסכון קבע גודלה של חלקת הפרדס נשוא החוזה ומיקומה, וכן הסדיר התחייבויות הצדדים, ובכלל זאת התחייבות הנתבעת 5 לנטוע על חלקת הפרדס עצי הדר עד ליום 31.12.1957. מועד מסירת הפרדס לרוכש נקבע בחלוף 5 שנים ממועד נטיעת עצי הדר בחלקת הפרדס ובהתאם לשלוש חלופות, כך שמועד המסירה האחרון נקבע ליום 15.2.1962. כמו כן, במסגרת חוזה החסכון התחייבה הנתבעת 5 לגרום לכך שרשות הפיתוח תחכיר את הפרדס נשוא החוזה לרוכש "בתנאים הרגילים הנהוגים אצל הקרן הקיימת לישראל לגבי חכירות דומות". בתמורה התחייב הרוכש לשלם לנתבעת 5 מחיר של 600 ל"י לכל דונם פרדס, כשהוא צמוד למדד המחירים לצרכן ובפריסה לתשלומים כמפורט בחוזה.

בנוסף, נקבע בחוזה החסכון כי על הרוכש לחתום על ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר על שם הנתבעת 5 ועל שמות נוספים שהנתבעת 5 תצווה, לשם הבטחת התחייבויותיו על-פי החוזה, לרבות התחייבותו להתייצב במשרד ספרי האחוזה לפי הזמנת הנתבעת 5 לשם קבלת החכירה (להלן - "ייפוי הכוח").

6.             בשלהי שנת 1957 חתמו התובעים על ייפוי הכוח, במסגרתו ייפו את כוחם של החשב הכללי במשרד האוצר, הנתבע 2 (להלן - "הנתבע 2"), סגנו של החשב הכללי במשרד האוצר, הנתבע 3 (להלן - "הנתבע 3"), ונושאי תפקידים בנתבעת 5, לקבל בשם התובעים זכות חכירה בחלקות הפרדס, לרבות חתימה על הסכמים וחוזים ביחס לחלקות הפרדס, לחכירתן ולכל הלוואה בקשר איתן, ליווי וקבלת כספים בקשר לחלקות הפרדס ומשכון זכות החכירה.

7.             במהלך שנות ה-60' של המאה הקודמת קיבלו התובעים את החזקה בחלקות הפרדס, לאחר ששילמו, כל אחד, מלוא התמורה בהתאם לחוזה החסכון. באותן שנים הוקם מינהל מקרקעי ישראל (כיום, רשות מקרקעי ישראל, לאור תיקון מס' 7 לחוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך-1960, מיום 10.8.2009, ס"ח תשס"ט מס' 2209, 317) (להלן - "הנתבע 1"). בהתאם לחוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך-1960, ניהול קרקעות המדינה, הקרן הקיימת לישראל ורשות הפיתוח נמסר לנתבע 1.

8.             בשנת 1968 חתם הנתבע 3, בשם התובעים מכוח ייפוי הכוח, על "חוזה חכירה - נטיעת פרדסים" עם רשות הפיתוח (להלן - "הסכם החכירה"). הצדדים להסכם החכירה היו הרוכש והנתבע 1 בשם רשות הפיתוח. בין היתר, נקבע בהסכם החכירה כי מטרת החכירה הינה החזקתם, עיבודם וניהולם של מטעי פרי הדר, אלא אם תתקבל הסכמת הנתבע 1 בשם רשות הפיתוח לשינוי העיבוד והחלפתו בצורת ניצול חקלאי אחר. בהתאם לסעיף 24 להסכם, שכותרתו "שינוי ייעוד הקרקע", הוסכם בין הצדדים כי במקרה של שינוי יעוד הפרדס למגורים ו/או לתעשיה ו/או לצורכי ציבור, רשאית רשות הפיתוח להביא לידי סיום מוקדם של הסכמי החכירה, בכפוף לתשלום פיצויים מלאים עבור "המוחכר כמטע על אדמה חכורה", לרבות קביעת מנגנון להערכת גובה הפיצויים בהעדר הסכמה בין הצדדים לשיעורם (להלן - "סעיף שינוי ייעוד").

9.             ביום 5.5.2004, טרם סיום תקופת החכירה (בחודש אוגוסט 2006), ניתנה החלטת הנהלת הנתבע 1, אשר דנה בנושא חידוש הסכם החכירה שנחתם עם התובעים לתקופה נוספת של 49 שנים. במסגרת ההחלטה נקבעו הוראות פעולה וכללים לחידוש תקופת החכירה למטעים. במכתב מיום 31.5.2004 השיב הנתבע 1 לפניית התובעים, כי בהתאם לסעיף 24 להסכם החכירה (סעיף שינוי ייעוד), ככל שהרשויות המוסמכות ישנו את ייעוד המקרקעין רשאי הנתבע 1 להביא לסיום מוקדם של תקופת החכירה של החוכר, אשר יהא זכאי לפיצויים חקלאיים. הנתבע 1 הוסיף וטען, כי כבר בשנות ה-90' של המאה הקודמת הוא פנה לתובעים בדרישות חוזרות ונשנות לפינוי השטח מפסולת בנין ולהחזרת השימוש החקלאי בשטח. פניות אלה הושבו ריקם משבחרו התובעים שלא לעבד את המקרקעין.

