עת"מ 63738-09-14 שטיל ואח' נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ולבניה חיפה ואח'

1.עניינה של עתירה זו בבקשת העותרים לאשר תוספת בנייה לבניין הממוקם ברחוב הסביונים 6, חיפה, גוש 12571 חלקה 2 (להלן: "הבניין" או "הנכס") מכוח תמ"א 38, תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (להלן: "תמ"א 38" או "התמ"א"). השאלה המרכזית המונחת לפנינו היא האם הבניין עומד בתנאי הסף להחלת "סל התמריצים" המלא המקנה תכנית תמ"א 38. במילים אחרות - האם מדובר בבניין בעל 2 קומות המאפשר הקנייה של סל תמריצים מצומצם מכוחו סעיף 12 לתמ"א 38, או שמא מדובר בבניין בעל 3 קומות או יותר המקנה סל תמריצים רחב מכוח סעיף 11 לתמ"א?

רקע

2.במרכזה של העתירה בקשת העותרים לתוספת בנייה מכוח תכנית תמ"א 38. העותרים הם בעלי הנכס מושא הבקשה. המשיבה 1 היא ועדת הערר המחוזית חיפה (להלן: "ועדת הערר"). המשיבה 2 היא הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה (להלן: "הוועדה המקומית"). יתר המשיבים הם דיירים המתגוררים בסמיכות לבניין והם מתנגדים לבקשה.

3.ביום 21.05.09 הגישו העותרים בקשה לתוספת בניה על בסיס תכנית תמ"א 38. הבקשה כללה סגירה של קומת העמודים וחיבורה לדירה שבקומת הקרקע, תוספות לדירה בקומת הקרקע ובקומה העליונה, הוספת גשר גישה לבניין מרחוב הסביונים ועוד. אחר הליך של פרסום הבקשה, שמיעת התנגדויות וסיור בבניין, החליטה הוועדה המקומית ביום 26.02.13 לאשר את הבקשה בכפוף לתנאים.

4.ביום 11.03.13 הוגשה הסתייגות של אחד מחברי הוועדה וזו הובאה בפני מליאת הוועדה (להלן: "המליאה"). המליאה הורתה על קבלת חוות דעתו של היועץ המשפטית לוועדה המקומית בסוגיה (להלן: "היועצת המשפטית"), והתייחסות של צוות מהנדס העיר.

בחוות דעתה קבעה היועצת המשפטית כי הבניין אינו עומד בדרישות הסף לקבלת התמריצים מכוח סעיף 11 לתכנית תמ"א 38, ואולם אין מניעה להתיר סל תמריצים מצומצם יותר על בסיס סעיף 12 לתמ"א 38. קביעה זו נסמכה על מספר נימוקים מרכזיים:

[א] הוראות סעיף 12 לתכנית תמ"א 38 קובעות כי הזכאות לסל התמריצים המלא במסגרת תכנית תמ"א 38/3 מכוח סעיף 11 תוענק "... רק לבניינים שעל פי התכנית החלה עליהם גובהם עולה על 2 קומות ושטחים הכולל עולה על 400 מ"ר". עוד ציינה היועצת המשפטית כי: "...הרי שהסעיף, בנוסחו המתוקן, בוחן את הזכאות על בסיס זכויות הבנייה אותן ניתן לבנות לפי התכניות החלות על המגרש בו מצוי הבניין, ללא קשר לשטח וגובה הבניין הבנוי בפועל, דהיינו הבחינה מתעלמת מהבניין הבנוי בפועל ונבדק מה שניתן לבנות במגרש על פי התכניות החלות עליו." בענייננו, ציינה היועצת המשפטית כי התכנית החלה על הבניין היא חפ/853א, אשר מתירה בנייה של שתי קומות בלבד מעל מסד לגובה מוגבל של 8.5 מ' במגרש הרלוונטי. לפיכך סל התמריצים המלא של התמ"א מכוח סעיף 11 אינו חל על הבניין.

[ב]בהתאם להוראות תכנית תמ"א 38, קומת גג חלקית וקומת מרתף לא יבואו במניין הקומות לצורך עמידה בתנאי הסף של סעיף 12, לעומת קומה מפולשת אשר תימנה במניין הקומות. בעניינו כאמור קיימת בבניין קומת מסד ולא קומה מפולשת. לדעת היועצת המשפטית, אין להביא בחשבון את קומת המסד כ"קומה" במניין הקומות שכן ייעוד המסד אינו הוספת גובה לבניין והוא אינו עונה על הגדרת קומה בתקנות.

