השופטת א' חיות:
1. זהו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כבוד השופטת ש' גדות) מיום 10.6.2010, בו התקבלה בחלקה תביעה שהגיש המערער לפיצוי כספי בעקבות הפקעת זכויותיו במקרקעין, הידועים כחלק מחלקות 92, 97 ו-99 בגוש 6010 ומצויים ברח' דרך השבעה 15 באזור (להלן: המקרקעין). בית המשפט המחוזי קבע כי בגין הפקעת זכויותיו כדייר מוגן זכאי המערער לפיצוי בסך של 308,000 ש"ח נכון ל"מועד הקובע" (8.6.1995), בניכוי הסכומים שכבר שולמו לו, וכי סכום זה ישוערך עד ליום התשלום בפועל. בנוסף פסק בית המשפט המחוזי למערער פיצוי בסך של 15,000 ש"ח עבור הוצאות העתקת מקום מגוריו, הוצאות משפט ושכר טרחת עורך-דין בסך של 40,000 ש"ח. המערער סבר כי הסכומים שנפסקו לו אינם תואמים את המגיע ובערעורו עתר לקבלת סכומים נוספים בהסתמכו על חוות דעת שמאית שהוגשה מטעמו לבית המשפט קמא.
2. בדיון שקיימנו בערעור ביום 23.4.2012 קיבלו הצדדים את הצעתנו לפיה ימונה שמאי אשר יקבע את שווי הזכויות במקרקעין ואת גובה הפיצוי המגיע למערער בגין הפקעתם, וזאת על בסיס הקביעות והממצאים העובדתיים של בית המשפט המחוזי ואלו הם: המועד הקובע להערכת שווי המקרקעין הוא יום 8.6.1995; שטח המקרקעין הוא 2000 מ"ר; מעמדו של המערער במקרקעין הוא של דייר מוגן. עוד נקבע כי הצדדים יוכלו להעביר אל השמאי שימונה כל מסמך רלוונטי, וכי חוות דעתו של השמאי תהא חוות דעת מכרעת לעניין גובה הפיצוי המגיע למערער. כמו כן נקבע כי הצדדים יהיו רשאים, לאחר קבלת אישורנו להפנות לשמאי שאלות הבהרה. משלא הושגה הסכמה בין הצדדים בדבר זהות השמאי המכריע, החלטנו ביום 13.5.2012 למנות את מר שחר מדינה כשמאי מטעם בית המשפט על מנת שיקבע את שווי הזכויות במקרקעין ואת גובה הפיצוי המגיע למערער בגין ההפקעה (להלן: השמאי המכריע או השמאי).
3. ביום 8.1.2013 הוגשה חוות דעתו של השמאי המכריע המבוססת על המסמכים שהציגו בפניו הצדדים, על פגישות שקיים עם השמאים מטעמם, על שני ביקורים שערך במקרקעין (האחד עצמאי והאחר בלוויית הצדדים) ועל ביקור במשרדי מחלקת ההנדסה של המועצה המקומית אזור. השמאי בחן את המקרקעין ועמד בחוות דעתו על מאפייניהם הייחודיים נכון למועד הקובע (8.6.1995), כעולה מהמסמכים שהוצגו בפניו. כמו כן תיאר השמאי את המצב התכנוני והמשפטי של המקרקעין ופירט את המתודולוגיה להערכת השווי שביצע. בתמצית יאמר כי השמאי נקט בשתי גישות שונות להערכת שווי הבעלות המלאה במקרקעין ("גישת ההשוואה" ו-"גישת העלות (שווי פיזי)") וחישב את הממוצע בין התוצאות שקיבל בכל אחת מן הגישות הנ"ל. השמאי התאים את הסכום האמור לשווי זכויותיו של דייר מוגן (2/3 משווי זכויות בעלות מלאה) והעמיד את גובה הפיצוי בגין ההפקעה על סך של 4/3 משווי זכויות הדייר המוגן (הכולל "דמי פינוי ראויים"). בסופו של יום קבע השמאי המכריע כי הפיצוי המגיע למערער בגין ההפקעה למועד הקובע הוא סך של 580,000 ש"ח (לעומת הסך של 308,000 ש"ח שקבע בית המשפט המחוזי). המערער ביקש להפנות לשמאי שאלות הבהרה והמשיבה התנגדה לכך. בהחלטתנו מיום 6.5.2013 התרנו למערער להגיש חלק מהשאלות שפירט בבקשתו (שאלות 21-13 בלבד) וביום 3.7.2013 התקבלה חוות דעת משלימה מטעם השמאי המכריע בה השיב בפירוט לשאלות המערער, אך לא מצא כי יש בהן כדי לשנות ממסקנותיו.
