אפריקה ישראל מגורים בע"מ ואח' נ' הועדה המחוזית לתכנון ובנייה - מחוז תל אביב ואח'

1.תכנית 'מספר 506-0336305: רמת מרפא' (להלן: "התכנית") המתייחסת לשטח של כ-3.4 דונם בשכונת "הגפן" ברמת גן, במתחם שבו פעל בעבר בית החולים רמת מרפא (להלן: "המגרש") היא במרכז העתירה דנא. את התכנית יזמו העותרות בסמוך לרכישת המגרש, בעשור הקודם, והתכנית שהוגשה לבסוף, זו התכנית בענייננו, היא תוצאה של חלוף שנים ושל שינויים שונים שנדרשו בהתאם לנסיבות וסופה שהוגשה ואליה התייחסה הועדה המחוזית לתכנון ובניה של מחוז תל אביב (להלן גם: "הועדה המחוזית" או "הועדה") בהחלטה בה אושרה התכנית ביום 5.2.18. אישור התכנית הוא בכפוף לתנאים כמופיע בהחלטה כששניים מהם הם נושאי העתירה, ובקליפת אגוז – הפחתה שרירותית של מספר הדירות וכריכה שעשתה הועדה, לטענת העותרות, בין הֵיתֶר הבנייה לבין ביצוע שימור מבנה בית חולים רמת מרפא והבטחת מסירתו לרשות המקומית.

2.העותרות, הן 'היזם', רכשו את המגרש בשנת 2005 ומאז פעלו לקדם תכנית שתאפשר פיתוח המגרש ובנייה התואמים את קצב התפתחות ואת הצרכים ומהלך השנים מאז הרכישה יצר דינמיקה שחייבה שינויים שיתיישבו עם דרישות שונות שחלוף הזמן הכתיב אותן, כך למשל במהלך הזמן הוחלט על שימור מבנה בית החולים 'רמת מרפא' הגם שבתחילה יועד המבנה להריסה לפי דרישת הועדה המקומית; כך במהלך השנים הוסכם על שני מגדלי בנייה הכוללים כ- 140 דירות. לאור נסיבות שונות נאלצו העותרות להגיש מספר תכניות לתכנון המגרש ואלה לא אושרו מסיבות שונות, שאינן רלוונטיות לענייננו. עתירה זו עוסקת בתכנית שיזמו העותרות בהתאם להנחיות שניתנו להן לאורך השנים עד להחלטה האחרונה של הועדה המחוזית להורות על הפקדת התכנית כפי שאכן הופקדה.

3.התכנית מתייחסת למגרש שייעודו "מגרש מיוחד". את התכנית הכוללת הצעה להקמת 88 יחידות דיור, הצעה לשימור ולשחזור מלא של מבנה בית החולים ושיקום ופיתוח של המרחב הציבורי לרבות שימור הגן ומצוק הכורכר, הגישו העותרות לועדה המחוזית לפי סעיף 62(ב) לחוק התכנון והבניה, בהתאם להמלצת הועדה המחוזית זאת מאחר שהועדה המקומית לא הגיבה במועד המתחייב על פי דין. רק בהמשך, לאחר שכבר חלף המועד, ולאחר שהעותרות הגישו את התכנית לפי סעיף 62(ב) לחוק, מצאה הועדה המקומית להתייחס לתכנית והחליטה "להמליץ לועדה המחוזית לדחות את התכנית..." ממספר נימוקים כמפורט בהחלטה (נספח 13 לעתירה) ותחת זאת לבחון תכנית חלופית הכוללת מספר יחידות מצומצם יותר, ריכוז הבנייה בחלק המזרחי והותרת חלק מהמגרש הכולל את המבנה לשימור ואת השטח הפתוח כמגרש ציבורי נפרד.

על החלטת הועדה המקומית הגישו העותרות השגה (לפי סעיף 62(ג) לחוק התכנון והבניה (נספח 14 לעתירה)) וביום 19.9.2016 לאחר ש"התכנית במתכונתה הנוכחית תוקנה בהתאם להערות לשכת התכנון ועונה על היבטים תכנוניים אשר משפרים את התכנון וכן על חלק מדרישות הועדה המקומית..." (נספח 16) החליטה הועדה המחוזית להורות על הפקדת התכנית בתנאים מכוח סמכותה בסעיף 62(ד) לחוק התכנון והבניה.