[ג]היקף השטחים הבנויים בנכס חורגים מהמותר לפי התכנית, ואישור תוספות מכוח סעיף 11 לתמ"א 38 תביא להעמסת נפחי הבנייה באזור.

5.חוות דעת זו הונחה בפני הוועדה המקומית אשר שבה ודנה בעניין. בהחלטה מיום 16.12.13 ובהסתמך על חוות הדעת דחתה הוועדה את בקשת העותרים.

החלטת ועדת הערר

6.ביום 02.02.14 הגישו העותרים ערר לוועדת הערר כנגד החלטת הוועדה המקומית. העותרים טענו כי ההחלטה התקבלה באופן לא תקין, שכן ההסתייגות של אחד מחברי הוועדה המקומית הוגשה באיחור. עוד טענו הם כי החלטת הוועדה המקומית ניתנה בחוסר סמכות, שכן ההסתייגות הוגשה למליאת הוועדה המקומית ולא לוועדת המשנה של הוועדה המקומית והיה על המליאה לדון בעניין לאחר קבלת חוות דעת היועצת המשפטית. לגופם של דברים, טענו העותרים כי חוות הדעת של היועצת המשפטית עליה הסתמכה הוועדה שגויה, משום שהבניין כולל 4 קומות כפי שנדרש בתנאי הסף הקבועים בסעיף 12 לתכנית תמ"א 38: קומה מפולשת, קומת קרקע, קומה ראשונה וקומת גלריה.

7.ביום 07.08.14 החליטה ועדת הערר לדחות את הערר. בתוך כך, נדחתה טענת העותרים לפגמים שנפלו בהליך. ועדת הערר הוסיפה וקבעה כי ספק אם נפל פגם בהחלטת המליאה להעביר הדיון לוועדה המקומית, שכן סמכויות המליאה מוקנות גם לוועדה המקומית. ועדת הערר אף הוסיפה כי ככל שנפל פגם בהחלטת הוועדה מקומית, הרי שמכל מקום לוועדת הערר סמכות להיכנס בנעליה, לדון בבקשה ולרפא פגם זה.

8.לגופו של עניין, דחתה ועדת הערר את טיעוני העותרים וקבעה כי סל התמריצים המלא מכוח סעיף 11 לתכנית תמ"א 38 אינו חל על הבניין. בדומה לוועדה המקומית, קבעה וועדת הערר כי בכל הנוגע לעמידה בתנאי המינימום לקבלת התמריצים מכוח תמ"א 38, גוברות הוראות התכנית החלה על הבניין על הבנוי בפועל. ואולם, לשיטתה במקרה ובו קיים מבנה העולה בגובהו או בשטחו על הקבוע בתכנית, ומבנה זה נבנה מכוחו של היתר שניתן כדין, אזי גם במקרה זה ניתן יהיה להחיל את הוראות סעיף 11 לתמ"א 38. ואולם במצב דברים במסגרתו המבנה נבנה בחריגה או ללא היתר, אזי לא יהיה זה ראוי להעניק תמריצים נוספים מכוח סעיף 11 לתמ"א, תמריצים אשר מלכתחילה לא היה המבנה זכאי להם מכוח התכנית.

9.בענייננו, קבעה ועדת הערר כי התכנית החלה על המבנה אכן לא מתירה בנייה מעל לשתי קומות. עוד קבעה היא, בניגוד לקביעת הוועדה המקומית, כי קומת העמודים שבמחלוקת איננה קומת מסד, אלא קומת מרתף, וזאת בהסתמך על האמור בהיתר לשינויים משנת 1959 (להלן: "היתר הבנייה"). עוד קבעה ועדת הערר כי קומת העמודים אכן עונה על הגדרת קומת עמודים מפולשת כפי האמור בתקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתכניות ובהיתרים) התשנ"ב - 1992 (להלן: "תקנות התכנון והבנייה"), ואולם גובה הקומה, 2.30 מ', עולה על האמור בהיתר הבנייה, 2 מ' בלבד. לפיכך, מדובר בקומה לא חוקית החורגת מהוראות היתר הבנייה. מכאן הסיקה וועדת הערר כי לא ניתן לאשר תוספות בנייה לנכס מכוח תמ"א 38 בהתבסס על קומה זו, אשר מהווה בנייה בניגוד לאמור בהיתר.

10.באשר לקומת הגלריה, קבעה וועדת הערר כי מדובר בתוספת למבנה שהוספה תוך ניצול חלל קיים, ומכל מקום לא גרמה היא לשינוי בגובה המבנה. לפיכך, לא יכולה להיחשב היא כ"קומה" במסגרת מניין הקומות הקבועות בתנאי הסף של סעיף 12 לתכנית תמ"א 38.