עת"מ 61480-06-15 מיכל מורדוביץ חרט ואח (קבוצת רכישה)' נ' רשות מקרקעי ישראל

העותרים, קבוצת רכישה, רכשו קרקע ברמת גן, שעליה בנויות שתי יחידות דיור בנות 160 מ"ר כל אחת. מדובר בקרקע בבעלות רשות מקרקעי ישראל (להלן: רמ"י). מטרת העותרים הייתה להקים בית דירות על המגרש ולייחד בו דירות לחברי הקבוצה. העותרים, באמצעות בעלי מקצוע מטעמם (עו"ד ואדריכל) פנו לרשויות התכנון, קיבלו היתר בנייה והקימו את הבניין. אולם, העותרים לא פנו לרמ"י עובר לקבלת היתר הבנייה כדי לקבל את אישורה, ואף לא שילמו דמי היתר. כשפנו בסופו של יום לרמ"י נדרשו לשלם בגין הבנייה הנוספת, ניצול המקרקעין, ואז הוצאה להם שומה לתשלום. העותרים ביקשו להשיג על השומה או לחלופין לרכוש את הקרקע.

רמ"י טענה כי העותרים, בניגוד להתחייבויותיהם החוזיות, לא הודיעו לרמ"י מראש, טרם הליכי התכנון, על הבניה המיועדת במקרקעין ולא שילמו דמי היתר. על כן, רמ"י קבעה, על פי החלטות מועצת רמ"י ונהליה, כי לא העותרים לא היו רשאים להגיש השגה על השומה שהוצאה להם בגין הבנייה בנכס, בטרם ישלמו את מלוא סכום השומה, וכי מאותה סיבה, של בנייה ללא היתר, לא תאפשר רמ"י לעותרים לרכוש את המקרקעין. העותרים מבקשים מבית המשפט כי יורה לרמ"י לאפשר להם להגיש השגה כנגד תשלום הסכום שאינו שנוי במחלוקת, או לחלופין, להורות לרמ"י לאפשר להם לרכוש את המקרקעין. זו בתמצית העתירה שלפניי.

1. העובדות שלעניין

העותרים, 31 במספר, מהווים קבוצת רכישה, שביום 17.7.2010 נרכשו עבורה, באמצעות בא כוחה, המקרקעין הידועים כגוש 6186 חלקה 124 ברחוב בן אליעזר 2 רמת גן או דרך נגבה 72 רמת גן (להלן: המקרקעין). הקרקע נרכשה ממי שהיו החוכרים של המקרקעין מרמ"י (בשעתו מינהל מקרקעי ישראל). הסכם המכר צורף כנספח א'1 לעתירה. הרוכש בפועל היה עו"ד יצחק חג'ג' (להלן: עו"ד חג'ג') עבור קבוצת הרכישה. עו"ד חג'ג' היה בא כוחה של קבוצת הרכישה וליווה את כל מהלכיה מול הרשויות, לרבות רמ"י.

זכויות החכירה במקרקעין נרכשו ממר חיים פוזנר וגב' פנינה גלזר, כשלכל אחד מהם הייתה זכות חכירה מהוונת בחלק מהחלקה, הכוללת אפשרות בנייה של יח"ד אחת בשטח של 160 מ"ר. החכירה הייתה רשומה במרשם המקרקעין לתקופה של 49 שנה, עד לשנת 2045. בעת הגשת העתירה הועברו הזכויות בחלק מהחלקה, בחלקה של גב' גלזר, אך העסקה טרם נרשמה במרשם המקרקעין (שטר העברת זכויות ברשות צורף כנספח ג' לתגובת רמ"י והעתק אישור להעברת זכויות מיום 31.8.10 צורף כנספח ד' לתגובת רמ"י). העותרים הם בעלי זכות חכירה מהוונת בחלק מהחלקה מאז הועברו הזכויות (ביום 25.10.10) ועד שנת 2045, כשזכויות הבניה בהתאם להסכם החכירה, במחצית החלקה, הינם לבניין של יח"ד אחת בשטח של 160 מ"ר.

בעקבות הרכישה פנו העותרים, באמצעות אנשי מקצוע מטעמם, עו"ד חג'ג' וכן מהנדס ואדריכל, לוועדה המקומית של עיריית רמת גן (להלן: הוועדה המקומית), בבקשה להוציא היתר בנייה. מבקש ההיתר הוא עו"ד חג'ג' בשם קבוצת רכישה. בתאריך 3.7.11 התקבלה החלטת הועדה המקומית להיתר מותנה לביצוע הפרויקט. יש להדגיש כי בהערות הבדיקה נאמר בסעיף 6 כי יש ליידע את מנהל מקרקעי ישראל כבעלים של המגרש, ובהחלטת הועדה עצמה הותנה אישור הבקשה בין היתר ב"אישור מנהל מקרקעי ישראל (בהתאם לצורך)".

ביום 28.2.12 ניתן היתר בנייה כדין לבנייה במקרקעין (להלן: היתר הבנייה), בהתאם לבקשה שהוגשה (החלטת הועדה המקומית מיום 6.7.10 והיתר הבנייה מיום 28.2.12 צורפו כנספחים ב'1 ו-ב'2 לעתירה), זאת, מבלי שניתנה הסכמת רמ"י ומבלי ששולמו דמי היתר.

לאחר קבלת ההיתר ולאחר שבניית שלד הבניין כמעט הושלמה, פנו העותרים לרמ"י, באמצעות שמאית מטעמם, גב' מיכל שריפי, לקבל אישור לבנייה על המקרקעין. לפניה צורף היתר הבניה שניתן לעותרים מהועדה המקומית, להריסת שני בתים על המגרש ובנית 20 יחידות דיור תחתיהם (העתק הפניה, מיום 1.1.13, בצירוף היתר הבנייה צורף כנספח ה' לתגובת רמ"י).

במסגרת ביקורת לקראת הכנת העסקה, יצא מפקח מטעם רמ"י לבדוק את הקיים בשטח. כיוון שעל פי פניית השמאית מטעם העותרים כבר ניתן היתר בניה לבניין דירות, הונחה הפקח לבדוק מה קיים בשטח בפועל. האם כפי שקבוע בחוזה החכירה קיימות שתי יחידות דיור של 160 מ"ר כ"א, או שבוצעה בנייה ובמידה שבוצעה בניה, האם בוצעה על פי ההיתר שצירפה השמאית מטעם העותרים. עפ"י דו"ח הפיקוח מיום 10.4.13 (בעקבות ביקור הפקח במקום מיום 7.4.13), נמצא כי על המקרקעין קיים מבנה הכולל קומת קרקע, שש קומות נוספות וקומת גג, כשבניית קומת הגג טרם הסתיימה. הפקח אישר שהבניין נבנה לפי היתר הבניה (העתק דו"ח הפיקוח מיום 7.4.13 צורף כנספח ו' לתגובת המשיבה).