פירוק שיתוף על דרך רישום בית משותף

הצדדים חלוקים באשר לאופן פירוק השיתוף בנכסי מקרקעין בהם הם שותפים - אם בדרך של חלוקה בעין או בדרך של מכירה.

להלן העובדות הנדרשות לנדון  -

1.                 התובע והנתבעים 1-4 הינם אחים, ילדיהם של המנוחים יחיא ונעמי בסעוד ז"ל (להלן- המנוחים או המנוחה או המנוח לפי הענין).

הנתבע 5, רכש ביום 25.3.07, את זכויותיהם של הנתבעים 1-4 בנכס מקרקעין אותו הם ירשו ע"פ צוואת המנוחה,  כפי שיפורט להלן.  

2.                 האחים הינם הזוכים בעזבונה של אימם המנוחה ע"פ צוואתה מיום 10.1.93 (להלן- הצוואה). ביום 15.4.96 ניתן צו קיום אחר צוואת המנוחה.

3.                 עזבונה של המנוחה כולל, בין השאר, שני נכסי מקרקעין הצמודים זה לזה ונמצאים ברח' גאולה 6 ברעננה. הנכס האחד, הידוע כגוש  7652 חלקה 93 (להלן - חלקה 93), הינו מגרש עליו בנוי מבנה בן שתי קומות, בקומה הראשונה יש 4 חנויות ובקומה השנייה דירת מגורים. הנכס השני, הידוע כגוש 7652 חלקה 94 (להלן - חלקה 94), הינו מגרש ריק המיועד לבניית יחידת דיור אחת .

5.         בצוואתה חילקה המנוחה את עזבונה באופן הבא - לתובע ציוותה את הנכסים בהם זכה ע"פ צוואת אביו המנוח ואשר מהם הסתלק לטובתה אחר פטירתו של המנוח. ואילו את יתרת רכושה חילקה בין כל ילדיה (התובע והנתבעים 1-4) בחלקים שווים, דהיינו - 1/5 לכל אחד.

מוסכם בין הצדדים כי הנכס בו זכה התובע ע"פ צוואת אביו המנוח הינו החנות הדרומית בשורת החנויות הנמצאת בחלקה 93 (להלן- החנות הדרומית).

6.                  עוד יצוין כי על אף שאין חולק שהמקרקעין הנזכרים, הינם חלק מעזבון המנוחה הרי שעודם רשומים בספרי מינהל מקרקעי ישראל ע"פ חוזה חכירה משנת 1971 ע"ש המנוח. חוזה החכירה פג תוקפו שכן תקופת החכירה המצוינת בו הסתיימה ביום - 31.3.00.

זכויות האחים בחלקות 93 ו- 94 טרם נרשמו כיוון שטרם שולמו למינהל דמי ההיוון הנדרשים.

יוצא, איפוא, כי התובע והנתבעים 1-4 הינם שותפים במושע, היינו  בזכות להירשם כבעלי זכות חכירה במקרקעין.

7.                  כאמור, ביום 25.3.07 מכרו הנתבעים 1-4 את זכויותיהם בחלקות 93 ו- 94 לנתבע 5 (להלן- הסכם המכר).

8.                  התובע עתר לביטול הסכם המכר ולחלופין, באם בית המשפט ימצא כי הסכם המכר תקף, לפירוק השיתוף בחלקות 93 ו - 94 בדרך של חלוקה בעין .

9.                  בדיון שיתקיים לפני ביום 2.6.09 הגיעו הצדדים להסכמות שונות, אשר קיבלו תוקף של החלטה שיפוטית. בין השאר הוסכם על הצדדים כי הסכם המכר בין הנתבעים 1-4 לנתבע 5 הינו תקף וכי בית המשפט ידרש להכריע אך ורק בשאלה כיצד יפורק השיתוף בחלקות הנזכרות בין התובע לנתבע 5 - האם בדרך של חלוקה בעין או בדרך של מכירה, כמו כן ככל שיקבע שחלוקה בעין הינה דרך הפירוק העדיפה יהא על בית המשפט להוסיף ולקבוע באיזה אופן תבוצע החלוקה בעין .

10.              נמצא, איפוא, כי ע"פ הסכמות הצדדים, השותפים בזכויות בחלקות 93 ו - 94 הינם התובע והנתבע 5. התובע הינו בעל הזכויות של החנות הדרומית בחלקה 93 ושל 20% מהזכויות ביתרת השטח של חלקות 93 ו 94 ואילו לנתבע 5 - 80% מהזכויות ביתרת השטח הנזכר.

11.              על מנת לבחון את אפשרויות החלוקה הראויות של המקרקעין מיניתי את השמאי מר אייל עובדיה לצורך מתן חוות דעתו הן באשר לערך המקרקעין, הן באשר לאפשרות חלוקת המקרקעין בעין והן באשר לאופן ביצוע החלוקה ותשלומי האיזון שידרשו בגינה, ככל שידרשו.

12.              בחוות דעתו הראשונית מיום 9.5.08 ציין השמאי כי ניתן לבצע חלוקה בעין במקרקעין, וכי החלוקה המומלצת על ידו הינה באופן שהתובע יקבל את שורת החנויות הנמצאת בקומה התחתונה של המבנה בחלקה 93 ואילו הנתבע יקבל את דירת המגורים הנמצאת בקומה העליונה וכן את חלקה 94 בשלמותה. חלוקה זו תחייב את התובע בתשלומי איזון נמוכים יחסית לנתבע 5 בשיעור של 2840 $ בלבד (המגיעים לסך של כ- 10,224 ש"ח לפי שער דולר יציג של 3.6 ש"ח נכון ליום עריכת חוות הדעת).  

13.              בהחלטתי מיום 24.6.09 הוריתי לשמאי לעדכן את חוות דעתו נוכח הזמן שחלף ממועד נתינתה ועד לסיום שמיעת הראיות וכן הוריתי לו להבהיר האם ישתנה שווי הנכסים באם ימכרו יחדיו או במכירה נפרדת. בחוות דעתו מיום 27.6.09 (להלן- חוות הדעת העדכנית) הבהיר השמאי כי אין הבדל בערכי הנכסים באם ימכרו בנפרד או במכירה מאוחדת (סע' 12.4 ב לחוות הדעת העדכנית). כמו כן עדכן את תשלומי האיזון בהם יחויב התובע ע"פ החלוקה בעין המוצעת על ידו בשיעור של 33,280 ש"ח וזאת נוכח השינוי בערך הנכסים (סע' 12.4 לחוות הדעת העדכנית).

14.              כיוון שחלוקה בעין של הנכס המצוי בחלקה 93 מצריכה את רישומו כבית המשותף נדרשה אף חוות דעתו של המפקח על רישום המקרקעין באשר לעצם אפשרות רישומו של הנכס כבית משותף וזאת ע"פ  הוראת סע' 42 (א) לחוק המקרקעין.