4. בדיון שקיימנו ביום 15.1.2014 טען המערער בעל פה ובלא שקדמה לכך בקשה בכתב כי יש לפסול את חוות דעתו של השמאי המכריע. לטענתו, ימים ספורים לפני מועד הדיון הנוכחי נודע לו כי רשות מקרקעי ישראל (להלן: הרשות) נמנית עם לקוחותיו של השמאי וכי במענה לפנייתו אל השמאי מיום 13.1.2014 אישר השמאי את הדבר. המערער טוען כי הסכסוך דנן התנהל מראשיתו בינו ובין הרשות ובנסיבות אלה, כך הוא מוסיף, יש לפסול את השמאי ואת חוות דעתו. עוד טוען המערער כי שמאים המקיימים קשרים עסקיים עם הרשות נמנעים מלהעיד נגדה מחשש שמא הדבר יביא לפגיעה במטה לחמם, ולטענתו לא בכדי היה קושי להגיע להסכמה בין הצדדים בדבר מינויו של שמאי מכריע בתיק זה שכן הוא מצידו התנגד לכל שמאי אשר יש לו קשר לרשות. המערער מוסיף וטוען כי השמאי המכריע התחמק מליתן מענה לשאלות ההבהרה שהופנו אליו; כי השמאי לא בחן את מהותם ואופים של המקרקעין לפני ואחרי "המועד הקובע" ולא נתן לכך ביטוי בחוות דעתו; וכן כי השמאי לא ייחס משקל לפיצוי הגבוה שקיבל שכנו בגין הפקעת מקרקעיו. המערער מוסיף וטוען כי מכל מקום וללא קשר לשמאות יש לפסוק לטובתו גם פיצוי בגין עוגמת הנפש הכרוכה בהפקעה.
5. המשיבה, מע"צ - החברה הלאומית לדרכים (להלן: מע"צ; שהיא כיום חברה ממשלתית העונה לשם "נתיבי ישראל - החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ"), טוענת בתגובה כי לא הייתה ערה לקשר שבין השמאי המכריע לרשות וכי ההתכתבות בין המערער לשמאי בהקשר זה לא הובאה לידיעתה. עוד מציינת מע"צ כי תחילתו של הסכסוך דנן בשנת 1996, אז הגישה הרשות (בשמה הקודם - מינהל מקרקעי ישראל) תביעה לבית משפט השלום בהרצליה לפינויו של המערער מן המקרקעין ובעקבות פסק הדין שהורה על הפינוי שולם למערער פיצוי כספי בסך של 69,000 דולר ביום 16.8.1999. מע"צ מוסיפה ומציינת כי בשנת 2000 הגיש המערער תביעת פיצויים לבית המשפט המחוזי בגין הפקעת המקרקעין ולדבריה המחלוקת באותו שלב בינו ובין הרשות התמצתה בטענת המערער לפיה הוא בעל זכויות של דייר מוגן במקרקעין. לטענת מע"צ, בית המשפט המחוזי קיבל את טענת המערער בדבר זכויותיו כדייר מוגן במקרקעין וקביעתו זו שימשה יסוד ונקודת מוצא לעבודתו של השמאי המכריע. על כן, כך טוענת מע"צ, אין עוד מחלוקת בין המערער לרשות ואין בקשרים שמקיים השמאי המכריע עם הרשות כדי להביא לפסילתו או לפסילת חוות דעתו. מע"צ מדגישה כי הפקעת המקרקעין בוצעה מכוח צו הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) (כביש תל אביב-רמלה), התשכ"ג-1963 ומכוח צו הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) (כבישים ארציים שונים), התשכ"ד-1964, אשר הוחלו על דרך תל אביב-רמלה (דרך מס' 44) ובכלל זה גם על המקרקעין דנן. על כן היא מציינת כי טענות המערער בערעור אינן מופנות כלל כלפי הרשות אלא כלפיה כמי שחייבת בתשלום הפיצוי על פי דין. לגופו של עניין טוענת מע"צ כי חוות דעתו של השמאי המכריע מפורטת, מנומקת ומבוססת על עשרות עסקאות השוואה ואין כל מקום להתערב בה. כמו כן טוענת מע"צ כי אין מקום לפסוק למערער פיצוי בגין עגמת נפש, שכן ראש נזק זה אינו מהווה עילת תביעה כאשר עסקינן בפיצוי בגין הפקעת מקרקעין.