4.לאחר הפקדת התכנית, כאמור בהתאם להחלטת הועדה המחוזית, הוגשו התנגדויות מאת עיריית רמת-גן; המועצה לשימור אתרים; תושבים המתגוררים בסמוך והעותרות עצמן (נספח 17 לעתירה). לאחר דיון בהתנגדויות ולאחר שניתנה לעותרות אפשרות להגיב למתנגדים לתכנית (פרוטוקול הדיון מיום 6.11.2017. נספח 2 לתשובת הועדה המחוזית) החליטה הועדה המחוזית ביום 5.2.2018 לאשר את התכנית בכפוף לשינויים כמפורט בנספח 1 לעתירה.

5.שניים מהשינויים עליהם הורתה הועדה המחוזית הם נושא העתירה דנא.

האחד- הפחתת מספר יחידות הדיור מ-88 יח"ד ל-60: "גובה מבנה המגורים ללא שינוי ומספר יח"ד לא יעלה על 60 [...] כאמור בעיקרי ההחלטה, הורתה הועדה על צמצום מספר יח"ד באופן המשליך גם על הצפיפות..." (עמ' 7 ו-8 להחלטת הועדה מיום 5.2.2018).

השני - כריכת מתן היתר הבניה לבניין המגורים עם הוראות לשימור: על פי ההחלטה יינתן היתר בניה מאוחד הכולל את שימור מבנה בית החולים, פיתוח השצ"פ ושימור מצוק הכורכר ואת בניית בניין המגורים: "ייקבע בהוראות התכנית כי היתר הבנייה יכלול את מבנה המגורים, שימור ושיקום המבנה הציבורי ושיקום ופיתוח השצ"פ. תנאי למתן היתר בנייה יהיה הבטחת מסירת המבנה המיועד לשימור לידי הרשות המקומית ורישומו על שם הרשות המקומית, הכל בהתאם לדין" (עמ' 9 להחלטת הועדה בהתנגדויות).

6.במסגרת העתירה טענו העותרות את הטענות המנהליות 'הקלאסיות' שמצדיקות לדעתן התערבות בית המשפט; ועל אלה ביססו את טענותיהם:

חוסר סמכות – החלטת הועדה לקשור בין מתן היתר הבניה למבנה המגורים לבין שימור מבנה בית החולים לוקה באי חוקיות ובחוסר סמכות, מאחר שתוצאת ההחלטה היא למעשה חיוב העותרות לבצע שימור של מבנה שאינו שלהן. לטענת העותרות כריכת מתן היתר לבנין המגורים עם חיוב לשימור מבנה בית החולים יוצרת לחץ בלתי סביר על היזם ועל העותרות, ומטילות עליהן נטל כבד לביצוע שימור המבנה עבור הרשות המקומית ובלבד שלא תעוכב הבנייה.

החלטה שרירותית בהעדר תשתית מספקת לקבלתה - החלטה הועדה להפחית את מספר יחידות הדיור במבנה המגורים (מ-88 ל-60 יח"ד) היא החלטה שרירותית והתקבלה ללא בסיס מקצועי (חוות דעת), ולא ברור מדוע הוחלט דווקא על הפחתה של 28 דירות המהווה הפחתה של כשליש מכמות הדירות שתוכנן לבנות, הגם שאת התכנית ובה 88 יחידות הדיור אישרה הועדה המחוזית להפקדה. אין בסיס עובדתי ומקצועי לשקול אם בהעדר חוות דעת מקצועית ההפחתה השרירותית הזו תשרת את המטרה שלשמה הופחת מספר הדירות כנטען, בעיקר כשלפי התכנית החלה עומדים להבנות במקום בניינים רבים הכוללים כמות לא מבוטלת של דירות.

העדר הנמקה - ההחלטה של הועדה סתמית, נטולת הסבר להפחתה משמעותית של 28 יחידות דיור מכמות הדירות במבנה.

חוסר סבירות - החלטת הועדה היא בלתי סבירה מאחר שהפכה את התכנית לבלתי כלכלית ולמעשה לבלתי אפשרית, שיקולים שלא נשקלו הגם שהם הכרחיים בנסיבות. את טענתן תמכו העותרות בחוות דעת שמאית (שלא צורפה לדיון בהתנגדויות) שמסקנתה היא כי הכריכה של חובת השימור כתנאי להיתר בנייה והפחתת כמות הדירות מביאה להעדר התכנות כלכלית לבניית בניין המגורים (נספח 2 לעתירה).

העדר מידתיות - היחס בין הפגיעה בעותרות לבין התועלת לציבור אינו סביר ולא מידתי שכן ההחלטה על הפחתת מספר יחידותה דיור וחיוב העותרות לדאוג לשימור מבנה בית החולים ופיתוח השצ"פ מהווים פגיעה מהותית בעותרות עד כדי העדר התכנות לביצוע הפרויקט במתכונתו דבר שממילא לא יפעל לתועלת הציבור.