פנחסי ואח' נ' יורוקום נדל"ן בע"מ ואח'

הרקע לתביעה

1.לפניי תביעה לתשלום דמי תיווך בגין עסקה שנערכה במתחם "סומייל" –קרקע בשטח של 3,167 מ"ר הידועה בכינוי מגרש 124 ומצויה ברחוב אבן גבירול פינת רחוב ארלוזורוב בתל אביב (להלן – מתחם סומייל). על פי תכנית בניין עיר שחלה על מתחם סומייל ניתן להקים בו מבנה מגורים בן חמישים קומות ושטחי מסחר נלווים.

במועדים הרלבנטיים לתביעה החזיקו נתבעים 6-1 בזכויות הבעלות במתחם סומייל. בשנת 2013 מכרו נתבעים 6-1 את זכויותיהם לנתבעת 14.

לטענת התובעים, מתווכים העוסקים בתחום הנדל"ן, הם יצרו, תיווכו וקידמו את עסקת מכירת הזכויות במתחם סומייל. במובן זה שימשו התובעים כ"גורם היעיל" לביצוע עסקת המכר. למרות זאת, סרבו הנתבעים לשלם לתובעים את דמי התיווך להם הם זכאים.

לפיכך עתרו התובעים לחייב את הנתבעים בסך 11,700,000 ₪ בשל הפרת הסכם לקבלת דמי תיווך, מכוח חוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979 ומכוח עוולת הרשלנות כאמור בסעיף 35 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש].

עיקר טענות התובעים

2.במועדים הרלבנטיים לתביעה הוחזקו הזכויות במתחם סומייל על ידי שתי קבוצות: נתבעת 1, יורוקום נדל"ן (להלן – יורוקום) (52%); נתבעים 3-2, יעקב בר ואפרים שורקה (להלן – קבוצת בר-שורקה) (48%) אשר החזיקה במניות באמצעות נתבעים 6-4. בין שתי הקבוצות לא התקיים שיתוף פעולה בעניין מתחם סומייל.

התובעים, מר מיכה פנחסי ומר נתי טיטר (להלן – מר פנחסי ו-מר טיטר בהתאמה), הם מתווכים העוסקים בתחום הנדל"ן מזה עשרות שנים והקימו שותפות בלתי רשומה לעיסוק בתיווך בנדל"ן. בתוך כך, ביצעו התובעים עסקאות שונות עם הנתבעים שמחזיקים גם הם בניסיון רב והיכרות רחבה בתחום המקרקעין.

3.על רקע ההיכרות בין הצדדים, פנו בשנת 2010 נציגי יורוקום למר פנחסי בבקשה שיפעל לקידום עסקה במסגרתה תרכוש יורוקום את מלוא הזכויות במתחם סומייל. לשם כך, פנה מר פנחסי לעו"ד זיו לב, אשר ייצג את קבוצת בר-שורקה ושימש כגורם המוסמך לבצע עסקאות מטעמה (להלן – עו"ד לב). ביום 21.8.2011 נערכה במשרדי יורוקום פגישה ראשונה בה השתתפו מר פנחסי, עו"ד לב ועו"ד עמית וינברג מטעם יורוקום (להלן – עו"ד וינברג). בתום הפגישה החליפו עו"ד לב ועו"ד וינברג פרטים והבהירו למר פנחסי כי יפעלו לקידום ביצוע העסקה. מר פנחסי המשיך ופעל להעמקת הקשר מול עו"ד לב ועו"ד וינברג בניסיון להמשיך ולקדם את העסקה מול שניהם.

4.במקביל לפעולותיו של מר פנחסי לקדם עסקת מכר בין קבוצת יורוקום לבין קבוצת בר-שורקה, פנו נתבע 2, מר יעקב בר (להלן – מר בר) ונתבע 9, מר רונן חצור (להלן – מר חצור) למר טיטר והסבירו לו כי הם פועלים יחד עם נתבעים 8-7 ו-13-10 (להלן, וביחד עם מר חצור – האופציונרים) ליצירת הסדר פינוי עם המשפחות המקומיות שהתגוררו במתחם סומייל, ולרכישה ומימוש של זכויות הבניה במתחם סומייל על ידי קבלן. מר בר ביקש את שירותי התיווך של מר טיטר ליצירת עסקה מלאה שכוללת הסדר עם המפונים ואיתור קבלן/יזם שיהיה מוכן לרכוש את זכויות הבניה במתחם סומייל.

לאחר מאמצים, איתר מר טיטר שני קבלנים גדולים שהביעו עניין ברכישת המתחם והקמת מגדל המגורים: מר הרצל חבס ומר קובי רוגובין. מר טיטר יזם מספר פגישות בין כל אחד מהקבלנים לבין האופציונרים. בסופו של יום מכירת הזכויות במתחם סומייל לקבלנים אלה לא יצאה אל הפועל.

משכך, החליטו מר פנחסי ומר טיטר, שהיו נחושים להביא לגיבוש עסקה בקשר עם מתחם סומייל, לפעול לרכישת מלוא זכויות הבניה במתחם סומייל על ידי יורוקום. לשם כך, ביום 19.09.2011 נקבעה פגישה נוספת בה נכחו מר פנחסי, מר ראובן סגן-כהן, מנכ"ל יורוקום (להלן – מר סגן-כהן), עו"ד וינברג ומר בר.