6. השמאי המכריע, שנכח בדיון שקיימנו, ציין כי בשנתיים האחרונות הוא אכן עובד עם רשות מקרקעי ישראל אך לדבריו מדובר על מתן חוות דעת בתיקים אחרים ובאזורים אחרים. עוד ציין השמאי המכריע כי לא ראה לנכון להביא נתון זה בפני הצדדים שכן להבנתו אין לקשרים אלה כל נגיעה לשמאות דנן משהרשות כלל אינה צד להליך.
7. טרם שנפנה להכרעה בטענות שהעלו הצדדים אציין להשלמת התמונה כי תביעת הפיצויים שהגיש המערער לבית המשפט קמא, כמו גם הערעור דנן, הוגשו הן כנגד משרד הבינוי והשיכון הן כנגד מע"צ. בהסכמת המערער, ובהתאם להסדר דיוני אליו הגיעו הצדדים, החליט הרשם ג' שני ביום 5.2.2012 כי משרד הבינוי והשיכון יימחק מן הערעור וכי מע"צ תייצג את עמדתו ותישא בכל חיוב שיוטל עליו היה ויתקבלו טענות המערער. משהעמדנו דברים על דיוקם נפנה להכרעה בסוגיות שהונחו בפנינו.
דיון והכרעה
8. בקשת המערער לפסילת השמאי המכריע ולביטול חוות דעתו - דינה להידחות.
כפי שתואר לעיל, בשלב הערעור הוסכם בין הצדדים כי המחלוקת ביניהם באשר לגובה פיצויי ההפקעה תועבר להכרעת שמאי שימונה וכי חוות דעתו תתבסס על שלוש מן הקביעות שנקבעו בפסק דינו של בית המשפט המחוזי: הקביעה לפיה זכויותיו של המערער במקרקעין הן זכויות של דייר מוגן; הקביעה לפיה "המועד הקובע" לצורך חישוב שווי הזכויות במקרקעין הוא יום 8.6.1995; והקביעה כי שטח המקרקעין הוא 2,000 מ"ר. בהינתן קביעות אלה נראה כי מחלוקות העבר בין המערער ובין רשות מקרקעי ישראל - שכלל אינה צד להליך - הנוגעות למהותן ולהיקפן של זכויות המערער במקרקעין הפכו בלתי רלוונטיות. ממילא לא נדרש השמאי להתייחס לסוגיות אלה באופן כלשהו וחוות-דעתו אין לה כל נגיעה אליהן. יתר על כן, בהסכמת הצדדים ועל-פי הסדר דיוני שגובש ביניהם נמחק מן הערעור משרד הבינוי והשיכון (הוא המשרד הממשלתי לו כפופה רשות מקרקעי ישראל - ראו סעיפים 1 ו-2 לחוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך-1960) ותחת זאת לקחה על עצמה מע"צ (שהיא כאמור חברה ממשלתית שהשר האחראי עליה הוא שר התחבורה והבטיחות בדרכים), לשאת בכל סכום שייפסק לטובת המערער. בנסיבות אלה, העובדה כי רשות מקרקעי ישראל נמנית בשנתיים האחרונות עם לקוחותיו של השמאי המכריע אינה רלוונטית לענייננו שהרי אין חולק כי הגוף האמור לשאת בתשלום למערער והמושפע במישרין מחוות הדעת הינו מע"צ ומע"צ בלבד. השמאי המכריע לא פירט אומנם בפתח חוות דעתו את ניסיונו המקצועי ואת רשימת הגופים עימם הוא מקיים קשר עיסקי אך נראה כי כך נהג משום שבמקרה דנן (ובניגוד לחוות הדעת האחרת שהציג המערער), מונה השמאי המכריע על-ידי בית המשפט עצמו. אמנם למען הסדר הטוב מוטב היה אילו פירט השמאי נתונים אלה, כנהוג, הגם שמונה על ידנו, אך העובדה שלא עשה כן בוודאי אינה מצדיקה הטלת דופי ביושרו ובאמינותו. מן הטעמים שפורטו לעיל אין, אפוא, כל מקום לקבל את בקשת הפסלות שהעלה המערער, אשר מוטב היה לה שלא תועלה ומשהועלתה דינה להידחות.