10.             בסמוך לאחר החלטת הנהלת הנתבע 1, פנה בא-כוח התובעים (דאז) לנתבע 1 בבקשה להארכת הסכם החכירה לתקופה נוספת של 49 שנים בתנאי החכירה המקובלים בהסכמי חכירה של הקרן הקיימת לישראל נכון ליום התקשרות התובעים בחוזה החסכון. דהיינו, מבלי שיופיע סעיף שינוי ייעוד. בין הצדדים התנהלה חליפת מכתבים בשאלת תוקפו של סעיף שינוי היעוד בהסכם החכירה המחודש. התובעים התנו הסכמתם לחתום על הסכם החכירה, בהצהרה לפיה אין בחתימתם ויתור על טענותיהם בדבר זכאותם להסכם חכירה בתנאים המקובלים בהסכמי חכירה של הקרן הקיימת לישראל נכון ליום התקשרותם בחוזה החסכון. הנתבע 1 עמד על דעתו לחתום על הסכם חכירה מחודש עם התובעים, הכולל סעיף בדבר שינוי יעוד ומסירת הקרקע בחזרה לנתבע 1 בכפוף לתשלום פיצויים.

11.             לפיכך, הגישו התובעים התביעה דנן.

12.             בהתאם להחלטתי מיום 28.6.2009, הצדדים הגישו ראיותיהם והתיק נקבע לשמיעת סיכומים בעל-פה בשאלת התיישנות התביעה. בתום שמיעת הסיכומים הגישו התובעים, בהסכמה, לתיק בית המשפט סיכום טענותיהם בכתב.

טענות התובעים

13.             ליבת טענות התובעים, באמצעות באי-כוחם עוה"ד יוסף בנקל ואמיר שמרלינג,  בכתב התביעה הינה כי פעולות הנתבעים מהווים הפרה יסודית של חוזה החסכון. הנתבעים הציגו בפני התובעים מצגים, בבחינת הבטחה שלטונית, לפיהם הצטרפותם לפרויקט מבטיחה להם זכויות חכירה בחלקות הפרדס ל-100 שנים לפחות, ללא כל הגבלה וסייג. כך כעולה מעיון בהצעת ההתקשרות משנת 1955 ובחוזה החסכון, לפיו כוונת הפרויקט היתה להקנות לתובעים זכויות הדומות ככל הניתן לבעלות פרטית, על דרך של החכרת המקרקעין לתקופה ארוכה זו. כך כנלמד גם מהתמורה עליה הוסכם בחוזה החסכון, אשר היתה שוות ערך לרכישת בעלות פרטית במקרקעין חקלאיים דומים, בשונה מהקצאת קרקע חקלאית חינם אין כסף לצורך עיבודה.

הנתבעים התחייבו כלפי התובעים, כי תנאי החכירה יהיו "בתנאים הרגילים הנהוגים אצל הקרן הקיימת לישראל לגבי חכירות דומות". כנטען, במועד החתימה על חוזה החסכון לא היה בהסכמי חכירה של אדמות חקלאיות של הקרן הקיימת לישראל סעיף בדבר שינוי יעוד, המגביל את תקופת החכירה בנסיבות חיצוניות להסכם החכירה שאינן תלויות בהתנהגותו של החוכר. לפיכך, סעיף שינוי ייעוד הוסף להסכם החכירה באופן חד צדדי, בניגוד למצגים ולהתחייבויות של הנתבעים וללא ידיעתם והסכמתם של התובעים, עת המדובר בתוספת שלא היתה מקובלת בהסכמי חכירה דומים באדמות הקרן הקיימת לישראל.

התובעים הוסיפו וטענו, כי הנתבעים הפרו כלפיהם את חובת הנאמנות וחובת השליחות, בכך שפעלו בניגוד אינטרסים ולא שמרו על האינטרסים של התובעים שהופקדו בידיהם, באפשרם חתימה על הסכם החכירה אשר אינו תואם את המצגים וההתחייבויות שניתנו להם. לדידם, בחתימתו על הסכמי החכירה מכוח ייפוי הכוח, פעל הנתבע 3 שלא בסמכות ובחריגה מהרשאה, כאשר הנתבעים ידעו או צריכים היו לדעת כי הפעולה מתבצעת בחריגה מהרשאה. בנוסף, טענו התובעים כי במעשיהם ובמחדליהם הפרו הנתבעים את חובת תום הלב וחובת ההגינות, בבחינת חובות מוגברות בהן הם חבים כרשות ציבורית-מינהלית כלפי התובעים.