9. אשר ליתר טענותיו של המערער. לא ראיתי כל מקום להתערב בתוצאה שאליה הגיע השמאי המכריע. עיון בחוות הדעת מגלה כי הוא השתית, כאמור, את מסקנותיו על שתי שיטות שונות של הערכת שווי המקרקעין נכון ל"מועד הקובע", ואלה הובילו אותו לתוצאות דומות (שווי של 640,000 ש"ח על-פי שיטת ההשוואה ושווי של 680,000 ש"ח על-פי שיטת חיבור מרכיבי הקרקע למחוברים בתוספת רווח יזם חלקי). לצורך כך בחן השמאי עשרות רבות של עסקאות השוואה שנערכו בתקופה הרלוונטית, כפי שהציגו בפניו הצדדים וכפי שהתקבלו על-ידו מבדיקות שערך בעצמו. השמאי אף נתן דעתו, בין היתר, לגובה הפיצוי שקיבל שכנו של המערער בגין הפקעת מקרקעיו בציינו כי קיימים הבדלים משמעותיים בין המקרים ועל כן אין בסיס להשוואה ביניהם. השמאי הוסיף והסביר באופן בהיר, מנומק ומבוסס כיצד בוצעה התאמת שווי זכויות הבעלות במקרקעין לשווי זכויותיו של דייר מוגן בהם, וכן הבהיר כי לצורך קביעת גובה הפיצוי יש להוסיף לסכום זה שליש משווי זכויותיו של דייר מוגן על מנת ליתן ביטוי להוצאות העברה, התמקמות והוצאות נוספות. חוות הדעת המשלימה שהגיש השמאי כללה מענה מקיף לשאלות ההבהרה שהגיש המערער ולא מצאתי כי היא חסרה התייחסות לטענה מטענותיו או כי נפל בה פגם אחר כלשהו. אשר על כן, אין כל מקום לסטות מן המסקנה הסופית אליה הגיעה השמאי, קל וחומר משמדובר - בהתאם להסכמת הצדדים - בשמאות מכרעת אשר לגביה היקף ההתערבות הוא ממילא מצומצם ושמור למקרים חריגים בלבד (ראו: בר"ם 2237/11 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה "שורקות" נ' גרמנוב, פסקה 17 (23.9.2012) והאסמכתאות הנזכרות שם; כן ראו והשוו: בר"ם 9547/10 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה מודיעין-מכבים-רעות נ' גונן, פסקה 12 (28.4.2013)).
10. המערער הוסיף וטען כי לצד סכום הפיצוי שבו נקב השמאי המכריע יש לפסוק לו פיצוי כספי בגין עגמת הנפש הכרוכה בהפקעה ובניהול ההליכים מול רשויות המדינה. אין מקום לקבל טענה זו ובהקשר זה כבר נפסק כי:
"בכל מקרה של הפקעה תיתכן עוגמת נפש לבעל המקרקעין עקב זאת שהוא נאלץ, שלא ברצונו, להיפרד ממקרקעין השייכים לו. אך ברי, שאין בעצם שינוי ייעוד על-ידי תכנית או בהפקעות מקרקעין לצורכי הציבור על-פי החוק להקנות לבעלי המקרקעין זכות לפיצויים בגין עוגמת נפש" (ע"א 589/87 בירנבוים נ' משרד השיכון, פ"ד מט(1) 625, 639 (1995); כן ראו ע"א 8622/07 רוטמן נ' מע"צ - החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ, פסקה 69 לחוות דעתו של השופט ע' פוגלמן (14.5.2012)).
11. אשר על כן אנו מאמצים את חוות דעתו של השמאי המכריע ובהתאם לה אנו מורים כי על מע"צ לשלם למערער פיצוי בסך של 580,000 ש"ח (נכון ליום 8.6.1995) בגין הפקעת זכויותיו במקרקעין. מסכום זה יש להפחית את הסך של 69,000 דולר ששולמו למערער ביום 16.8.1999. סכומי הפיצוי והסכומים שיש לנכות מהם כאמור יומרו לשקלים וישוערכו, כפי שקבע בית המשפט המחוזי, בהתאם לסעיף 8 לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964, עד ליום התשלום בפועל.
נוכח העובדה כי טענותיו של המערער התקבלו בחלקן על-ידי השמאי המכריע, יש לחייב את המשיבה לשלם למערער את חלקו בשכר טרחת השמאי (סך של 12,500 ש"ח בתוספת מע"מ) וכן יש לחייבה לשלם למערער הוצאות שמאות נוספות שהוציא בשלב הערעור בסך של 20,000 ש"ח. עוד אנו מחייבים את המשיבה לשלם למערער שכר טרחת עורך-דין בערעור בסך של 15,000 ש"ח. בקביעת סכום שכר הטרחה הבאנו בחשבון את בקשת הפסלות שהעלה המערער, אותה דחינו.
ניתן היום, י"ט בשבט התשע"ד (20.1.2014).